PRÉFACE

Le sujet dont nous entreprenons l'étude est, à coup sûr, l’un des plus délicats que renferme le code civil ; c'est aussi l’un des plus subtils. Il n’en est pas qui, à notre connaissance, aient renferme autant de controverses. Cela tient à deux causes : 1° la conception moderne du privilège a singulièrement dévié de celle que professaient les jurisconsultes romains ; 2° les modes de publicité des droits réels immobiliers, quelque perfectionnement qu'ils aient atteint, n’en sont pas arrivés encore au point de garantir de façon indiscutable les droits des tiers qui contractent avec un propriétaire d'immeubles. En d’autres termes, le régime hypothécaire qui nous régit actuellement est insuffisant. C’est là, pourrait-on dire, un axiome reconnu par tous les jurisconsultes. Qu'il y ait, dans cette voie, des réformes urgentes à réaliser, tout le monde est d’accord sur ce point ; mais, où les discussions naissent, c’est dans la détermination précise de l'orientation que doivent prendre ces ré-

formes.

Lavallette-Simon. 1

Il est évident — le titre de cette thèse l'indique assez — que notre objectif n’est pas d'étudier, dans son ensemble, l’économie du crédit immobilier : il faudrait y consacrer plusieurs volumes. Le but que nous poursuivons, tout en ne perdant pas de vue la nécessité d’une réforme générale du régime hypothécaire, est plus modeste, étant plus restreint. La nécessité des privilèges est incontestable, en raison de l'intérêt que présentent certaines catégories de créances ; mais la nécessité de la réglementation sévère de leur publicité s'impose davantage, à notre sens, pour assurer aux acquéreurs un droit de propriété qui soit à l'abri de toutes contestations. Peut-on aboutir à ce desideratum ? Telle est la question que nous posons.

Pour essayer, bien modestement, du reste, de la résoudre, nous nous proposons de passer successivement en revue les points suivants :

1° Quel est le régime actuel des privilèges immobiliers en France, quels sont les modes de conservation de ces privilèges, et sont-ils suffisants pour garantir tout à la fois les droits des créanciers privilégiés et les droits non moins sacrés des acquéreurs ? Tel sera l’objet de notre 1* chapitre. Nous essaierons de démontrer que l’enchevêtrement de la matière ne peut que compliquer l'exercice des droits

des uns et des autres, tant par l’imprécision des

ANS, WU textes que par l'interprétation que leur donnent la doctrine et la jurisprudence.

2° Nous nous demanderons ensuite, dans un 2° chapitre, quelles règles président à la conservation des privilèges immobiliers dans quelques législations étrangères. À cet effet, nous passerons en revue deux catégories de législations. D'abord, nous étudierons celles qui se sont inspirées du code civil français et ont établi, à la base de leur régime hypothécaire, le système de l'inscription personnelle : la Belgique, l'Italie, le Portugal et l'Espagne attireront particulièrement notre attention. Puis, nous passerons à l’examen des législations qui ont adopté le type germanique des livres fonciers. Dans cet ordre d'idées, nous supposerons connu le fonctionnement des registres fonciers, et, sans nous attarder sur l’Act Torrens, nous viserons spécialement les législations allemande et suisse, en essayant de faire ressortir la supériorité qu’elles ont acquise sur le régime français.

3° Dans un 3° et dernier chapitre, qui n’est pas le moins intéressant, nous étudierons, enfin, les différents projets soumis aux Chambres. Le premier en date est celui du 27 octobre 1896, émané de M. Darlan, garde des sceaux, ministre de la justice et des cultes. Il a fait l’objet d’un rapport sévère qui a

été repris, le 29 mars 1904, par un jurisconsulte de

pre haute lignée, M. Léopold Thézard, sénateur. Nous verrons ce que l’un et l’autre proposent en ce qui concerne la conservation des privilèges. Nous passerons ensuite à l'examen des récents rapports de M. Maurice Violette, député, déposés les 19 janvier 1909 et 12 janvier 1911. Nous terminerons cette étude par l'exposé du système de la sous-commission juridique de la commission extraparlementaire du cadastre, rapporté par M. Challamel, avocat à la cour d’appel, le 21 décembre 1899.

Si nous avons donné à ce projet de réforme hypothécaire la dernière place, bien qu'il soit antérieur en date, cela tient à ce qu’il procède d’une conception toute différente de la réforme hypothécaire, réforme qu'il base sur l’établissement des livres fonciers.

Au surplus, et quitte à encourir le reproche de la monotonie, nous avons tenu, à dessein, à suivre une méthode uniforme : nous avons, en effet, dans chacun des chapitres, adopté et suivi le même plan. Partant de la division adoptée par le code civil français des privilèges immobiliers et de leur mode de conservation, nous nous sommes demandé quel est le régime suivi dans les législations étrangères que nous avons envisagées et quel il est dans les projets actuellement à l'étude. Le plan suivi sera peut-être

aussi aride que la matière que nous traitons, mais il

NES Sn aura Son excuse toute trouvée dans le but que nous Poursuivons et qui consiste à nous demander quel est le régime d'inscription des privilèges immobiliers

‘qui correspond le mieux aux vœux de la doctrine et

aux desiderata de la pratique.