CHAPITRE XXVIII l'bmphytéose

L'emphytéose introduite dans notre pays par les Romains survécut à leur domination ; les mêmes causes qui avaient fait créer ce contrat le firent adopter au Moyen Age, surtout alors que les vastes domaines couvraient le sol, appartenant à un petit nombre de propriétaires hors d*état de mettre leurs biens en culture. Les données fournies par les anciens auteurs sont loin cependant d'être aussi claires que celles de la législation romaine. Non-seulement, en effet, les règles propres à ce contrat n'étaient pas très-exactement connues , à tel point que beaucoup de personnes ne soupçonnaient môme pas qu'il y eût deux sortes d'emphytéoses, celles qui étaient perpétuelles et celles qui n'étaient que temporaire?, mais, par suite de la confusion établie entre les héritages emphytéosés et accensés, on allait jusqu'à prétendre que l'on ne connaissait presque plus de véritables emphytéosés en France (1) et qu'il n*en existait pas, mais qu'il y avait seulement des biens à cens (2). C'est Texplication de cette altération qui doit tout d'abord nous arrêter.

La féodalité, désireuse de tirer profit des vastes propriétés qui existaient alors, avait cru obtenir ce qu'elle voulait en sousdivisant ces domaines, en les morcelant et en les attribuant aux classes indigentes ; tels furent les baux si nombreux dont nous avons parlé précédemment, et surtout les baux à cens si usités. Ce contrat, dont l'origine doit être cherchée dans les lois féodales, fût très-souvent confondu avec l'emphytéose , tant étaient intimes les rapports qui existaient entre ces deux concessions. Si, en eflfet, le but n'était pas le même, si les droits de tenancier étaient plus ou moins étendus, si l'aliénation ne pouvait avoir lieu dans les deux cas, il n'en faut pas moins reconnaître que l'emphytéose, comme le bail à cens, engendrait un lien de dépendance accusé par une redevance annuelle. Tous

(l) Dumoulin. Sur Paris, 82, glos. 1, n» 10. — (2) Fonmaur, op. cit., n« 120 : Sic Poullain Duparc, Despeisses , Chantereau Lefèvre.

VBMFKTrfiOSE aS7

deux, enfin > «Evsient des rècles ideatiqaes quant à la perte, et raliénation de certains droits donnait également naissance à des prestations bien connues. Ne nous étonnons donc point ai, le bail à cens ayant fait des emprunts notables au jus emphyteuticum^ on en vint à les confondre et à comprendre sous le môme dénomination des contrats divers tels que Temphytéose proprement dite, la precaria, le libellus, le censuSy le fietum (1) ; t verbum emphyteuti est œquivocum » disait Dumoulin (2), résumant de la sorte Topinion générale tellement défavorable, du reste, au contrat emphytéotique qu'on ne le supposait pas (3). Pourtant avec le temps l'obscurité cessa et, grâce aux efforts de certains jurisconsultes, on put à la fin rendre à l'emphytéose son caractère propre.

Sans vouloir revenir sur ce qui a été dit plus haut, nous définirons le contrat emphytéotique à cette époque un contrat par lequel une personne donnait à une autre la jouissance à perpétuité ou pour une durée limitée, bien que longue, d'un terrain même productif, à la charge de payer chaque année une redevance (4). Ainsi, il ne s'agissait plus de mettre en culture les terres stériles, mais simplement de cultiver ; le point important toutefois à noter, c'est que la concession pouvait être perpétuelle ou temporaire. Dans l'ancien droit, il est vrai, les auteurs ne voyaient pas une grande différence entre deux situations si dissemblables cependant, et proposaient d appliquer les mêmes règles, mais il nous parait impossible d*admettre que des dispositions identiques aient été édictées à rencontre de deux contrat variant dans une pareille mesure. L'emphytéose temporaire avait pour objet un fonds non ailodial, dit Brodeau, tandis que la concession perpétuelle ne pouvait s'appliquer qu'à des biens allodiaux ; elle remplaçait le bail à cens propremedt dit ou le bail à rente seigneuriale. Le contrat ressemblait fort aux premiers lorsque la redevance était minime et quand il y avait des deniers d'entrée, mais si elle était proportionnelle aux fruits il y avait entre le bail emphytéotique et le bail à rente

