LOI DE L'HABITATION ET DU TRACÉ D'UN PLAN DE VILLE

La Loi est divisée en quatre parties, qui, par mesure de commodité, po“rraient être groupées sous deux titres principaux. Première partie: Modifications de la Loi de l'habitation, 1890-1903: seconde partie: Tracé d'un plan de ville, Cette première partie tombe sous les dispositions de la première partie de la loi, tandis iue ta scconde fait l'objet des trois autres parties.

La première partie de la loi est celle qui traite de l'habitation de la classe ouvrière, 1890-1903. Elle accorde toute liberté aux autorités locales, et surtout à celles des Campagnes, d'exercer les POuVOrS conférés par la Loi de l'habitation. pouvoirs qui, jusqu'à présent, appartenaient seulement aux autorités urbaines. Elle élimine les embarras des procédures, restreint le temps durant lequel les prêts demeurent non remboursés, et facilite l'acquisition des terrains. Du même coup, la Commission Gouvernementale Locale VOit ses pouvoirs plus étendus. Une nouvelle division séparée des autres est établie dans le département du Gouvernement, afin que les leux lois soient mieux administrées. On considère, comine parties

Pertantes de la loi, les dispositions ayant trait aux ordres de ferre et de démolition des pièces du sous-sol servant de chambres ucher, et de celles qui concernent la construction des maisons dos

La première loi de l'habitation comportait que les systèmes établis conformément aux parties première et seconde fussent approuvés par le Parlement: cette procédure est maintenant abolie.

l'approbation des plans sera maintenant du ressort de la Commission Gouvernementale Locale.

La deuxième partie traite plus spécialement des conditions sanitaires rurales, car elle pourvoit à la nomination des officiers de santé du comté et à celle des comités d'hygiène publique des comtés et de l'habitation. Le paragraphe I de l’article 68, exige que chaque conseil de comté nomme un officier de santé qui sera tenu de remplir les fonctions spécifiées par l’ordre général de la Commission Gouvernementale Locale. Ce médecin devra consacrer tout son temps aux exigences de sa charge: il ne pourra être destitué que sur le consentement de cette Commission. De plus, chaque conseil de comté est obligé de nommer un comité de la santé publique et de l’habitation. Les conseils de comté ont pour obligation de promouvoir la formation ou la propagation des sociétés de construction en leur accordant des subventions ou des avances, ou en se tenant garants des avances qui leur ont été faites.

La Commission Gouvernementale Locale doit exiger que les routes carrossables aient au moins 36 pieds de largeur, dont 24 doivent être réservés pour la chaussée. Toute rue d'une longueur de plus de 100 pieds doit être dans les mêmes conditions que les routes carrossables,

Nul logement de serviteurs ne peut être construit, À moins que la façade ne donne sur un espace libre de 24 pieds, mesuré de l'extérieur de tout mur de maison vis-à-vis de la façade: à l'arrière d’un tel logement il devra exister un espace libre d’une superficie de cent cinquante pieds carrés.

Les traits Caractéristiques du problème de l’habita-

Tracé d ; Ë ve R

Plan D tation, tels que décrits par M. Vivian, sont compris en

Ville et a gd à ] ï " iéag YEN étés Alliées ©° AU'il appelle Sociétés Alliées. On trouve un exem

ple de cette idée dans les Sociétés de Locataires-Conjoints, qui sont constituées en Corporat'ons sous l'empire des Lois des Sociétés Industrielles et Pré‘oyantes, à responsabilité limitée. Le capital est formé par actions de £1 à £19 chacune, payables en entier ou par versements périodiques. La loi ne permet pas de posséder plus de £200 d'actions, mais il est loisible de déposer aucun montant sous forme de prêt, ou capital ‘le préférence. Le Comité où Bureau d'administration de chaque société est nommé par les actionnaires, et il est généralement convenu que les locataires y sont représentés.

Les méthodes adoptées sont. en quelques mots, les suivantes: Une société achète un immeuble où un terrain dans le voisinage immédiat d’une ville croissante : elle le subdivise et en dispose de manière à établir (a) des places de jeux appropriés pour les loca-

taires et leurs enfants: (b) à fixer le nombre des maisons par acre, de façon que chaque habitation puisse avoir un jardin particulier: (c) à produire un beau coup d'œil artistique par le groupement et le dessin des maisons.

Les maisons solidement construites, conformément aux règles de l'hygiène, répondant aux besoins des actionnaires qui désirent devenir locataires, sont louées à des prix modérés, dès qu'elles sont terminées. Le loyer est calculé de manière à payer un intérêt modéré sur le capital, le taux est ordinairement de cinq pour cent par action, et quatre pour cent sur le fonds de prêt. La ristourne des profits (après une retenue pour les dépenses, les réparations et les fonds d'amortissement) est répartie entre les membres locataires, proportionnellement aux loyers qu'ils paient. La part de profit de chaque membre locataire lui est créditée en capital, au lieu de lui être versée en argent, jusqu’à ce qu'il ait un montant égal à la valeur de la maison qu'il loue : après cela il peut recevoir sa quote-part de la ristourne, en argent.

