DROITS RÉELS ET CHARGES FONCIÈRES

Sous l'ancien régime la propriété immobilière était soumise à une multitude de droits réels et de charges foncières. Ces droits et ces charges, issus de la féodalité et du servage, suscitaient dans la pratique de nombreux litiges, en même temps qu'ils créaient de graves embarras économiques. Le législateur moderne, instruit par l'expérience, a réduit le plus possible le nombre des droits réels, à l'exemple du droit romain.

§ 1. — Baux à long terme et à court terme

Les baux à long terme furent très pratiqués dans l'ancien droit, pour des raisons économiques et politiques. Le bail à court terme luimême produisait dans la pratique des effets analogues à ceux du bail à long terme. Sous l'influence du droit romain, le bail ordinaire cessa de conférer un droit réel, et redescendit au rang de simple rapport personnel.

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Dans les pays de droit écrit, à l'exemple du droit romain, le bail n'étant pas un droit réel, la vente du fonds loué entraînait la résolution du bail. Dans les pays de droit coutumier, au contraire, le bail étant un droit réel, pouvait être opposé à l'acheteur. Dans la pratique on insérait dans les contrats de vente une clause qui maintenait le bail. Le Code civil, dans l'article 1743, n'a fait que sous-entendre cette clause qui était devenue de style.

Parmi les baux, le bail emphytéotique, fait pour de longues années (cinquante ans ; quatrevingt-dix-neuf ans ; toute une vie), conférait un droit réel. La loi du 18 septembre 1790 réduisit la durée de ce bail à quatre-vingt-dix neuf ans.

Le bail à domaine congéable était révocable au gré du bailleur, et cependant le fermier ne pouvait être expulsé avant d'avoir été remboursé de la valeur des édifices qu'il avait construits sur le fonds, et des améliorations qu'il avait faites.

§ 2. — Libre tenure urbaine

La libre tenure urbaine était une forme supérieure des baux à long terme. Il est probable qu'elle venait de ce qu'à l'origine, le seigneur

qui voulait fonder des villages dans des lieux dépeuplés, attirait les immigrants en leur offrant dans ces endroits une terre à peu près libre de tous droits, sous le nom de libre tenure urbaine.

§ 3. — Rentes et charges foncières

Pendant longtemps, à l'époque féodale, les charges réelles (cens, rentes, dîmes, tailles et corvées) étaient confondues avec les charges personnelles que devaient les colons et les serfs. Mais peu à peu on cessa de voir dans les charges réelles une suite de la condition personnelle des tenanciers, et on' en fit une dette de la terre. Quiconque possédait la terre était soumis à ces charges, mais il pouvait s'y soustraire en la délaissant. Le retard dans le paiement des arrérages des rentes avait pour conséquence la perte du fonds. Avec le temps ces droits réels se transformèrent de plus en plus en droits personnels.

§ 4. — Droits d usage

Ces droits appartenaient à l'ensemble des habitants d'un village sur les bois et les forêts. Ils portaient les noms : <X affouage (droit au bois de chauffage), de pacage (droit de faire

paître le bétail), de glandée (droit d'envoyer les porcs dans les bois de chêne). En général, pour participer à ces droits d'usage, il fallait avoir un foyer séparé dans la localité. Ces usages forestiers se restreignirent, à mesure qu'augmentaient les défrichements. Il en existe cependant encore plusieurs comme l'affouage.

§ 5. — Usufruit

Nous trouvons à Yèpoque franque l'usufruit sous la forme du bénéfice ou du précaire. Mais c'est un usufruit qui ressemble beaucoup à la propriété viagère. Au contraire, en droit coutumier, on voit triompher l'usufruit du droit romain, tel qu'il existe encore.

