CHAPITRE PREMIER. — Tunisie

L'Australie n'est pas restée le seul champ d'expérience de l’Act Torrens. La Tunisie depuis 1885 est dotée d’une loi qui a introduit dans la colonie les principales dispositions de l’Act, mais en les combinant avec les principes du Code civil et de la loi de 1855. Il est intéressant de voir ainsi les faits économiques donner aux systèmes la consécration de la pratique et faire sortir les conceptions du domaine abstrait de la théorie pour les jeter dans la complexité de la vie juridique. Promulguée le 4e juillet 1885 la loi nouvelle a été modifiée par la loi du 16 mai 1886, le décret du 17 juillet 1888 et les lois du 6 novembre 1888 et du

16 mars 1892 (1). Nous verrons qu'elle a eu d’heureux

(1) Bullelin de législation et de stalistique comparée du ministère des

résultats et les statistiques que nous publions à la suite de ce travail démontrent quels bienfaits le régime de limmatriculation a apportés à la Tunisie. Il faut dire aussi que la Régence est un pays neuf et de grande propriété et que sans être placée dans des conditions économiques tout à fait semblables à celles de l'Australie, elle se prêtait à merveille à l’expérience.

D'autres éléments étaient de nature à faciliter la réforme foncière. En Tunisie la propriété privée est une règle générale : des titres écrits la constatent. Pour aliéner un immeuble, vendeur et acheteur se rendent devant deux témoins assermentés (adouls) qui prennent note des engagements respectifs et rédigent les déclarations des parties. L'acquéreur reçoit un titre de propriété; ce titre en retrace la généalogie, et fait connaître les mutations successives dont il a été l'objet. En cas de perte du titre on le reconstitue par un acte de notoriété (outika). Si l’on veut emprunter on peut donner le titre en gage comme en Australie, ou bien encore on procède à une vente à réméré. On voit que la loi de 1885 existait déjà en germe dans la législation tunisienne, mais les conditions dans lesquelles se faisaient les transactions immobilières étaient loin de donner la sécurité aux acquéreurs et aux créanciers hypothécaires.

Sans parler de la clandestinité des mutations et des in-

finances, août et septembre 1885, avril et mai 1892 ; Revue algérienne de Jurisprudence el de législation, 1885, LI, p. 145 ; 1886, LIL, p. 97; 1888, LI, p. 199 ; 1892, III, p. 125.

nombrables droits de retrait qui existent dans la loi musulmane, il n’y avait pas de registre-matrice pour contrdler les énonciations du titre. Grâce à cette absence de contrôle un propriétaire pouvait pour le même immeuble faire fabriquer de faux titres et le revendre à divers acquéreurs.

Une autre fraude consistait à forger de toutes pièces un acte de notoriété (outika) et à l’utiliser au détriment du véritable propriétaire. De plus, les titres ne donnaient que des renseignements incomplets ou inexacts sur la limitation des fonds, la nature et l’étendue des droits réels.

Un des éléments de la mobilisation du sol existait déjà en Tunisie : /e titre. Il suffisait donc de compléter la réforme en donnant à la propriété une assise plus ferme, en organisant pour la constitution et latransmission des droits réels, la publicité. Nous l'avons déjà dit, la loi tunisienne est une transaction. A l’Act Torrens elle emprunte la procédure de l’immatriculation, à la loi belge de 1851 les règles relatives aux hypothèques des incapables (spécialité et publicité), à la loi prussienne de 1872 le système des prénotations. Comme l’Act Torrens, la loi tunisienne laisse l’immatriculation facultative. Deux raisons ont motivé cette règle. D'abord on voulait respecter les capitulations, et ne pas soumettre de force Les propriétaires d’origine étrangère à la nouvelle loi, puis indépendamment des raisons budgétaires, il ne fallait pas violenter les habitudes des indigènes, mais au contraire les familiariser avec la loi.

