Lettre ouverte aux membres de la Société de Législation de Port-au-Prince

Ma pensée est que, dans tous les cas, nous devons réduire ;i leurs strictes limites les restrictions à la libellé des conventions, et, lorsqu'il s'ayit d'une .convention permise à l'étranger, ne pas étendre par une interprétation excessive les occasions de lui en enlever le hé'néfice. "

Louis Borno.

Iinp> OuvuiKRK, Ra.s.so-Terre (^Guadeloupe;

de F>OPlT--A.XJ-F*FlIISrCE

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Ma i^ensée est qu^, dans tous les cas, nous de- V>ns réduire à leurs strictes limites les restrictions ^la liberté des conventions, et, lorsqu'il s'agit JTune convention permise à Tétranger, ne pas étendre par une interprétation excessive les occasions de lui en enlever le bénéfice.

Louis Borxo.

Messieurs,

J'ai eu le bonheur de lire les numéros de la « Revue de la Société de Législation » contenant le rapport de M. Em. Ethéart et les discussions qui s'en sont suivies sur cette importante question : « L'étranger peut- il bénéficier d'un bail emphytéotique '? »

PonP mieux iîxer l'exacte portée de cette question, il serait peut-être bon d'ajouter : en Haïti ; car il ne fait pas de doute que, dans les i)ays où l'étranger n'est point exclu du droit de propriété immobilière, l'accès do l'emphytéose ne saurait lui être contesté.

•Dans son intéressant rapport, M. Ethéart a conclu que « rien ne peut empêcher l'étranger de bénéficier d'un bail emphytéotique. » Kst-il dans la mérité ? fait-il erreur ? Pour y répondre, la Société de législation a consacré deux de ses séances à des discussions minutieuses dans lesquelles les argumentations doctrinales furent produites avec une ampleur et une assurance qui prouvent non seulement la sollicitude mise dans l'étude de la matière soumise à votre délibération autorisée, mais encore la conviction de chaque opinant dans la valeur et la solidité juridique de ses arguments. Le P^-apporteiu^ a été malheureusement absent de cette joute où il aurait ■^ans doute plus d'une lance à briser.

Pourtant la réunion du 18 mai et celle du 15 juin se distançaient un intervalle de près d'un mois ! Pensait-il que sa présence n'a-

Aait aucune utilité poni- la solution du problèmo, se fiant i)eut-('trt' sur la seule force de la vérité pour enk^er les opinions mémo i»réconçucs. Ce qui est certain c'est que le rapport de M. Ethéart, rédigé avec une sobriété et une modestie qui cachent une science des plus aisées, pouvait bien se soiUenii' par son propre poids. Aussi, suis-je d'avis que, dans les discussions qu"d a soulevées, votre sav-ante Société s'est trompée, et sur le vrai caractère de l'empliythéose et sur les conséquences juridiques du bail emphyléotique.

Pour bien élucider la question controversée, il est utile de la .sérier. H y a à se demander : P L'emphytlièose équivaut-elle à la propriété d'un bien foncier ? 2" Le bail emphytéotique est-il interdit à l'étranger d'après l'article 6 de la Constitution et Tarlicle 450 du code civd?...

11 n'est point nécessaire de revenir sur riiistoirc du///.? r/«phyteuticiim déjà esquissé en traits rapides par votre intelligent rapporteur ; cependant pour la vérité historique, on doit dire que le droit que concédaient d'abord les municipes romains à des particuliers sur les domaines municipaux portaient, à l'imitafio^i des concessions faites par l'Etat sur les terres de Vagcr publiais, le nom de jus in agro vectigali, protégé par une action spéciale a[)i>elée actio vectigalis. Ce n'est que lorsque les grands propriétaires fonciers se mirent à imiter à leur tour ce mode de concession que le droit donné par eux commença à s'appeler/z^i' emphytcuticum, du mot grec emphyteusis « plantation » indi(iuant (pie le concessionnaij'e tenait la terre pour la mettre en culture. Ce nouveau droit fut protégé par X actio in l'crn utilitatiscausa ou actio publiciana accordée à tout possesseur bonitaire.

