SECTION II HISTORIQUE

La purge est une institution de notre ancien droit français, les Aomains ne la connaissaient pas. voyons toutefois quelles étaient chez ce peuple les garanties données à l'acquéreur d'un immeuble. Dans les ventes publiques poursuivies par le magistrat, les créanciers élaient avertis par des signes publics et ceux qui, étant présents et ainsi avertis, n'exerçaient pas leu: droit hypothécaire, pouvaient ètre considérés comme l'ayant perdu (L. 6, C. De remiss. piqg.).

Pour les aliénalions volontures rien de semblable : que pouvait donc faire l'acquéreur? Payer son prix entre les mains des premiers créanciers hypothécaires et devenir par ce moyen préférable aux autres créan-

ciers, élant subrogé aux premiers. Sila chose avait été

vendue à sa juste valeur les créanciers postérieurs ne pouvaient avoir l'idée d'en exiger le délaissement ou de la revendre. Mais cet expédient était la plupart du temps impossible, car en droit romain, les hypothèques étaient occultes et l'acheteur n'avait pas le pouvoir de forcer les créanciers à se produire dans un délai déterminé ; donc s’il n'avait pas acquis du créancier le plus ancien (le seul qui eût la faculté de faire vendre la chose hypothéquée), il restait toujours exposé à une dépossession.

Quels étaient avant l'édit de 1771 les procédés employés dans notre ancienne France pour purger les immeubles des hypothèques qui pouvaient les grever ? Ils étaient au nombre de trois ; c’étaient les lettres de purge dans les Flandres, l’appropriance en Bretagne et les décrets volontaires dans un grand nombre de coutumes.

Les lettres de purge furent créées par l'édit perpétuel des archiducs Albert et Isabelle du 12 juillet 1611. L'art. 36 placé sous la rubrique de la purge d’héritage s'exprime en ces termes : « D'autre part comme souventefois il advint qu'en la vente ou charge des biens immeubles les vendeurs recèlent les charges antérieures, servitudes, prohibitions d’aliéner et autres charges ou obligations auxquelles iceux biens se trouvent par après tenus et affectés au grand préjudice des acheteurs : nous permettons à tous ceux ayant acquis tels

biens immeubles et foi doutans de tel recèlement, de,

stop à leurs dépens, eux pourvoir à l'assurance de leur achat de nos lettres de purge, consignant le prix sous la justice qu'appartiendra, et faisant appel au cri public tous ceux qui pourraient prétendre quelque droit sur les dits biens et ultérieurement y procédant à l’enthérinement (1) des dites lettres, selon le style du temps sur ce usité, es quartiers de Lille et Tournai qui sera préfigé et expliqué par les dites lettres. » Le commentateur de cet édit raproche ces lettres de purge des décrets volontaires et fait Les réflexions suivantes:«Les purges d'héritage sont parmi nous ce que sont les décrets volontaires en France, elles en diffèrent à la vérité quant aux formalités, mais l'effet des unes es! le même que celui des autres. . . . Pour parvenir à faire puger les charges imposées sur des immeubles 1l faut obtenir des lettres de purge en la Chancellerie établie près le Parlement, c’est la règle parmi nous. Après les purges enthérinées, on fait une sentence d'ordre (comme dans les décrets), par rapport aux créanciers opposans à la distribution des deniers. » Les lettres de purge dont nous venons de parler ne furent établies qu’à l'exemple descoutumes denantissement (2) qui disaient que dans les ventes forcées les criées régulièrement faites seront « de telle force et

(4) Entériner : ralifier juridiquement un acte pour le rendre valable (Littré, Dictionnaire français).

(2) Giraud : Précis de l'ancien droit coutumier français.

vertu que sans débat elles purgeront les dicts hérilages. » (Coutume de Tournay).