Quelle est la marche d'une procédure d'immatricula-

tion en Tunisie? Le propriétaire adresse une requête au conservateur de la propriété foncière. Il y joint ses titres. Un extrait en est publié par les soins du conservateur dans le Journal of ficiel français et arabe. Un placard qui mentionne cette insertion est envoyé au caïd de la circonscription, au juge de paix du canton et au chef du service topographique. On affiche ce placard dans l’auditoire de la justice de paix dans un délai de quarante-huit heures, le caïd le fait publier dans les marchés. La loi nouvelle a réduit de trois mois à quarante-cinq jours le délai qui s'écoule entre l'insertion de la requête au Journal officiel et le commencement des opérations de bornage. On en publie la date vingt jours au moins à l'avance. Le Journal officiel mentionne également la clôture des opérations (art. 26). Cette publication est le point de départ d'un délai de deux mois pendant lequel des oppositions peuvent être faites à immatriculation et des réclamations contre le bornage adressées au conservateur, au caïd ou au juge de paix. Lorsque les deux mois passent sans qu'une protestation apparaisse, le Juge de paix et le caïd font parvenir au conservateur un certificat négatif. Dans les cas contraires, ils lui adressent les oppositions. Nous sommes ici en présence d’un véritable délai de purge, et il est important pour les tiers qui auraient des droits à faire valoir

de ne pas le laisser s'écouler. Le tribunal mixte (1) est

(4) Le tribunal mixte est une juridiction composée, comme son nom l'indique, de Francais et d’indigènes. Ses pouvoirs ne sont pas définis d’une facon bien nette. Voici dans quelles conditions il intervient. Deux hypothèses peuvent se présenter : ou bien il n’y a pas d'oppositions ou

saisi par la voie du greffe des notifications faites au caïd et au Juge de paix. Dès que le tribunal est en possession des titres et documents nécessaires à l’immatriculation, le président nomme un juge rapporteur. Ce magistrat a diverses attributions qui peuvent se résumer ainsi: demander une augmentation de délai pour sauvegarder les droits des incapables et des non-présents et leur permettre de s'opposer à l’immatriculation (art. 31), mettre en demeure les opposants de faire parvenir leur opposition dans le délai de quinze jours, enfin inviter le requérant à prendre connaissance des oppositions au greffe du tribunal.

Le rapport une fois terminé, il est transmis au tribunal, qui se prononce sur la demande d’immatriculation. En Australie, c’est le Registrar seul qui statue. Le tribunal admet ou rejette la demande, et ordonne au besoin la rectificalion du bornage et du plan, et inscription sur le titre des droits réels méconnus.

Il reste alors à exécuter la décision du tribunal mixte et à procéder à l’immatriculation. Quel est l'effet de cette

immatriculation ? Un doute sur la portée de la loi de 1885

il s'en manifeste. Dans le premier cas, le tribunal se contente d'examiner si la demande est régulière, si Les formalités de bornage ont été respectées, et prépare les éléments du titre qui sera plus tard délivré par le conservateur, il joue alors le rôle d'une commission administrative. Dans le second cas, c’est-à-dire quand des oppositions à l’immatriculation surgissent, la procédure devient contentieuse et les attributions du tribunal sont plus complexes. S'il repousse l'opposition sa décision est sans appel etn'a pas besoin d’être motivée, s’il la juge recevable il refuse l’immatriculation et renvoie les parties à se pourvoir devant les tribunaux de

droit commun.

FL

avait surgi, mais depuis un décret du 12 juillet 1888, il est impossible de ne pas considérer le titre immatriculé comme inattaquable. Dans quelle mesure le titre est-il inattaquable? Dans les rapports des parties et des tiers etnon dans les rapports des parties entre elles(art. 343 modifié par la loi de 1892). La loi admet en outre le système des prénotations en ce qui touche les demandes en résolution. Le propriétaire évincé qui se trouve en présence d’un tiers de bonne foi n’a qu’une action en dommages-intérêts, restreinte au cas de dol (art. 38). Le fonds d’assurance, qui avait été créé pour garantir ces recours, a été supprimé par la loi de 1892.

