TROISIEME PARTIE. iî

dération et la puissance se mesurent si exactement sur la fortune, chacun aspire à paraître plus riche qu'il n'est ^ chacun met en relief son luxe et dissimule ses misères. Or, rien n'est plus favorable à ces mensonges de la vanité que le secret des contrats. Tel tire de sa terre un grand orgueil qui l'a depuis longtemps engagée au delà de sa valeur; mais personne ne le sait, et il jouit de cette ignorance qui s'évanouirait devant la publicité des actes.

Mais ce secret des contrats, qui protège Tamour-propre des riches en voilant leur déchu, est un obstacle immense à la mutation du sol. Il est destructif de toute sûreté; et comment vouloir, sans garantie, acheter un domaine? On comprend maintenant sans peine qu'en Angleterre l'industrie soit préférée à la terre par quiconque spécule et veut s'enrichir. Un placement agricolq n'offre aucune des chances de gain que l'industrie présente ; et il n'est pas sujet à moins de ruines.

Enfin, alors même que l'insécurité du titre est bravée, rétendue et le prix des terres à vendre éloignent les acheteurs; et ce serait une erreur de penser qu'il est possible au propriétaire de diviser son domaine en petites fractions qui le mettent à portée, sinon du pauvre, du moins des forlunes médiocres.

Tout en Angleterre s'oppose à la vente des héritages et les relient dans la famille. En France les contrats de vente sont chers par les droits payés à l'Etat; mais la transmission d'un héritage par succession n'est pas moins dispendieuse. On sait que les frais, dans ce cas, enlèvent à peu près une année de revenu. En Angleterre il n'en coûte rien, absolument rien, au fils qui hérite de son père. Mais celui qui achète a de si énormes frais à payer, qu'on peut dire que, dans l'état présent des choses, la vente ou l'achat d'une petite terre en Angleterre sont presque impossibles; car les frais occasionnés par le contrat dépasseraient de beaucoup la valeur de la terre aliénée.

lie L'IRLANDE.

Eu France ce qui est cher dans la transmission des propriétés, ce n'est pas l'acte rédigé par le notaire, c'est le droit fiscal exigé par l'Élat, droit qui s'élève en proportion du prix de la terre vendue. En Angleterre le droit du lise est presque nul; et toute la dépense gît dans la forme de l'acte. Ce n'est pas du reste le contrat lui-même qui est dispendieux : c'est l'examen des titres en vertu desquels la propriété que cet acte a pour objet est transmise.

Nous venons de voir quelle ombre épaisse environne la propriété foncière; or, si rien n'est plus difficile, au niiiiou de ces ténèbres, que de s'assurer de la sincérité des titres, il faut ajouter que rien n'est plus cher.

En Angleterre il n'exists point de notaires, c'est-à-dire de fonctionnaires institués pour conférer aux actes un caractère public. C'est une conséquence forcée du mystère des contrats. Des actes ne sauraient être tout à la fois secrots et authentiques. Cependant, au milieu des obscurités qui couvrent la terre, connnent s'engager dans une transaction relative au sol sans courir à quelque lumière? à quel signe certain reconnaître que celui qui veut vendre un domaine en est bien le propriétaire légitime? Ce domaine n'est-il point grevé de quelque charge secrète? Quelque hypotiièque occulte n'en a-t-elle point réduit la valeur? Le possesseur n'en a-t-il pas déjà aliéné le fonds en se réservant un usufruit auquel il doit peut-être une trompeuse possession? L'examen de ces diverses questions a coutume d'être remis à un avocat [conveyancer) dont c'est la profession spéciale de vérifier les titres de propriété. C'est une vérité reconnue que, dans la plupart des cas, il y a impossibihté absolue, quels que soient les efforts du plus habile légiste, d'acquérir une certitude complète de sécurité pour l'acheteur (1). A vrai dire, il n'y a pas d'acte de transmission de propriété foncière qui ne soit litigieux, et qui ne se traite comme un procès. Et c'est précisément ce qui rend ruineux l'acte par lequel cette transmission s'opère. Du reste, que les investi-

