CHAPITRE VI l'emphytéose

Nous avons dit plus haut que l'emphytéose maintenue par la législation actuelle, pour être temporaire, n'en doit pas moins avoir une longue durée; nous ajouterons ici que lorsque les parties contractantes n'ont pas fixé la date à laquelle la concession doit finir, elle est censée établie pour 99 ans. C'est le terme adopté par l'usage général et consacré même par la législation puisque la loi des 18-29 décembre 1790 a décidé que les eraphytéoses temporaires ne pourraient excéder cette durée. Reconnaissons néanmoins que l'emphytéose peut être faite seulement pour la vie du preneur.

Là où la question devient plus délicate c'est lorsqu'il s'agit de préciser la nature du contrat emphytéotique : est-ce une forme du contrat de louage ou est-ce un droit réel immobilier pouvant d'ailleurs être grevé de certaines charges ?

Les textes ne nous apprennent rien à cet égard. Non-seulement le titre relatif au louage n'en fait aucune mention j mais encore l'art. 2118 Cod. civ. ne le range pas d'une manière expresse parmi les biens susceptibles d'hypothèque.

Dans l'état actuel de la science il existe sur ce point 4 systèmes : le premier, soutenu par Merhn (2), Proudhon (3), Favard (4) et Persil (5), soutient que le Code civil en maintenant

(1) Carré, op. cit., 104, 105; C. Cass., 11 novembre 1833, 5 mai 1834. — (•2; QuetiioM de DroU, y« Emphjt., V, 4$ 8. — (3) Dom, privé, II, 710. —(4) it«. peit., V Hypothèque, I, 2. — (5) Régime hypothéc, sur 2118, n» 16. V, Cass. 26 juin 1822, 1" avril 1840, 24 juillet 1813, 18 mai 1847, 17 novembre 1852, 23 février et 26 avril 1853; Grenoble, 4 janvier 1860.

Temphytéose temporaire a divisé le droit de propriété en deux fractions attribuées, Tune au bailleur, Vautre au preneur. Cette opinion s'appuie non-seulement sur ce que la législation intermédiaire a conféré à l'emphytéote le droit d'hypothéquer, ce qui, dit-on, ne pourrait avoir lieu s'il ne jouissait pas toujours du domaine utile, mais aussi sur l'article 617 cod. civ. qui donne au propriétaire la facilité de céder pour un certain temps l'usufruit de son bien, c'est-à-dire un droit réel et foncier, un démembrement du droit de propriété. Malgré ces raisons nous n'hésitons pas à repousser cette solution. Dans l'ancien droit Temphytéose temporaire ne transférait jamais le domaine utile; dès lors, pourquoi en serait-il autrement aujourd'hui? De plus, la loi des 18-29 décembre 1790 convertit les droits de domaine utile en droits de pleine propriété; elle abolit Temphytéose perpétuelle pour ne laisser subsister que l'emphytéose temporaire ; ce qui prouve bien qu'elle n'a pas entendu conférer les attributs de Tune à l'autre. D'autre part, Merlin insistait avec, force sur la loi du 11 brumaire an VII, en soutenant que du moment qu'elle a rendu à l'emphytéote temporaire le droit d'hypothéquer, elle a, par cela même, reconnu qu'il participait à la propriété. On peut néanmoins faire observer qu'elle ne signifie pas cela, d'abord parce qu'elle n a pu évidemment rétablir une situation qui n'existait pas, et ensuite puisqu'aux termes de la loi invoquée cette faculté serait accordée encore à l'emphytéote considéré comme simple usufruitier. Remarquons aussi que les auteurs de la loi de Tan VII en rangeant ce droit parmi les objets susceptibles d'hypothèque sous le nom d'usufruit ou de jouissance à titre d'emphytéose, ont montré que pour eux c'était tout simplement un droit réel de jouissance sur la chose d'autrui (1). Ce démembrement du droit de propriété est enfin trop contraire à l'esprit même de notre législation pour qu'il soit possible de s'en servir comme d'un argument.

Le système que nous exposons invoque encore la grande utilité que peuvent offrir ces concessions, mais il ne remarque pas assez les conséquences produites par la logique, si l'on acceptait sa théorie : il faudrait, en effet, si l'on voulait être juste,

(1) Aubry et Rau. Cours de Droit Civil français, t. II, p. 453.

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reconnaître la possibilité pour tous les anciens contrats abolis par la législation intermédiaire de revivre, à la seule condition de présenter quelque avantage et une certaine utilité.