Mais « les aliénations volontaires, » les hypothèques ne pouvaient être purgées qu’ « en vertu de lettres patentes contenant clause d'auctorisation et par trois édits et criées signifiant icelles aux créanciers congneus. » Dans tous les cas les actions demeuraient sauves aux créanciers. Le committünus des leltres de purge était adressé aux échevins et autres juges par devant lesquels les ventes éfaient faites et passées et les deniers consignés chez ces officiers.

De Ferrière, dans son Dictionnaire de droit et de pratjue (1),nous ditque : « Appropriance ou appropriement signifie en Bretagne l'acquisition de la propriété d'une chose immobilière, par trois bannies ou trois proclamations dûment faites et certifiées, tant du contrat par lequel la chose à été céd'e et transportée, que de la passession actuelle qui en à été prise; ou par une seule bannie ou proclamation suivie d’une possession continuelle de quinzeannéesavec titres et sans aucunes bannies... Cette acquisition de propriété se fait avec affranchissement d'hypothèques, car le propriétaire perdant par ce laps de temps le domaine de son immeuble, le créancier doit aussi par sa négligence perdre ses hypothèques. » (Art. 269 et suiv., titre XV, Coutume de Bretagne).

(4) Voyez au mot Aopropriance, tome 1°", page 118.

L'usage des décrets volontaires s'introduisit à l’exemple de l'appropriance établie par la coutume de Bretagne (1). « On appelle décret volontaire, dit Pothier (2) dans son Traité de la procédure civile, celui qui intervient sur une saisie réelle qu'un acquéreur fait faire sur lui de l'héritage qu’il a acquis à l'effet de purger les hypothèques et autres charges que ses auteurs auraient pu imposer sur l'héritage. On l'appelle décret volontaire parce que cette saisie réelle se fait du consentement de l'acquéreur sur qui elle est faite et que c'est lui-même qui interpose un créancier vrai ou simulé pour faire cette saisie réelle sur lui On observe pour les décrets volontaires toutes les formalités des saisies réelles, depuis le commandement qui doit précéder la saisie jusqu'au décret.

De Ferrière, pour nous indiquer la procédure suivie en pareille matière, s'exprime ainsi (3) : « Voici comment cela se pratique : l'acquéreur crée une dette imaginaire au profit d’un ami qui en donne contrelettre. En conséquence de cette obligation simulée, l'acquéreur de l'héritage se fait faire par son ami un commandement pour payer, et sur le refus, cet

ami saisit réellement l'immeuble sur l'acquéreur ; en-

(1) Fenet : Travaux préparatoires du Code civil, tome XV, page 452,

(2) Pothier, édition Buguet, Lome X, page 304.

(3) De Ferrière, Dictionnaire de Droit et de Pratique, au mot Décret voluntairé, tome ï, page 476.

suite on fait les criées el le reste de la procédure comme dans un décret forcé, jusqu'à l'adjudicatjon (1). » Pour conserver leurs droits, les créanciers du vendeur devaient former opposition, s'il n'était dû aux créanciers opposants qu'une somme inférieure à celle stipulée dans le contrat, on pouvait faire ordonner, de concert avec les opposants, que leurs oppositions seraient rayées des registres et converties entre les mains de l’acquéreur en saïisies-arrêts sur le prix; si, au contraire, les oppositions dépassaient le prix dû au vendeur et que l'acheteur enchérit et se re’ dit adjudicataire pour un prix plus élevé que celui fixé dans son contrat, il avait un recour, contre son vendeur, et le décret de volontaire devenait forcé et « l'acquéreur ne tenait plus rien de son contrat, mais tout du juge qui lui vendait l'héritage comme à tout autre qui aurait offert autant ou plus que lui (2). »

Comme pour les décrets forcés, on colloquait les créanciers opposants suivant la date de leur hypothèque; les oppositions élaient reçues à n'importe quelle époque, même après le jugement d'adjudication, qu'on appelait proprement décret, pourvu cependant que ce

(1) Les décrets volontaires se résumaient en une fiction imaginée pour appliquer aux ventes à l'amiable la procédure des décrets forcés, procédure réglementée par l'édit des ‘criées âe Henri II (1554).

