L. N. Carrier, Québec, 30 novembre

DE

On a beaucoup parlé, depuis quelques mois de cette institution, qui semble devoir être le point de départ de nouvelles relations étroites et suivies entre le Canada et l'ancienne mère-patrie.

Le Crédit Foncier en effet a montré en France le Canada sous un nouveau jour; il Ta fait connaître comme un champ fertile d'exploitation pour les capitaux français, et il a contribué pour une large part à attirer sur nous l'attention des hommes publics de cette belle France que nous aimons tant, mais qui ne nous avait guère porté jusqu'ici qu'un intérêt de pure affection.

L'utilité pratique de substituer left

relations d'aff lires aux relations de sentiments qui ont existé jusqu'à présent entre les deux pays, ou, disons mieux, de culliver les pre mières en conservant religieusement les autres, ressort clairement de l'expérience des derniers mois.

L'emprunt provincial, le crédit-foncier, l'établissement des manufactures de sucre de betteraves P exploitation de nos phosphates, la perspective de rétablissement d'une nouvelle ligne transatlantique, voilà le premier résultat d un rapprochement que le sentiment nous faisait désirer, et que l'intérêt commun des' deux pays a opéré.

Ce qu'il produira de conséquencespour l'avenir du Canada ne peut-être encore facilement prévu. D'aucuns' prétendent qu'il exercera une iniluence considérable sur les destinées de la race canadienne-française, err lui fournissant les moyens nécessairespour développer la part qui lui est dévolue des ressources naturelles de ce pays. Et nous partageons sans peine leur opinion. Il est certain, en effet, que laprépondéranca qu'ont prise dans les- affaires nos concitoyens d'origine étrangère tient, en grande partie, a la facilité rela-

*àive avec laquelle ils ont obtenu l'aide des capitaux anglais. C'est un fait journalier de voir ici des hommes sans ressources se jeter dans une exploitation qui demande des capitaux considérables, et y faire en peu d'années ce [que l'on appelle chez nous une fortune. C'est l'histoire de la plupart de nos grandes maisons de commerce. Et ceux-là ne sont pas des nôtres, nous voulons dire ne sont pas de notre origine.

Le capital, quoiqu'on en dise, a du ssntiment, et à condition égale, il penche toujours du côté où l'attire l'instinct national

L'isolement dans lequel nous a laissés la conquête sur les seuls marchés ouverts à notre commerce, et la sympathie naturelle que, d'un autre côté, la race conquérante y a rencontrée» expliquent et justifient la condition d'infériorité dans laquelle se sont tiouvés nos nationaux, pour ce qui a rapport au développement de l'industrie commerciale et manufacturière. Les capitaux nous manquant ici, et la protection à l'extérieur, nous sommes restés en dehors des exploitations lucratives.

Comme conséquence, les institutions financières qui vivent de leur patro-

nage, ce les aidant de leur crédit, se so»t formées à peu d'exceptions près sans notre concours. Et il s'est établi ainsi, par degrés, dans le commerce et l'industrie, touÊe une feiérarchie dont nous ayons été exclus.

Nous n'en faisons pas yepyoche à nos concitoyens, Ces faits tiennent à la nature même des choses, donfc ils ne sont pas plus que nous responsables. Nous avons même bénéficié, dans une certaine mesure, des avantages de leur condition, comme ils bénéficieront de ramélioration»

de la nôtre ; et nous ne songeons pas plus à en être jaloux quriîs ne songent à prendre ombrage de la bonne fortune qui nous arrive. 64, en effet, nous avons mis en commun, de bon cœur, nos intérêts matériels ; si nous avons accepté, sans arrière pensée, la solidarité de destinées que des événements au dessus de toute direction humaine nous ont imposée, sur cette partie du continent, il ne doit y avoir parmi nous ni esprit de mesquine jalousie, ni sentiment d'exclusivisme, mais un désir commun d'arriver au plus grand bien de tous, par Paméliaration de la condition de chacun.

Tout le monde devra donc se

réjouir, avec nous, du changement qui semble devoir s'opérer dans les relations de la France et du Canada, et chacun de nous devra s'efforcer surtout de retirer le plus grand avantage possible des nouvelles ressources qui vont être ainsi mises à notre disposition.

C'est pour apporter notre part de contribution à ce travail patriotique, que nous voulons faire connaître celle des institutions françaises à laquelle s'attache aujourd'hui le plus vif intérêt : le Crédit foncier.

Nous croyons que ce travail, quoique modeste dans ses proportions et simple dsns sa forme, pourra être de quelque utilité, à la veille de la mise en opération d'une institution dont le public canadien attend de si importants résultats.

C'est chose nouvelle chez nous, en effet; et si beaucoup connaissent le nom, nous pensons que peu connaissent la chose. Nous tâcherons de faire voir le rôle des institutions de crédit foncier, la nature de leurs opérations, leur fonctionnement, l'influence qu'elles peuvent exercer sur le développement de l'industrie agricole, les avantages que peuvent retirer,de son établissement

au milieu de nous, la population des campagnes et nos grandes institutions publiques.

Il y a un côté surtout des avantages du erédit-foncierque nous tenons à mettre en lumière, pour dissiper les appréhensions des capitalistes habitués à prêter sur propriétés foncières, qui voient, dans la création du Crédit foncier-franco- canadien^ 'introduction d'un monopole injuste pour les placements hypothécaires, et une menace pour leurs intérêts.

Ils constateront que loin d'éloigner les petits capitaux de l'emploi hypothécaire, les institutions de créditfoncier ont précisément pour objet d'en provoquer Paffluence, par les garanties qu'elles leur assurent, et les facilités qu'elles leur olfrent,facilités et garanties qui compensent amplement la réduction d'intérêt dont bénéficie l'emprunteur.