D'aillenrs ces detix institutions finirent par se fondre en une seule dans le dernier état du droit romain. Ce qu'il est essentiel de noter, c'est que l'autorité prétorienne, tout en reconnaissant à l'empliytéote un droit réel sur le fond baillé à ferme, ne lui avait jamais reconnu le droit de propriété, même lorsque le bail implitjuait une concession in perpetuum. « Malgré l'étendue des droits qui lui sont accordés, l'emphytéote. dit Gaston May, n'est pas

substilLiL' au doniLiius. Celui-ci, outi'C le droit résiiUaiit pour lui du coulral coiisiitutii" île reuipliytéose, peut reprendre la cliosc, lors- ([uc reniphytéosc prend lia. y>

L'institution de l'emphytéose passa, du droit romain à rancicn (li'oil IVançais, sans avoir changé de caractère ; mais il y a lieu de reniai-quer que l'Eglise, en sa qualité de grande propriétaire terriemie a été la première à remettre en usage le bail emphytéoti- ([QC, dans Tadministration de ses vastes domaines. ContrairenuMU .1 ce qui a pu être avancé par ceux qui n'ont pas suftisamment étudié la#natière, l'emphytéose, quoique fort pratiquée durant l'époque féodale, sans parler de la confusion qui put en être fai^e avec ia ccnsivc^ ne faisait nullement partie des tenures féodales ; elle a toujours été classée parmi les tenures purement foncières. Celait, suivant Esmein, une simple amodiation de la terre et elle n'iml>!iquait aucune supériorité du concédant sur le concessionnaire ; elle pouvait exister ou subsister dans une société qui n'aurait jamais connu ou qui aurait éliminé le système féodal. « Aussi, dit l'émincnt légiste, à l'égard des tenures foncières, la Révolution les ii'aita-l-elle autrement que les tenures féodales ; tandis qu'en déliuitive, l'iar les lois de la Convention, elle aboht sans indemnité toutes les tenures féodales, elle laissa généralement, au contraire subsister les tenures foncières, sauf faculté de rachat pour le !«'uanciei". »

C'est donc toujours avec le même caractère que l'emphytéose a passé de l'ancien droit français, à travers le droit intermédiaire, au droit français actuel. « L'emphytéose, écrit Planiol, était dans ie droit romain, comme il est encore dans le droit français actuel lui droit réel de j oiiiesaucc sur la chose d' autrui. »

Ce- point étant bien étabh, comment la Société de Législation •Il est-elle venue à déclarer doctrinalement que le preneur du bail ■mphytéotiquc devient propriétaire du bien foncier, en vertu du bail (]ui lui est consenti ? Pour se rendre compte des causes de son erreur, il faut suivre et nnalyseï- soiiî'neusemênt les discussions (pii l'y ont'conduite.

Le premier faux pas a été commis dans les Lcrmcs mêmes

iKii- !e:-f|uclaM. Solon Ménos, votre honoi'able président, a ouv»m'I

-ion. on disant : ' Il s'agit de savoir si remphytéoso cous-

(ilue 1111 droit porsonnel ou un droit l'éel immohilier. Si elle es' considérée comme un droit réel immobiliei-, l'étranger ne poun-a pas en proliter. » Comme l'article 0 de la Constitution interdit à l'éti-anger le droit de propriété de biens fonciers, en Haïti, cette dernière phrase signifiait, indirectement : « Si l'empli} téose est considérée comme un droit réel immobilier, elle constitue un droit de propriélé de bien fonciers »...

Dans l'analyse des arguments mis en avant pour discuter la conclusion du rapport de M. Ethéart, je négligerai intentionnellement toutes les affirmations qui ne me paraissent point avenir une influence décisive sur le vote de la Société, afin de ne pas allonger inutilement ma lettre.

On pourrait croire par la façon dont s'exprime M'" Ménos (page 122, l*'"*" colonne, de la /?^î;//^ delà société Législation ( 11" année 11° 9) que le décret de l'Assemblée Constituante française, auquel il fait allusion, n'a conservé la faculté du bail de !)!) ans que pour remphytéose ; mais ce serait une erreur. Le décret du 18-2*-) décembre 1790 interdit toutes les locations perpétuelles, en assignant à la durée extrême des baux la limite de 99 ans, sans dis- -ùnguer le bail emphytéotique des autres l)aux, qui peuvefit légalement comprendre cette durée de 99 ans. Ce n'est don^" ^^point de sa durée seule que l'emphytéose pourrait tirer, en droit français, son caractère de droit réel immobilier.... Mais passons aux autres arguments qui ont entraîné le vote de la Société.

