LA PUBLICITÉ IMMOBILIÈRE EN DROIT COMPARÉ
GÉNÉTAINES RETIRE PME OT ER RER 94-95 111-112 CHAPITRE Ier, — PAYS DE SIMPLE PUBLICITÉ Sr BelSiqUe Te A MR ES NE PR ARE OCEAN ETS SLA RAI CR A NN 001 le 174 Sd ROUMANIE. VE PURE EL Te NN ETS T RONDES 125 CHAPITRE II. — PAYS DE LÉGALITÉ ET FORCE PROBANTE S'1. Allemagne .7 ne LEE ER ISO SA NAUSITAILE RER «+ . . 131-142 142-150 $ 3. Comparaison entre ‘et système allemand et le système australien. . . . 143-147 150-153
$ 4. Situation spéciale de l'Alsace-Lorraine . 148-153 154-159 CONCLUSIONS Er CE ne RE AOC E7 01-177
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DE
OBSERVATIONS PRÉLIMINAIRES
1. — Le rôle social de Ja propriété foncière a changé avec le temps.
Dans l'antiquité, « consacrée par le culte des ancêtres, pla'cée sous la garantie de l’autel et du foyer, elle était considérée comme le plus ferme soutien de Ja religion, de la cité et de la famille » (1), et, Ja Principale préoccupation des législations primitives, fut, en conséquence, de la maintenir dans chaque famille, soit par des prohibitions absolues d’aliénation, soit par l’exigence des formalités multiples imposées à chaque transfert, surtout afin d’entraver sa libre circulation.
Au moyen-âge, la terre est la Source même de la souveraineté féodale ; d’où découlent encore des dispositions destinées à restreindre la liberté de circulation des propriétés foncières.
Sans insister sur ces données historiques, nous constate-
(1) EMMANUEL BESSON. Les Livres Fonciers et la réforme hypothécaire. Paris, 1891, page 1.
rons, que dans les temps modernes, la propriété foncière a perdu les qualités qu’on lui reconnaissait jadis, pour acquérir un rôle purement économique : relever sa valeur, augmenter son crédit, telles sont les fins que doivent lui assurer les législations immobilières contemporaines.
2. — Or, pour relever la valeur et assurer un crédit facile à la propriété foncière, il faut en premier lieu garantir une sécurité complète aux transactions immobilières. Il faut, en bonne législation, garantir à l'acquéreur où au prêteur, que son acquisition immobilière constituera un placement solide ; que le titre du premier, que le gage du second, seront par Îa suite, en dehors de toute discussion possible. Sinon : le premier hésitera de se rendre acquéreur, et même s’il le fait, il n'offrira jamais pour l'immeuble la valeur que celui-ci atteindrait sous un régime de sécurité complète; quant au second, il hésitera à prêter, ou, s’il le fait, il couvrira les risques qu’il court, par une augmentation du taux de l'intérêt exigé de l'emprunteur.
A défaut donc de cette sécurité élémentaire, qu’on demande à la loi d’assurer aux transactions immobilières, la valeur de la propriété foncière diminuera, son crédit fuira ou deviendra fort onéreux, c’est-à-dire qu'on ira à l'encontre des desideraia résultant du rôle social actuel de cette propriété.
3. — Pour assurer cette sécurité, qui constitue l’oxygène des transactions immobilières, que faut-il? Il faut, comme le dit fort clairement M. Besson (1), que la loi foncière permette par son organisation même, la vérification préalable du droit que peut avoir d’aliéner ou d’hypothéquer son bien la personne qui désire le faire. Il faut que le fiers disposé à se
(x) op. cit. page 4.
OBSERVATIONS PRÉLIMINAIRES
rendre acquéreur de l'immeuble ou de prêter sur hypothèque, puisse s'informer préalablement sur toutes les conditions physiques et juridiques qui affectent l'immeuble en question, et, qu'il puisse avoir la certitude que cette information préalable embrassera entièrement toute cette situation — tant matérielle que juridique — afin qu'aucune Surprise (et nous verrons qu’en cette matière les surprises ne peuvent être que désagréables) ne vienne plus tard le déposséder de son acquisition, ou même l’amoindrir.
Le moyen qui répond à cette fin, c’est la PUBLICITÉ DES MUTATIONS IMMOBILIÈRES (1).