Tout le système lui-même, est pour le capitaliste prêteur et pour le propriétaire emprunteur, une admirable compensation d'avantages, et une étonnante conciliation d'intérêts. Le crédit-foncier n'est pas autant une institution de prêts qu'une agence de prêts. Il se place

comme intermédiaire entre le prêteur et l'emprunteur; il prête son crédit à celui ci, pour lui permettre d'emprunter à bonne composition, et donne ses bons offices à celui lky pour lui épargner les troubles qu'occasionnent d'ordinaire les placements hypothécaires et lui assurer le remboursement de son capital à échéance. Ayant besoin du patronage des deux, et vivant de leurs opérations, il donne à leurs intérêts respectifs une protection égale. C'est ce qui le caractérise.

Gela d'ailleurs sera mieux compris, quand nous expliquerons la nature des opérations du crédit-foncier.

Celui qui étudie les conditions économiques de notre province ne peut manquer d'êîre frappé d'un fait d'une extrême graviié, savoir : l'existence de charges énormes sur la propriété foncière. Nous n'avons pas, et c'est regrettable, de données exact s *ur le chiffre de la dette hyr>o h cair^ ; mais il es* certain qu'elle représente une proportion considérable de la valeur foncière,

et qu'elle augmente tous les ans dans une proportion alarmante.

Et comment pourrait-il en ôtre autrement ? Plus la propriété est grevée, moins elle offre de garanties au prêteur ; et plus par conséquent le prix de Tarèrent est élevé, parce que le prêteur se fait toujours payer le risque que court son capital. De son côté, l'emprunteur qui est obligé de payer un gros intérêt, tire de sa terre tout ce qu' elle est susceptible de produire, pour le donner à son créancier ; il néglise pendant ce temps les améliorations nécessaires, il épuise le sol sans compensation, et il vient un moment où tous les efforts ne suffisent plus pour servir l'intérêt à son échéance.

Dès lors c'en est fait, la ruine est consommée. Le découragement s'empare du débiteur ; il ne voit plus d'issue que dans un désastre plus ou moins rapproché. Pour éloigner autant que possible le jour fatal, il a recours à de nouveaux emprunts ; il vit d'expédients dans lesquels il arrache tout ce qu'il peut à ses créanciers, pour parer aux besoins les plus pressants. Il dissèque son bien, et vit de tout ce qu' il peut tirer de la terre» Pendant ce

temps- là, ses enfants qtii voient tout s'en aller dans la bourse du prêteur, sans aucun espoir de libération, quittent un à un le foyer paternel, et vont chercher fortune à l'étranger. Le'chef, lui, résiste aus-i longtemps qu'il peut tirer une bouchée de pain de ce sol épuisé ; puis finalement, lorsqu'il a fait son dernier effort, ou que l'officier de justice vient le déloger au nom de la loi, il part à son tour et s'en va, à cinquante ans, demandera une nouvelle industrie et à une terre étrangère la vie de sa famille.

11 ne reste plus alors au préteur qu'à constater, par une vente judiciaire, la valeur de son gage. On lui a laissé entre les mains un squelette de terre, rien que la substance qui ne peut-être usée ni consommée ; il n'y a plus de clôtures, les bâtiments sont en ruine, le bois exploitable a été enlevé et vendu pour prolonger l'existence, la terre stérile ne pou se que des herbes malfaisantes, il n'y a pas là-dessus de quoi trouver la subsistance d5 une personne pendant une journée : c'est un os auquel une longue cuisson a enlevé toute trace de substance nutritive.

Celte terre avait été vendue pour

deux mille piastres, il y a quinze ans ; elle était portée alors au rôle d'évaluation pour quinze cents piastres, et elle en vaut à peine quatre cents aujourd'hui. Là-dessus les frais de justice, les arrérages des rentes seigneuriales, les taxes municipales et scolaires qui n'ont pas été payées depuis dix ans, absorbent au moins la moitié. Le premier créancier hypothécaire, qui a une obligation de huit cents piastres, touchera le reste, c'est à dire deux cents piastres.

N'est-ce pas de l'histoire vivante ?

le récit abrégé des angoisses de bien des familles? l'explication de cet exode ruineux qui dépeuple nos plus belles campagnes? L'émigration ne tient Di uU caractère de notre peuple, ni au goût de notre jeunesse pour les aventures, ni aux s^dui-ants avantages que lui oflrent les Etats voisins. EMe tient à notre condition économique ; c'est perdre son temps que d'en rechercher les causes ail leurs.

- En attendant, une réflexion se présente tout naturellement à l'esprit du capitaliste prêteur, qui a ruiné son débiteur et perdu une partie de son capital, et c'est celle-là

— ÎS —

même qui a inspiré l'idée de la création du crédit-foncier. Lequel des deux viut mieux : prêter à huit pour cent, ruiner l'emprunteur et sa propriété, et ferJie la moit é de son propre captai, ou bien prêter à cinq pour cent, et retirer intégralement cantal et intérêt, tout en laissant suffisamment au débiteur pour vivre, lui et sa famille ?

Poser 1 question, c'est faire comprendre toute l'importance qui s'attache à sa solution, et c'est en même' temps la résoudre dans le sens du prêt à bon marché, pour l'avantage commun du capitaliste et du propriétaire.

Mais il faut pour cela un changement radical à l'état de choses actuel, puisque, comme nous le disions en commençant, tout tenl k agraver de jour en jour la position du débiteur hypothécaire. Pour dégrever la propriété, il faut diminuer le taux de l'intérêt ; or ceci ne peut se faire qu'en appe'ant à l'emploi hypothécaire tous les ca„ pitaux disponibles.

Voyons quel est le moyen d'y arriver, et si le crédit foncier réunit les conditions nécessaires à une institu tion dont nous attendons toute une

révolution dans notre condition économique.

Nous avons indiqué le taux élevé de l'intérêt comme une des causes de l'accroissement de la dette hypothécaire. Il y en a une seconde, qui est l'impossibilité pour le propriétaire emprun'eur de rembourser le capital â échéance. A huit pour cent, le cultivateur paie l'intérêt quelque fois, pendant un certain temps du moins, mais le capital, jamais. Et comment le pourraitil ? La production de la terre est lente et graduelle ; elle donne, chaque année, l'intérêt du capital employé à l'améliorer, et une portion du capital, si l'intérêt n'est pas trop élevé ; mais il est impossible d'en retirer plus. L'emprunteur qui entreprend d'aller au-delà marche à une ruine certaine, à l'échéance du capital. Il pourra bien rembourser à l'aide d'un nouvel emprunt, mais cela ne changera passa position. Il faudra toujours une solution, et elle sera infailliblement désast: euse pour lui.