On voit que par l'entremise de ces sortes de sociétés, le particulier retire pour ainsi dire tous les avantages économiques que lui donnerait la possession de sa propre maison. On obtient le capital à un taux d'intérêt inférieur À celui que l'individu pourrait habituellement emprunter pour bâtir ou acheter sa propre maison; d'un autre côté, les dépenses premières et autres sont moindres que sous le système individuel. En prenant pour garantie un titre d'actions dans une association de propriétaires-locataires, au lieu d’un contrat d’un emplacement et d’une maison particulière, le locataire partage les risques du déménagement avec ses associés dans la location de l'immeuble, La valeur de ses épargnes accumulées est done maintenue et peut être transférée à volonté, À moins de frais que celle de la propriété d’un terrain ou d’une maison à valeur égale. Par ce procédé, les résultats de l'économie de l’ouvrier sont mobiles, aussi bien que son travail: ce point est important, s’il veut obtenir le maximum de récompense de ses connaissances et de son travail. De plus, les locataires, qui possèdent une part élevée dans le capital de la société qui gère la propriété, sont intéressés non seulement à l'obtention de bons résultats pendant qu'ils sont locataires, mais même après qu'ils ont cessé de l’être, À maintenir la valeur permanente de leur capital.

Ces sociétés ont pour but de:

(a) Fournir des renseignements basés sur expérience acquise, quand il s’agit d'acheter, d'établir et de développer un immeuble,

(b) Former un capital pour ces sociétés qui s’affilient à la Fédération et acceptent ses avis.

(e) Réunir les commandes, quand la chose est faisable, de façon que les avantages de l'achat en gros des matériaux de construction soient obtenus pour les sociétés qui se réunissent À la Fédération.

Chaque société de locataires qui s'affilie à la fédé- Pres er à ration doit payer un capital action à la fédération, alliées proportionné à son avoir, La somme exigée à présent est de £10 par 1,000 de propriété. La fédération se propose, après avoir payé cinq pour cent sur les actions, d’appliquer une bonne part des profits réalisés au fonds de réserve; le solde sera ensuite réparti entre les membres de la société des Locataires, proportionnellement à l’usage qu'ils font de la fédération. Une commission administre Ja fédération; les membres qui en font partie su! choisis parmi les membres des commissions des sociétés affiliée à la fédération.

(1) Cette fédération a formé un département des finances qui a pour but, premièrement, de recueillir l'argent, soit en émettant des parts, soit au moyen d'emprunt, soit sur hypothèque, afin de faire face aux frais de construction des divers immeubles; deuxièmement, de fournir des renseignements aux sociétés sur toutes les questions de finance relativement au développement des immeubles.

(2) Un département de la comptabilité, en vue de renseigner les sociétés affiliées sur les meilleu»s méthodes de comptabilité, et de voir si elles sont mises en pratique.

(3) Un département chargé de faire les achats. Par son entremise sont achetés en commun tous les matériaux nécessaires, moyennant les meilleures conditions obtenues pour argent comptant et les achais en gros.

(4) Un département chargé de la surveillance du tracé des plans et de la construction, qui se met à la disposition des sociétés désirant établir leurs immeubles, prépare les plans et la construction de leurs maisons; on tire avantage de l'expérience et des plans d’un société, aufant que faire se peut, au profit des autres.

La fédération se propose d'établir bientôt une assurance contre l'incendie des propriétés de tous les membres sociétaires.

La fédération compte actuellement environ quatorze sociétés, propriétaires de 615 acres de terre et de 6,225 maisons. Les dépenses de la mise en rapport se monteront à environ £2,105,000. Les valeurs mises par les sociétés À la disposition de la fédération s’élevaient à £524,300 à la fin de décembre 1909.

Les méthodes adoptées font foi que la valeur de la propriété, une fois bâtie, représentera, dans les livres de la société, le coût des matériaux et de la main-d'œuvre, mais n'y figureront pas les profits

que font les entrepreneurs, les constructeurs ou les fournisseurs de fonds. Dès que les cottages sont terminés, ils sont généralement occupés par les membres qui, en outre du paiement du loyer habituel, augmentent leurs actions en y ajoutant de légères sommes périodiques, jusqu'à ce que leurs mises atteignent £50. L'économie de construction est suivie de l’économie d'administration. Chaque locataire est tenu de payer les frais des réparations internes, sauf ceux de construction: c’est en prévision de ces dépenses qu'ils veillent à la conservation de la propriété. La société se charge des dépenses de constructions et des réparations externes. Comme le surplus des profits est réparti entre les locataires sous forme de prime, chacun de ceux-ci est encouragé à aider de son mieux la société, financièrement, en recommandant des locataires solvables pour les maisons neuves où celles qui ne sont pas louées, et en exerçant une sorte de surveillance générale, pour empêcher les détériorations de la propriété. La société se protège contre les pertes de non paiement du loyer en établissant un droit de saisie sur l'avoir du locataire. Plus les locataires s'appliquent à l'économie, plus la prime de loyer sera probablement élevée. La plupart des sociétés n’ont pas encore été assez longtemps en exercice pour jouir de tous les avantages économiques qui dérivent de ce système, ou pour permettre d'obtenir une estimation finale qui prouve ce qu'ils sont appelés à devenir. Après avoir réglé toutes les dépenses et payé cinq pour cent d'intérêt sur le capital, les anciennes sociétés ont pu déclarer, jusqu’à présent, un dividende de 1s. à 1s. 6d. par livre de loyer. Chaque société se crée un fonds d'amortissement au taux de dix pour cent par année, lequel, canitalisé à trois et demi pour cent, donnera la somme dépensée pour la propriété, en l’espace de soixante années,

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