Un second système préconisé par Delvincourt (i) et Grenier (2), repris depuis par M. Demolombe (3), à la suite de quelques auteurs (4), assimile complètement Temphytéose au louage; pour ces personnes, ce contrat ne saurait avoir aucun caractère propre et distinctif. Dans l'ancien droit, il est vrai, des jurisconsultes tels que Cujas et Hervé soutenaient que Temphytéose ne différait d'un louage que lorsqu'elle était perpétuelle, mais cette opinion était loin d'être unanimement admise et plusieurs autres légistes, Vinnius notamment, étaient d'un avis contraire . Actuellement la jurisprudence de la cour suprême est muette à cet égard, mais on peut citer trois arrêts défavorables à cette opinion rendus les 23 nivôse an VII, 15 janvier 1824 et 23 juillet 1839, et qui n'ont pas voulu reconnaître cette analogie. Non-seulement on ne peut arguer du silence de la loi pour appliquer le titre du louage, comme nous l'avons fait voir plus haut, mais on ne peut prétendre qu'un bail fait à longues années peut être toujours considéré comme un bail emphytéotique (5). Il nous semble de plus impossible do mettre sur le même rang le fermier dont les droits sont assez restreints et l*emphytéote beaucoup plus indépendant, ayant en réalité un quasi domaine, sans compter que l'obligation de Temphytéote est réelle, alors que celle du fermier est purement personnelle.

Une troisième opinion formulée par la Cour de cassation dans des arrêts des 1" avril 1840, 24 juillet 184:3, 18 mai 1847 reconnaît bien que Temphytéose peut exister sous l'empire du Code civil, mais donne au preneur la propriété pleine du fonds pour tout le temps de la concession. Ce système, pour lequel il est impossible de trouver des arguments tant dans le droit romain que dans notre législation, fut introduit en matière fiscale

(1) Op. cit., Iir, 185. — (2) Hypothèques, J, 143. — (3) Coun de Code Napoléon, t. IX, 489, 529. — (4) Fœlix et Henrion, op. cit., B.,p.24; Valette, Privilèges et Hypoih,, I,' 191 ; Rodière et Pont. Contrat de Mariage, 1, 338; Pont, Hypothèques, no 388. — (5) Cass. 15 janvier 18il. Il est manifeste que l'on ne peut confondre avec Temphytéose le bail héréditaire et le bail à vie, sous prétexte qu'ils sont faits pour une durée excédant cclie des locations ordinaires.

alors pourtant qu*il est reconnu que tout doit être entendu stricto sensu. Nous ne pouvons l'adopter tant parce qu'il est contraire aux précédents et notamment à la législation intermédiaire que parce que dans le silence du Ck)de civil il est impossible de donner un caractère semblable. Du moment que Ton veut conférer à l'emphytéote des droits plus étendus que ceux que lui donnait l'ancien droit, il faut absolument citer un texte, car cette dérogation est trop importante pour être faite sans l'assentiment du législateur. Disons, en outre, que l'on se sert d'une expression impropre; tout ce que l'on peut attribuer au preneur, même en le favorisant plus qu'il ne convient, ce n'est qu'une propriété temporaire.

Contre ce système on peut même invoquer des textes juridiques : si l'article C17 Cod. civ. permet de disposer pour un certain temps d'une partie de son droit de propriété, ou de l'usufruit, il est manifeste que ce qui peut être fait pour partie ne peut l'être pour la totalité et que la propriété ne saurait être, comme l'usufruit, aliénée pour un certain temps. De plus, l'art. 54) qui détermine les droits que l'on peut avoir sur les biens, en ne parlant que du droit de propriété, écarte, par cela même, le droit particulier que Ton voudrait donner à Temphy» téote, sans lui reconnaître la faculté d'uti et A*abuti k perpétuité du fonds concédé.

Le quatrième système suivi presque constamment par la jurisprudence et adopté par presque tous les auteurs (1), croit que l'emphytéose est un droit spécial, fait l'objet d*une concession particulière ayant pour effet de transmettre au preneur un droit réel, mais il repousse, par suite, la division du domaine en deux éléments donnés à chaque partie contractante , ainsi que le transport au preneur d'un droit de propriété temporaire.