Si toutes les législations sont arrivées à exiger cette publicité, il n’est pas moins vrai que certaines ne l’assurent que très imparfaitement, et qu’il n'y en a que fort peu qui soient arrivées à un système de publicité satisfaisant. Et, lorsque nous considérons que la prospérité de la propriété foncière, peut dépendre de la bonne ou mauvaise organisation de cette publicité, nous dirons sans peur d’exagérer, avec M. Worms, que la question « touche aux intérêts primordiaux des sociétés » (2).
4. — Sans tenir compte des différences de détail qui Séparent à ce point de vue les différentes législations, nous pouvons les classer en deux groupes distincts : les législations consacrant le système dit de simple publicité et celles qui adoptent, au contraire, celui dit de légalité (3).
Il ne faut pas s’y méprendre : les deux systèmes ont pour
(1) Nous employons le mot large de mutation afin qu’il puisse embrasser tous les actes et faits se rapportant aux immeubles. (2) Luiz Worms, De la propriété consolidée. Paris, 1888, page V. (3) Voir : COMMISSION EXTRA-PARLEMENTAIRE DU CADASTRE. Procèsverbarx, Tome I, page 211 (Exposé de M. Worms). CAUwÈS, Cours d'économie politique, t. II, n° 674 et suiv.
base la publicité des mutations immobilières; leur différence essentielle ne consiste pas dans le nombre plus ou moins grand d'actes destinés à être publiés, mais surtout dans l'effet différent qu'ils attribuent à cette publicité.
Le système de simple publicité édicte la transcription ou inscription d’un certain nombre d’actes concernant la propriété immobilière, sur des registres publics. Cette transcription ou inscription a pour effet de rendre l’acte transcrit ou inscrit opposable aux tiers, mais non de conférer à celui qui y procède, un droit plus fort que celui de son auteur(r). Son acquisition restera soumise à toutes les causes d’éviction qui auraient atteint l’aliénateur lui-même.
On verra que ce système ne garantit que très faiblement ja sécurité des tiers acquéreurs et créanciers hypothécaires. Par cela même que beaucoup de causes de résolution de la propriété ne se prêtent pas à la publicité — sans compter celles qui s’y prêtent mais que la loi néglige d'y soumettre — le tiers, quoique de bonne foi, se verra opposer un droit occulte et qui lui enlèvera rétroactivement soit son acquisition, soit son gage, suivant sa qualité d’acquéreur ou de créancier.
Le système de légalité soumet, au contraire, à la publicité tous les actes et faits juridiques qui s’y prêtent et qui ont trait à un immeuble; le tiers qui s’engagera sur la foi du Livre foncier (2) et de ses inscriptions ne pourra se voir
(1) Ce système de publicité ne prouve pas la validité de la transmission ; il ne prouve que l’acte par lequel on a voulu la réaliser, sans en garantir l’efficacité (AmMBR. COLIN ET H. CaAPiTAnT, Cours élém. de Droit civil français, I, page 974).
(2) Le livre foncier est le registre public qui contient l’état juridique de l'immeuble, qui y est inscrit au fur et à mesure des mutations qui s’y rapportent. Il a comme complément naturel le cadastre qui représente l’état physique de l’immeuble, c’est-à-dire sa configuration matérielle, son plan géométrique.
OBSERVATIONS PRÉLIMINAIRES
opposer par la suite aucun droit ou fait n'ayant pas été préalablement publié. La publicité étant précédée par la vérification préalable de la part de l'autorité publique, de l'acte qu’on demande à inscrire — d’où le nom du Système — l’immatriculation sur les registres fonciers opère purge de toutes les charges antérieures ou causes d’éviction, non publiées (1). Ce système reconnaît donc une entière force probante aux énonciations du Livre foncier à l'égard des tiers qui S'y réfèrent — et même entre parties, dans une des législations les plus réputées qui suivent ce Système : la législation australienne, connue sous le nom d’Act Torrens —.
Sans vouloir entrer dès maintenant dans des développements prématurés, nous avons voulu donner dès le début de cet ouvrage une idée sommaire, sur les deux pôles, autour desquels gravitent toutes les législations immobilières contemporaines.
Celles employant le système de simple publicité, sont incapables d’assurer à la propriété immobilière, la sécurité dont elle a besoin, car même en traitant sur la foi des registres de publicité, les tiers se verront néanmoins opposer, par la suite, des droits occultes.