(1) Ducange, v» Lihellus, — (2) Sur Paris, 73, n* 43; Pierre de Belleperche, jarisconsulte bourbonnais du xiv* siècle, n'en parlait point. (Léotura aurea super librum InitituHonumy 1613, ^ 116). — (3) Jadis on disait « la Spurienne emphitéose que contemne la noble gent ». (La Thaumassiëre. Notes sur les Assises de Jérusalem, 351}. — (4) V. Domat. Lais civiles , t. l«f, 1, I, t. 4, sect. X, 104.

foncière à peu près la même différence qu'entre ce dernier et le bail à rente seigneuriale. Au reste, cette similitude n'était pas uniquement théorique puisque, d*après la déclaration de Louis XV du 2 janvier 1769, beaucoup de propriétaires d'alleux roturiers se servaient de Temphytéose pour se constituer une condition quasi-seigneuriale. Bien mieux, la ressemblance était telle que l'autorité législative dût intervenir afin d'établir une distinction entre l'emphytéose et le jeu de fief (1).

Après avoir montré que le contrat pouvait être fait à perpétuité ou k temps (durant un certain nombre d'années ou pondant la vie du preneur, ou durant un nombre déterminé de générations), nous dirons que l'on passait les baux pour 99 et non pour 400 ans, par crainte, suivant Pasquier (2) « que les preneurs ou leurs successeurs se voulussent prévaloir de la possession centenaire que l'on estime un grand et asseuré titre : qui est une moquerie, car posséder précairement comme possesseurs emphytéotiques, ils ne possèdent pas pour eux mais pour le bailleur x». Il faut voir aussi la présomption que lui donnait le législateur. Les uns soutenaient qu'en cas d'absence d'une disposition spéciale la concession était faite pour une période de 99 années, tandis que pour les autres elle était censée faite à perpétuité. On sait aujourd'hui que ces deux opinions devaient se concilier et non s'exclure. Les pays de droit écrit où dominait le principe de Tallodialité reconnaissaient que la présomption était en faveur de l'emphytéose perpétuelle , à la différence des contrées appliquant la maxime nulle terre sans seigneur, et où il était admis que toutes les fois que les parties avaient su qu'elles appliquaient à une censive les règles du bail emphytéotique, on présumait que, ne pouvant constituer une emphytéose perpétuelle, elles avaient simplement entendu parler d'une concession à temps (3).

Si le bail emphytéotique se constituait toujours par la convention, la rédaction d'un acte n'étant pas nécessaire, néanmoins, comme c'était un contrat réel, la tradition du fonds par le propriétaire était absolument indispensable. Il pouvait s'établir par testament, selon Voët. L'emphytéose perpétuelle pouvait bien naître de la prescription parce que l'obligation produite

(1) Pépin Le Halleur, op. cit., 2S2. -- (2) V Interprétation dês Institutes df Justinierif édit. Giraud, 711. —(3) Ibid., 285.

L'emphvtéosl: esy

par le contrat était une obligation réelle ; du moment que Tusufruit pouvait être acquis par la prescription de 10 ou 20 ans il en devait être de môme de Temphytéose temporaire mais la solution était différente pour la prescription de 30 ans. La prescription pouvait donner lieu au contrat emphytéotique quand le détenteur avait possédé la chose d*autrui en tant qu'emphytéote, ou bien quand il avait possédé sa propre chose au même titre en versant la redevance entre les mains d'un tiers dans lequel il semblait voir un dominus directus^ ou enfin en cas d'acquisition de Temphytéose a non dominoy en vertu d'un acte translatif de propriété.