Est-il besoin de dire que la copie du titre de propriété doit, comme en Australie le certificat de titre, mentionner toutes les modifications survenues à la propriété? Ajoutons que tous les actes entre vifs et à cause de mort sont aussi soumis à l'inscription.

Le régime hypothécaire adopté par la loi tunisienne ne mérite pas moins d’éloges. On a supprimé les charges générales et occultes qui grèvent la propriété ; en effet l’hypothèque judiciaire est supprimée par prétérition, les hypothèques forcées remplacent à la fois nos hypothèques légales et les privilèges du co-partageant et du vendeur (art. 239 modifié par la loi de 1892). La loi tunisienne emprunte à la loi belge de 1851 les procédés à l’aide desquels les hypothèques forcées de la femme mariée et du mineur sont déterminées et inscrites (art. 231 à 258).

Enfin l’hypothèque conventionnelle peut être constituée

par un simple acte sous seing privé (art. 250).

Ainsi se trouvent réalisés les principes de légalité, de publicité et de foi due aux registres qui ont triomphé dans l’Act Torrens mais moins énergiquement que dans ce dernier et l’article 46 de la loi tunisienne à pu dire « que dans aucun cas l'annulation d’une inscription ne saurait être opposée aux tiers de bonne foi ». Cependant il nous faut faire une réserve relativement au principe de légalité. La loi du 1% juillet 1885 semblait réduire le conservateur des hypothèques à un rôle presque mécanique. Il était obligé de déférer à toutes les réquisitions et l’article 345 ne lui laissait la faculté de surseoir que lorsqu'il avait des doutes sur la sincérité des signatures. La loi du 16 mai 1886 l’autorise non seulement à refuser l’inscription, quand l'identité des parties ne lui paraît pas réellement établie, mais encore à vérifier leur capacité. Dans ce but la loi organise tout un régime de légalisation, de telle sorte que lorsque l'acte parvient aux mains du conservateur, l'identité est déjà établie.

Le conservateur doit aussi vérifier la capacité des parties. S'il a des doutes, il peut exiger des justifications de la part du requérant dans un délai de quinzaine ; si ces justifications lui paraissent insuffisantes le conflit est tranché par un jugement. Ce n'est pas tout: Au moment du dépôt de la requête, le conservateur doit s’enquérir de la question de savoir si le nom du requérant est inscrit au registre foncier, Enfin il doit exiger toutes les pièces nécessaires à l’immatriculation (art. 343): l'original ou une

expédition du contrat avec un certificat constatant leur

état civil et leurs droits à l’hérédité, le testament qui désigne les légataires, et au besoin, le jugement d'envoi en possession ou la preuve du consentement des héritiers.

Lorsque toutes ces formalités ont été remplies le conservateur rédige le titre de propriété. Il est établi en langue française sur un registre semblable à celui de lAct Torrens. Le plan y est annexé. Il aun numéro d'ordre, la description de l’immeuble y est faite, sa contenance est indiquée, on y relate tous les droits réels qui existent au profit du bien ou qui le grèvent. Enfin il porte le nom du propriétaire et le nom qui conformément à l'usage tunisien est donné à l’immeuble. Ce titre reste entre les mains du conservateur qui délivre des copies aux intéressés. Cette copie est une représentation exacte du registre, c'est le certificat de titre tunisien. Si l’immeuble est indivis, on délivre autant de copies qu’il y a de copropriélaires. Lorsqu'un immeuble est démembré, on élablit autant de titres qu'il y a de parcelles nouvelles ; inversement si plusieurs parcelles contiguës sont réunies, on substitue un titre unique aux anciens.