D'un autre côté, le prêteur, lui, veut que son intérêt suit payé régulièrement, et que son capital lui soit remboursé à volonté.

Il faudra *onc concilier ce* àfxxt inérê s opposés, et m-ttre pour cet ^bjet, emre le capitaliste pré eur et le propriétaire emprunteur, un in- $ermédi*ire qui puisse procurer aux uns des fonls remboursables par amortissement, avec ga antie oyhotbecaire, et aux autres des titre* conversïbtes eu argeùt à volonté*

Nous disions que les institution!

de Crédit foncier se placent entre le capitaliste et le pro prié aire, pour asstrer à celui-ci es placement* sûrs, te paiement régulier de ses intérêts et de son capital, et à celuilà des emprunts à bon marché, remboursantes à longue échéance, eî par paiements partiels. G7 est bien là, en effet, leur Tétilable caractère.

«Cet intermédiaire,» dit Jossem, dans «on excellent Traité du créditfoncier, «est une institution puoblique dont la fonction est double,

«D'une part, elle reçoit des dei mandes d'emprunt qui lui sont « adressées par les propriétaires, vé- -crifie la valeur des biens offerts en «garantie, réalise les prêt», et reçoit

«kOQ remboursement par annuités « Chaque annuité comprend, outre «l'intérêt elles frai* (l'administra- « tiôn, une petite portion du capital* «qui, par l'intérêt comparé, éteint fia dette dans un temps déterminé...

«D'autre p~rt, l'institution émet des i obligations ou lettres de gages, pour «une valeur nominative égale au «montant des piêts effectués. À ces « titres est attachée une hypothèque « sur l'ensr rable des immeubles af~ « fectés par les emprunteurs, à la «garantie des sommes qui leur ont « été prêtées ; ils se transmettent au « porteur, ou par voie d'endossé- «ment, et donnent droit è d 13 in.

« téiê s servis par" l'institut on elle- « même. L'argent avancé eiF «échange des lettres de gages se re « Couvre,- soit par la négociation, soit c par le remboursement qui a lieu^ « chaque année, au prorata de la?

a rentrée des sommes destinées à « l'amortissement.-»

Cette théorie sera mieutf eompiïse par un exemple :

Suppôôis qu'une personne veuille emprunter dix mil'e piastres. Elle remet sa demande entre les main?

du Crédit-foncier, afec 6f & titres ds

* propriété. Olui-ci examine les

titres, fai évai'itT >a propri^é offerte

TïGmm^ gar*nie, constate la situa

tion hypothécaire; et réalise le prêt,

s'il présente toutes les conditions

^exigées. 'L'emprunteur commence

alor- à payer une amuité qui com^

prend l'int^èt de la somme em-

i runtée, les frais d'administration

de l'institution, et une cer'aine

somme destinée à l' amortissement

du capital. Cet amortissement est

d'autant moins élevé que la période

de libération e>t plus longue. Pour

^cinquante an-, l'amortissement est

drt quarante-six cents par cent

piastres, par >année. I/emprumeur

pai- ains peoda? I vingt, trente,

quarante, ou cinquante ans, suivant

la période €e libération qu'il aura

choisie, mais il conserve la faculté

de se libérer par anticipation

Voilà pour les relations de la société avec l'emprunteur. Maintenant voici comment elle se mot en rapport arec le capitaliste.

L'acte d'incorporation du Créditfoncier l'autorise à émettre des lettres de gages ou obligations, en ïeprésen- 'tathtn des opérations delà société, et pour un montant égal. Ainsi lorsqu'elle aura effectué un prèt-ft»

dix mille piastres, elle pourra émet ire des lettres de gages pour le même-' montant. Ces lettres de gages.' s* ni* des titres payables au poruur, remboursables par la toliêté, et "sut lesquels ePe paie elle-même les inté-' rets. Ils sont garantis par le crédit de ia société, et par les hypothèquesdonnées ^ar les emprunteurs. Le capitaliste acheta ces titres, tij avec' les fonds» qu'ir paie, le Crédit-fon-' cïer rtufplit le viie qui s'est fait ôatf^" sa caisse et effectue de nouveaux prêts.

Toute cette opération se réduit à ceci : Lé Creiit foncier avance dis1' rriille piastres au préteur, et reçoit de lui urïe obligation ponant hypo-' thèque. Il prind ensuite ce'te bb i galion qu'il transforme en simple Billet négociable, mai? conservant toujours sa garantie hypothécaire^ l'endosse et la transporte, pour valeur reçue, à celui qui cherche des placements hypothécaires. Il mobilise ainsi la valeu foncière, et )a met en circulation, en y ajoutant sa propre garantie. Pûi% sur l'annuité' que paie l'emprunteur, il prend s^s frais d'administration, nae certainesomme pour payer i'ntéiêtaax porteurs dé UttrH Je $agt$} et celle?

déminée à ramortissemeût du capital. C'est-à-dire qu'il remplit, visà-vis des porttws de ces Mires de gages, les mêmes obligations que remplissent les emprunteurs vis-àvis de lui. Il emprunte des capitaliste» et prête au propriétaire, ot se charge ceremplir lui-même les obii galions de l'emprunteur vis-à-vis de celui qui débourse les fond?.

Ces lettres de gages sont généralement d'un montant peu élevé, afin d'assurer aux petits capitaux Taccè3 atix placements hypothécaires.

Le Crédit- foncier est donc un véritable agent de prêt?, un intermédiaire entre le prêteur et l'emprunteur.

