HABITATIONS INSALUBRES
l:i Loi (les OhiHHcs Oiivii^rcH, voU'i* en IHW), y compris Ioh modifications. I>a première [lartic ii'cmbniHHc (\\w Ich (piarticrH urbairiH; hu force (ructioii sciiiMc (l(''[)cn(lrc en grande partie dcH recommandations onicirllcs(l('siiul()ril(''s locales, et de ce (\\i\ regarde l'abolition rlcH taudis et la construction dY'difices municipaux modc'les, soit sur TemplacfMnent des ({(''inolit ions, soit sur les [)ro[jri('?t6s suburbaines.
La deuxième |)arlie ol)lige le propri^îtaire de mettre en ordre les l()g(Mnents di^'labr^^s, et exige la d^^'inolition des maisons lors(|ue le» |)i()|)iietaires refusent de se soumettre aux dispositions de la loi. La t roisic^nu» partie conft^re aux autorités locales le pouvoir (racheter (l( s terrains, d'y bâtir des maisons, de r6s(»rver des espaces libres pour s(Mvir de parcs, de places de jeux et de jardins. La cinqui^'^rne partie s'applicjue :\ l'I^eosse; la sixième h l'Irlande» seulement.
La dernière loi coneernaiit l'hahitation a été votée par le Parlement An<z;lais, en \\H)\). KWr devance certainement toute autre législation d'une send)lal)le nature; c'est pourcjuoi j'en donne ciaprès un résumé succinct.
1A)1 1)K L'HABITATION ET DV TRACÉ D'UN PLAN \)K VILLE, UHï9
La Loi est divisée en (juatre parties, (lui, par mesure de commodité, pourraient être groupées sous deux titres principaux. Première partie: Modifications de la Loi de l'habitation, 1890-1903; seconde partie: Tracé d'un plan de ville. Cette première partie tombe sous les dispositions de la première partie de la loi, tandis que la seconde fait l'objet des trois autres parties.
La première partie de la loi est celle qui traite de l'habitation (le la classe ouvrière, 1890-1903. Elle accorde toute liberté aux autorités locales, et surtout à celles des campagnes, d'exercer les pouvoirs conférés par la Loi de l'habitation, pouvoirs qui, jusqu'à présent, appartenaient seulement aux autorités urbaines. Elle élimine les embarras des procédures, restreint le temps durant lequel les prêts demeurent non remboursés, et facilite l'acquisition des terrains. Du même coup, la Commission Gouvernementale Locale voit ses pouvoirs plus étendus. Une nouvelle division séparée des autres est établie dans le département du Gouvernement, afin que les deux lois soient mieux administrées. On considère, comme parties importantes de la loi, les dispositions ayant trait aux ordres de fermeture et de démolition des pièces du sous-sol servant de chambres à coucher, et de celles qui concernent la construction des maisons dos à dos.
La première loi de l'habitation comportait que les systèmes établis conformément aux parties première et seconde fussent approuvés par le Parlement: cette procédure est maintenant abolie.
l'approbation dos plans sera maintenant du ressort de la Commission Gouvernementale Locale.
La deuxième partie traite plus spécialement des conditions sanitaires rurales, car elle pourvoit à la nomination des officiers de santé du comté et à c(»lle des comités d'hygiène publicjue des comtés et de rhabitation. Le paragraphe I de l'article 68, (^xige que chaque cons(Ml de comté nomme un officier de santé qui sera tenu de remplir les fonctions spécifiées par l'ordre général de la Commission Gouvernementale Locale. Ce médecin devra consacrer tout son temps aux exigences de sa charge; il ne pourra être destitué que sur le consentement de cette Commission. De plus, chaque conseil de comté est obligé de nommer un comité de la santé publique et de l'habitation. Les conseils de comté ont pour obligation de promouvoir la formation ou la propagation des sociétés de construction en leur accordant des subventions ou des avances, ou en se tenant garants des avances qui leur ont été faites.
La Commission Gouvernementale Locale doit exiger que les routes carrossables aient au moins 36 pieds de largeur, dont 24 doivent être réservés pour la chaussée. Toute rue d'une longueur de plus de 100 pieds doit être dans les mêmes conditions que les routes carrossables.
Nul logement de serviteurs ne peut être construit, à moins que la façade ne donne sur un espace libre de 24 pieds, mesuré de l'extérieur de tout mur de maison vis-à-vis de la façade; à l'arrière d'un tel logement il devra exister un espace libre d'une superficie de cent cinquante pieds carrés.