M. Edmond Iléraux, qui a tiavaillé assez longtemps à l'cnregistroment, pour faire admettre que le bail emphytéotique est translatif de propriété, s'est étayé du fait que la Régie, en France, fait payer, à l'enregistrement de ce bail, le droit de transmission. « Cette façon devoir, ajoute-t-il, est non seulement appuyée sur l'opinion des auteurs les plus éminents, mais aussi sur la doctrine de nombreux arrêts. "

•Te n'ai pas le Ijonheur de connaiti'e les éminents auteurs à l'opinion de qui M"' Héraux s'en rapporte ; mais je puis citer, quoique de mémoire, Garsonnet {Histoire des baux à longs termes et des locations perpétuelles) 'lecilesco ' rJimpJiytéose), Cohwel de Santerre et Déniante {Cours analytique du code civil) Pépin \.(i\vù\l^m [Histoire de l'emphytéose] Planiol {Traité de Droit Civil) Demante [Enregistrement < Guillonard [Traité des privi-

it-ges et hypothèques) et une l'oiile d'auti-es autorités dans la matière, qui sont d'une opinion absolument opposée.

Quant à la ////'/6'/)/'//^^wt:f des arrêts, elle se réduit proba- Mementà deux arrêts de la Cour de Cassation, i-endus le T' Avril 1840, qui ont donné gain de cause à la Régie. Mais il impoi-te de rechercher la valeur doctrinale de cette jurisprudence . S'appuiel-elle sur un texte de loi dont nous avons la répétition dans notre législation nationale ? A-t-elle une tradition qui remonte à la pi'emi- . ère interprétation du code civil français lui-même et qui en sérail oomme un corollaire ?

Si nous voulons nous arrêter aux textes, on no trouve, ni en France, ni en Haïti, une loi quelconque pouvant légitimer l'application du droit ou de la taxe de transmission à l'enregistrement d'un bail emphytéotique. En droit français, comme en droit haïtien, un bail quelconque n'implique jamais une transmission de propriété.

Depuis la Révolution française, dit Planiol, le mot bail s'est restreint dans l'usage au louage proprement dit et ne s'emploie plus pour des actes translatifs de propriété. »

La valeur traditionnelle de cette jurisprudence est tout aussi. contes"'>a'dle. De la promulgation du code civil français à l'année 1834, la Régie avait constamment appliqué aux baux emphytéotiques la même taxe applicable aux baux à ferme ordinaires. En vue sans doute d'aug-menter les ressources du lise, elle se ravisa, vers cette époque, et exigea le droit de transmission perçu sur les di'oits réels immobiUers constituant la pi'opriété foncière. Les intéressés protestèrent. De là des contestations dont résultèrent les deux arrêts cités plus haut, lesquels font jusqu'ici autorité ; mais les protestations n'ont jamais cessé de se produire contre cette jui'isprudence exphcablepar la tendance bien connue de la Cour de Cassation à pencher du côté de la Régie, dans toutes contestations fiscales.

Aussi en 188-2, lors du vote du titre Y L. 1''' du projet i\\\ Code ruraL lequel réglemente d'une façon précise le caractère et les conditions de l'emphytéose, en France, le Sénat avait-il décidé d'abord que le droit d'enregistrement d'une constitution ou transmission d'emphytéose serait taxé comme il en est })0ur les baux rdinaires. Sur la réclamation de la Régie, il est intervenu une

ii'aiisaction (1) avant lu vote déliiiitif, ie droit de U.20 serait pciyu lors de la constitiitioii dereinpliy<éose ; mais lesiDutations ultérieures donnei-aiéiit lieu au droit perçu sur les mutations immobilières, avec un procédé spécial pour l'estimation de la valeur de Vemphytéosc. » Ce titre du L 1"' du Code rurale été voté, sans discussion par la Chambre des Députés en février 1899, de sorte qu'on peut accepter ce point comme une loi établie en France et qui infirme essentiellement la jurisprudence dont voudrait s'autoriser M. Héraux pour soutenir l'opinion que le bail emphytéotique est translatif de propriété.

« Il s'agit de savoir, dit M. Georges Sylvain, si chez nous l'étranger peut bénéficier des baux à long terme. En ce cas, il poui'rait aussi bénéficier de l'emphytéose.» Rien de plus judicieux; mais contre cette objection mu peu timide, M. Ménos s'est empressé de prendre position.

