PREFACE

L’étude de la propriété urbaine au Moyen-Age a relativement peu attiré l’attention des érudits (4). Et pourtant, outre l’importance purement juridique qu’elle présente, elle est encore du plus haut intérêt pour l’histoire des institutions urbaines et pour l’histoire économique. Sous la poussée de l’esprit nouveau qui anime les marchands, naît dans la cité une propriété spéciale comme il s’y développe un droit particulier. Liée étroitement à la vie urbaine, cette propriété joue dans la ville une rôle considérable. Dès que les marchands se sont

(i) Le premier ouvrage paru en cette matière est celui d’ Arnold, Zur Geschichte des Eigenthums in den deutschen Stadten mit Urkunden, Basel 1861. A cette étude de très grande valeur se rattachent les monographies de Rosenthal, Zur Geschichte des Eigenthums in der Stadt Wirzburg mit 36 Urkunden, 1878. — A. Nagel, Zur Geschichte des Grundbesitzes und des Crédits in den Oberhessischen Stadten, Giessen, 1883 (Dritter Jahresbericht des Oberhessischen Yereins für Localgeschichte). — J. Gobbers, Die Erbleihe und ihr Verhàltniss zum Bentenkauf im mittelalterlichen Kôln des XII- XIV Jahrhunderts. (Zeitschrift für Rechtswissenschaft. German. Abtheilung. Tom. IY, 1883, pp. 130 à 214). — O. Jaeger, Die Bechtsverhàltnisse des Grundbezitzes in der Stadt Strassburg wàhrend des Mittelalters. Strassburg, 1888. — S. Muller, Over Claustraliteit. Bijdrage tôt de Geschiedenis van den grondeigendom in de Middeleeuwsche steden. (Koningl. Akad. te Amsterdam, 1890). — L’étude de R. Hoeniger dans les Jahrbücher für Nationaloekonomie und Statistik Bd. XLII, p. 570 et suiv. marque un point tournant dans l’étude de la propriété urbaine. Ce savant signale en effet pour la première fois la distinction profonde qui existe entre la tenure domaniale et la tenure libre.

fixés à demeure dans un endroit favorable à leur trafic, ils ne tardent pas à obtenir le droit de posséder une parcelle du sol en tenure indépendante. Lorsque le serf acquiert une area urbaine, il entre après an et jour dans les rangs des libres et c’est sa possession qui contribue dans une large mesure à son émancipation. A l’intérieur de la cité, le propriétaire foncier se trouve au haut de l’échelle sociale, il en impose par ses richesses au reste de la population, seul il devient échevin et à son témoignage s’attache un poids considérable. Le crédit commercial repose tout entier sur les immeubles, la terre plus que l’individu garantit la dette et c’est elle aussi qui assure le paiement des impôts èt le recouvrement des amendes.

On le voit, la question de la propriété au Moyen-Age n’est pas une question de pur droit privé, c’est un problème de droit public. C’est là le côté large, intéressant de la thèse mais c’en est aussi le plus difficile. Les origines de la propriété urbaine sont tout aussi obscures que les commencements des villes elles-mêmes. Les textes sont clairsemés, et cependant c’est à l’aide de ces faibles ressources qu’il faut reconstituer le passé tout entier; il faut pouvoir dire d’où vient la propriété si on veut savoir d’où vient la ville. C’est que les destinées de l’une et de l’autre se confondent et qu’il est impossible de se faire une idée exacte de la première, si on ne met son histoire en rapport avec celle de la seconde. On ne peut oublier en effet que la conquête de la liberté foncière est inscrite à côté de la liberté commerciale et de l’autonomie administrative' au programme politique de la bourgeoisie. Propriété, commerce, échevinage se trouvent entre les mêmes mains et ce n’est certes pas là l’effet du hasard, c’est la propriété qui a amené et cimenté cette alliance.

Ce qui ajoute encore à l’importance économique de la propriété foncière dans la ville, c’est que le capital ne peut fructifier sans elle. Dans tout centre urbain, le travail doit en effet fatalement se détacher de la terre pour s’appliquer au commerce et à Findustrie, L’artisan

acquiert un capital qui ne consiste pas en bétail ou en instruments aratoires, comme à la campagne, mais en argent. Ce capital créé, on inaugure la rente constituée et c’est la terre qui répond du service des arrérages, jusqu’au jour où les nécessités économiques appellent à la vie le prêt à intérêt pur et simple.

Ainsi compris, le sujet n’est pas sans présenter des difficultés de toute espèce. La clarté surtout est mise en péril et pour la sauvegarder, nous avons senti le besoin de revenir à différentes reprises sur certaines considérations que le lecteur doit avoir sans cesse sous les yeux, parce qu’elles sont essentielles et conductrices.

Nous n’avons pas cru devoir chercher dans les lois écrites et les coutumes rédigées la solution du problème que nous poursuivons. Un texte de loi ne peut point suffire en cette matière. Il donne à celui, qui s’y attache exclusivement, une idée non seulement fort incomplète mais encore inexacte de ce qu’était la réalité. Un texte de loi reste invariable parfois pendant des siècles, tandis que tout change autour de lui, et ce n’est qu’au moment où la situation sociale et économique nouvelle s’est nettement dessinée que le droit écrit sort de son immutabilité et consacre le fait accompli. C’est dans les actes privés, dans les ventes, dans les baux, dans les donations, c’est dans les documents historiques des premiers siècles du Moyen-Age que nous devons retrouver les origines et les développements de la propriété urbaine; c’est dire que nous avons réservé à l’histoire et à la méthode historique la plus large part dans notre travail.