Le démembrement du droit de propriété en domaine direct et domaine utile, fondamental à cette époque, s'appliquait-il à Temphytéose, et le preneur avait-il le domaine utile, sauf à' reconnaître le domaine direct qui appartenait au concédant? A notre avis, c*est la négative qui doit être adoptée sans distinguer entre Temphytéose temporaire et Temphytéose perpétuelle. Le domaine utile n'était pas en réalité le droit de percevoir les fruits de la chose ; c'était la propriété même de l'héritage dans ses attribut^ les plus importants. Dès lors il était impossible de conférer un pareil droit à Temphytéote temporaire et de mettre sur le même rang celui qui avait un droit perpétuel et celui qui n'avait qu'une jouissance limitée dans sa durée. Il eût été d'ailleurs injuste de diminuer les droits d'une personne qui n'avait consenti à abandoiyier la jouissance de son bien à autrui que pour un certain temps. La même solution doit être donnée quant à Temphytéote perpétuel parce qu'il lui manquait l'exercice de certains droits fort importants. Le contraire ne pouvait se soutenir que lorsqu'on confondait ce contrat avec le bail à cens. Des auteurs comme Merlin ont pu être d'une opinion différente, mais, basant notre sentiment sur les principes mêmes du droit, nous estimons qu'il est préférable de suivre celle qui, selon M. Duvergier, « s'harmonise le mieux avec les idées que nous avons du droit de propriété. » Pour nous, du reste, Temphytéose donnait seulement un quasi domaine au preneur, suivant l'expression de Cujas.

De ce que tout emphytéote était privé du domaine utile découlait la conséquence qu'il ne pouvait hypothéquer, mais il pouvait constituer les servitudes qui n'avaient point pour résul-

■J90 HISTOIRE DES LOCATIONS PîlRPETUELLES

lat de détériorer le fonds : toutefois il faut remarquer que la concession ne survivait pas au terme apposé dans le contrat primitif; de même, si en cas d*emphytéose perpétuelle le preneur encourait la commise, les servitudes devaient forcément s'éteindre. L'emphytéote profitait des fruits ainsi que du produit de la chasse, de la pêche et de Talluvion (1); c'était la suite de son quasi domaine. En revanche, d'accord avec la majorité des auteurs, nous ne lui accorderons pas plus le droit au trésor qui n'était pas conféré au censitaire que celui de fouiller les mines et carrières non ouvertes. Voët et Dumoulin ne lui accordaient point la faculté de faire ces travaux, en remarquant que les mines étant des portions de la terre leur propriétaire devait être forcément celui du sol (2). Pour les actions possessoires , il est impossible à la vérité de les lui refuser puisque Ton était d'avis de les accorder tant à l'usufruitier qu'à celui dont le bail était supérieur à 10 ans.

On discutait beaucoup pour savoir si le preneur pouvait aliéner sans le consentement du concédant. Les uns, selon Merlin, pensaient que le maître devait être absolument consulté afin de pouvoir exercer son droit de préférence. Les autres, et c'étaient les plus nombreux, tels que Garondas, Dumoulin, Argou, Despeisses, estimaient au contraire que notre législation n'avait pas à s'occuper de la règle invoquée édictée par le droit romain. Troplong a, au surplus, fait remarquer que la constitution de Justinien sur laquelle s'appuyait l'autre opinion, avait évidemment dû être considérée comme sans valeur, en présence de la confusion qui existait entre le bail emphytéotique et le bail à cens.

Le premier devoir du preneur était d'acquitter la redevance qui était tellement de l'essence de la concession que, si les parties n'en avaient point fixé une, le contrat n'était point un bail à emphytéose. La somme due était fixe et ne pouvait subir de diminution ou d'augmentation, à raison des circonstances (3). D'ailleurs, si le preneur ne se trouvait pas suffisamment indemnisé, il avait le droit de délaisser le fonds en

(l) Voot, loc. cit., n« 11; Despeisses, op. cit., t. III, p. 111» n« 4. — (2) Cf. Coquille. Coul. du Nivernais, 1,2.— (3) On ne le" déchargeait pas pour cause de stérilité et môme à raison des cas fortuits (arrêt du '21 juillet 1599, ciU* par Mornac (ap. Denisart. Collect. de décisions nouvelles et de dccislons rclntives à la jurisprnd., t. VII, v Empliyl('»09e, p. 513). —