On peut d'abord faire remarquer que cette opinion esl la plus logique. Avant la révolution, en effet, l'emphytéose était un contrat particulier ayant des règles propres; la législation intermédiaire n'a pas voulu y porter atteinte, mais elle a sup-

(l)Troplong, Louage, I, 50; Hypothèques, U, 405; DaTcrgier, Louage, I. 142; Duranton, op. cit., IV, 80 : XIX, 368 : Pepio le Halleur, 328; Marcadé, sur 526, n* 3 ; B^ttur, PriviUget et HypolK IT, 46 ; Zachariœ, Droil civil français, 198. 258; Demante^ Cours analyt. de Code civil , II, 3r78 bis, IV, V, VI; Ducaurroj, Bonnier et Roustain. Comm, ihéor. etprat, du Cods civif, II, 70.

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primé ce qui lui semblait incompatible avec le nouvel ordre de choses; on ne voit pas pourquoi le Code reviendrait sur ce qui a été fait et ne se contenterait pas d'accepter le contrat tel qu'il existait dans Tancien droit , modifié toutefois , pour les points que Ton sait, par la législation intermédiaire.

Des textes peuvent également être cités : Tart. 543 Cod- civ. reconnaît, en effet, que Ton peut avoir sur les biens un droit de propriété, un simple droit de jouissance ou seulement des services fonciers à prétendre; or, Temphytéose est bien évidemment un droit de jouissance plus marqué et plus caractéristique encore que l'usufruit, du moment que la mort du possesseur n'a pas pour conséquence de mettre fin au contrat.

Dans le camp adverse, on oppose Tart. 526 God. civ. en faisant remarquer qu'il ne considère comme immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent que : l*" l'usufruit des choses immobilières ; ^ les servitudes ou services fonciers ; 3"" les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. On dit qu'il ne parle pas de l'emphytéose et on prétend trouver ce silence décisif. A cela on peut répondre que depuis longtemps Duranton a fait observer que cette disposition n'était pas limitative et que le mot d'usufruit est employé comme un synonyme de l'expression générique a droit de jouissance » qui se trouve dans l'art. 543 et qui comprend la concession emphytéotique (i). Et, au surplus, cet article ne mentionne ni le droit d'usage, ni celui de superficie, et pourtant il n'est jamais venu à l'esprit de quelqu'un de contester que ce soient des immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent (2). Quant à l'article 2118, il ne peut parler de l'emphytéose du moment que les articles 5t.6 et 543 ne la mentionnent pas en propres termes. En déclarant seuls susceptibles d'hypothèques les biens immobiliers et leurs accessoires réputés immeubles, l'usufruit de ces mômes biens et de leurs accessoires, il n'a pas voulu, d'ailleurs, écarter le contrat emphytéotique, mais simplement exclure les servitudes foncières, les droits d'usage et d'habitation ainsi que les actions en revendication d'immeubles.

(1) Daranton. Cours de Lroit français, t. IV, n« 80. — (î) D'après Troplong {Louage, I, 80) cette opinion a été sanctionnée par des actes du poQToir tels quelle sénatus-consulte du 30 janvier 1810 (art. 14), la loi du 8 nov. 1814 (art. 15), l'ordonnance du 8 août 1821 (art. 3) et les lois des 21 juin 1826, 28 juib 1829 (art. 8) et 21 avril 1832.

Contrairement à Merlin, Favard et Duranton, mais d'accord avec la jurisprudence de la Cour de cassation (26 avril 1853), nous pensons que les règles et les principes de l'ancien droit qui ne sont en opposition ni avec la législation intermédiaire, ni avec les dispositions du Code civil doivent être encore appliqués sous Tempire du droit actuel. M. Duvergier a soutenu cette théorie (1) en faisant remarquer que celle qui prétend le contraire est inconciliable avec le principe qui admet la possibilité de l'emphytéose. Lorsqu'on déclare qu'il est permis de faire de pareils baux sous le Code civil , on ne veut pas dire seulement que l'on peut renouveler une ancienne dénomination pour qu'elle n'ait aucun sens et qu'elle soit sans action sur les effets du contrat; on veut, au contraire, que le caractère de l'acte soit déterminé par le nom qu'on lui donne, sauf à appliquer les règles du Code interdisant quelques-uns des effets qu'admettait le régime antérieur. Dalloz qui trouve cette opinion fort rationnelle a ajouté que les lois de la révolution et le Code civil doivent être conciliés avec les anciens principes, et ces derniers ne peuvent recevoir d'application qu'autant qu'ils ne sont pas en opposition avec les règles qui touchent de près à Tordre public (2).