A l'aida de cette combinaison, il leur offre les avantages suivants :

to. Il permet à l'emprunteur de trouver des capitaux sans l'intervention coûteuse des tiers ;

2o. Il offre à l'emprunteur un mode de remboursement en rapport avec ses ressources, à l'aide de paiements partiels et d'un chiffre peu éevé, tout en lui laissant ia liberté de se libérer partiellement ou intégralerxenf, avant 1^ terme d'échéance convenu :

3o. Il fait baisser le prix de l'argent et hau» er la valeur de la propriété foncière, en a* t ran* lès capitaux vers l'emploi hypothécaire;

4o. fl débarasse le prêteur sur bien- fonds du tfoub'e dViaminer les tïtiesd^ propriété de Pemorunteur, de faire évaluer sa propriété, de constater sa situation hypothécaire^ dé prendre des obligationsr de quittancer les paiement*, et autres incidents coûteux dé tout prêt by othécaire ;

5o. Il asture au préteur un pîaee— Aient sûr le service réguler d% ss& intérêts, le remboursement de eon> capital à volonté et sans frais.

60 Fl dispense le prêteur de surveiller son débiteur et ta propriétéqu'il lui adonnée en gage;

Il n'y a rien de plus sûr en soi gue le prêt hypothécaire ce qui Ta mis eil défaveur chez nous, c'est la grande difficulté qu'éprouve le prêteur de recouvrer son capital, difficulté occasionnée par la longueur des procédures nécessaires pour arriver à la réaîisatiiMi du capital prâtêr par lesr

procédés coû'eux qu' l faut suivre, €i, dlsons-le, par la mauvaise volonté du débiteur dans bien des cas.

'C'est en faisant disparaître ces inconvémetrts, par son intervention, que Je eréd t foncier rendra ahz prêts hypothécaires toute leur popularité, ïl n'est prs question de ïtaire baisser le taux de l'intérêt psf^r la concurrence, ni par le monopole d'un grand capital, mais par le simple fait des garanties plus solides <jui seront donnée? aux capitalisme?, petits et grands, porr le paiement de leurs in^rê's et le remboursement de leur capital* Les capitaux, non seJlement de la France, mais de la Province et de la Puissance, seront conviés à cette oeuvre patriotique ; ils y seront attirés par le seul ap[4t des avantages qu'on leur prépare.

Car, disons-le encore une fois, le ic.ux auquel on prête à la classe agricole n'est pas normal, il n'est pas en rapport avec la nature des \ lacements hypothécaires qni reposent sur ce qu'il y a de plus solide : le sol ; il n'est pas en reppott non plus avec le prix courant de l'argent ; il tient aux causes accidentelles que nous avons énurnêréeSé

La preuve, cVst que pendant toutela période critique que nous avonstraversée,, !e capital, fuyart devant une panique financée sans-précéden«>a préféré l'hospitalité" ingratedes comp'oi.s d'économie, à l'emploi lucratif que lui offrait là propriété foncière. Le capitaliste préferait relire r de son capital qu< tre et même trois pour cent, et l'avoir SOU9 la main, que de le confier au proplié taire de bitna-fonas, même & un taux usuraire. E? tre le prêt aux fabriques à six pour cent et le prêt aux cultivateurs à sept et huit pour cent, quel est ce ui q,ui hésite ? Pourquoi tant de capitaux ont-ils été engloutis sans retour dans des entreprises hasardeuses, dont 1<^ désastres ont enveloppé des parois-e& entières, pendant qu'il y avait tant à faire pour améliorer la position de la classe agricole î Nous le répétons, cet état de choses n'est pa& normal ; il prouve surabondamment qua les placements hypo hécalres ne sont pas en faveur auprès des capitaliste?, malgré tous les avantages qui découlent de leur nature même.

Nous avons mer. tienne la lettre de gûffè fccmmè mtvyên, pour le Crédit-

foncier, de mettre en ra^pr rt le prêteur et remprurtenr. Ote partie des opérations du crédu foncier, la plus important^, sans contredit, a besoin d-* plus amp'es èxblicVtfô'ùs La lettre de gage est la va eur foncière mobilisée, r'est 1<* con*rar hypothécaire de ^ mprnnten^ transformé en va^iir né^ocîab e, qui circule avec la trip e garantie de tous les emprun'eurs, du crédit de l'institution, et de la responsabilité des actionnaires. C'eu unbiletde banque qui DO^te intérêt, et dort le paiement est assurée par la plu? solide des garanties : la garantie fo cière.

Elle est émise pour dfféreites sommes ; il peut y en avoir de mille, de cinq cent, de cent, et même de cinquante piastres. Il est avantageux qu'il y en ait pour des montants peu considérables, afin de les rendie accessibles aux plus petits capitaux. Ainsi, le cultivateur, l'ariisan, l'ouvrier qui a économisé cinquante piastres, peut tes placer à intérêt sur hypothèque, en achetant la lettre de gage du c redit foncier, et rentrer ensuite dans ses fords à volonté, en la négociant.

La lettre de gage contient une promesse par l'institution de pay^r, à

vme épeq»ie et à un lieu dê'erminêv, la somTe pour laquelle elle e.-t émipe, avec intêiô*. La forme en est déterminée p°r le conseil d'aiministration.

Quelques-unes sont remboursables ipar voie de tirage au sort, à certaines époques de Tannée, déterminées d'avance, dans la proportion du capital qui est remboursé par les emprunteurs, au moyen du fonds d'amortissement.Elles portent àcette fin un numéro, et les porteurs de lettres que le sort a désignés, sont tenus de se présenter pour recevoir leur remboursement. Elles cessent de porter intérêt du jour où elles sont ainsi devenues payables.

De cette manière, quand toutes les obligations hypothécaires lui ont été remboursées, le crédit-foncier a aussi remboursé les siennes.

Quelquefois, et pour aider au début la circulation des lettres de gage, l'institution y attache une prime. Ainsi elle conviendra de payer, disons, une prime de deux cents piastres sur la première lettre de gag* de cent piastres que le sort aura désignée pour le remboursement. Ainsi encore, sur une certaine série de lettres de gage, portant un

intérêt moins élevé, elle composera des lots qui seront tirés lu sort par les porteurs de cette série.