Celles qui emploient le système de légalité seules, arrivent à procurer une sécurité entière à la propriété immobilière, Car rien de ce qui ne figure sur les registres, n’est opposable à ceux qui ont traité de bonne foi, sur la foi de ces registres.
Il est peut-être devenu « banal », comme disent MM. Ambr. Colin et H. Capitant (2), de comparer le système français et celui des pays de simple publicité, en général, avec les
(1) CAUWÈS, op. cit., n° 674.
(2) op. cit, I, page 975. TER
quelques systèmes étrangers plus perfectionnés; mais, le fait même d’avoir donné le temps à la question de devenir banale, ne fait que prouver davantage — selon nous — qu’on n’a que de trop tardé à suivre ces derniers, et que plus vite on le fera, mieux cela vaudra, étant donnée l'importance économique incalculable, qui s’attache à cette partie du droit
5. — La question que nous nous proposons de développer et que nous venons d’énoncer, est trop importante pour être une question neuve. On en a beaucoup parlé et écrit. En France notamment elle revient presque périodiquement en discussion, sans avoir — malheureusement — reçu jusqu’à présent, la solution qu’on aurait pu espérer.
Le Code civil de 1804 consacrait une clandestinité entière quant aux mutations immobilières effectuées à titre onéreux. De bonne heure on en vit les inconvénients.
De 1812 jusqu’en 1855 iles critiques ne cessèrent de s'élever de plus en plus pressantes (1) et elles aboutirent à la loi du 23 mars 1855, qui consacre en France le système dit de simple publicité, et qui est actuellement en vigueur. Réforme insuffisante, comme on le verra : vers 1890 la question est plus que jamais à l’ordre du jour.
En 1889, un congrès international de la propriété foncière, a adopté le principe de l’immatriculation —- après publicité et examen judiciaire des titres — sur des régistres fonciers en concordance avec le cadastre. Ce congrès reconnait aux énonciations de ces registres, la force probante qui caractérise les systèmes de légalité. (2)
(1) BESSON, op. cit., pages 108-110.
(2) CAUWÈS, op. cit., n° 676, page 417.
OBSERVATIONS PRÉLIMINAÏRES
En 18090, la Faculté de droit de Paris, met au concours pour le prix Rossi, un sujet tiré des préoccupations du moment : « Du meilleur régime de publicité en matière de constitution et de transmission de droits réels immobiliers », prix qui est décerné à l’ouvrage déjà cité par nous, de M. Em. Besson, sur « Les livres Fonciers et la réforme hypothécaire » (1). M. Besson conclut à l’adaptation en France, du système australien, dit Torrens, système de légalité fondé sur le cadastre et les Livres Fonciers.
Enfin, de 1801 à 1905, siège l’importante commission extraparlementaire du cadastre, qui clôture ses travaux en proclamant la nécessité d'adopter en France un système de légalité appuyé sur cadastre et Livres fonciers et qui emprunte des dispositions essentielles tant au système prussien qu’à l’act Torrens, tout en lui gardant un caractère spécific et d’adaptation aux principes fondamentaux du Code civil (2).
Malgré ces condamnations répétées de la loi de 1855, elle continue aujourd’hui encore à régir cette importante question de législation immobilière. Les critiques les plus autorisées ne cessent de l’atteindre, le marasme de la propriété immobilière — la guerre et ses lois d'exception qui lui survivent, aidant — est à son apogée : la loi de 1855 reste debout comme
(1) Nous citerons souvent cet ouvrage dans les pages qui vont suivre.
(2) Voir ses:
a) Avant-projet sur la réfection ou la révision et la conservation du cadastre, t. IX, page 511 et suiv.
b) Avant-projet sur les privilèges et hypothèques (contenant notamment l’organisation de leur inscription aux livres fonciers), t. IX, page 523 et Suiv.
c) Avani-projet sur l'institution des Livres fonciers (contenant notamment l’organisation de la publicité par inscription aux livres fonciers des droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypo.hèques, ainsi que celle des titres de transfert et des causes de résolution de la propriété immobilière), t. IX, page 543 et suiv.
une force occulte et intangible — et la qualification de force occulte lui est particulièrement propre —. L’insécurité des acquisitions et des prêts immobiliers, en découle en grande partie (1).
6. — Sans anticiper dès maintenant sur les développements ultérieurs concernant le droit comparé, et quoique nous prendrons Ia législation française pour centre de notre étude, nous voulons classer de suite notre pays, la Roumanie, parmi ceux qui suivent, dans ses grandes lignes, le système français de simple publicité.