— Le bail de neuf ans, dit votre président, est le ]>lus long que le tuteur puisse contracter. S'il veut passer un bail à plus long terme, il doit être autorisé. C'est parce que les baux de plus de neuf ans sont réputés des actes de disposition » Ces paroles, considérées en elles-mêmes, sont des plus orthodoxes ; mais cfti réponse ;\ la question de M. Sylvain n'impliqueraient-elles pas que les baux n long terme, quelle que soit leur espèce, sont des actes de* disposition, dans le sens d'aliénation de la propriété ?... Dans lous les cas, on doit être averti que l'argument présenté par l'honorable l>résident de la Société de Législation n'a pas une portée bien sél'ieuse, relativement à la matière et au but de la discussion. Cet argument ne portei-ait qu'au point de vue de la distinction à étal)lir entre les actes d' administration et les actes de disposition. " Cette distinction, dit Planiol, est très importante en droit ; mais elle concerne bien plus la théorie des person.iws ipie la théorie' de la propriété. ?>

Mais M. Ménos continue ainsi : Comme dit notre collègue' Ilé-

(1) Cette transaction ilont le fondement pai-ait peu logique est sans tloutc une réminiscence de la ccnsive. dans laquelle les seuls prolits sérieux du seigneur censier, en lieu de qui semble .se mettre la Régie, consistaient, dans les droits qu'il percevait lors dos mutations (Voir Esmoin, Tffffoirc du

raux, lorsque le bailleur a donné à bail emphytéotique, il n'est plus tenu cVaucune charge ou contribution foncière. Il semble dcnc qu'il a transféré son droit de propriété. »

On est vraiment étonné d'une telle déduction de la part d'un homme de la très haute compétence ju]'idique de M. Ménos. En etïet la discussion roulant sur la théorie de la propriété et de ses démeml)rements, il devrait tout naturellement se rappeler que d'après l'article 510 du code civil, « Si celui qui a un droit d'habitation occupe la totalité de la maison, il est comme l'usufruitier assujetti. aux répai'ations d'entretien ai ait paiement des contributions^}} Pourtant, pourrait-on en conclure que celui qui accorde un droit d'habitation a transféré son droit de propriété ?...

La conviction de M. Ménos est si forte qu'il n'a cure de s'arrêter aux règles et aux principes de droit usuellement observés dans toute interprétation doctrinale.

Au lieu de refléchir sur une observation plus que judicieuse de M. Louis Borno, il s'empresse de prononcer l'oracle : « Le bail emphytéotique, aflirme-t-il, a vraiement pour objet l'acquisition d'un droit de propriété. La personne qui donne à bail, par ce contrat,- renonce ^ ta propriété du jfonds : l'emphytéote exerce les actions du propriétaire à qui il est consenti pour la forme une redevance annuelle dont la modicité est une présomption du paiement antérieur du prix véritable. »

Jamais assertions juridiques aussi impérieuses ne couvrirent autant d'erreurs dans une huitaine de lignes !

On a déjà vu que l'emphytéose ne constitue, au plus, '< qu'un di'oit réel de jouissance sur la chose d'autrui. » ; pour que -le bail qui le confère pût avoir pour objet l'acquisition d'un droit de propriété, il faudrait que ce dernier n'eût point une portée et un caractère supérieurs, ({ui le distinguent du premier. Aucun jurisconsulte ne soutiendra une telle opinion, en se rappelant le texte de l'article 448 du code civil. '( Ce qui caractérise le droit de propriété, dit Planiol, ce qui le distingue de tous autres droits réels, c'est la faculté de disposer de la chose, en la consoînmant. en la détruisant matériellement, en transformant sa substance. C'est l'a ce que les anciens appelaient l'abusus, jus abutendi. Tous les autres

(.(l'oits réels autorisent leurs titulaires à jouir de la chose d'une façon plus ou moins complète ; mais toujours « à la charge de conserver la substance », comme dit l'article 578 pour l'usufruit (478 ilu C. civil haïtien) ; c'est-à-dire que ces différents droits ne coml)Oi-tont jamais l'abiistis qui reste ainsi l'attribut caractéristique de la propriété. »

Ensuite, pour que la personne qui accorde un had emphytéotique sur son bien fût considérée comme ayant renoncé à la propriété du fonds, il faudrait, au rebours, que le droit de jouissance de l'emphytéote fût, sinon renforcé du //^^ ahiitendi, au moins illimité ; cependant la jouissance de l'emphytéote, quoique plus gr,ande que celles conférées par d'autres droits réels, ne comporte pas moins une limite. •

Il ne peut rien faire qui soit de nature à diminuer la valeur du fonds ; il ne peut ouvrir les minières, ni les carrières sans le consentement du propriétaire. Toutes les améliorations faites par lui restent au propriétaire, sans indemnité, à la fin du bail ; il en est de même des constructions élevées en vertu des clauses du bad. La jurisprudence admettait en sa faveur le droit d'enlever les constructions qu'il a faites volontairement^ pourvu que le fends n'en fût point dégradé,* mais le titre V du L l*"'' du projet de Code rural voté par le Sénat et la Chambre des députés lui retire le droit* d'enlever les constructions même faites volontairement. Détenteurs précaires, ni lui, ni ses héritiers ne peuvent pi-escrire la propriété du fonds.