(2) Eusèbe de Laurière : Z'extes de la C'outume de Paris (article 84, page 214, tome I.

fût dans les vingt-quatre heures de ce jugement, c'està-dire avant que le jugement fût levé et scellé. Mais à partir de ce moment aucune opposition ne pouvait plus être faite, et le jugement purgeait les hypothèques des créanciers qui n'avaient pas formé d'opposition, 1l ne leur restait plus que la voie de la saisie-arrêt pour être payé « au sou la livre (1) » sur ce qui restait du prix commun comme simpl?s créanciers chirographaires.

Louis XV, par un édit du mois de juin 1771, abrogea les décrets volontaires et leur substitua les /e/tres de ratification (2). Cet édit est précédé d'un exposé deymotifs qui sert à faire comprendre ce à quoi on voulut remédier et quels étaient les avantages des lettres de ratification ; il nous paraît utile de résumer brièvement son préambule. Un édit de 1673 ordonnait l'établissement des greffes et enregistrement des oppositions pour conserver la préférence aux hypothèques, mais il survint des difficultés dans son exécution, et l’année suivante (avril 1674) il était révoqué. Le but de l’édit de 1771 est de faire revivre l'édit de 1673 sous une forme nouvelle, il veut done affermir le droit de propriété et prévenir les {troubles résultant de l’omission des formalités longues et embarrassantes auxquelles les décrets

volontaires sont assujettis. Les dispositions de la nou-

(1) Pothier. édition Bugnet, tome X, page 265.

(2) Grenier, dans son Commentaire sur l'Edit de ATTA, nous donne des exemples de lettres de ratification et de RME d'opposition (v. page 455).

velle législation facihteront la vente d'une quantité de pebts immeubles qui autrefois restaient sans acquéreurs, parce que les frais d'un décret volontaire en absorbaïent le prix.

Analysons les principaux articles de cet édit et reproduisons le texte des plus importants. Il est créé, pour l'expédition des lettres de ratification, une chancellerie dans les bailliages et sénéchaussées (art. 1), et le, sceau est remis à des officiers établis près de ces chancelleries (art. 10). L'art. 8 nous apprend comment l'acquéreur peut obtenir des lettres de ratification : « Sera tenu l'acquéreur avant le sceau des dites lettres de déposer au greffe du bailliage ou séniéchaussée, dans le ressort duquel seront situés les héritages vendus, le contrat de vente d’iceux, comme aussi le greffier du dit bailliage et sénéchaussée sera tenu, dans les trois jours du dit dépôt, d'insérer dans un tableau qui sera à cet effet placé dans l'auditoire, un extrait du dit contrat, quant à la translation de propriété seulement, prix et condition d'icelle, lequel restera exposé pendant deux mois, et avant l'expiration desquels ne pourront être obtenus aucune lettre de ratification. » L'art. 7 indique les effets des lettres de ratification : « Les lettres de ratification purgeront les hypothèques et privilèges à l'égard de tous les créanciers des vendeurs qui auront négligé de faire leur opposition, dans la forme qui sera prescrite ci-après (art. 8), avant le sceau d'icelles, et les acquéreurs des immeubles qui auront

& pris de semblables lettres de ratification en demeureront propriélaires incommutables sans être tenus des dettes des précédents propriélaires, en quelque sorte et sous quelque prétexte que ce soit ainsi el de la même manière que les acquéreurs des offices et des rentes par nous constitués sont libérés de toutes dettes par l'effet des provisions et des lettres de ratification qui s’expédient en notre grande chancellerie, sans que néanmoins les dites lettres dé ratification puissent donner aux acquéreurs, relativement à la propriété, droits réels, fonciers, servitudes ou autres, plus de droits que n'en auront les vendeurs, l'effet des dites lettres étant restreint à purger les privilèges et hypothèques seulement. »