Les unes, par exemple, porteront cinq pour cent d'intérêt, sans lots ni primes ; les autres porteront quatre, avec lots ou avec primes. Tout cela est déterminé par l'institution qui consulte, à cette fin, le goût et les demandes du public.

L'important, pour le crédit foncier, est que le public accepte ^es titres avec une entière confiance, et qu'ils soient en faveur auprès des capitalistes. Car alors, il sera toujours en mesure de satisfaire toutes les demandes des emprunteurs, sans craindre de jamais voir son capital s'épuiser,

C'est pour cela que le législateur, comprenant que tout le succès des institutions de crédit foncier repose sur la confiance accordée par le public à ses titres, a marqué soigneusement d'avance la limite de leurs opérations, Elles ne peuvent prêter que sur première hypothèque, pour la moitié seulement de la valeur de la propriété offerte en gage, et toutes ces hypothèques sont la garantie collective des titres qu'elles émettent.

Bb France, ou ne s'est pas contenté de cette législa ion sévère, qui paraissait pourtant suffisante pour la garantie de tons les intérêts. L'Etat a accordé au crédit-foncier une dotation considérable, et lui a assuré un privilège exclusif de vingtcinq ans si r tout le territoire français, après avoir fondu sous son nom, toutes k& institutions qui exis taient en France. On craignait, ea effet, que la concurrence ne les amenât à se relâcher peu à peu de leur prudence, et que leur empressement à rechercher les prêts ne diminuât la confiance du public, dans la solidité de leurs transactions.

C'est pour avoir perdu de vue cette considération, que quelques personnes ont combattu' comme un monopole dangereux, le privilège que demandait, par sa charte, le crèdit-foncier-franco canadien. Dans leur désir bien légitime de favoriser l'emprunteur, et d'amener la réduction de l'intérêt, elles oubliaient qu'on ne peut trop faire pour inspirer la confiance aux capitalistes et aux prêteurs ; que c'est le plus sûr moyen d'attirer les capitaux, et que l'afiluence des capitaux amène nécessairement la baisse du

prix de l'argent. Si elles eussen^cort^ nu le véritable caractère desinstitu- Monsde crédit foncier, elles- auraient?

compris, comme on Ta compris en France el dans les- autres pays, que plus an leur donne de protection r plus on rapproche te prêteur de* T emprunteur, et plus par consé quent an favorise ce dernier. Le remède contre le monopale se trouve dans l'institution elle- même.

Cette protection et ces privilèges sont le plus sûr moyen de donner aux obligations du crédit foncier la solidité dont elles ont besoin pour inspirer une entière confiance au public. A ces conditions, elles seront recherchées par tons les capitalistes et se maintiendront toujours à un prix fixe et élevé. « Que de débouchés, dit Josseau, s'ouvrent devant, elles. Indépendamment des capitaux qni se placent ordinairement sur hypothèque, les fonds appartenant aux incapables, aux communes, aux établissements publics, ou d'utilité publique, ceux de l'épargne, si souvent improductifs, n'ontils pas dans la lettre de gage, dont les coupons de 100 francs sont à la portée de tant de bourses, un placement appropriée leurs convenances.»

« Aussi, continue-t il, remarque-ton qu'en France comme en Allemagne, ces titres conservent pen* dant les périodes de dépréciation, une contenance plus ferme que la plupart des autres valeurs, et déjà par un effet inévitable de cette nou velle création, la propriété foncière voit venir à elle, à des conditions plus favorables, une plus grande quantité de capitaux. »

S'il y a un fait qui puisse, plus q«8 tout autre, témoigner de la coniiance que le public a reposée dans les institutions de crédit foncier, dans les pays où elles ont fonctionné, et en particulier dans leurs lettres de gage, c'est le cours auquel elles se sont toujours négociées et maintenues, même au milieu des crises financières qui affectaient et faisaient fléchir toutes les autres valeurs. On trouve dans un rapport fait au ministre de l'agriculture et du commerce, en France, en 1851, une année avant rétablissement du Crédit- foncier de France, un tableau indiquant le cours des valeurs les plus recherchées en regard de celui des lettres de gage, dans les différentes provinces de l'Allemagne.

La comparaison est toute en fa veut*

de ces dernières, et on y constate Te* fait important que leur valeur s^esf toujours maintenue même au-dessus du cours des effets du gouvernement.

Ainsi, pendant que les rentes prussiennes, lors de la révolution de 1848, étaient cotées en moyenne a 89, et que toupies autres effets publics subissaient une baisse effrayante, le cours des lettres de gage se maintenait de 99 à 100. Dans lestemps de calme, elles se sont presque tonjous maintenues au-dessus du* pair, et ont atteint quelques foisjusqu'à 115, avec un cours toujoursuniforme, indépendant des événements politiques, et qui, tout en facilitant l'achat et la vente des> titrer, ne donne pas lieu à ï' agiotage-

Ce que fait la lettre de gage poir attirer le capitaliste, l'amortissement le fait pour rapprocher l'emprurteur. Ce «ont les deix moyens d'attraction qui mettent en présence leurs intérêts opposés, et les concilient par l'intermédiaire du crédit foncier. Ils résument tous les avantages que préfente l'insti'ution

Nous avons dit que la production

de la trrre est lente et graduelle, qu'elle ne peut rendre le capital qui lui est prêté que partiellement et graduellement, dans la proportion et la mesure de sf s propres ressources. 0-, le remboursement par a-noitUsement, à un taux proportiorné au retenu de la terre, est celui qui répond le mieux à la condition de la casse agricole et à ees besoins. Tous léserais de créaitfoncier qui se sont faits, avant i'applic 103 définitive de ce système ae rembou serrent aux prô's faits à 1' agriculture, ont misérablement échoué. Aussi est-il étorn^nt, dit A. Royer, dans son rapport au gou vr riement, qu'il ait fallu [rès d'un dimi sièc e pour comprendra et app'iquer, partout en Ailerragne, cette amélioration r apitale, sans laquelle tout le crédit-foncier n'eut jamais éé qu'un é( hafaudage inccm let et fragile, embarrassant le crédit public et i't coppmie politique des Etats qui l'avaent adopté

• Dès que la libération par amortissement a été introduite» dit Joseectu>» « 'e crédit foncier a été complètement organisé.»