L'EMPHYTÉOSE 29t

déguerpissant (1). Remarquons, cependant, que le canon ne persistait qu'en cas de perte partielle, la perte totale ayant pour conséquence de mettre fin au contrat. C'était, au reste, l'application de la règle romaine dont il a été précédemment parlé (2). Cette disposition devait-elle être appliquée dans toute sa sévérité, d'une façon absolue, et Temphytéote ne pouvait- il, dans un cas au moins, se dérober à Tobligation d'acquitter la redevance? Nous voulons parler de la circonstance où le canon était proportionné aux fruits. De Tavis de Dumoulin, c'était un point douteux dans l'ancien droit, et bien des auteurs, pour tempérer la rigueur de la loi, décidaient que la remise du canon pouvait être valablement réclamée (3). Nous ne pouvons admettre cette latitude et nous pensons que la règle devait être adoptée telle qu'elle avait été formulée. C'est qu'en effet Temphytéote, soit par suite de la durée de sa jouissance, soit par suite des avantages particuliers qui lui étaient conférés, devait se prendre pour une personne dont la condition se rapprochait d'une manière sensible de celle d'un propriétaire; dès lors, il devait être' considéré comme ayant consenti à prendre à sa charge tous les risques que le fermier n'avait point l'habitude de supporter. Il faut, d'ailleurs, reconnaître que la redevance était, en général, fort modique, si modique même que beaucoup de jurisconsultes n'hésitaient pas à croire qu'elle devait être peu considérable de sa nature, au lieu d'être en proportion avec la valeur de la jouissance de l'immeuble (4). Le seigneur trouvait une indemnité dans les deniers d'entrée, indépendamment de l'avantage qu'il avait a obtenir son bien amélioré , sans avoir à faire les dépenses nécessaires. Ce canon, comme toutes les redevances foncières, étant immobilier, pouvait être valablement grevé d'une hypothèque.

De plein droit, l'emphytéote était tenu d'acquitter les impôts et les charges de la propriété tant réelles que foncières, comme

le champart, la rente foncière, etc.

(1) Domat., liv. l«f, IV, 10, n©» 7 et 8; Loyaeau, liv. IV, 9; Choppin. Coût, de Paris, I, 3, n" 3; Deapeisses, Droits seigneuriaux , IV, 4, § 13. — (2) Fachin, Controvers. I, 89; Rousseau de Lacombe, v» Emphytéose, n» 8. — (3) Sic Fachin, I, 89; contrk Favre, in Cod, lib» IV, Ut, de jure emphyt., 36; Vinnius, ad Instit., 1. III, XXV, S 3. —(4) Doneau, op. cit., IX, c. 13, n« 51; Voot Quœst. I, n" 15; Argou, t. II, 25.^.

29â HISTOIRE DES LOCATIONS PERPETUELLES

Ainsi que nous Tavons remarqué , il avait bien le droit de jouir d'une manière très-étendue, mais il lui était interdit de détériorer le fonds, autrement dit il devait l'entretenir, faire toutes les réparations et le mettre en culture.

Il importe de préciser, en passant, l'étendue du droit de l'emphytéote sur le bien : pour les uns, tels que Dumoulin (4), il ne pouvait ni couper les arbres de haute futaie, ni démolir les maisons et il ne lui était permis de faire des modifications qu autant que les lieux pouvaient être rétablis dans leur état primitif et sans détérioration. Pour les autres (2) la doctrine de Dumoulin n'était pas admissible en ce qui touchait les maisons et les bois, mais elle était vraie pour le reste. Pour d'autres enfin (3), si le contrat portait sur la maison ou les bois, le preneur devait les respecter, mais dans le cas contraire il n'en devait plus être de môme. La jurisprudence offrait également de nombreuses variations sur ce point (4).

Au départ du preneur tous les travaux qui avaient été faits en exécution des clauses insérées au contrat appartenaient au dominus sans qu'il eût à payer une indemnité à leur auteur (5) . Néanmoins, lorsque le contrat prenait fin par l'expiration du terme et lorsque l'emphytéote n'avait pas encouru la commise, on accordait au tenancier la valeur des travaux qu'il avait faits volontairement (6) ; en revanche, tout recours était refusé à celui qui était tombé en commise ou qui avait fait résoudre le contrat par sa faute. Telle était la décision adoptée par la doctrine et par Dumoulin, Loyseau et Guy Coquille ; elle était combattue, il est vrai, par la jurisprudence du parlement de Paris. Argou la trouvait rude, et pourtant elle était juste ; le but de la concession emphytéotique étant, en effet, ramélioration, celui qui contrevenait à celte disposition en refusant d'obéir aux conditions ne devait pas être traité de la môme manière que celui qui avait donné à la chose une plus grande