Examinons maintenant les droits qui compétent au preneur.

A la différence de ce qui se passait dans l'ancien droit où la concession était regardée surtout comme une libéralité plutôt que comme un acte onéreux, non-seulement aujourd'hui le bailleur doit garantir la jouissance de celui avec qui il a traité, à peine de dommages-intérêts, mais il est encore tenu, selon les circonstances, de rembourser les redevances déjà payées par le preneur.

L'emphytéote a sur ïe bien qui lui est concédé tous les droits de l'usufruitier; il peut même apporter à la superficie plus de modifications que ce dernier; il peut changer la forme et la nature du fonds, sans pouvoir détériorer. Ayant le quasi domaine il profite des fruits, de la chasse et de la pêche : il a bien droit à rallu\ion, mais lorsque les mines et les carrières n'étaient pas ouvertes lors de la concession il n'a aucun droit à leur encontre. Ce qui sert bien, au reste, à montrer l'étendue

(1) Louage j I, 155. — (2) Repert, V" Louage emphytéot., n» 4.

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de sa jouissance, c'est que non-seulement il peut exercer les actions réelles et possessoires tant contre les tiers que contre le propriétaire lui-môme, mais c'est qu'il est encore capable d'aliéner par vente, donation, échange ou autrement, sous la condition de voir ces actes résolus lors de l'expiration du contrat (1). Il n'a pas à consulter le propriétaire qui ne pourrait obtenir un droit de prélation analogue à celui qu'accordaient le droit romain et Tancien droit français, à moins d'une convention expresse (2).

Le domaine emphytéotique fait partie de la succession de celui qui la possède; il entre dans le partage comme les autres biens à tel point que les créanciers peuvent parfaitement faire saisir le fonds.

. Le preneur peut, pour la durée de la concession, constituer des servitudes et hypothéquer. Ce derYiier point, il est vrai, est contesté et quelques personnes parmi lesquelles Delvincourt, Grenier, Touiller, Locré, Malleville, Proudhon, MM. Valette, Pont et Demolombe ont prétendu le contraire, mais il faut se souvenir que Temphytéose est immobilière de sa nature et en outre que dans les baux emphytéotiques les preneurs entendent surtout acquérir un droit réel immobilier. On soutient bien aussi que l'art. 2118 Cod. civ. n'énumère pas l'emphytéose parmi les biens susceptibles d'être hypothéqués, mais on ne remarque pas que dans son § 2 il parle de l'usufruit des biens immobiliers; or, fci le § 1" n'a trait qu'aux immeubles corporels, il est évident que le 2« concerne l'emphytéose, car on sait le sens général qu'il faut donner au mot d'usufruit. En disant, de plus, que les lois des 9 messidor an III et 11 brumaire an VII ont déclaré susceptibles d'hypothèque tant la propriété des biens territoriaux que l'usufruit des mêmes biens résultant seulement des baux emphytéotiques, etc. (ou l'usufruit ainsi que la jouissance à titre d'emphyléose des mêmes ' biens, etc.), nous demanderons pourquoi il en serait autrement. Nous nous rallierons donc à l'opinion professée par la majorité des auteurs, adoptée par la jurisprudence (3), et nous soutiendrons en conséquence la validité de l'hypothèque.

(1) Casa. -20 juin 18-22 et 19 juillet 1832. — (2) Cf. Dalloz. Repert., v Louage eirphytéot., n» 21. — (3) Merlin. Repsrt., v« Emphyt., n*4: Ciuest de Droite v Erophyt., V, 8 : Persil sur 2118, n<> 15: Favard, loc' cit., n- 2 : Duranton, t. IV, n© 80, t. XIX, n- 268; Rolland de Vijl

360 HISTOIRl:: DES LOCATIONS PERPÉTUliLLES

Disons, de plus, que Temphytéose, étant immobilière, est également susceptible de saisie immobilière et de complainte, mais qu'elle ne peut être donnée en nantissement. Enfin, remarquons que si une expropriation pour cause d'utilité publique vient à frapper le bien concédé à l'emphytéote, le preneur a droit à la jouissance intégrale de Tindemiiité allouée pour toute la durée du contrat (1).

Après avoir vu les droits du concessionnaire étudions maintenant ses obligations.