En affirmant doctoralement que la « modicité de la redevance annuelle est une présomption de plus du paiement antérieur du prix véritable, » M. Ménos laisse à croire de deux choses l'une : ou il n'a' aucune idée de la nature du bail emphytéotique, ou il se met au-dessus de la science du droit et de ses représentants les plus autorisés.

« Je détacherai seulement la censive, dit Esmein, pour Téludicr d'un peu plus près ; c'était la plus usitée et traditionnellement on la prenait comme le type des tenures roturières... » L'éminent juriste continue : « Mais, dans le droit coutumier classique, à partir du XVI'' siècle, les auteurs relevaient, quant au censiis correspondant à la redevance ou canon de rempliytéose") une particularité étrange : c'était sa <' modicité ». 11 était loin de représenter

le revenu do riiniiit'uble-consive ci ne constituait, la plupart du temps, qu'une somme insignifiante ; les jui'isconsultes déclaraieni iju'il était surtout recogniiif i\\\ domaine éminent : par le paiemcm

annuel, le ceiisitaire /-,'■•"'•' "■■ '^ <--7/f qu'il n'éfdit 'poiiit pleine •

propriétaire. /?

J'ai, fait cette citation, rien (jue pour nronti'cr ù quel ])(^ i.uix le jugement de M. Ménos, (piant à la signiiicatiôn qu'il aoim à la modicité de la redevance, modicité dont la tradition va diro.> tement à rencontre de sa doctrine. Mais il y a plus. Cette modicité de la redevance est l'un des caractères distincliCs, sinon essentiels du louage em[)h\ téoti<iue. ^ Le'preneur emphytéotique doit Iroîiver la compensation des charges qui lui sont im[)0sées dans la modicité du loyer annuel qui lui est demandé, "dit Planiol. Si le pi'ix du bail est en rapport avec le taux ordinaire des locations, et que la valeur des consti-uctions doive Ini être remboursée à sa soi'tie, on doit voir là un louage ordinaire et non une einphytéose. »

On en était là quand, — la Société de Législation ayant réseivé son vote sur la conclusion du rapport de M. Em. Ethéart, — M. Jérémie esi intervenu dans la discussion d'une l'açon remarquable, avec l'intention évidente de donner une consécration décisive aux ariirmat?ofis dogmatiques de M. Ménos. En efï'et, M. Jérémie possède dans notre pays la réputation incontestal)le d'un esprit pénétrant, d'une de ces voix retentissantes qui se font écouter, Os magna sonaturum, dirait le malin Hoi'ace. Je ne le suivrai pas dans ses considérations transcendentales ; je me contenterai seulement de la i-echerche des arguments nouveaux qu'il croit avoir apportés dans la discussion.

11 est inutile de faire observer que Xempliytéoti\ ayant une tenurc purement foncière n'a jamais été le propriétaire vassal dont pai'le notre honorable concitoyen. Pour lui, k;s deux conditions caractéristiques du bail emphytéotique sont \^ possession durable et Va faculté de transformation. Pourtant ces deux conditions ne sont nullement spéciales à l'.emphytéose et peuvent bien se rencontrer dans le louage ordinaire.

M. Jérémie, obligé de reconnaître que la durée du bail et le paiement d'une redevance ne suffisent pas pour constituer l'emphyté- ■■■e. s'accroche surtout au droit de transformation : mais le

la

magistrat qui siège au Triljiuial de Cassatiou , oublie sans cloute que rarlicle 1499 du Code civil, eu faisaut l'obligation yu preneur H d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destiiiation ([ui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les cii'constances, à défaut de convention, -> lui concède implicitement le droit de transformation, si cette transformation est la conditioii même de la jouissance du bail. C'est le cas ordinaire poui' tout bail à ferme, même d'une durée de 5 à 9 ans, (juaud le terrain amodié n'a pas encore été cultivé et môme quand il yaui-ait une culture préexistante ; car toute action de l'homme sur la nature, en vue de la production de la. richesse, im.pliquc une transformation. « Des procédés divers, qui se perfectionnent peu à peu, dit Cauwès, transformeront les portions cultivées et y multiplieront les récoltes. Les travaux de drainage, de dessèchement ou d'irrigation » (autant de transformations) hvreront à la culture celles qui jusque là ne produisaient rien et restaient en friche. "