Tracé du ^^^ traits caractéristiques du problème de l'habita-
Pian de tation, tels que décrits par M. Vivian, sont compris en
Socférés Alliées ^^ ^^'^^ appelle Sociétés Alliées. On trouve un exemple de cette idée dans les Sociétés de Locataires-Conjoints, qui sont constituées en corporations sous l'empire des Lois des Sociétés Industrielles et Prévoyantes, à responsabilité limitée. Le capital est formé par actions de £1 à £10 chacune, payables en entier ou par versements périodiques. La loi ne permet pas de posséder plus de £200 d'actions, mais il est loisible de déposer aucun montant sous forme de prêt, ou capital de préférence. Le Comité ou Bureau d'administration de chaque société est nommé par les actionnaires, et il est généralement convenu que les locataires y sont représentés.
Les méthodes adoptées sont, en quelques mots, les suivantes: Une société achète un immeuble ou un terrain dans le voisinage immédiat d'une ville croissante; elle le subdivise et en dispose de manière à établir (a) des places de jeux appropriés pour les loca-
H. MUTATIONS lN.SALUnUI'>i W
tairofl et hnirH enfants ; (h) h fixer le nombre deH niaiHonn par aen-, (1(; fueon (|ue elnuiue luihitation puiHW avoir un jardin [)artieiilier; (e) iV produire un benu row]) d'oil art ist i^pic par le KrouiM*iiieat et le d(»ssin (les nuiisons.
L(»s nuiisons solideim nt conHtruitJ'H, coriforni^înient aux r/^gles de riiy^iene, r(''pondanl aux iM'SoiiiH deH actionnaireH cjui (kîHirent (Irvcuir loeataires, sont louées h des prix inod^»réH, d/^H (juVIleHHont terminées. Le loyer est caleulé de nuirnére à payer un int<^*rét modéré sur le e:ipital, le taux est ordinairement de einrj pour cent par action, et (piatre pour cent sur le fonds de prêt. La ristourne <le8 prolits (apr(\s uiw retenue pour les dépenw\s, les réparations et les fonds d'amortissement) est répartie entre les membres locataires, proportionnellemeiil aux loyers (|u'ils paient. La part de profit de cluKjUc* nHMuhre locataire» lui est créditée» en capital, au lieu de lui être versée en argent, juscpi'à ce» cpi'il ait un montant égal à la valeur de la maison qu'il loue»; après cela il peut recevoir sa quote-part de la ristourne, vu argent.
On voit (jue par Tentremise de ces sortes de sociétés, le particulier retire pour ainsi dire tous les avantages économiriues que lui donnerait la possession de sa propre maison. On obtient le capital à un taux d'intérêt inférieur à celui que l'individu pourrait habituellement emprunter pour bâtir ou acheter sa propre maison; d'un autre côté, les dépenses premières et autres sont moindres cjue sous le système individuel. En prenant pour garantie un titre d'actions dans une association de propriétaires-locataires, au lieu d'un contrat d'un emplacement et d'une maison particulière, le locataire partage les risques du déménagement avec ses associés dans la location de rimmeuble. La valeur de ses épargnes accumulées est donc maintenue et peut être transférée à volonté, à moins de frais que celle de la propriété d'un terrain ou d'une maison à valeur égale. Par ce procédé, les résultats de l'économie de l'ouvrier sont mobiles, aussi bien que son travail; ce point est important, s'il veut obtenir le maximum de récompense de ses connaissances et de son travail. De plus, les locataires, qui possèdent une part élevée dans le capital de la société qui gère la propriété, sont intéressés non seulement à l'obtention de bons résultats pendant qu'ils sont locataires, mais même après qu'ils ont cessé de l'être, à maintenir la valeur permanente de leur capital.
Ces sociétés ont pour but de:
(a) Fournir des renseignements basés sur expérience acquise, quand il s'agit d'acheter, d'établir et de développer un immeuble.
(b) Former un capital pour ces sociétés qui s'affilient à la Fédération et acceptent ses a\âs.
(c) Réunir les coinniandcs, (juand la chose est faisable, de façon (jne les avantages de Tachât en gros des matériaux de construction soient obtenus pour les sociétés qui se réunissent à la Fédération.