Cette vérité d'ailleurs l 'a [A* iresoin de démonstration II serait

; beaucoup plus difficile d'expliquer pourquoi le gouvernement, les corporations publiques dont les ressour- ' ces sont immenses, ont eu depuis si longtemps recours à ce mode avantageux de libération, sans qu'on ait songea l'appliquer plustôt à Tagri culture. Que de cultivateurs auraient conservé leurs biens î Que de familles auraient échappé à la ruine î Que de désastres du aurait évités, en donna it au culvateur ce seul moyen prati pie de dégrever sa propriété, ou d'emprunter pour l'améliorer 1

Le montant du remboursement par amortissement varie suivait la période de libération qu'a choisie l'emprunteur ; car plus l'amortissement est élevé, plus e3t rapide le double remboursement par les sommes payées et par l'effet accéléré de l'intérêt composé.

Ainsi, prenons un emprunt du dédit- foncier pour $1,600.00, à sept pour cent d7 annuité. L'empruûteur aura à payer soixante-et-dix-piastres par année. Sur cette annuité, cinq pour cent— savoir : cinquante piastres— représente l'intérêt du prêt, et sera employé par le crédit-foncier à payer l'intérêt sur ses propre? obli-

jutions ou Icllres de gage ; un po'Ji. cent, c'est-à-dire dix piasties, s-it à r.ayer les frais d'adminis'ra'ion, et un pour cent, ou oix fiastrâe, est affecté à l'amollissement du capital. Vous aurez ainsi remboursé, au bout de Tannée, dix piastre?, ce qui réduira votre dette à $990. L'institution vous tiendra compte alors de l'intérêt des dix piastres que vous aurez payées, et cet intérêt ira aussi eu diminution du capital, de sorte q l'à la fin de la seconde année, votre dette sera réduite à $979.50. L'année suivante on vous tiendra compte des versements que vous aurez faits, et de l'intéi et qu'ils auront produit?, et de l'intérêt de cet intérêt, et aimi de suite en diminuant tous les ans, à raison de l'augmentation du montant produit par les amortissements et leurs intérêts. On arrive ainsi, par ce remboursement fracticnnaire, à rembourser un capital dans un tenapâ ïrès court, relativement au petii rrontant afl'eeté chaque ar.née à le reproduire.

Si l'on prend maint nant un prêt de $1 000.00, à tO ptmr cent d'annuités il y aurais mêàie montant affecté a l'intérêt, savoir : cinqp^ur cent^etl^

^aoêrne montant a£Fct^ aux frais d'admim tra on, savoir : un pour cet t et !e r^st ,01 qna re i»our cent, ira à l'airQrt sèment du capital. La période de libération s^ra beaucoup plus courte, parce que la marche sera plus rapide par l'accumulation dos intérêts composa.

Ce qu'il est important de savoir, c'est que quelle que soit l'annuité payée par l'emprunteur, le crédit foncier retire toujours le même intérêt , le reste est appliqué au remboursera ent du capital.

Nous avons entendu faixe contre les prêts à longue échéance une objection dont nous tenon* à faire justice tout de suite. Ces prêts, diton, ne ^ont pas dans nos mœurs : le cultivateur aura toujours une très grande répugnance à grever sa propriété d'une charge qui pèsera presque sur deux générations,

Et d'abord, on peut répondre que le crédit foncier n'existe pas pour la simple jouissance des propriétaires d'immeubles, et que les hypothèques, quelles qu'elles soient, ne se constituent jamais par agrément.

Celui qui n'a aucun besoin d'emprunter peut éprouver de grandes objections à hypothéquer son bien

pour un si long C3pace de temps, voire même à l'hypothéquer du tout.

Atr-si bien n'est il pas désirable que le système se présente soin das couleurs se luisantes, même à celui qui n'a aucun besoin d'emprunter^ pu'sque son objet est^d'aide? le propriétaire à se libérer, et non de l'encourager à s'endetter gans be>on Mais pour celai dont les revenus ne suffirent pas à payer Tes ifl;é e & usaraire3 des det es qui grèv&n&sott* bietf, qui se voi£ tàenacé'de la poursuite, de la saisie et de la rui ife, if sera toujours' trop heureux de trouver ce moyen d^ sauver sa position et l'avenir de sa famille. Le prêt à long terme, avec un mode de rembourse eut qui M perfaet d'acquit-* ter à' chaque heure une partie de sa dette se présente à luîromme une bDnne fortune exceptionnelle. 11 se préoccupe peu du temps qtfil lurr faudra pour se libérer, du momentqu'il a Incertitude qu'il y arrivera, et qu'il fera pendant ce temps' vivre sa famille.

Au surplus, qui suf si, cette persp cfcfve relevant son courage et <ïelui de ses eifans, ii n- trouvera pasy dans ce mode même de libératiôîy ik. habitudes d'ordre et cTé-'ô* omie

qui ramèreront la prospérité à' son foyer, et lui permettront d'abréger, par un paiement antic:pé, la période de sa libération ? Le délai, en effet, lui est donné pour son avantage, et Je crédit-foncier ne peut refuser de recevoir le paiement qu'il lui offre par anticipation. Il n'a pas non plu? d'intérêt à le faire, parce qu'il trouvera toujours à [lacer le caf)i?al xe ml ourse.

Nous ajouterons : c'est une erreur de dire que les piêts à longs termes ve sont pas dans nos mœurs. Nous avons le constitut qui est un ir codent fréquent de nos transactions immobilière s. 11 existe sur un grand nombre de propriété?, et le cultivateur y trouve tellement son avantage qu'il préfère invariablement payer l'intérêt plutôt que de rembourser le capital. S'il y a une différence entre ie prêt à constitut et le prêt du crédit foccier, elle est toute à l'avantage de ce dernier, prree que l'annuité acquitte à la fois l'intérêt et le capital,— c'est un constitut qui b'éteint par le s rvice des intérêts pendant un certain nombre d'années,

Voici un cultivateur ciïi a $5G0 -à mr Mr: sur m:e profilé d $1000.