(l; CouL de Paris, 74, gloB. 2. — (2) D'ArgeDlré. Coût de Bretagne, art. 61, note 3. — (3) Boutaric. Traité des droits seigneuriaux, ch. XIV, n«4. —

(4) V. Baunage. Coût, de Normandie, 204; Auzanet. Coût, de Paris, 74. —

(5) Voët, op. cit., 5■^,• FacbiD, I, Q2, — (fi) Dumoulin, Coût, de Paris, I, glos. 5, n® 80; Loyseau, IV, 6, n» 6; Despeisses, tit. IV, art. 4, § 20, n- 3; Itousseau de Lacombe, v» ETmphytéose, n* 6. — Contra Arrêts du Paris, 3 mars 1597, 20 finricrct l^r mars 1603, 2 juin 1614, 2(5 avril 1027.

L'EMPHYTÉOSE 293

valeur et qui avait scrupuleusement respecté ses engagements.

Enfin, il faut bien remarquer que Femphytéote ne pouvait être comparé à la personne qui sait bâtir pour elle-même sur un fonds qu'elle croit devoir conserver ; le preneur n'ignorait pas qu'il élevait sur un sol ne lui appartenant point des constructions qui devaient rester au propriétaire comme dédommagement de la modification apportée.

Le tenancier était maître d'aliéner inter vivos en acquittant certains droits entre les mains du seigneur. C'est ce qu'enseignait Argou et c'est ce que prouvent des textes législatifs dé dates différentes qui s'accordent à montrer la perception par le dominus de droits semblables à ceux que le seigneur féodal était en mesure d'exiger. Les auteurs modernes semblent borner cette obligation à Temphytéose perpétuelle et pensent que ces droits ne pouvaient être réclamés à Temphytéote temporaire. Avec les mômes auteurs (Merlin et M. Pépin le Halleur) nous dirons que pour la transmission héréditaire des droits d'emphytéose perpétuelle on peut soutenir, en s'appuyant sur la vraisemblance, que l'ancien droit mettait en pratique la règle de la divisibilité ou celle de l'indivisibilité de la redevance lorsque le bail emphytéotique remplaçait le bail à cens proprement dit ou le bail à rente. La redevance due par l'emphytéote temporaire, de droit commun, devait être indivisible. Cependant, cette indivisibilité n'avait pas été faite pour créer des embarras aux héritiers en rendani difficile le partage en nature et en imposant la solidarité, quant au payement du canon ou à l'exécution des obligations qui incombaient au preneur ; on y avait eu recours seulement afin d'assurer, en cas de non payement de tout ce qui était dû, le bénéfice du droit de commise pour la totalité des objets que comprenait le bail primitif. Comme il pouvait résulter quelque dommage du partage en nature, le concédant le prohibait souvent, mais la jurisprudence, reconnaissant que cette condition pouvait créer des situations inégales pour les co-héritiers, décidait que celui qui prenait le bail était tenu d'en communiquer le profit aux autres héritiers (Arrêt de 4588) (4).

fl} Citô par Merlin. Reperl., v» Empbjtcose, § 6.

Lorsque le bail expirait le preneur était tenu de rendre en bon état le fonds qu'il avait reçu ainsi que les constructions qu'il s'était engagé à faire, mais il ne pouvait être forcé de réparer les bâtiments qu*il avait fait élever de son plein gré et sans y être contraint (arrêt du parlement de Paris du 21 août 1599(1).

