IV. Emphythéose

Le bail à longue durée a été, dit M. Garsonnet, pour les communautés religieuses comme pour l'Etat, les cités, les particuliers, « le seul moyen d'exploiter les grands domaines qui se formaient à côté, sinon aux dépens de la petite propriété. Ni la culture servile, ni le bail de courte durée n'eussent rendu les mêmes services : l'une exigeait du propriétaire une surveillance incessante, cpi'il ne pouvait donner à l'étendue, souvent immense de ses terres...; l'autre, où les deux parties débattent librement leurs conventions, suppose chez le fermier une existence sinon aisée, du moins indépendante, et une situation de droit et de fait presque égale à celle du bailleur. Dans un temps où ces conditions n'existaient pas en dehors de la propriété, les intérêts des deux parties devaient mieux s'accorder dans un contrat qui assurait à l'une tous les avantages d'une possession durable, et qui épargnait à l'autre les ennuis de l'administration. Quant à l'utilité qu'en peut retirer l'agriculture, les propriétaires semblent ne l'avoir appréciée que plus tard » (1).

L'emphythéose est un des nombreux moyens employés au Bas-Empire pour arrêter la décadence de

(1) Garsonnet, Histoire des lacalions perpéluelles et des baux à longue durée, p. 4.

ragricullurc et la désertion des campagnes, qui avaient pour conséquence de rendre plus difficile le recouvrement de l'impôt et (Vcn diminuer le produit. Il est probable que ce contrat fut appliqué d'abord aux terres incultes, et ne fut étendu que plus tard aux terres cultivées. L'cmphytéote devait défricher la terre inculte, ou améliorer la terre déjà en culture. Le caractère de ce contrat fut fixé par une constitution de Zenon, qui déclara que Temphytéose tiendrait de la vente et du louage, car la perte partielle serait pour Temphytéote qui ne pourrait prétendre à aucune réduction de la redevance, et la perte totale pour le propriétaire, qui ne pourrait pas l'exiger (1),

L'emphythéose présente certains caractères communs avec le colonat. Tous deux sont destinés à arrêter la décadence de l'agriculture. Mais certaines différences les séparent : tandis que l'emphytéote doit améliorer le fonds, le colon n'est astreint qu'à le cultiver. La condition sociale de l'emphytéote est bien supérieure à celle du colon : l'emphytéote ne perd, en effet, aucune parcelle de sa liberté. Enfin Temphytéose s'applique d'ordinaire à de vastes domaines, tandis que le colonat est employé pour des propriétés de moindre étendue. Aussi, n'est- il pas rare de voir un emphytéote occuper plusieurs colons. Quand une terre est concédée à titre d'emphytéose, la concession comprend en même temps les colons attachés à la teire, qui passent ainsi sous l'autorité de l'emphytéote. C'est ainsi que les colons du monastère deviennent les colons de l'emphytéote, loca-

(I) C. J., 1. 1, Dejur. empli., IV, LXVI.

taire du monastère. On se borne simplement à prendre certaines précautions, pour empêcher l'emphytéote d'abuser de son pouvoir sur les colons qui ne lui appartiennent pas, et dont il ne peut réclamer que les services.

Nous avons dit que Temphytéose remj)laça peu à peu, d'une manière générale, les baux ordinaires, et nous avons donné les raisons de ce changement. L'emphytéose devint la forme ordinaire des concessions de terres appartenant aux églises et aux monastères. Un pareil contrat présentait, en effet, de grands avantages pour les églises et les monastères : grâce à lui, on parvenait à éluder la règle de l'inaliénabilité de leurs biens : le preneur, sur de jouir longtemps de la terre qui lui avait été concédée, pouvait y apporter de nombreuses améliorations.

Le droit conféré à l'emphytéote pouvait être soit perpétuel, soit temporaire. En ce qui concerne les terres appartenant aux églises et aux monastères, le droit conféré à l'emphytéote ne pouvait pas être perpétuel. Ou bien la concession était faite à l'emphytéote pour la durée de sa vie, ou bien elle était faite pour une durée déterminée librement par la volonté des contractants, mais sans pouvoir excéder trente ans (1). L'emphytéote devait payer régulièrement la redevance qui avait été fixée : en cas de non paiement, une faveur spéciale était accortlée aux églises et aux monas-

(1) Justinien, nov. 7, cl; Justinien défend l'empliytéose à perpijluilé, car, dit-il, ccl;i ne diffère pas beaucoup d'une aliénation, Epanagoge, § 2, 7:co/£icov, XY, § 9; Harmcnopule, III, § 4, 6 et 7.

tères. Tandis que Temphytéote crun bien ordinaire n'était déchu de son droit que s'il restait trois ans sans payer la redevance, Temphytéote d'un bien appartenant à une église ou à un monastère était déclaré déchu, lorsque pendant deux ans seulement il n'avait pas payé la redevance (1). L'économe du monastère devait, après deux ans de non paiement, poursuivre l'emphytéote, qui perdait alors tout le bénéfice de son contrat (2).