Jl paie comptant les $500 dont if dispose, et reçoit, pour 1^ [aiem'nfc; de- ai t-'es $500 trois pr >positkns:

par ia p em èrv, &n \n <lemim e une obligation aV'. cinlé è> remboursable à une époque d terminée,. cinq, dix,, quinze, vingt an-- ou plus ; pir la seconde, il pe it garder les $500 à constitua c'eit-à-dire qu'il paiera les intéiêts tous les an*, &ans qu'on puisse jimais en exiger de M le capital ; et, en troisième lieu, vient l'obligation dn crédit foncier qui porte le même intérêt que les deux premières, dont le capital n'est pas exigible, comme pour le constitut, mais qui s'éteint après un certain?

nombre d'années.

Laquelle des trois propositions pensez-vous qu'il acceptera ? 11 est facile de décider. S'engager à rem*bourser un capital à une époque déterminée, à dix, vingt, trente ou quarante ans, est toujours dangereux pour le cultivateur, parce qu'il ignore s'il sera alors en mesure de le faire. Le rembourser à volonté, pourvu qu'il serve régulièrement le& intérêts fera bien mieux son affaire,, cela se comprend. Mais se libérer par des paiements annuels égaux â l'intérêt, ce qui équivaut pour lui à

• .ie jamais rembourser le capital, /audra bien mieux encore.

Pense-t-on que celui-ci aura peur du remboursement à longue échéance.

II nous reste, pour compléter (fe ccirt travail, à dire qualques mots de l'origine des institutions de crédit foncier- La première idée en est due à un banquier al'^mand Biring, et on en trouve l'applicaion en Silés'e, en 1770. Toutes les provinces d'Allemagne avaient été dévastées p^r la guerre désastreuse de Frédéric et de Marie^Thérèse, connue dans P histoire sou3 le corn de guerre de sept ans. Quand fut signé, en 1763, le traité d'ïïuberU bourg qui mettait fin aux hostilités en rendant la Silésie à son ancien maître, l°s habitants de cette province qui avait été l'objet de la guerre et le théâtre des plus terribles dévastations, 33 trouvèrent dans une position trèsprécaire Peniant plusieuri annéesles campagnes avaient été pillées et saccagées, les ta isses incendiée», les moissons écrasées, le sol môme

privé de tout ce qui peut le meUrt en valeur, et appauvri par le séjour prolongé dos armées, était re&té inculte. Il s'en suivit une grande dépréciation dans la valeur de la pro* priété foncière. Les propriétaires furent obligés d'avoir recours à de»

emprunts ruineux qui augmentèrent:

leur& embarras, et ne leur lais-èrent d'autres alternatives que la ruine et l'expatriation. C'est idors qu'ils conçurent l'i?ée de se former en associations, dans le but de donner aux capitalistes qui voulaient leur avancer des fond?,, une garantie collective sur leurs propriétés. Il se produisit immédiatement une baissedans le prix de l'argent, et par suiteun soulagement passager. Alors lorsque vinrent les demandes de remboursement, les embarras recommencèrent. Il fallut changer la* nature des préfs, e\ avec l'aide dur gouvernement, on introduisit le principe du remboursement par paiements partiels, ou de l'amortis* ssment.

Le bon effet de ce système, le &euï fondé sur la nature des ressources de la propriété foncière, ne tarda pas à se faire sentir. L'idée fit son chemin, et au bout de quelques

années, elle reçut son application dans un grand nombre d'autres provinces de l'Allemagne.

Ainsi, les institutions d3 créditfoncier furent à leur origine des associations d'emprunteurs Elles se formèrent par la réunion d'un certain nombre de propriétaires d'immeubles qui s'associaient pour constituer, sur leurs biens, une hypothèque générale et coHeciive qui le3 rendait tous ^olidcires les uns des autres. La société créait ensuite des lettres de gage en représentation de la valeur de cette hypothèque et cbaque associé recevait sa part de ces valeurs, proportionnelle à son apport dans l'hypothèque générale- Il négociait lui-même sa lettre de gage , mais l'administration se char geait de recevoir les annuités, de payer l'intérêt sur les lettres de gage et d'en opérer le remboursement successif. Comme on le voit, elles existaient pour l'avantage exclusif des emprunteurs.

Les associations de prêteurs vinrent ensuite. Celles ci furent formées par des capitalistes qui voulaient retirer un bénéfice de leurs opérations Elles constituaient un capital de garantie, qu'elles prêtaient

au* propriétaires sur hyrothèqne, puis plies créaient ensuite d-^s lettres de gage en représentation du c^pi'al prêté, et se rendaient par le fait, envers Je capitaliste, tant pour le paiement des intérêts que pour le remboursement du cuital, caution solidaire du débiteur Elles pouvaient ainsi augmenter indéfiniment leur capital.

A la différence de^ sociétés d'emprunt urs, elles Lrélevaien', sur les annuités, un certain percentage qui servait à payer l'intérêt sur le fonds de garantie, et quelques fois des dividendes aux actionnaires

La plupart des institutions de créd t-fonc:er fondées en Allemagne appartiennent à la première catégorie, celles é'abMes en France, et en particulier le Crédit-foncier de France, appartiennent à !a seconde

Ces institutions fonctionnèrent pendant près d'un siècle en Allemagne, sans que Ton songeât à le* introduire en France. L'opinion publique cependant en avait suivi attentivement Ips dêv9loprement3, et pendant quelques années, de 1845 à 1852, les départements de l'agriculture et du commerce se remplirent de documents, brochures? rap-

port*, projets de loi et de s'atuts qui donnai nt les re-seignemeUs les plus 6om> lets s ?r rongme, l'o'ganisation, le fonctionnement, la situation financière des institutions de crédit foncier qui existaient en Allemagne.