Le contrat emphytéotique prenait fin de plusieurs manières : par la perte de la chose; l'arrivée du terme ; la mort du preneur sans héritier; la réunion dans la même personne des titres de concédant et de concessionnaire ; le retour du bien au propriétaire grâce à la perception acquisitive de 30 années; la prescription de la propriété du fonds par la personne qui Tavait possédé en toute franchise. En cas d'emphytéose perpétuelle, par le délaissement ou déguerpissement naissant de l'idée que le détenteur n'était lié qu'à raison de la possession du bien et qu'il pouvait toujours se délier de ses engagements en abandonnant le bien pour lequel il était tenu. Mentionnons enfin la rescision pour cause de lésion de plus des sept douzièmes. Il convient encore de citer le cas où la concession était retirée par suite de dégradations considérables et de malversations présentant un certain caractère de gravité (2), et le défaut du payement du canon entraînant la commise. Cette dernière disposition doit nous arrêter quelques instants parce que des jurisconsultes ont soutenu que la règle du droit romain dans laquelle il faut chercher l'origine de ce cas de commise n'était pas partout admise. Selon Loyseau (3), en effet, c la commise pour cessation du payement du canon emphytéotique n'est pas observée enFrance par droit commun et sans stipulation expresse comme au droit romain, et encore bien qu'il y en ait stipulation expresse au bail emphytéotique elle n'est pourtant pas pratiquée à la rigueur. » Celatenait à rinfluencedu droit canonique. Tandis que le droit romain déclarait déchu de plein droit Temphythéote qui n'acquittait pas la redevance, le droit canonique, tout en autorisant l'expulsion du preneur négligent, même sans sommation de payer, permettait, d'autre part, de purger la demeure en acquittant sa dette dans un délai assez rapproché, v Em-

(l) Brodeau sur Louet, E, 11 ; Argou, liv. III, ch. 28, n© 3. — (2 Voët, no 4G ; Favre. in Cod. Uh. /F, UL de jur. emphyt.y 52. — (S) Des Offiees, liv. 1, ch. XIII, n- 1.

L'EMPllYTEOSE 205

phrjteuta quoque cessando in solulione ciinonis per biennium, nisi céleri saiisfactione post modum sibi consulere studuisset, juste potuisset expelli, non obstante quod ei, lit canonem solveret, non exstitit nuntiatum ; cum in Me causa dies statuta interpellet » (1). Non-seulement notre droit civil s'inspira de ces tendances mais il alla plus loin et décida que le juge seul aurait le droit de prononcer l'expulsion de Temphytéote, avec le pouvoir d'accorder un délai de grâce (2). Les parties ne purent déroger à cette disposition et Ton considéra comme non écrite la clause de la déchéance de plein droit (3). Il paraît même qu'on alla jusqu'à refuser au propriétaire le droit de faire résoudre le bail, lui réservant seulement l'action en payement de la redevance (4). Notons en passant qu'en Languedoc et en Provence, bien que la commise n'existât pas, le seigneur pouvait user de ses actions personnelles et réelles pour demander en justice le payement de la redevance : plus d'une fois, les Parlements de Languedoc et de Provence adjugèrent la commise lorsqu'il y avait fraude et dol au préjudice du seigneur retrayant (5). La Touloubre considérait, en ce cas, la commise comme très-valable. Ayant dit que primitivement, en Dauphiné, la commise était appliquée d'après les règles du droit romain dans toute leur rigueur, mais que peu à peu on en vint à la considérer comme abolie (6), nous ferons remarquer l'anomalie singulière qui existait en Bourgogne. Alors que la coutume du duché de Bourgogne décidait que la commise n'avait pas lieu, même à défaut de payement de la redevance, s'il n'y avait à cet égard une indication suffisamment claire dans l'acte constitutif (7), dans le comté de Bourgogne, au contraire, cette peine était prononcée tant pour non payement de la redevance que lorsque l'acquéreur prenait possession sans le consentement du seigneur.

(1) Décret, citée par Troplong. Louage^ I, 198. •— (2) La Rocheflavin et Graverol, ch. XIX, art. 4; Serres. Institut, au Dr. franc, ^ liv. III, t. XXV, S 3; Despeisses, tit. IV, art. 5, n» 14. — Contra Nivernais, VI, 5 à 8. — (3) Serres, 2, Loyseau, cités par Merlin, v Commi&e emphytéot. — (4) Loyseau, Officet, liv. I, ch. XIII, n» 4 ; Charondas, liv. VII, rep. 174; Rousseau de Lacombe, v« Commise, n« 5 ; Hervé , Théorie des matières féodales, t. V, 611.— (5) Arrêts de 1663, 1549, 1562, 1558, 1583 ap. Merlin, v© Commise emphytéot. — (6) Chorier sur Guy Pape, scot. 12, art. 7; Salvaing, ch. Xl.V. — (7) Davot. Traite de Cens, n* 1*1.