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.ations soient nécessaires ou inutiles, elles coûtent toujours e même prix. Elles se conservent traditionnellement par les lommes de loi, auxquels appartient ainsi le privilège exclusif l'examiner et de comprendre les titres de propriété. La erre est entre leurs mains comme ces substances tout à la ois bienfaisantes et dangereuses que nul ne peut acheter ans l'ordonnance d'un médecin. Et peu importe que la terre [ vendre soit de grande ou de moindre étendue, l'examen les titres entraîne toujours les mêmes soins et les mêmes lépenses. Il en résulte qu'il y a en Angleterre dans la diviion possible du sol une limite au delà de laquelle le fracionnement de la terre est moralement impossible : cette îmrte se trouve au point où les frais du contrat, égaux ou upérieurs à la valeur du domaine vendu, détruisent l'intérêt ie la transaction. Ces frais, qui ne varient point, sont, i mesure que la terre vendue est plus considérable, compaativement moindres : c'est ce qui explique pourquoi en Angleterre il n'y a possibilité d'acheter que de grandes erres, et comment des entraves, qui gênent même le riche, rrètent tout court le pauvre. C'est ainsi que dans ce pays, lors même que le sol change de mains, il ne se divise pas.

État féodal de la propriété foncière en Irlande : nécessité de le changer.

La loi constitutive de la propriété foncière est la même !n Irlande qu'en Angleterre. Ainsi les mêmes causes qui^ lans ce dernier pays^ tendent à la conservation et â Tindi» ision du sol, exercent en Irlande la môme influence.

L'obscurité qui s'étend sur les titres de propriété n'y est cependant pas aussi épaisse qu'en Angleterre. En 1708, au emps de la reine Anne, un bureau d'enregistrement public.

pour tous les actes intéressant le sol, fut établi à Dublin ; e depuis ce temps, il ne se fait pas une vente en Irlande, il n« s'opère pas un seul engagement hypothécaire, sans que li contrai en soit enregistré. Le principe de l'institution es bon sans doute ; mais soit vice de forme, soit abus, le bien fait qu'on en retire est de peu de valeur. Les frais qu'en traîne une recherche sur les registres sont considérables il faut donc, pour les consulter, être riche.

Cet examen d'ailleurs ne dispense pas de l'obligation di consulter l'homme de loi, qui possède en Irlande le menu monopole qu'en Angleterre, et la même autorité mystiqui en matière de contrats ; et si la terre d'Irlande n'est pas ex térieurement enveloppée d'une ombre aussiimpénétrablequi celle qui couvre le sol anglais, elle est peut-être chargée di plus de complications, d'embarras et d'entraves. Indépen dammenl des vieux liens féodaux qui l'enlacent comme cell d'Angleterre, elle porte des chaînes qui lui sont propres.

Et d'abord, un grand nombre de titres de propriété son entachés de vices qui remontent au temps même où les ca tholiques d'Irlande ne pouvaient, d'après les lois, être n propriétaires ni fermiers à de longs termes. Comme il ar rivait cependant quelquefois aux catholiques d'avoir de fonds pour acheter, et aux protestants des terres qu'ils dé siraient vendre, il résulta de ce double fait une dispositioi commune à éluder la loi, et la terre devint l'occasion d'un foule de transactions clandestines, dont l'objet était de con férer la propriété de la terre à ceux qui légalement ne pou valent la posséder.

Tout domaine en Irlande, petit ou considérable, est d'ail leurs infecté d'une sorte de lèpre incurable. Une iminensi population de petits fermiers le couvre, dont il faut accepte le fardeau en même temps qu'on en devient le propriétaire Et tous ces fermiers n'occupent point le sol au même titre les uns ont un bail de vingt-un ans, les autres de trente-un ceux-ci de quatre-vingt-dix-neuf, ceux-là ont un bail per

jétiiel. Il en est qui tiennent leur ferme, non du propriéaire, mais d'un traitant ou d'un fermier intermédiaire. Comment un nouvel acheteur reconnaîtra-t-il les droits qu'il acquiert au milieu de cette tourbe d'occupants, de middle- :nen, de fermiers, de colons, tous nantis de droits antérieurs, et souvent engagés les uns envers les autres (1)? Faudra-t-il qu'il examine successivement tous les contrats qui lient les agriculteurs aux middlemen, et qu'il recherche lesquels de ces actes obHgent réellement le maître du sol, lesquels sont illégitimes? Quel moyen de jamais acheter une terre si on se hvre à de pareilles investigations? et si on les omet, comment acheter avec quelque sûreté?