'] ou ce'a, joint au besoin pressant à cette é oque, de liquider la dette hypothécaire qui allait s'augmentantdans une p oport 01 alarmante, avait forme i'o inion Mir la nécessité de venir en aide à [i prop-iéîé foncière. Napoléon, qui sentait le besoin d'appuyer ses projets d'avenir sur une idée populaire, s'empare de celle-là, au sortir du coup d'Etat du 2déc rnbre, e', pnr décret de 1852, autorisa la création, sur le territoire fra çais, de< associations de'piêt urs et d'emprunteurs.

Plusieurs sociétés, appartenant à la catégorie des associations de prêteurs, se formèrent immédiatement à Paris et dans les dé/artemei ts ; mais toutes finirent p3r se fondre en une seule grande institut on qui, sous le nom de dédit foncier de France, reçut une protection spéciale du gouvernement, et obtint des privilèges considérables. Quelques années à peine s'ôiaient écou-

léesque déjà elle comptait parmi les institutions fi; ancièies de la •France les plus puissantes et les plus prospères.

« À la fin de Tannée 1859,» dit M. Jo*seau, «le problème es» résolu :

« la réconciliation prétendue impos- « tible entre l'intérêt des prêteurs et « celui des emprunteurs est trouvée.

« Les capitalistes recherchent les <i titres du Crédit foncier ; les pro- « priétaire% à mesure que la notion « s'en répand parmi eux, acceptent « ses conditions comme Us plus favorables, et s'adresrent à lui avet) la v< certitude qu'il est seul en mesure <( de satisfaire à toute demande « d'emprunt, appuyée sur un gage « suffisant et régulier^

En 1870, les prêts hypothécaires faits par le C ledit- foncier s'élevaient à la somme énorme de 1 milliard, 200 millions, produisant une annuité de 54 millions, tandis que les prêts communaux atteignaient le chiffre de 712 millions, produisant une annuité de 30 millions. Il avait, à cette époque, une réserve de 18 mili;ons.

Un système qui produit de sem- ^bVles résultas n'a pas besoin

— kb —

é7ëtre défendu, il suffit de le fair& connaître.

Conçoit-on toutes les ressources que peut en retirer notre jeune pays, pour dégrever la propriété* foncière d'abord, car c'est le besoin le plus pressai**, pour améliorer ensuite la condition de la classe agricole? N'est-il pas permis d'espérer que les avantages qu'il offrira aip cultivateur, pour le libérer de s s trop lourds engagements* l'attacheront plus fortement au sol, par l'es^ poir d'y fonder l'avenir de fa famille î — que la nature même des obligations qu'il aura à remplir lui inspirera ces salutaires habitudes d'ordre, de régularité, d'économie, dont on déplore avec trop de raison l'absence dans nos campagnes ?

A ce point de vue, nous avons beaucoup à apprendre du vieux pays' de nos ancêtres. Les capitaux qu'il nous envoie sont la fruit de l'économie et de la prévoyanc . Ce que le sol produit chez lui, ce que l'ouvrier gagne par son industrie et son tiavail, ne se dépen e pas pour satisfaire les exigences d'un luxe déraisonnable. Ils estiment que cette satisfaction d'aaoo'jr-propre ne rampas la peire qui s'attache au IravaiL

Aussi, aucun peuple en Europe, et nous dirons dan le mon le e> ti r, ne jouit d'une pios enté assise sur des bases plus solides, puisqu'elle repo?e surtout SL,r l'industrie laborieuse de la nation, et que s ? richesses sont la fruit f'e l'économie et du travail de chaque individu.

A part la chs<e agricole, le Créditfoncier pourra rendre encore ^es services importants à nos grandes i :stUutions pubiiaues. Plusieurs de ros grandes Villes ont contracté pour des arnélioratons publiques, des engagements énormes,quVlles ne pourront rencontrer qu'en s'imp sant de grands sacrifices. Souvent elles ne se libèrent de le rs obligations qu'en en contractant de nouvelles, et elles perdent ainsi,en commission et courtage, en dépenses nécessaires, pour placer leurs bons ourles marchés étrangers, des sommes considérales.

Désormais elles emprunteront sans frais du Crédit- foncier franco-canadien, et pourvu seulement qu'elles s'assurent un revenu suffisait p ur payer l'annuité, elles peuvent envisager l'avenir avec calme et assurance.

Les fabriques qui paient depuis des années Us intérêts sur un capi-

£al emprunté, sans jamais alléger leurs obligations, auront recoure au Crédit-foncier, dont le mode de remboursement convient admirablement à la nature de leurs ressources

Bien souvent même, par *a confiance qu'e'les inspirent et le crédit dont elles jouissent dans notre province, les fabriquas pourront construire leurs églises et leurs presbytères, avec l'aide seul du Créditfoncier, sans ê're obligées d'imposer aucune charge sur les con'ribuabls* Dans bien des cas, en effet, leurs revenus o.dr.aires suffiront pour payer P annuité sur les emprunts, et la propriété foncière stra déchargés drautant

Mais ie Crédit- foncier sera une planche de salu*, surtout pour les municipalités qui sont affectées par l'acte de la législature concernant le remboursement du fonds d'emprunt municipal. Si, d'un côté, cette légis'ationleur impcse des obligations onéreuses, elles seront heureuses c'un autre cô'é, de la naissance d'une ins'itution qui vient à propos mettre à leur portée le capital dont elles ont besoin, à des conditions excessivement avantageuses.

Tous ces besoins pourront être sa-

tisfaite, sans affecter le prix de l'argent, car le Crédit- foncier francocanadien aura assez de capitaux à sa disposition, pour satisfaire toutes les demandes raisonnables.

On a donc eu raison d'attacher une grande importance à l'introduction, chez nous, d'une ins'itution qui a révolutionné l'ancien monde. Ce sera un événement dans l'histoire de notre développement matériel, digne de marquer l'époque de la réouverture de nos relations commerciales avec la France.

Espérons que le Crédit-foncierfranco canadien conservera dans notre province son véritable caractère, le caractère d'une œuvre natioaaie, et qu'à ce titre il recevra le concours de tous les hommes dévoués et bien pensants, 3 quelque parti qu'ils appartiennent.