Enfin Ton déclarait déchu Temphytéote qui voulait éluder le payement des droits dus au concédant lors d'une mutation, ou môme qui entendait diminuer la somme.

Quant aux baux des biens des églises, ils devaient être faits publiquement après trois publications différentes; de même, ceux des héritages appartenant aux communautés devaient être faits après trois publications, à l'issue de la messe paroissiale, au plus offrant et dernier enchérisseur, mais la durée était loin d'être aussi longue, d'après le droit canon et la jurisprudence des pays de droit écrit qui était conforme à cette règle (1).

Faisons observer, en terminant, que les personnes qui succédaient aux bénéfices n'étaient pas tenues d'entretenir les baux passés par leurs prédécesseurs, si ce n'est quand elles avaient droit par résignation (2) ; il y avait même des cas où le résignataire n'était pas forcé d'entretenir le bail fait par son résignant (3).

Sans vouloir revenir sur ce qui a été dit plus haut, nous constaterons que le bail emphytéotique différait du contrat de superficie en ce que ce dernier donnait simf)lement droit à la surface, alors que le droit de l'emphytéote s'étendait au fond et à la superficie et in universo prœdiOy selon l'expression de Cujas. Au reste, nous ne méconnaissons pas la singulière analogie qui existait entre ces deux institutions et qui avait fait donner à la superficie le nom d'emphytéose urbaine.

Nous ne parlerons pas des différences qui séparaient le bail • que npus étudions maintenant du bail à cens, pour ne pas faire double emploi ; nous nous bornerons à dire avec Boutaric (4) que Ton ne pouvait bailler à cens qu'un fonds possédé noblement, tandis que pour bailler à emphytéose il suffisait de posséder le fonds en franc alleu et indépendamment de toute seigneurie directe. Le même auteur indiquait ainsi la différence qu'il y avait entre ce contrat et la locatairie perpétuelle : « Le bail à locatairie perpétuelle diffère du contrat emphytéotique en ce que, pour donner un fonds à titre d'emphytéose il faut pn avoir la pleine propriété, c'est-à-dire le posséder allodiale-

(1) Brodcau sur Louet, B., c. o, n» 30. — [T, Henryj», t. I'', liv. I, quest. 1: Domaf, liv. I, tit. IV, sect. 10. — (3'< Henrys, loc. rit. ; Lonet B, ch. 5, n" 1. — (4) Droits seigneuriaux, ch. XIII.

L'EMPHYTÉOSE 297

ment et indépendamment de toute seigneurie directe, au lieu que pour bailler à titre de locataire perpétuelle il suffit d'avoir la dominité utile. > Quant au bail à rente foncière, nous ferons remarquer que le bailleur qui disposait de la sorte n'avait ni directe, ni commise comme en matière emphytéotique; tout ce qu'il pouvait réclamer, c'était la rente établie qui était en rap-port avec le produit du fonds arrenté, alors que le canon emphytéotique était plutôt pour le cédant une marque de supériorité sur le concessionnaire. Enfin, nous avons montré plus haut que le preneur à emphytéose pouvait avoir un droit soit perpétuel, soit temporaire; or, le preneur à rente foncière avait un droit perpétuel : le contrat ne se serait pas compris autrement.

De même qu'en droit romain ce n'était pas une vente, du moment que le bien n'était pas aliéné par son propriétaire d'une façon absolue, et puisque le preneur devait plus qu'acquitter la somme convenue entre les parties. Ce n'était pas plus un louage puisque le contrat emphytéotique produisait une obligation réelle suivant le fonds partout où il se trouvait et s*éteignant de droit lorsque le tenancier cessait d'en être possesseur, tandis que Tobligation qui naissait du louage ordinaire était simplement personnelle et subsistait contre le preneur quand bien même il transportait son droit à un autre. Arguant de ce que les coutumes d'Anjou et du Maine nommaient baux à viage la concession emphytéotique faite pour la vie de personnes autres que le contractant , quelques personnes ont confondu ce contrat avec le bail à vie sans remarquer que si le bail à vie ne nommait que le preneur et ses enfants les petits-enfants ne pouvaient être compris, tandis que s'il s'agissait d'une emphytéose, alors même qu'il n'aurait été question que du preneur et de ses enfants, on aurait entendu parler des petits-enfants assimilés aux enfants.