Certaines personnes étaient déclarées incapables de recevoir, à titre d'emphytéose, des biens appartenant à des monastères. Les canons de l'Eglise, confirmés par des dispositions législatives (3), défendaient aux économes des monastères, et d'une façon générale à tous les administrateurs de fondations pieuses, de prendre eux-mêmes, à titre de louage, d'emphytéose ou de gage, les biens qu'ils étaient chargés d'administrer, ou de les donner au même titre à leurs enfants et à tous leurs parents ou alliés. La même prohibition s'appliquait aux personnes qui auraient été interposées pour masquer une opération de ce genre.

La sanction de ces prohibitions était la nullité de l'acte accompli. Le louage ou l'emphytéose était déclaré nul, et le locataire ou l'emphytéote était expulsé; le preneur était en outre puni d'une amende égale au prix fixé pour la redevance. Quant à l'économe ou à l'admi-

(1) np/et'pov, loc. cit.; Hariuénopule, III, § 4 et 8.

(2) Synopsis de Miclicl Allaliatc. Leuiiclavius, /. G. IL, II, p. 7.

[li) Justinicu, Nov. 120, c. 5, I ; -po/£ipov, XVI, § 10 ; Harménopule, III, IV, 10.

nistrateur qui avait consenti un acte pareil, il était condamné à une amende égale.

L'emphytéose des biens appartenant à une église ou à un monastère ne pouvait être consentie à un hérétique, à un juif ou à un païen (1). Si un pareil contrat a été fait, l'hérétique perd tout ce qu'il a payé.

D'une façon générale, il était interdit aux moines de prendre à ferme les biens des particuliers (2). Il y avait cependant des exceptions à cette règle. C'est ainsi qu'il était permis à un monastère de prendre à (erme ou à emphytéose des terres voisines du monastère, si un tel acte était avantageux au monastère. En outre, il était également permis aux monastères de prendre à ferme ou à emphytéose les biens d'une église ou d'un autre monastère (3).

Les monastères byzantins avaient coutume de tenir un inventaire fidèle des biens qui leur appartenaient. Tout d'abord, à la charte de fondation était annexé un état détaillé des biens donnés par le fondateur. Cet état énumérait les divers bâtiments dont le monastère était doté, ainsi que les diverses espèces de terres, vignes, prairies, bois, terres labourables, avec une évaluation des produits annuels en blé, vin et autres denrées. Nous en avons un exemple dans l'inventaire annexé au Typicon du monastère fondé par l'impératrice Irène, qui nous donne l'énumération des divers immeubles par elle attribués à son monastère.

(1) Justiiiien, uov. 131 ; Epaiiagoge, YIII, §6; Haruiéiiopule, III, I v', § 10.

(2) Jiisliiiieu, nov. 132, c. 6.

(3) Harméaopule, Appendice, lY, ,^ 23.

Les documents de ce genre sont des plus intéressants, au point de vue de Thistoiie économique de TEmpire byzantin. Ils sont malheureusement assez rares. On pourrait cependant y suppléer, en recueillant les nombreuses inscriptions que les moines avaient Tliabitude d'apposer sur les murs de Féglise de leur monastère; ces inscriptions énuméraient les principaux immeubles appartenant au monastère : elles indiquaient en outre la situation et les limites de chacun d'eux. Malheureusement, le temps et les guerres et révolutions perpétuelles ont détruit un grand nombre de ces inscriptions, et celles qui subsistent n'ont jamais été recueillies. Buchon (l) appelait naguère l'attention sur ces inscriptions, et demandait qu'on les recueillît avant leur complète disparition : il montrait avec raison le profit que pourraient en retirer les historiens de l'Empire byzantin. Ce vœu n'a pas été exaucé.

Les monastères tenaient en outre un inventaire des biens qui leur étaient donnés ou légués : au fur et à mesure que des donations ou des legs leur étaient faits, les biens donnés ou légués étaient inventoriés.

Cet inventaire des biens du monastère ne comprenait pas seulement les immeubles, il comprenait aussi les meubles, bien que leur importance ne fut généralement pas considérable. Ces meubles consistaient surtout en objets consacrés au culte : grâce aux pompes du culte byzantin, ces objets, vases sacrés ou ornements, avaient quelquefois une très grande valeur.

(!) Duchoii, Bcclierchcs histuri//ufs sur la principauté française de Morée, I, p. 63.

Dans chaque monastère, un clignitaire spécial était chargé de la garde et de la conservation des objets mobiliers appartenant au monastère. Un autre était chargé de la rédaction de l'inventaire et de la conservation des actes intéressant le monastère, tels que chrysobulles des empereurs, actes de donation ou d'acquisition à titre onéreux, contrats d'emphytéose (1), etc. Irène, dans son Typicon (2), indique des précautions minutieuses pour assurer la conservation des actes déposés aux archives du monastère, et aussi des objets mobiliers qui lui appartenaient. Nous en reparlerons, au sujet des personnes chargées de l'administration des biens du monastère. Cet inventaire devait être rédigé sur un papier d'une composition susceptible de longue durée. Deux exemplaires devaient être conservés dans l'église du monastère; deux autres devaient être donnés à la patronne du monastère.

(1) Voir la Ataxoiçtç de Micliel Altaliale. Sallias, I, p. 40. (2j Typicon d'Irène, cli. LXXVII.