V. DE LA RELOCATION OU RÉCONDUCTION TACrTE

1166, La relocation expresse, ou le renouvellement du contrat de louage par le consentement formel des parties n'a rien de particulier. Elle forme un nouveau bail. U s'agit ici de la relocation tacite. .

Elle s'opère lorsque le locataire continue de jouir de l'usage de la chose louée au delà du terme fixé par le contrat, au su et sans opposition du bailleur. Les parties sont censées consentir réciproquement à ce que le contrat soit continué (art. 1738). La tacite réconduction est fondée sur le consentement tacite et présumé des parties de vouloir faire un nouveau bail. (Bruxelles, 28 mai 1867, P., 1869, 45.) C'est pourquoi elle ne peut pas avoir lieu si, à la fin du bail, l'une des parties est dans l'impossibilité de consentir, par exemple si elle est tombée en démence. (Fr. 13, § 11 ; fr. 14, D., locati, 19, 2; Troplong, n*» 453.)

1167. U suit de ces règles : l"" qu'il ne peut être question de réconduction tacite que lorsque la durée du premier bail est déterminée. Si elle ne l'est pas, ô est toujours le premier bail qui continue; 2** qu'il ne peut pas y avoir réconduction, s'il y a opposition, c'est-à-dire congé signifié.

Lors même qu'après le congé signifié le locataire resterait en possession de la chose louée, il ne pourrait pas s'en prévaloir pour prétendre une tacite réconduction (art. 1739). (Cass. fr., 9févrierl875,D., 1876,1, 27.)

Il faut donc distinguer deux espèces d'actes, qui ont chacun un caractère différent, mais que le code désigne sous le nom de congé :

a. Le véritable congé, donné dans l'hypothèse d'un bail dont la

durée n'est pas déterminée, et qui a pour but de mettre un terme au bail. Le bailleur ne peut donner ce congé qu en observant les délais fixés par l'usage des lieux (art. 4736).

b. L acte d'opposition fait dans le cas où le bail a été contracté pour un terme fixé. Ce congé n'est pas nécessaire pour mettre un terme au bail (art. 1737, et suprà, n^ 1458). Le bail expire de plein droit. L'acte par lequel le bailleur fait signifier au preneur qu'il doit sortir, n'est donc pas un congé dans le sens de l'article 1736, mais plutôt un acte de protestation contre l'interprétation de l'intention du bailleur, pour le cas où le preneur continuerait la jouissance de la chose louée. Cet acte peut être fait sans que l'on observe le délai fixé par l'usage des lieux. Ainsi, par exemple, si le locataire n'était pas sorti au jour de l'expiration du bail, ou même quelques jours après, le bailleur pourrait lui signifier un congé en ce sens.

Quant au point de savoir combien de temps la continuation de la jouissance doit avoir duré pour faire présumer la tacite réconduction, il est abandonné à l'appréciation du juge.

1168. La relocation est censée faite pour le même prix et aux mêmes conditions que le premier bail, toutefois sans préjudice aux droits des tiers ; ainsi, la caution ne s'étend pas à la prolongation (art. 1740). (Liège, 5 mars 1870, P., 1870, 144.)

En droit romain, il y avait controverse sur la question de savoir pour quel temps la relocation a lieu. Aujourd'hui il faut distinguer :

1"^ Le bail a pour objet une maison ou un appartement. La durée de la réconduction est fixée par l'usage des lieux. La réconduction est alors un bail sans écrit; et bien que sa durée soit fixée par l'usage des lieux, il ne cesse pas de plein droit à l'expiration de ce terme. Il ne cesse que lorsque le bailleur ayra donné congé dans le délai fixé par l'usage des lieux. Car aussi longtemps que le congé n a pas été donné, on peut croire que l'intention des parties a été de continuer le bail (art. 1759).

2* Le bail a pour objet un fonds rural. Il est censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin. que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. Le bail

des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles (article 4774).

Ce terme expiré, le bail cesse de plein droit, sans congé (article 1775).

SECTION II

DES RÈGLES PABTICUUÈRES AUX BAUX A LOYER (ait. 1752-1762). I. OBSERVATIONS GÉNÉRALES.

1169. On appelle baU à loyer le louage des maisons et celui des meubles (art. 1711, alin. 2).

Il importe de savoir si un bail est à loyer ou à ferme. Lorsqu'un bail comprend des bâtiments, des usines et des terres, il faut examiner quelle est la chose principale. Les règles applicables à la chose principale s'appliquent aussi à ce qui est accessoire par rapport à cette chose. (Bruxelles, 29 novembre 1809.)