Est-il besoin de dire que la concordance entre le litre et la copie doit sans cesse exister et que toute modification survenue dans l’état du bien y est relatée ? « Tous faits ou conventions, dit l’article 343, ayant pour effet de transmettre, déclarer, modifier, éteindre un droit réel immobilier, sans changer le titulaire ou de modifier toute autre inscription seront, pour être opposables aux tiers, constatés par écrit et inscrits sur le titre par le con-

servateur de la propriété foncière. »

Il est des cas où le conservateur délivre à différentes personnes des copies du titre de propriété: ainsi s’il survient un événement Juridique dans la vie de immeuble, une inscription hypothécaire par exemple, elle doit être relatée sur le titre et sur toutes les copies. Pour forcer les porteurs de copies à faire mettre à jour ces dernières la loi les frappe d’une déchéance, s’ils ne Le font pas. Elle les empêche de faire inscrire sur la copie la relation de tout acte juridique qu’ils voudraient accomplir, jusqu’à ce qu'ils se soient mis en règle avec les prescriptions de l’article 343. Constatons sur ce point une analogie avec la loi prussienne de 4872 qui emploie en cas de mutation par décès le même moyen de contrainte indirect,

Indépendamment du registre foncier, il en existe d’autres : le registre des dépôts, celui des formalités préalables à l’immatriculation, deux répertoires ou tables alphabétiques des titulaires de droits réels et des titres de propriété (art. 344 et 347). Seuls le procureur de la République et le président du tribunal peuvent en prendre connaissance sans déplacement. Les particuliers n’ont droit qu'à des extraits. On a reproché à la loi tunisienne ces complications matérielles, et ce grief ne parait pas dénué de justesse lorsqu'on rapproche cette organisation foncière de la simplicité des rouages de l’Act Torrens. Le conservateur répond de ses fautes personnelles : par exemple de l’omission sur ses registres des inscriptions régulièrement requises en ses bureaux, de l’omission sur les

copies des inscriptions portées sur le titre, du défaut de

mention sur les titres de propriété des inscriptions qui affectent la propriété.

Nous avons dit que le fonds d’assurance qui existait primitivement avait été supprimé. Ce fonds entretenu par une taxe de 1 pour 1000, perçue au moment de l’immatriculation ou de l'inscription, répondait des demandes en dommages-intérêts dans la mesure des deux tiers seulement de la somme contenue dans la caisse au jour du jugement. Le recours ne pouvait être formé contre Le fonds qu'après discussion de l’auteur du dommage. La rareté des recours l’ayant rendu inutile la nouvelle loi l’a fait disparaitre.

On voit par cet exposé que la loi tunisienne est une transaction entre les principes du Code civil et de l’Act Torrens. Diverses objections lui ont été faites que nous allons passer en revue. On lui reproche d’abord d’avoir, en constituant le tribunal mixte, créé un rouage inutile. « On peut d’abord se demander s'il était bien nécessaire d'attribuer à un tribunal spécial le soin de statuer sur les demandes d’immatriculation, et s’il n’eût pas été préférable de confier cette mission au conservateur lui-même, ainsi que cela se pratique en Australie ? Ce fonctionnaire à qui la loi reconnait Fa capacité nécessaire ne serait pas moins compétent en matière d’immatriculation (1). » Il est vrai qu'un fonctionnaire exercé peut en ce qui con-

cerne l’immatriculation être substitué à un tribunal, mais

(1) Besson, p. 289.

il fallait pour acclimater le système en Tunisie auprès des indigènes confier l’immatriculation à une juridiction à laquelle ceux-ci donnent un caractère religieux. La fixation de la proprieté, son inscription sur un registre est pour les Tunisiens un acte considéré comme sacré. D'ailleurs le tribunal a reçu pour la protection des incapables et des non présents des attributions qui justifient son utilité. Un autre reproche a été fait à la loi tunisienne relativement à la sanction qu'elle donne à la publicité. « Du moment où on renonçait à exiger l'inscription comme condition du transfert enter partes, il était indispensable de prendre les précautions nécessaires pour que la formalité ne fût pas éludée par les intéressés. La loi a-t-elle fait Le nécessaire à cet égard ? Elle décide, à exemple de la loi prussienne, qu'aucune mutation immobilière ou constitution de droit réel ne peut être inserite avant que les précédentes transmissions du même immeuble aient été insérées elles-mêmes dans le registre foncier. Mais ce moyen de contrainte indirect n’a qu'une efficacité restreinte puisqu'il ne s'applique qu’au cas de revente... Ileût été à propos de le corroborer par une sanction plus immédiate telle qu’une amende infligée aux contractants faute par eux d’avoir requis l'inscription dans un délai de rigueur (1). » Il nous paraît difficile d'établir une sanction plus rigoureuse que celle existante, puisqu'on fait dépendre le trans-

