NATURE PARTICULIÈRE DE LA PROPRIÉTÉ RURALE

!ie nation. C'est parce que notre pays possède une variété productions qu'on ne rencontre nulle part ailleurs et parce son sol fournit tout ce qui est nécessaire aux besoins de lume que la fortune française a pris une place prépondée dans la fortune mondiale.

i la terre était une valeur de placement comme toutes les

les, les inconvénients si nombreux qu'elle présente en auat fait une valeur de dernier ordre, délaissée de tout le monde. Mais elle porte en elle une puissance continue de production qui lui assure une place à part.

Les valeurs mobilières sont à la merci d'une crise économique, d'une guerre, d'une banqueroute ; la somme de capitaux que représente une usine peut être réduite à rien par suite d'une invention nouvelle ; les maisons d'une ville qui se dépeuple deviennent des tas de pierres sans valeur appréciable, mais une terre, bon an mal an, apportera sa récolte abondante ou médiocre destinée à satisfaire aux besoins les idus immédiats de l'homme.

La terre est une richesse réelle et perpétuelle, et ce double taractère de réalité et de perpétuité la maintient, mal*îré tout, bien au-dessus du ranfï que son incommodité devrait lui assurer parmi les autres formes de la richesse.

C'est aussi une richesse traditionnelle. Il y a un siècle, elle seule comptait réellement. Aux yeux des paysans, elle conserve encore cet attrait particulier qu'elle avait pour les générations passées. Elle constitue le patrimoine familial qu'on se transmet de père en fils et qu'on veut à tout prix conserver et même accroître.

Elle a une valeur sociale. Un pays ne se renouvelle oruère que par ses mas.ses rurales ; les mas.ses urbaines se détruisent par insuffisance de fécondité, maladies, alcoolisme, etc.. C'est donc la terre qui assure la vitalité d'un pays, puisque c'est le milieu nécessaire à l'accroissement et à la consolidation de la race.

La propriété rurale a subi à travers les siècles des sorts bien divers, mais elle a toujours repris sa place avec avantage. Que demain une secousse politique ou sociale ébranle les nations ; que les États cessent momentanément de faire honneur

à leurs engagements, les grandes sociétés financières ou indu? trielics de distribuer des dividendes, et voici les rentiers duils à la misère ; mais cela n'empêchera pas la terre de donni le nécessaire et môme le superflu à ceux qui la cultivent.

La propriété rurale possède une valeur intrinsèque indes' iructible qui lui assure, toutes autres influences mises à part, une prééminence certaine sur les autres formes de la richesse.

§ II. - VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ RURALE COMME « INSTRUMENT DE PRODUCTION ».

La terre n'est pas seulement une valeur de placement su ceptible d'attirer un capitaliste quelconque, c'est encore un instrument de production qui a une valeur souvent considérable comme tel. Pendant les périodes de prospérité agricole et dans les régions riches de moyennes ou de petites propriétés, où les propriétaires sont presque tous des cultivateurs, la valeur lo^^itive du sol n'est plus le principal facteur déterminant d valeur. Ceux qui achètent une parcelle de terre ou un polit domaine supputent surtout le profit qu'ils pourront en tirer comme exploitants ; ils se trouvent à peu près dans la situation d'un commerçant qui achète l'immeuble dont il est locataire : ce commerçant paiera plus cher cet immeuble qu'un amateur ordinaire, parce que, en s'en rendant acquéreur, il consolide la valeur toujours précaire de son fonds de commerce (valeur à la merci d'un non-renouvellement de location).

Un exemple fera comprendre plus clairement. Nous avons €u récemment à évaluer dans la Beauce de Pithiviers une ferme louée 3 000 francs (impôts en sus). Pour un capitaliste, cette ferme aurait valu 75 000 à 80 000 francs (à 4 p. 100) tout au plus, et cependant elle venait d'être payée 130 000 francs par le fermier.