§ 6. — Droit du bénéficier sur le bénéfice ecclésiastique

Le bénéficier jouit d'une sorte d'usufruit viager sur les biens de son bénéfice. A l'origine le bénéficier était nommé par son supérieur ecclésiastique ; plus tard il le fut par un patron laïque, mais avec intervention du supérieur cclésiastique. Il y eut de longues controverses

entre les canonistes et les civilistes sur la question de savoir quelle était la nature du droit qu'avait le bénéficier nommé par le patron, mais auquel le bénéfice n'avait pas encore été conféré par l'autorité ecclésiastique.

§ 7. — Servitudes réelles

Les servitudes réelles sont des restrictions au droit de propriété qui se présentent sous la forme de droits établis sur un fonds (le fonds servant), au profit d'un autre fonds (le fonds dominant). C'est ainsi que le droit romain envisagea les servitudes réelles, tout en les considérant comme des exceptions qu'il fallait limiter autant que possible.

Le droit coutumier, au contraire, multiplia d'autant plus les servitudes, qu'à cette époque le servage, les droits féodaux, les servitudes personnelles et les servitudes réelles étaient un peu confondus dans l'esprit des jurisconsultes. Aussi les rédacteurs du Code civil (art. 526) ont-ils corrigé la mauvaise impression que produisait le mot servitude, en y joignant celui de services fonciers. Quoi qu'il en soit, ce sont les doctrines romaines qui finirent par prévaloir en matière de servitudes réelles.

1° Servitudes naturelles et légales. — Ce sont les servitudes qui font comme partie intégrante du régime de la propriété foncière. En droit coutumier on rencontre ici :

A. — Des servitudes d'utilité publique, comme le marchepied, le chemin de halage,etc.

B. — Des servitudes d'intérêt privé , comme le passage en cas d'enclave.

G. — Des servitudes résultant des règlements de police, comme la distance pour la plantation des arbres.

D. — Des cas de copropriété forcée, comme la mitoyenneté des murs et l'obligation de se clore.

2° Servitudes établies par le fait de l'homme. — Elles résultent de jugements, de contrats, de testaments, et surtout de la Destination dupère de famille. L'hypothèse prévue par ce dernier mode d'établissement est la suivante : Le propriétaire de deux fonds fait servir l'un au profit de l'autre ; quand, à la suite d'une vente ou d'un partage, ces deux fonds ont des maîtres différents, cet état de fait se transforme en servitude de droit. Le droit romain, et plus tard, les pays de droit écrit, n'admirent pas ce mode de création des servitudes. Le droit cou-

tumier l'admit, au contraire. Mais la Coutume de Paris réformée exigea que la destination du père de famille fût prouvée par écrit, ce qui restreignit un peu l'importance de ce mode de création des servitudes.

A l'origine on admettait que les servitudes s'établissaient par prescription. La Coutume de Paris proscrivit ce mode d'établissement des servitudes. Le Code civil n'admet la prescription que pour les servitudes continues et apparentes.

Ouvrages a consulter

[Baux) : Viollet. Histoire..., p. 660. —Brissaud. Manuel.... p. 1320. — Aluns (Thèses, Ecole des Chartes, 1885, p. 8). — Chénon. Démembrement de la propriété, p. 49. — Henry* Etude du domaine congéable, 1894.

[Libre tenure urbaine): Des Marez. Etude sur la propriété foncière dans les villes, 1898. — Brissaud. Manuel.... p. 1322.

(Rentes et charges foncières) : Brissaud. Manuel..., p. i323. — Sêe. Les classes rurales, 1901.

(Droits d'usage): Brissaud. Manuel.,., p. 1324. — Glasson. N. R. H., 1891, p. 446. — Sée. Les classes rurales, 1901. — H.dePansey. Biens communaux.

(Usufruit): Brissaud. Manuel..., p. 1325.

(Droit du Bénéficier): Fournier. ,N. R. H., 1890, p. 799.

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(Servitudes réelles) : Fourhel. Traité du voisinage, 1827. — Machelard. Examen critique des distinctions admises en ce qui concerne les servitudes prédiales, p. 122. — Brissaud. Manuel..., p. 1327.