Le doute qui régnait, même pour de bons esprits, sur la tenure emphytéotique l'avait fait confondre avec d'autres contrats. C'est ainsi que les coutumes de Chaumont et de Troyes désignaient l'emphytéose par les noms d'accensement ou accensivement. Dans le Dauphiné et la Savoie (1) on appelait emphytéose le contrat d'albergeraent ou d'albergation fait

(1) V. Journal de Grenoble et de Chambéry, 1861, p. U; Charmeil, Etude $uy le droit emphytéotique et les albergeinentSy p. 101.

pour 99 ans et môme une durée moindre (1). Dans les chartes normandes, la tenure que nous examinons était à peu près la même que celle nommée fiefferme (2) qui, comme on le sait, n'était pas autre chose que la concession d un héritage à perpétuité et pour une rente fixe; dans cette partie de la France (3) emphytéose désignait encore une concession dont la durée était fixée à la vie du preneur. C'est ainsi qu'un titre de 4299 montre une personne prenant par devant l'official de Rouen en ferme ou en emphytéose pour ses jours, un ténement appartenant à des religieuses : quelques années auparavant, on avait pu voir un autre individu affermer une lie pour sa vie.

Ici s'arrête l'étude des contrats de location perpétuelle ou de longue durée dans l'ancien droit français. Avant d'aborder l'examen de Tinfluence des lois intermédiaires^ il convient de faire une remarque pouvant résumer les chapitres précédents.

Entre ces contrats il existait une grande analogie pour beaucoup de points et ce rapport était réel et nullement nominal. Les noms et les règles avaient beau varier, au fond ce n'en était pas moins la même chose et les éléments étaient identiques, si les caractères différaient. C'est qu'en effet si nous exceptons quelques contrats qui subissaient surtout rinfluence germanique et dans lesquels la redevance consistait principalement en services et en obligations positives, ces institutions, nées du désir démettre la terre en culture, de faire arriver, dans une certaine mesure, à la propriété des personnes qui, de leur propre mouvement, n'auraient pas pu y parvenir, participaient toutes plus ou moins à ce qu'on peut considérer comme le premier type des locations perpétuelles et le premier contrat que l'on eut l'idée de soumettre à des règles précises, l'emphytéose.

(1) C'était une sorte de sous acasement qui ne donnait lieu à des lods ot ventes que lorsqu'il se faisait moyennant une somme d'argent ; il était alors considéré comme une vente. On pouvait mettre toutes les conditions que Ton voulait, déclarer, par exemple, qu'en cas d'aliénation du fonds par le preneur ou du décès de ce dernier sans enfant, le bien retournerait au seigneur. Souvent l'albergue consistait en grains et en volailles. — Il ne faut pas confondre ce droit avec c*»lui de gîte ou d'hébergement nommé alberge, aubergada, dans le fors de Béarn. — (2) Leop. Delisle, op. cit., 40. Dans le cartulaire des Emmures (f* 328) on lit : cepi m emphyttosim ac in perpehium fcoHum el heritagium, — (3) I.pop. Delisle, p. 46.

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Dans l'antiquité ce contrat avait paru tellement bon que, les circonstances étant les mêmes, on y recourut au Moyen Age, dans l'intention d'y trouver le moyen d'arrêter la stérilité et la dépopulation des campagnes. On crut si bien réussir que cette espèce de concession fut appliquée sous différentes formes et avec différents noms, les éléments étant presque toujours identiques. Aussi un de nos anciens auteurs, Salvaing, pouvait-il avec raison énumérer les emprunts nombreux faits entre eux par des contrats que, malgré les diverses dénominations, l'usage confondait, se bornant à distinguer surtout de la tenure noble ou fief les baux nombreux qui constituaient les tenures roturières.