Pourquoi pareille exagération? Tout simplement parce que ce fermier y gagnait on moyenne 10 000 francs par an et que pour lui c'était encore à ce prix un placement à 10 p. 100. Il préférait subir les prétentions (excessives certainement) des marchands de biens attelés au dépeçage de la ferme plutô

VALEUR DE" LA PROPIUÉTÉ RURALE. 61

de laisser faire ce dépeçage et d'avoir à s'installer dans autre ferme inconnue.

i.ins la même région, deux fermes louées 8 500 francs ont vendues en détail 400 000 francs, ce qui ne fait même un placement à 2 p. 100 (net!. Les acquéreurs sont des ivateurs qui considèrent que l'hectare de terre qui râperait 50 francs de revenu net à un capitaliste leur en ■ortera le triple à eux.

''st ce qui explique pourquoi la propriété est en ce moment -< prix très élevés dans toutes les régions prospères, où les -ans cultivateurs sont les acquéreurs ordinaires, en est de même dans les régions à cultures spéciales : jies, primeurs, etc. En Bretagne, dans le Léonnais et le Trcgorrois et surtout vers Roscoff, il n'est pas rare de vendre 15 000 à 16 000 francs l'hectare des terres louées 200 francs. Les acquéreurs sont des paysans qui comptent bien plus ^ur It's produits de leur culture que sur le revenu foncier pour rémunérer le capital engagé.

Li terre peut donc avoir deux valeurs :

1° Une valeur de placement, qui est celle qu'elle a pour tous îes capitalistes ; elle se détermine rationnellement d'après des bases précises ; 2° Une valeur de production, qui est celle qu'elle a pour les ■ ivateurs. Cette valeur n'apparaît d'ailleurs que dans les lis prospères et pendant les périodes où les produits agriatteignent des prix sufTisamment élevés et rémunéra- - ~. Elle dépasse toujours, bien entendu, la valeur de placement. Les taux auxquels se font les ventes n'ont alors plus aucun rapport Lvec le loyer normal de l'argent.

Actuellement (période de prospérité agricole), on pourrait diviser les régions françaises en deux catégories :

\^ Celles où ce sont les cultivateurs qui achètent à des prix

extrêmement élevés et où la terre a une valeur de production ;

'' lacements fonciers n'y existent pour ainsi dire pas, car les

ilistes ne trouveraient à y placer leurs capitaux qu'à

lUX trop réduits ; on n'y fait que des placements mixtes à

is agricoles et fonciers. La plus remarquable de toutes

ces régions est la Bretagne, où les ventes se font couramment

Caziot. — La Valeur delà Terre. 4

sur la base de 1,5 à 3 p. 100 du revenu net. La Flandrî. Beauce sont aussi des pays à valeurs de production.

2° Celles où ce sont les capitalistes qui achètent et où, } conséquent, les valeurs sont réglées surtout par le loyer l'argent. Dans cette catégorie, il faut comprendre les contré à grands domaines, peu accessibles aux fortunes paysannes non morcelables : Nivernais par exemple.

D'ailleurs valeurs de production et valeurs de placewoni coexistent souvent dans la même région. En Beaucf domaine morcelable, c'est-à-dire accessible aux acquéreuiscultivateurs, aura une valeur de production ; un domaine d'un seul tenant, isolé, important et par conséquent non morcelable, n'aura qu'une valeur de placement. D'où des écarts considérables de valeur entre des propriétés de qualitéi analogue: nous avons vu des cas où les écarts allaien' ' simple au double. La même observation peut se faii' Bourbonnais.

Si les cours des denrées agricoles venaient encore à s'élevi-r. il n'est pas douteux que la valeur de la terre deviendrait un peu partout une valeur de production s'élévant notablemeni au-dessus des cours de placement, les acquéreurs comptant bien plus sur les produits de leur culture que sur le reveni foncier pour rémunérer le capital engagé.