Droit de jouissance

708. « L'emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds ; mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur » (art. 3). Il n'a donc pas le pouvoir illimité sur la chose qui appartient au propriétaire, et qui lui permet d'abuser. C'est dire

CI 8 DROITS RÉELS. (Tome Vlil.}

qu'il^n'est pas propriétaire, il n a qu'un démembrement de la propriété ; la propriété appartient au bailleur, et la loi dit que Temphytéote paye une redevance pour reconnaître ce droit. Mais Temphytéote est propriétaire de son droit d'emphytéose, comme l'usufruitier de son droit d'usufruit. C'est en ce sens que la loi de^l824 dit qu'il a la faculté d'aliéner son droit; il ne peut pas aliéner le fonds emphytéotique, puisque ce fonds est dans le domaine du bailleur (n** 370 et 371). D'après les lois romaiiies, le droit d'aliéner était soumis à plusieurs restrictions, qui n'existent plus : l'article 12 de notre loi porte « qu'il n'est dû aucune redevance extraordinaire à chaque mutation de Temphytéose, ni lors du partage d une communauté » (u** 372).

L'emphytéote peut hypothéquer son droit d'emphytéose (loi hyp., ait. 45); il n'a pas le droit d'hypothéquer le fonds emphytéotique; ce droit n'appartient qu'au propriétaire (n** 374).

La loi de 1824 (art. 6) déroge à ces principes en permettant à l'emphytéote de grever le fonds emphytéotique de semtudes pour la durée de sa jouissance. Pour permettre à l'usufruitier de consentir des servitudes, on a dû imaginer des quasi-servitudes. C'est une fiction que le code civil ignore; la loi belge consacre cette fiction pour l'emphytéose (n® 375).

'709. La loi de 1824 dit que l'emphytéote a la pleine jouissatice de l'immeuble, qu'il peut exercer tous les droits attachés à la propriété du fonds, mais qu'il ne peut rien faire qui en diminue la valeur (art. 1-3). Si la loi dit que la jouissance de l'emphytéote est pleine, c'est en le comparant à l'usufjruitier qui doit jouir comme le propriétaire. Mais sa jouissance n'est pas pleine comme celle du propriétaire; celui-ci peut abuser, tandis que l'emphytéote ne peut rien faire qui diminue la valeur du fonds (n"" 377). Par application de ce principe, la loi dit qu'il ne peut extraire des pierres, de la houille, de la tourbe, de l'argile et autres matières semblables faisant partie du fonds, à moins que l'exploitation n'en ait été commencée à louverture de son droit. Ici la loi suit le principe de 1 usufruit. L'emphytéote jouit d'un immeuble appartenant à autrui, son droit est temporaire, il doit restituer la chose dont il jouit; il faut donc qu'il la conserve, de manière que le propriétaire recouvre une jouissance aussi profitable que celle qu'il a remise à l'emphytéote (n« 378).

(Tome VilL) DE L*£MPHYTËOSE G19

L'emphytéote peut-il changer la superficie? Dans l'ancien droit» la question était controversée ; la loi belge dit qu*il peut améliorer l'héritage par des constructions» des défrichements, des planta- .tions (art. 3). Le principe est donc qu'il peut changer la superficie, si le changement constitue une amélioration ; tandis que lusufruitier ne peut pas toujours innover, même en améliorant (n»379).

La loi ajoute que l'emphytéote ne peut pas forcer le propriétaire du fonds à payer la valeur de ses travaux (art. 8); elle lui permet de les enlever, en remettant les lieux dans leur ,état primitif. Si le bail oblige l'emphytéote à b&tir et à planter, comme c'était jadis l'usage, il va sans dire qu'il ne pourra pas enlever les constructions et les plantations (art. 7), ni réclamer une indemnité, puisqu'il n'a' fait que ce qu'il était obligé de faire (n^ 381).

La loi belge ne s'explique pas sur la jouissance des bois; elle dit seulement que l'emphytéote a droit aux arbres morts ou abattus par accident, à la charge de les remplacer par d'autres (art. 4), et qu'il pourra disposer des plantations qu'il a faites, ce qui allait de soi. Dans le silence de la loi, il faut dire que l'emphytéote a des droits plus étendus que l'usufruitier; il pourra défricher, si le défrichement constitue une amélioration ; il peut même faire des coupes de bois de haute futaie, pourvu que le bois se reproduise avant l'extinction de l'emphytéose (n^" 380).

§ lii. Obligations de temphytéote.

Sommaire.