Les critiques que nous adresserons à la législation française
seront, en principe, également fondées pour la légisiation roumaine (2).
(1) Voici ce que constate dans cet ordre d'idées M. Ch. Gide, en 1886, il est vrai, mais ses paroles ne sont pas moins d’une vivante actualité : « Jamais la propriété foncière n’a subi de coups mieux dirigés et mieux assénés que ceux qui lui ont été portés en ces derniers temps. Elle en a été ébranlée, il ne faut pas se faire d’illusion à cet égard. Si chimériques que puissent paraître les doctrines de collectivisme ou de la nationalisation du sol, eiles semblent sur le point de se traduire par des actes dans les pays les plus conservateurs » — l'expérience russe et ses répercussions, qu'il serait puéril de méconnaître, sont là pour confirmer les appréhensions de M. Gide — « On n’a guère laissé à la propriété foncière d’autre argument que celui-ci : C’est que nul autre mode d’exploitatjon du sol ne peut rendre les mêmes services à la société. Et l'argument est excellent en effet, à une condition toutefois : C'est que la terre seru toujours prête à passer entre les mains de ceux qui pourront en tirer le meilleur parti, c’est qu’elle trouvera aisément les capitaux dont elle a si grand besoin; c’est qu'elle sera un instrument de production toujours actif, et un instrument de crédit toujours disponible. Or, si nous mainfenons trop obstinément une législation qui remplit insuffisamment ces conditions, qui ne confère ni sécurité absolue, ni disponibilité complète, prenons garde du même coup de compromettre la propriété foncière elle-même, en affaiblissant ses vertus économiques, qui sont grandes assurément, mais qui ne sont pas de trop pour la sauver ». (CH. G1ne. Etude sur l’Act Torrens. Bulletin de la Soc. de législation comparée, Paris, 1886, page 330).
(2) Les quelques différences qui les séparent — notamment en matière hypothécaire — seront signalées à temps.
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OBSERVATIONS PRÉLIMINAIRES
Quant aux vœux de réforme, ils s’adresseront également aux deux législations, en raison de l’identité des motifs théoriques et économiques, qui la réclament.
Néanmoins, une considération pratique que nous reconnaissons décisive, rend la réforme spécialement opportune dans notre pays, et c’est cette considération qui y donne — à notre avis — une actualité exceptionnellement pressante à la question.
S’il est vrai — comme nous essayerons de le démontrer — que l’amélioration du système de simple publicité ne peut donner en définitive qu’une sécurité relative à la propriété immobilière; que seul le système de légalité — avec introduction et tenue à jour d’un cadastre représentant la vie physique des immeubles, et comme corollaire, la création de livres fonciers représentant leur vie juridique — est capable de donner aux transactions immobilières et aux prêts hypothécaires la sécurité complète à laquelle ils ont droit; s’il est vrai que la grosse difficulté qui a tant retardé en France la réforme maintes fois préconisée, c’est précisément la mise à jour dans toute l’étendue de la République de l’ancien cadastre démodé (1) — opération assurément longue et coûteuse, mais non impossible, comme on l’a souvent démontré (2) —, aucun obstacle matériel ne peut plus s'opposer, en Roumanie, à l’introduction du système nouveau de légalité (3).
(1) Infra, n° 163 et suiv. page 170.
(2) ARTHUR GIRAULT, La réfection du cadastre, Paris, 1913.
BESSON, op. cit., p. 496-502.
COMMISSION EXTRAP. DU CADASTRE. Voir les travaux et conclusions dés sous-commissions Technique et des Voies et Moyens: T. I, pages 20- 184; T. Il, pages 17-70; T. III, pages 19-37; T. IV; T. V, pages 10- 262; T. VI; T. VIII; T. IX, pages 511-521 et 561-563.