Les actes que nous avons analysés, presque tous inédits, appartiennent principalement aux archives de Gand et d’Ypres. A Gand, nous avons parcouru les documents des établissements religieux et hospitaliers, les grands cartulaires de la ville, les archives de la Keure comprenant les terriers (1337-1795) et les registres scabinaux aux œuvres de loi (1339-1679), les registres des parchons (1350-1795), les actes relatifs aux vrij huizen vrij

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erven (1529-1796), les registres terriers vrij huus vrij erve (XVI e s. — 1795) et différents autres fonds, dont on trouvera la description détaillée dans l’excellent inventaire de M. V. Van der Haeghen ( 1 ). A Ypres, outre les archives des établissements religieux (Hôpital Notre-Dame; Hôpital Belle; Léproserie; Béguinages, etc.), les comptes communaux et les registres des inscriptions immobilières (Beg. van halmen), nous avons consulté la superbe collection des 8000 chirographes s’étendant de 1245 à 1298.

Non seulement nous avons appliqué l’histoire au droit, mais dans l’étude même de la propriété nous avons adopté une méthode particulière. C’est une vérité démontrée que la condition de la personne était en corrélation constante avec celle de la terre ; or, comme il existait de nombreuses nuances entre les diverses classes sociales dans les premiers temps du Moyen-Age, il devait en être de même entre les différentes espèces de terres. Dès lors, nous avons jugé indispensable, avant d’aborder l’étude proprement dite du sol urbain, de recueillir des notions suffisantes sur la topographie de la ville et de dresser au préalable un plan aussi exact que possible des divers quartiers qui la composaient. Ce travail achevé, nous avons entrepris l’étude du régime de la propriété dans chacune de ces parties. Le lecteur se rendra parfaitement compte de cette méthode en consultant les cartes que nous avons ajoutées au présent ouvrage. Deux d’entre elles représentent le territoire des villes de Gand et d’Ypres au XIID siècle, et montrent comment leur unité territoriale s’est réalisée. Un troisième plan, très détaillé, dépeint la situation juridique du sol de la ville de Gand au Moyen-Age. Basé tout entier sur les registres aux inscriptions immobilières et les registres des parchons, il donne la nature

(0 Inventaire des archives de la ville de Gand. Catalogue méthodique. Gand 1896. — Aux Archives de l’Etat à Gand, nous avons étudié les actes des abbayes de Saint-Pierre et de Saint-Bavon,

de chaque immeuble et sert à étayer la thèse que nous avons développée dans la partie théorique. Nous avons ajouté des tables justificatives, dressées avec le plus grand soin dans lesquelles l’historien économiste trouvera des renseignements précieux sur la valeur immobilière, la relation du cens, de la rente et du loyer entre eux, la nature des prestations foncières, le cours de la monnaie etc. etc.

L’ouvrage se divise en quatre grandes parties. La première comprend les origines de la propriété ; la seconde l’étude du sol au point de vue du droit public; la troisième l’étude du sol au point de vue du droit privé ; la quatrième le cens et la rente. On pourrait réunir dans une seule et même division les deux premières parties puisque l’une et l’autre envisagent la propriété comme une question de droit public, tandis que la troisième et la quatrième se rapportent plutôt au droit privé. Ces deux parties ne sont cependant pas nettement tranchées et pour bien comprendre la première il faudra souvent recourir aux détails que fournit la seconde. Si, comme le titre l’indique, nous avons principalement mis en lumière la question de la propriété dans les cités flamandes, nous nous sommes cependant constamment efforcé de l’éclairer par des comparaisons tirées de l’histoire des villes d’Allemagne et de France, et l’étude même des origines de la tenure urbaine est avant tout un travail d’ensemble, dont les conclusions ont une portée générale. La solution de la question des Vrij Huis Vrij Erve, elle aussi; n’interesse pas uniquement la ville de Gand.

Il nous reste à remplir l’agréable devoir de remercier tous ceux qui se sont intéressés à la bonne réussite de notre entreprise. Nous présentons l’expression de notre gratitude à M. Emile De Sagher, archiviste de la ville d’YpreS; qui par sa bienveillance nous a considérablement aidé dans nos recherches aux archives confiées à ses soins ; à M. Victor Van der Haeghen, l’éminent archiviste de la ville de Gand et chargé de cours à l’université, qui nous a accordé non

seulement toutes les facilités désirables pendant les longues années que nous avons travaillé dans son dépôt, mais en outre n’a cessé de nous donner tous les renseignements d’histoire locale désirables. Nous apportons aussi l’hommage de notre profonde reconnaissance à notre savant maître, M. Henri Pirenne, qui par ses doctes leçons a présidé à notre formation scientifique. Il a appelé le premier notre attention sur le sujet que nous avons traité et pendant toute la durée de l’élaboration de notre travail, a fait preuve à notre égard d’une inépuisable complaisance. Sans ses conseils, sans ses encouragements, nous n’aurions pu subvenir à notre tâche, aussi nous obéissons à un juste sentiment d’affection et de gratitude en lui dédiant l’œuvre à laquelle il a porté un si vif intérêt.

Gand, le 1 Mai 1898.