Mais, s'il est vrai qu'il existe en Irlande encore plus d'obstacles matériels qu'en Angleterre au mouvement de la propriété foncière, il faut reconnaître en même temps que son indivision n'est point protégée dans le premier pays par les mêmes causes morales et pohtiques qui lui viennent en aide dans le second.

Nous avons vu, en Angleteterre, une population qui, au lieu d'envier la terre, désire, en quelque sorte, ne point la posséder et la regarde plutôt comme une charge pesante, imposée aux plus riches. C'est une.superfluité du luxe et de l'opulence; et dans ce pays, où tant de voies diverses sont ouvertes à l'activité de l'homme, on n'aperçoit pas l'intérêt qu'auraient les classes inférieures à être propriétaires; il est certain du moins qu'elles ne songent pas à le devenir.

En Irlande, au contraire, au lieu d'être un luxe, la terre est une nécessité ; c'est l'unique bien auquel chacun aspire, c'est le sujet de tous les engagements, c'est la passion qui remue toutes les âmes ; c'est la seule fortune du riche, c'est la seule espérance du pauvre. La terre, en Irlande, est le refuge commun; il n'est pas exact de dire qu'en Irlande on désire la terre; on la convoite, on l'envie, on la mutile, on la déchire, on s'en dispute les lambeaux ; quand on ne l'occupe pas en vertu d'un droit, c'est au moyen d'un crime qu'on

s'en empare. Je ne chercherai pas si en Irlande le pcupl souhaite de devenir propriétaire du sol, lorsque je le voi risquer sa vie et prendre celle d'autrui pour occuper comme fermier, une demi-acre de terre. II ne se rendrai pas compte lui-même de sa passion, qu'elle n'existerai pas moins; la propriété est si éloignée de lui, qu'ell» s'offre à lui comme une chimère à laquelle ce serait foh, que d'aspirer, et s'il ne la poursuit pas, ce n'est pas qu'i la dédaigne, c'est parce qu'il l'estime à un trop haut prix

On conçoit du reste, sans aucune peine, que le sol féoda de l'Irlande ne soit point entouré de cette sympathie popu laire qui, en Angleterre, protège son indivision. Confis quée trois ou quatre fois, la terre d'Irlande ne retrace qu< des souvenirs de violence, de persécution et de sang ; elh est encore, en quelques mains, le témoignage solenne d'une usurpation qui ne remonte guère à plus d'un siècle D'un autre côté, en admettant le bienfait pour l'Angletern (le la concentration du sol en peu de mains, il faut reconnaître que l'Irlande ne saurait en tirer les mômes avan tages.

L'Angleterre s'applaudit d'une théorie agricole qui, ei employant peu de bras, rejette dans les ateliers de l'indus Irie tous ceux qui ne sont pas nécessaires à la culture di sol. Qui ne voit, au premier coup d'œil, que celte théori( n'est pas faite pour l'Irlande?

Ce n'est pas pour sauver en Irlande les grandes ferme! et la grande culture, qu'on y conservera l'indivision du sol car toutes les fermes sont minimes, et la grande culture ; est inconnue ; ce n'est pas dans l'intérêt de la richesse pu blique qu'on maintiendra en Irlande un régime sous leque les terres les plus fécondes demeurent stériles, ou produisent moitié moins de fruits que les champs les plus in fertiles de l'Angleterre.

Et, pour un pays où une population de huit million: d'habitants n'a d'autre ressource que le sol, quel peu