Dans le droit romain la concession était faite surtout en vue de l'amélioration; cette clause était essentielle; aujourd'hui, suivant la doctrine passée de l'ancienne législation dans la nouvelle, il n'en est plus de même et, à moins de disposition spéciale, le preneur ne peut être tenu d améliorer. Seulement, il doit jouir en bon père dé famille (2). Il doit acquitter une rente annuelle qui ne peut être diminuée, môme en cas d'interruption de jouissance et malgré toute perte partielle. Quant à la perte totale, quelques personnes pensaient qu'il est nécessaire pour résoudre la difficulté de procéder à une distinction : suivant ces auteurs, quand Temphytéose est concédée moyennant une légère redevance, celui qui en jouit ne peut en obtenir la diminution ; elle n'aurait lieu que lorsque la rente a été calculée comme un fermage (3). Nous n'admettons pas ce tempérament qui n*est écrit nulle part. Le concessionnaire, à raison de sa jouissance privilégiée ( car il est manifestement mieux traité qu un preneur ordinaire), a un quasi domaine; dès lors, il doit subir toutes les conséquences qui dérivent de cette condition. En un mot, il est présumé avoir consenti à subir tous les risques qui ne sont que la contre-partie des avantages particuliers qui lui sont accordés (4). Remarquons de plus que la redevance ne doit pas consister nécessairement en une somme d'argent ou une portion des fruits. Un arrêt de Paris (3 février 1836) a vu, en effet, une redevance dans l'obligation de faire faire certains travaux déterminés.

largues. Repert. du notariat, v» Bail emphjt., n» 11; y» Hjpoth., n" 1^1 Troplong. Louage, I, 50, HypothèqueSy II, 405; Duvergier. Louage, I, 159 Marcadésur 526. Cass., 19juillet 1832, 26 janTicr 1864; Paris, 10mail831 Douai, 15 décembre 1832. — (1) Cass. , 12 mars 1845. — (2) Metz, 27 décembre 1826. — (3) Pépin le Halleur, p. 353; Troplong, I, 42, 43. — (4) Durergier. Louage, I, 165.

L'EMPH^TÉOSE 35t

Des auteurs, et Merlin notamment (1), ont soutenu la possibilité d'hypothéquer la redevance par la raison que le législateur de Tan VII n'a voulu proscrire que l'hypothèque portant sur les redevances foncières rachetables. Nous ne croyons pas que Ton puisse grever cette rente isolément , abstraction faite du fonds, car cette loi du 11 brumaire an VII, dans son art. 6, déclare susceptibles d'hypothèque seulement les biens territoriaux et l'usufruit ainsi que la jouissance à titre emphytéotique des mêmes biens pour le temps de leur durée. Il faut d'ailleurs remarquer que le caractère de la redevance est d'être une charge purement personnelle; l'ancien droit le déclarait et on ne voit pas pourquoi on aurait dérogé à une disposition que tout justifie.

L'emphytéote paie les impôts et supporte toutes les charges publiques, sauf la retenue du cinquième qu'il est en droit d'opérer sur le montant du canon, à moins qu'il n'y ait dans le contrat une disposition contraire, et ce, pour représenter les contributions dues pour jouissance de la rente, en vertu de l'art. 6 du titre II de la loi du !••• déc. 1790.

Le contrat qui peut être établi par contrat et par disposition testamentaire (2) prend fin de la même manière que dans l'ancien droit, en général, en exceptant, toutefois, le déguerpissement et la prescription (3). Le preneur ne peut, en effet, prescrire contre son titre. La jurisprudence (4) a même décidé que lorsque la durée d'un bail emphytéotique avait été fixée à la vie des deux époux ainsi qu à celle de leurs descendants mâles, les enfants nés d'une union précédente qui auraient pris des biens affermés n'ayant détenu qu'en vertu d'un titre précaire ne pourraient jamais légitimer leur détention. En outre, le contrat emphytéotique prend bien fin par la perte totale, mais il faut remarquer que si c'est une maison qui a fait l'objet du contrat et que si elle vient à être détruite par accident, les droits de Temphytéote, loin d'être éteints, persistent comme par le passé, seulement ils portent sur le sol (5). Le

(1) Queii. de Dr., V Emphyt., J 5, n» 4. — (2) L'immeuble dotal ne peut être grevé d'emphytéose parce que ce serait une sorte d'aliénation partielle de la propriété, selon Odier et MM. Rodièrc et Pont. — (3) Pas plus que dans l'ancien droit la tacite reconduction n'a lieu en cette matière. Colmar, 16 août 1820. — (4) Proudhon. UiufruU, n« 3733.