Toul créancier légitime d'un précédent propriétaire (art. 9), avait pendant deux mois le droit de surenchérir du dixième, ou si une enchèreavait déjà été formée par unautre créancier du vingtième seulement, à charge toutefois de fournir une caution suffisante et de rembourser à l'acquéreur les frais et loyaux coûts du contrat, A l'expiration des deux mois (art. 26), les lettres de rectification étaient scellées et expédiéesautiers détenteur qui se chargeait de payer les créanciers opposants, Ni quelques créanciers opposants qui seraient venus en ordre utile avaient été omis par le conservateur ce dernier était responsable (art, 27). Commen se réglait l’ordre entre créanciers opposants ? (art. ! 9) En première ligne se plagaient les créanciers privilé -

giés, en second lieu les créanciers hypothécaires dans l'ordre et le rang de leurs hypothèques, ensuite les créanciers chirographaires 6pposantset enfin lescréanciers privilégiés ou hypothécaires qui avaient négligé de former opposition. L'édit de 1771 dans son article 32, déclarait qu'il ne s’appliquait pas aux hypothèques des femmes sur les biens de leurs maris pendant la vie desdits maris, pas plus qu’à celles des enfants sur les biens de leurs pères à raison seulement des douaires non ouverts, pour lesquels il n’était pas nécessaire de former opposition. Enfin l’art. 35 abrogeait l'usage des décrets volontaires et déclarait nuls ceux qui seraient faits dans l'avenir.

L’édit de 1771 réalisait un réel progrès dans la l6gislation, cependant on peut le critiquer à plusieurs points de vue et Grenier dans lediscours prélimivaire (1) qui précède son Traié des hypothèques lui fait ainsi son procès : « Cet édit n’atteignit point la perfection, au moins celle qu'il est permis seulement aux hommes dans leurs institutions. Les hypothèques restèrent occultes. Les oppositions prescrites aux créanciers afin de conserver en cas d'obtention de lettres de ratification paraissaientau gré de ces créanciers, pourvu que ce fûtavant Le sceau des lettres. L'hypothèque était

toujours inhérente au titre constitutif de la créance,

elle ne prenait point date parl’opposition. Les prêteurs

(4) Grenier, Miscours préliminaire, page 16.

ne se reconnaissaient donc, comme avant cet édit, que lorsqu'il était question de venir à l’ordre ; et c'était seulement alors que plusieurs acquéraient la fâcheuse certitude qu'ils avaient été victimes d'une fausse sécurité et qu'ils avaient prêté sans espoir d'être remboursés. »

Dans les pays de nantissement le parlement de Flandre et le conseil d'Artois refusèrent d'exécuter et d'enregistrer l'édit de 1771 et le roi consentit à ce que dans le territoire de ces coutumes le système des lettres de ratification ne fut pas observé. Quant au parlement de Bretagne l’édit de 1771 ne lui fut pas adressé parce que l’on présumait que l’usage de l’appropriance lui réservait un accueil peu favorable.

Dans le droit intermédiaire deux lois s'occupent du système hypothécaire. La première /a loi du 9 messidor an III établit par la formalité de l'inscription la publicité de l'hypothèque (art. 19) et créa les cédules hypothécaire (art. 36.37 et suivi, qui consistaient dans le droit de prendré hypothèque sur soi-mème pour un temps déterminé qui ne pouvait excéder dix années, et jusqu à concurrence des trois quarts de la valeur des biens désignés dans la cédule. La‘cédlule hypothécaire était transmissible par la voie de l'endossement à ordre, elle formait un titre exécutoire contre le citoyen qui l'avait souscrite et au profit de celui à l’ordre duquel elle était passée (art. 36-2°).