Chaque société de locataires qui s'affilie à la fédé- Fédération ration doit payer un capital action à la fédération,
des sociétés r- v' r- ^ 7
alliées proportionné à son avoir. La somme exigée à pré-
sent est de £10 par 1,000 de propriété. La fédération se propose, après avoir payé cinq pour cent sur les actions, d'appliquer une bonne part des profits réalisés au fonds de réserve; le solde sera ensuite réparti entre les membres de la société des Locataires, proportionnellement à l'usage qu'ils font de la fédération. Une commission administre la fédération; les membres qui en font partie sont choisis parmi les membres des commissions des sociétés affiliées à la fédération.
(1) Cette fédération a formé un département des finances qui a pour but, premièrement, de recueillir de l'argent, soit en émettant des parts, soit au moyen d'emprunt, soit sur hypothèque, afin de faire face aux frais de construction des divers immeubles; deuxièmement, de fournir des renseignements aux sociétés sur toutes les questions de finance relativement au développement des immeubles.
(2) Un département de la comptabilité, en vue de renseigner les sociétés affiliées sur les meilleures méthodes de comptabilité, et de voir si elles sont mises en pratique.
(3) Un département chargé de faire les achats. Par son entremise sont achetés en commun tous les matériaux nécessaires, moyennant les meilleures conditions obtenues pour argent comptant et les achats en gros.
(4) Un département chargé de la surveillance du tracé des plans et de la construction, qui se met à la disposition des sociétés désirant établir leurs immeubles, prépare les plans et la construction de leurs maisons; on tire avantage de l'expérience et des plans d'une société, autant que faire se peut, au profit des autres.
La fédération se propose d'établir bientôt une assurance contre l'incendie des propriétés de tous les membres sociétaires.
La fédération compte actuellement environ quatorze sociétés, propriétaires de 615 acres de terre et de 6,225 maisons. Les dépenses de la mise en rapport se monteront à environ £2,105,000. Les valeurs mises par les sociétés à la disposition de la fédération s'élevaient à £524,300 à la fin de décembre 1909.
Les méthodes adoptées font foi que la valeur de la propriété, une fois bâtie, représentera, dans les livres de la société, le coût des matériaux et de la main-d'œuvre, mais n'y figureront pas les profits
HAIUTATIONS INHAMJBIII':H fil
que font 1rs riii irprciMMiTH, l(»H coiiHt ructi»urH ou loH fourniHwurH de foiids. \)('s i\\u' les (•()11h^(»h Hont irruï\ï\{*H, \\h Hont gi^înéraliTnont ocrui)(''s pur 1rs iiH'mhrcs (|iii, en oiitn* du puicnu'nt du loy^T habituel, HUf^iiiciitcnt leurs iictionH en y ajoutant tW li^rK^roH Horrunos p(^rio(li(|U('s, jus(|u'î\ cr (\\\v leurs ruihws atteignent £/)0. I.YTonornio (le eonstruetion est suivie de lY'eononiie d'adniinist ralic>n. (>lui<|UO locataire (\st tenu de payer les frais des r<'»i)arîitions internes, sauf ceux de eonsl lucl ion : c'est en prr'^vision de ('(«s dé|)onws qu'il» veillent à l.i conservation de la propri^^îtc"'. I.a soci^ît^? se charge des dispenses de constructions vi des réparations externes. Comme le surplus des profits est rc'^parti (»ntre les loeatain»s sous forme de priin(\ chacun de ceux-ci est encourage'» à aider de son mieux la société, linaïu'ièrenient, en recommandant des locataires solvables pour les maisons ncnives ou celles qui ne sont pas louées, et en exerçant une sorte de surveillance ^énérah», pour empêcher les détériorations d(^ la propriété. La société se protège contre les pertes de non paiement du loyer en établissant un droit de saisie sur Tavoir du locataire. Plus les locataires s'appliquent à l'économie, plus la prime de loyi^r sera probablcMuent élevée. La plupart des sociétés n'ont pas encore été assez longtemps en exercice pour jouir de tous les avantages économiques qui dérivent de ce système, ou pour permettre d'obtenir une estimation finale (jui prouve ce qu'ils sont appelés à devenir. Après avoir réglé toutes les dépenses et payé cinq pour cent d'intérêt sur le capital, les anciennes sociétés ont pu déclarer, jusqu'à présent, un dividende de Is. à Is. 6d. par livre de loyer. Chaque société se crée un fonds d'amortissement au taux de dix pour cent par année, lequel, capitalisé à trois et demi pour cent, donnera la somme dépansée pour la propriété, en l'espace de soixante années.
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