fert de propriété entre les parties de leur consentement.

(1) Besson, loc. cit., p. 389.

Aller plus loin ce serait dénaturer le but primitif de la loi, autant alors comme dans l’Act Torrens faire reposer le transfert erga omnes sur la seule inscription. Un grief plus fondé est celui qui consistait à dire que la loi tunisienne n'avait pas gradué d'une manière équitable les frais d'immatriculation. Ils progressaient en effet en raison inverse de l'importance des immeubles et grevaient lourdement la petite propriété. Pour un immeuble de plus de 1000 hectares, par exemple, la dépense était de 4 fr. 20, tandis qu'elle montait à 156 ou 122 francs pour un immeuble de 4 à 2 hectares (1). Les décrets du 16 mars 1892 ont fait disparaitre cette inégalité de traitement. L'État paie les frais d'immatriculation, les intéressés lui en remboursent une partie d’après un barème fixe qui leur permet de calculer à l'avance leurs déboursés. Il est établi de la façon suivante :

1° De 0 à 100 hectares, 1 franc par hectare.

De 100 à 500 hectares, 100 francs et 0 fr. 75 par hectare en plus de 100 premiers.

De 500 à 1000 hectares, 400 franes et 0 fr. 50 par hectare en plus des 500 premiers, à

À partir de 1000 hectares, 650 francs et 0 fr. 25 par hectare en plus des mille premiers.

2° En plus trois pour mille de la valeur vénale de l’immeuble.

Le minimum de la perception est de 30 francs (2). On

(1) Besson, loc, cil., p. 390.

(2) Piollet, Du régime de la propriélé foncière en Tunisie, Rousseau, 1897, p. 173,

COLONIES FRANÇAISES El PAYS DE PROTECTORAT 1317

laisse ainsi à la charge des possesseurs 25 0/0 des frais d'immatriculation pour la petite propriété, 50 0/0 pour la moyenne, 75 0/0 pour la grande. Ces mesures ont amené une augmentation de demandes d'immatriculation. Du 15 juillet 1886 au 21 mars 1892, 196 immeubles représentant d’une façon approximative 64.000 hectares ont été immatriculés. Du 21 mars au 31 décembre 1892, il y a eu 292 demandes d’immatriculation pour une surface de 80.000 hectares. On voit de quels effets bienfaisants les modifications faites à la loi ont été suivies. En 1893, le nombre des demandes s'élève à 467, le rapport de M. Hanotaux (1) signale pour l’année 1895, 489 réquisitions. On verra par les tableaux qui suivent que la même proportion existe pour 1895. Signalons en outre ce point intéressant, qu'aucune demande de dommages-intérèts n'a eu lieu depuis l'application de la loi nouvelle.

On peut par les explications qui précèdent se rendre compte de la mise en œuvre des principes qui ont fait le succès de l'Act Torrens. Favoriser les mutations de propriété et d'autre part faciliter les avances sur titre, qui dans l’ancienne législation se pratiquaient déjà, mais ne donnaient pas les mêmes garanties de sécurité que la législation nouvelle, tel est Le but de la réforme. Examinons rapidement ces deux propositions. 4