Quant à la purge, l'art. 105 prescrit à l'acheteur de

notifier et de déposer expédition de soncontrat dansle mois de sa date à chaque bureau de laconservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés; l'utilité de cette formalité était d'empêcherle vendeur de consentir encore des hypothèques valables. L'acheteur devait en outre acquitter dans le cours du mois suivant, foules les créances hypothécaires et cédules du fait de son auteur ayant une date antérieure à la notification et la sanction était pour les créanciers le droit de poursuivre la vente. Comme on le voit, si la loi de messidor avait établi la publicité de Phypothèque, elle avait à peu près supprimé la purge.

La loi du 11 brumaire, an VII, admit le principe de la publicité, non seulement pour les hypothèques conventionnelles, mais même pour les hypothèques légales établies au profit de la nation, sur les biens des comptables de deniers publics, au profit des mineurs, des interdits sur les biens de leurs tuteurs, curateurs et administrateurs, au profit desépoux à raison de leurs conventions malrimoniales et droits matrimoniaux éventuels qui ue seraient encore ni ouverts ni déterminés (art. 21).

Notre Code civil a adopté à cet égard une solution différente et cette solution a des conséquences notamment au point devue dela purge, car on distingue dans notre droit actuel deux sortes de purge, la purge des hypothèques inserites et la purge des hypothèques dis-

pensées d'inscription (1). Dans la première, on suit en général les règles de la loi de bramaire ; la seconde s'est inspirée de lédit de 4771 (art. 8 et 9).

L'art. 26 de la loi de brumaire voulait que tout acte d'aliénation fut transcril pour être opposé aux tiers, et l'art. 30 était ainsi conçu : « Si le prix exprimé dans le contrat est insuffisant pour acquitter toutes les charges et hypothèques, l'acquéreur pour se -dispenser d'en payer l'intégralité et se garantir de l'effet des poursuites autorisées par l’art. 1 4, esttenu de notifier, dans le mois de la transcription de l'acte de mutation, aux créanciers, aux domiciles par eux élus :

1° Son contrat d'acquisition ;

2° Le certificat de transcription qu’il'en a requis;

3° L'état des charges et hypothèques dont est grevée la propriété, avec déclaration qu'il acquittera sur-le-champ celles échues et celles à échoir, dans les mêmes termes et de la même manière qu'elles ont 616 constituées, mais le tout jusqu'à concurrence seulement du prix stipulé dans son acte.» Si lescréanciers inscrits trouvent que le prix inscrit n’est pas en . rapport avec la valeur de la chose et lui est inférieur, ls peuvent requérir la mise aux enchères de l’immeuble à la charge : 1° de le déclarer à l'acquéreur dans le

(1) La loi belge du 16 décembre 1851 est revenue au svstème de la loi de Brumaire et a soumis à l’inseription toutes les hypothèques légales.

mois de la notification par lui faite ; 2° de se soumettre de porter ou faire porter le prix au moins à un VIngtième en sus de celui stipulé dans lecontrat (art. 31) Si dans le délai d’un mois les créanciers ne surenchérissent pas, la valeur de l'immeuble demeure fixée définitivement au prix stipulé par le contrat d'acquisition (art. 32).

Le Code civil a à peu près copié les dispositions de la loi de brumaire, il faut toutefois remarquer que sous la loi de l’an VIT, la transcription de la vente arrête le cours des inscriptions des hypothèques que le vendeur aurait pu consentir antérieurement à la vente et l’empêche d’en concéder de nouvelles.

Sous notre Code civil avant la loi du 23 mars 1855, la propriété était transférée par le seul effet du contrat (art. 1138) et la transcription n’était seulement alors qu'une formalité pour l'acquéreur qui voulait purger. Enfin, comme dernière remarque nous noterons que le délai d'un mois et la surenchère du vingtième n'ont pas passé dans notre législation, ou plutôt ont été remplacés par le délai de quarante jours et la surenchère du dixième (L. de brumaire, art. 31; Code civil art, 2185).