(3) Nous observerons que, si toutes les législations qui consacrent actuellement le système de légalité, l’appuient tant sur des livres fonciers
En effet, si dans des conditions législatives normales, un gou vernement hésite — à cause des grandes dépenses et du long temps que cela exige — à procéder à la création de ce registre cadastral ou à sa réfection, lorsqu'il ne correspond plus, par sa vétusté, à la réalité des choses (et nous n’entendons pas par là approuver cette hésitation, étant donnée, d’une part, l'utilité juridique, économique et fiscale considérables du cadastre, et de l’autre, l'emploi souvent bien moins utile des fonds de l'Etat), un gouvernement n'aurait même plus cette excuse à ne pas y procéder, lorsqu'il est emmené par une cause indirecte et inexorable à parceller, délimiter et lever les plans de toutes ces parcelles constituant la propriété rurale du pays dont il conduit les destinées. Et c’est ainsi que la auestion se pose actuellement en Roumanie.
L'article 19 de la Constitution roumaine, modifié en 1917, dispose qu’il sera procédé sans retard à l’expropriation des grandes propriétés rurales — dans certaines limites, bien entendu — en faveur de la population paysanne. On a considéré que cette population, qui forme l’écrasante majorité du pays, essentiellement agricole, et qui travaille de génération en géné-
que sur le cadastre, il pourrait néanmoins fonctionner, même à défaut de cadastre et même à défaut de registres tenus sous la forme de livres fonciers, par le fait seul que la force probante serait reconnue aux énonciations des registres de publicité existants dans chaque pays — force probante qui serait justifiée par la vérification préalable des inscriptions faite par l’autorité publique compétente.
Nous ajouterons cependant — et essayerons de le prouver par la suite — que même si un système de force probante non appuyé sur livres fonciers et cadastre, constituerait tout de même un progrès par rapport à un système de simple publicité, il ne pourrait rendre tous les services désirabies, qu’à condition de lui adjoindre les deux registres qui l’accompagnent ordinairement. (Voir à ce sujet les discussions qui se sont poursuivies à la Sous-Commission juridique du cadastre, et notamment l'exposé fait par M. Vavasseur, T. II, page 97 et suiv.).
OBSERVATIONS PRÉLIMINAIRES
ration la terre au profit de gros latifundiaires, avait acquis le droit, Surtout après les grands sacrifices que le pays lui a demandés pendant la dernière guerre, d'acquérir à titre de propriété — par achet d’ailleurs — les terres par elle cultivées (1).
Par cette mesure, la grande propriété s’est trouvée divisée en Roumanie, en très petites propriétés paysannes.
Le parcellement des anciennes propriétés, la levée des plans des nouvelles parcelles, exigera, bien entendu, beaucoup de temps (2), mais on ne pourrait s’y soustraire sous aucun motif (3).
On voit donc qu'indirectement, mais nécessairement, on se trouve conduit en Roumanie à entamer les opérations matérielles qui rendent la création ou réfection du cadastre si difficile dans d’autres pays (4).
Si on ajoute, que les provinces récemment annexées à la
(1) Les conditions de détail de cette réforme n'intéressent point notre sujet. Voir les: loi du 7 juillet 1921, pour l’application de la réforme agraire dans l’ancien royaume ; loi du: 30 juillet 1921, pour la Bukovine; même date pour la Transylvanie, Banat, Crisana et Maramures ; enfin la loi du 13 mars 1920, pour la Bessarabie.
(2) Sur la marche nécessairement très lente de ces opérations, voir l’article de M. STEFAN C. JoAN (Democratia, Bucarest, septembre, 1921, pages 381 à 384).
(3) En attendant cette délimitation définitive et en vue de sa compléxité, on a procédé récemment à la mise en possession des ayants-droit.
(4) Ces explications introductives feront comprendre, dans une large mesure, les raisons pour lesquelles nous envisagerons surtout la question que nous nous proposons de traiter, sous son aspect JURIDIQUE. Quant aux difficultés techniques et des voies ef moyens — surtout en ce qui concerne le cadastre — elles sortiront naturellement du cadre de cet ouvrage, et, en ce qui les concerne, nous nous contenterons de faire des renvois aux études spéciales qui ont déjà été faites à ce sujet (voir notamment dans cet ordre d’idées, Supra, n° 6 note 2; page 17.
Remarquons cependant qu’une découverte récente est peut-être destinée à faciliter singulièrement la réfection ou création des cadastres parcellaires, dans tous les pays qui en ont besoin : la photographie des terrains prise à l’aide des aéroplanes. On a déjà fait des « démonstrations décisives » à ce sujet (voir l’Illustration du 11 juin 1921, page 549).
Roumanie : notamment la Transylvanie et la Bukovine, possédent déjà le cadastre, qui fonctionnait avec les livres fonciers dans l’esprit du système de légalité tant en Hongrie qu’en Autriche, on se rendra compte de l'extrême opportunité de la réforme dans notre pays (1).