Les acquéreurs de biens immobiliers sont rassurés en

Tunisie par la représentation de la copie du titre délivré

(1) Journal officiel, 9 décembre 1895,

au propriétaire. La situation juridique de l'immeuble leur est révélée, ils savent qu'il n’y a de droits existants que les droits inscrits. Mais ce système est surtout avantageux pour les prêts sur titre. Les avances à court terme sont nécessaires à la petite agriculture, le propriétaire foncier trouve facilement des prêteurs en se dessaisissant de la copie du titre ; ces derniers sont certains de ne pas être primés par d’autres créanciers puisque, pour inscrire un droit nouveau, il faut nécessairement que la copie soit produite au conservateur. Ce n’est pas tout, ce qui assure encore la mobilisation du crédit foncier c’est la cession rapide de la créance hypothécaire. On sait que, dans notre législation, les frais d'actes sont si élevés qu’on a songé en 1850 à rendre obligatoire la rédaction en brevet des prêts inférieurs à 300 francs. La loi tunisienne a été plus radicale : elle a décidé que la constitution de l'hypothèque pouvait se faire par acte sous seing privé. Il en résulte pour les prêts de sommes minimes un notable dégrèvement. Le contrat hypothécaire une fois formé, la transmission de la créance pourra se faire par un endossement,. Sans doute il n’est rien dit dans la loi tunisienne relativement à la clause à ordre. Mais ce mode de cession, nous l'avons déjà dit, a reçu la consécration de la jurisprudence (1), et il n’est pas défendu de s'inspirer en Tunisie des principes généraux. Est-il nécessaire, comme pour l’Act Torrens, que cet endossement soit inscrit sur les re-

(1) Cass., 8 mai 1878, D. P. 1878, 14re P. 241 ; Cass., 1 mai 1879, D. P. 18719, 1r9 P. 3617.

gistres du conservateur ? La rédaction de l’article 343 nous autorise à croire que cette formalité est obligatoire. Le même article exige le dépôt soit en original, soit en expédition des actes à inscrire, il y a dans cette obligation quelque chose de nature à entraver les cessions d'hypothèques.

Sous les réserves que nous venons de faire et sans préjudice des améliorations que l'avenir permettra d’apporter encore à la loi tunisienne, cette dernière réalise un système complet de mobilisation du sol.

En dépit des critiques adressées à la loi tunisienne, il faut reconnaître que l'expérience del’ActTorrens, faite dans ce pays neuf, a complètement réussi : le triomphe en Tunisie des principes qui sont à la base du système est une incitation à poursuivre ailleurs une expérience si concluante, en tenant compte bien entendu des conditions spéciales dans lesquelles se trouve le pays où elle serait

tentée.

Tableau statistique de la loi beylicale du 1°" juillet 4885 sur la propriété foncière en Tunisie de 1886 à 1896.

I. — Nombre des demandes d'immatriculation recues par le conservateur de la propriété foncière et relatives à des immeubles.

ROUTEUR MN 222008 al 30 11920945 914 220 Urbains 00e. AS LUE) 0) 10 1444 999 9290 350 Ruraux et urbains

compris dans

une même de-

MANUOR U nca EU DAT 1 » » » » » » »

IL. — Nulionalilé des personnes qui ont formé des demandes d’immatriculation.

1886 1887 1888 1889 1890 1891 1892 1893 1894 1895 Allemands ou protégés. » » » A4 1 » 1 1 » »

Anglais ou protégés, . 1 » 3 1 SOLE ITE EE TIEMREE TEMRES Espagnols ou protégés. » » 1 DR LS 4 L 1 »

Francais ou protégés. . 18 8 19 33 23 29 156 275 208 254 Hellènes ou protégés. . » » 1 : 2 2 3 »

Italiens ou protégés.. . 2 2 DEUST QT OT 00) SUISSES OU PLOLÉBES D D NO) NOMIENN 7 S) 2 » » 6 Tunisiens ou profégés 4204520 MT SMS NO MSC OS SES AUfTeS natIONAl TES OM DE DIE) 3, A4 MAI NA0

III. — Valeur des immeubles déclarée dans Les demandes d'immatriculalion.