fait de détériorer ou de dégrader peut encore donner lieu à la résolution du contrat, mais malgré la clause portant qu*en pareil cas le contrat n'existe plus de plein droit, on considère cette convention comme étant purement comminatoire, en ce sens que le juge peut, lorsque le fonds n'a pas subi de dommage considérable, oi donner au preneur de rétablir les lieux dans leur ancien état, et ce, dans un délai qu'il lui impartit, quitte à décider que la résiliation aura lieu s'il ne se soumet à cette disposition (1). Mais lorsque l'emphytéote encourt une déchéance (par suite d'un abus de jouissance ou pour défaut de paiement du canon durant 3 années ) il est de toute nécessité que la résolution soit prononcée en justice. Nous ne pensons pourtant pas que cette décision doive être appliquée dans tous les cas et nous croyons que si le contrat contient une disposition formelle le juge ne peut accorder un délai de grâce, du moment qu'il existe entre les parties un lien de droit. Le contraire n'est vrai que lorsque l'acte est muet.

Un point fort douteux c'est celui de savoir si Ton peut payer après le terme fixé pour l'échéance, mais avant la sommation, lorsque le contrat a décidé que la résolution aurait lieu de plein droit, faute de paiement à l'écbéance fixée. Les auteurs qui ont traité cette question ne s'accordent guère quant à la solution; le système qui nous semble le meilleur est celui de Zachariae, bien préférable à celui imaginé par Troplong qui entend dans un sens trop restreint l'art. 1656 Cod. civ. auquel se réfère l'hypothèse.

D'après Zachariae (2), il est impossible de traiter la question d'une manière absolue , comme l'ont fait plusieurs auteurs : pour que la résolution puisse avoir lieu il importe en effet que le débiteur ait été mis en demeure; c'est une condition exigée d'une manière impérieuse; or, l'art. 1139 Cod. civ. montre que le débiteur ne peut être mis en demeure que par la clause décidant que la seule échéance du terme a pour conséquence de mettre en demeure, sans qu'un acte ait à intervenir d'une manière nécessaire; ce qui n'a évidemment pas lieu dans l'espèce prévue par l'art. 1656. D'où la conséquence forcée, selon Zachariae , de distinguer les trois cas suivants : 1^ silence du

(1) Metz. 27 décembre 182G. — (2) Cours de Droit civil franc., 302, noi. 47, t. II, p. 306; Sic Pépin le HalJeur, 358.

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contrat quant à la déchéance fauté de paiement; 2® insertion d'une clause portant que la déchéance aura lieu de plein droit par suite de défaut de paiement et que la mise en demeure résultera de la seule arrivée du terme; 3® inscription de la mention que la résolution aura lieu de plein droit, faute de paiement à l'échéance.

Dans le premier cas, à notre avis, il faut appliquer l'art. 4184 Cod. civ.; dans le deuxième, Tart. 1183 ou dire que l'accomplissement de la condition résolutoine anéantit le contrat d'une manière aussi complète que s'il n'avait existé ; dans le dernier seulement, Tart. 1656 décidant que l'acheteur peut payer après l'échéance , mais avant la sommation, lorsqu'il a été stipulé que, faute de paiement, à l'échéance, le contrat serait résolu. Il n'y a aucune raison pour ne pas appliquer à lemphytéose ces dispositions qui ont en vue tous les contrats (1).

Il ne faut pas prétendre que le contrat emphytéotique peut être soumis à la rescision pour cause de lésion car l'emphytéose admet des conditions dont l'effet dépend des travaux du preneur. En laissant craindre l'éviction on enlèverait tout espoir ainsi que tout stimulant à ce dernier.

Avec ce chapitre finit notre étude des contrats de longue durée maintenus par le droit intermédiaire, sous l'empire de la législation actuelle. Comme nous le disions en commençant, ils sont assez restreints car, sans parler de modes d'exploitation qui ne sont guère que des modifications au contrat de louage, on peut dire que l'on n'a laissé subsister que le type principal, l'emphytéose, et que l'on a fait disparaître toutes les conventions qui reproduisaient ce contrat sous différents noms et avec de légères variantes. .

(1) Cependant un arrêt de Colmar (16 août 1820; a décidé que d'après le droit romain constamment en vigueur en Alsace le preneur n'a pas besoin d'être mis en demeure par ube sommation spéciale ; d'après cet arrêt le droit est acquis ipso jure, à l'expiration des trois années durant lesquelles le preneur n'avait pas payé la redevance.