Ce serait une erreur impardonnable d’y laisser passer cette occasion unique, sans poser en même temps la question de ja réforme immobilière, par la création des deux registres destinés à rendre les grands services qu’on va voir : le cadastre et les livres fonciers s’appuyant sur le cadastre (2).
7. — C’est donc en vue surtout de l'opportunité de la réforme immobilière en Roumanie, que nous avons voulu nous documenter sur la question, à l’occasion de notre thèse de doctorat. |
A cet égard, le matériel à mettre à contribution, est fort riche en France, quoique par la réforme que nous voulons voir intro. duire en Roumanie, nous nous éloignerons de la législation actuelle de ce pays ; néanmoins, nous n'oublions pas que notre Code civil n’est qu’une reproduction presque textuelle du Code Napoléon, et que pour y toucher nous éprouverons les mêmes difficultés qu’on a déjà éprouvées, en France, lorsqu'on a étudié la question de la réforme immobilière.
(1) Pour l’Alsace-Lorraine, voir : Infra, n° 148 et suiv.; page 154 et suiv.
(2) Par un décret-loi n° 4.830/r010 il a été institué en Roumanie au Ministère de l’Agriculture une Direction du cadastre, destinée à fixer sur le terrain les parcelles expropriées et à faire la levée de leurs plans.
Néanmoins il conviendrait: d’abord, que sa mission soit étendue à toutes les propriétés immobilières du pays — qu’il s’agisse ou non de propriétés expropriables — afin qu’on obtienne un cadastre général pour toute l’étendue du territoire ; ensuite, qu’on mette sans retard à l’étude la question délicate et d’ordre juridique, à savoir comment il conviendrait de profiter du cadastre parcellaire dont sera doté le pays, pour y attacher la réforme immobilière dans son ensemble, réforme pour laquelle le cadastre, et les livres fonciers par lesquels on devra également songer à le compléter, ne constituent que des instruments de réalisation.
OBSERVATIONS PRÉLIMINAIRES
Nous faisons allusion aux importants et longs travaux de la Commission extraparlementaire du cadastre (1). Cette Commission s’est divisée dès le début de ses travaux en trois sous-commissions : juridique ; technique ; des voies et moyens. Les délibérations de la première — composée de jurisconsultes, praticiens et économistes éminents, comme MM. Bufnoir, Worms, Massigli, Challamel, Poincaré, Léon Say, etc., etc, sont particulièrement instructives. Elle a déblayé pas à pas ce terrain, si dur, si subtil, que doit traverser victorieusement pour s'imposer, toute tentative de réforme immobilière. Elle a fini par tomber d’accord sur trois avant-projets de loi : l’un sur la réfection et conservation du cadastre; un deuxième sur les privilèges et hypothèques ; enfin un troisième sur l’institution des livres fonciers (2). Elle émit ainsi le vœu de la réfection du cadastre en France, de la création de livres fonciers ayant force probante (système de légalité), tout en harmonisant ce nouveau système avec les dispositions essentielles contenues dans le Code civil, notamment celui du transfert de la propriété entre parties par le seul consentement (3). Elle n’a adopté en bloc aucun des systèmes de légalité qui s'offraient à elle et qui fonctionnaient déjà dans différents pays, comme l'Allemagne et l’Australie; elle a créé un système propre, destiné à s’harmoniser au mieux avec la législation civile existante.
Pour nous, qui avons une loi civile copiée pour ainsi dire sur la loi civile française, ce travail d’adaption est des plus précieux. Bien que ses travaux n'aient pas abouti jusqu’à
(1)instituée par décret du 30 mai 1891.
(2) Supra, n° 5, note 2; page 15 (3) V. Rapport de M. Massigli, T Il, page 343-IlI.
présent à être consacrés par des textes de loi, nous sommes tenus de constater que les multiples procès-verbaux des séances de la Commission — qui sont reliés en neuf gros volumes — contiennent un riche et indispensable matériel pour quiconque s'attaque aux difficultés juridiques que présente une réforme de cette envergure.
Nous avons essayé de nous documenter le plus possible sur cette question vaste et aux aspects multiples, mais ne prétendons pas d’en faire ici une étude très détaillée — cela exigerait plusieurs volumes (1)— ; néanmoins, nous essayerons d’en faire un exposé d'ensemble, qui aura peut-être son utilité, et par la suite nous nous considérerons heureux si, par ce modeste obole, nous pourrons contribuer à la popularisation de la réforme immobilière dans notre pays, réforme que nous ne nous lasserons plus de demander, en la proclamant : indispensable pour en finir avec les errements législatifs actuels et d’une réalisation nécessairement urgente et possible.
8. — Observons enfin, avant de clore cette partie préliminaire et d'entamer le fond du sujet qui nous préoccupe, qu’en matière mobilière la question se présente sous un autre aspect: la situation du tiers de bonne foi se trouve consolidée par la maxime en fait de meubles possession waut titre (art. 2270 al. 1 comb. art. 1141, du Code civil français) (2). Pourvu que le
(1) C’est pourquoi nous passerons notamment sous silence, ou énoncerons àpeine, les questions n’ayant pas un rapport direct avec notre sujet.
(2) Art. 1900, al. 1 et art. 972, du Code civil roumain.
Ces articles s’appliquent aux meubles corporels et aux titres au porteur. Pour les meubles incorporels autres que les titres au porteur: créances ordinaires, titres nominatifs, brevets d'invention, etc., il y a des règles spéciales de transmission et de publicité (COLIN et CAPITANT, op. cit., I, pages 943-4.
OBSERVATIONS PRÉLIMINAIRES
tiers soit en possession du meuble et de bonne foi, la revendication ne pourra, en principe, être intentée contre lui.
Le possesseur de bonne foi ne pourra donc être — en règle générale et lorsqu'il s’agit de meubles — évincé par le véritable propriétaire de la chose, car la seule possession suffit à lui transférer la propriété, et, par conséquent, pas de risques d’éviction ultérieure possible pour lui.
9. — Le fait de la possession joue ici — qu’on nous permette ce rapprochement — le rôle de l’immatricuiation du titre d'acquisition en matière immobilière, dans les systèmes de légalité. Dans les deux cas, l’intérêt économique a primé dans la pensée du législateur, la stricte logique juridique.
En vérité, contrairement au principe nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet, dans les deux cas, l’acquéreur deviendra propriétaire, alors même que son auteur ne l'était pas — il n’était par exemple que dépositaire, gagiste, locataire, du meuble; ou, de même, non propriétaire de l’immeuble —. Contrairement encore au principe resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis les droits de l’acquéreur resteront intangibles malgré la résolution — en principe rétroactive — des droits de son auteur.
La possession en matière mobilière, l’immatriculation en matière immobilière, auront suffi à conférer un titre irréfrangable de propriété, malgré la stricte logique juridique, et dans le but d’utilité sociale d’assurer la sécurité aux transactions (1).
Et alors, nous sommes en droit de nous demander : si en matière mobilière on justifie cette dérogation aux principes du droit par des considérations économiques, par l'impossibilité
(1) Comp. Infra, n° 30; page 44, sur la jurisprudence qui valide les de disposition de l’héritier apparent.
notamment d'employer un régime de publicité afin d'informer les tiers, avant qu'ils traitent, sur la condition juridique du meuble; n'est-il pas juste d’avoir les mêmes scrupules, lorsque, en matière immobilière, on se trouve dans une hypothèse — et elles sont nombreuses — où l’impossibilité de procéder à cette publicité est pareille? C’est là toute la justification théorique et d'équité des systèmes de légalité, la condamnation de ceux de simple publicité.
Nous reviendrons sur cette question, que nous ne faisons ici qu'énoncer. En attendant, contentons-nous de constater que l’impossibilité même de procéder à toute publicité en matière mobilière pour garantir les tiers (1), vaut à ces derniers une sécurité presque absolue : le principe de l'art. 2279 al;1:-(2)-
(1) Impossibilité résultant de raisons pratiques multiples : grand nombre des meubles ; leur peu de valeur dans la plupart des cas; difficulté de les identifier ; manque d’assiette fixe.
(2) Le tiers ne sera sacrifié et donc la revendication ne sera admise contre lui que lorsque : 1° il a été de mauvaise foi; 2° si le meuble a été volé ou perdu.
Pour plus de détails, v. CoLin et CAPITANT, op cit., I, p. o1r et suiv. ainsi que les nombreuses thèses de doctorat qui traitent de la maxime « En fait de meubles, possession vaut titre ».