•Peut-être, M. Jérémie, en parlant de transformation, ne viseil que les constructions que peut élever l'emphytéote : mais le pi'eneur d'un bail quelconque a implicitement le même droit, aux conditions prévues par l'article 4G1 du Code civil. Cela n*^est point contestable. Quant à la transformation, qui consisterait à^.d^émoHr purement et simplement les constructions existantes, au 'moment où le bail emphytéotique est consenti, même à l'état de ruines, on a déjà vu que le droit de jouissance reconnu à l'emphytéote ne lui permet pas de diminuer la valeur du fonds.

Comme dernière démonstration que le bail emphytéotique ne confère pas la propriété du fonds, il suffira d'ajouter (|ue ce bail peut, comme les baux ordinaires, être résolu, contre l'emphytéote, L' lK)ur inexécution d'une condition particulièi"e imposée parle contrat, 2" pour abus de jouissance ou détériorations graves. \V' \)onv défaut de paiement de ta redevance. (Voyez Planiol. Traité de Droit civil.)

L'emphytéose, telle ([ue la conditionne le décret du 18-29 décembre 1790 prend fin : 1° à la fin du terme et 2" par la mort de remi)hytéote qui ne laisse f as d'héritier au degré ^^iicressibb^ el n'a point cédé son^droit...'.

11 me semble qu'après s'èti'e bien pénétré du caractère, de

Vobjct et des conséquences Juridiques de l'emphyléose, personne ne comprendra qu'on ail jaaiais songé à reconnaître l'idenlilé légale entre le bail qui le confère et une aliénation d'immeuble. La discussion serait donc épuisée si nous n'avions à nous arrêter qu'au droit civil ; mais M. Ménos, afm de gagner plus sûrement la conviction de ses collègues et enlever leur adhésion à ses conceptions qu'on ne saurait dire banales, a porté ses atîirmalions sur le teri-ain de la procédure, en avançant, sans aucune réticence, ou atténuation, ([ue l'einphytéote exerce les actions du pi'opriélaire. »

Si cette dernière assertion était juridiquement vraif. mon opinion en recevrait un choc sérieux, capable de l'ébranler dans son meilleur fondement En etïel. les esprits habitués aux controverses et à la philosophie du droit, savent qu'il y a virtuellement une corl'élation logique enti'e la loi qui définit les rapports d'intérêts entre les hommes et celle qui les protège ou les sanctionne. Les lois de procédure nppailiennent à cette dernière catégorie ; et c'est pourquoi en la comparant au droit civil qu'il api)elait Droit déteiminateur, Pudot proposait, dans sa Philosophie du l)i*oit, d'appeler la procédure, Droit sanctionnateur.

Malheureusement, il faut leconnaître que, là encore, votre honor£?bfe président vous a induit à une déplorable erreur.

La vérité est que l'emphytéote n'exerce aucune des actions; ([ui ne compétent au bailleur emphytéotique qu'en sa seule ([ualité de propriétaire. La principale de ces actions est celle en revendication ; (l'action en revendication véritable n'est pas autre chose que le cli'oit de propriété réclamé en justice.) L'emphytéotB'est dans l'incapacité absolue de l'exercer. Sans doute, il est armé d'une iction pour la défense de son droit, mais c'est toute autre chose que l'action en revendication.

<^ Eiant titulaire d'un droit réel, rusul'ruitiei', dilPlaniol aune, cictionréelle qui lui sert à sefaire délivrer .es choses soumises à sou droit par quiconque les possède, que ce soit le constituant, ses héritiers ou un tiers. Cette action qui est j)our l'usufruitier ce que ia revendication est pour le propriétaire, s'appelle V action coniessoire d'usufruit. » On sait que, dans les démembrements de la ;)ropriété, l'usufruit est. par définition, le type' de tous les droits ■éels de jouissance, ///.y utendi ; c'ef>t donc S(.'ul'unent Vact/o;:

confessolre cVemphytéose que peut exercer remphytéote, (Voir aussi Garsonnct, Pi'océclur'i civile), survies diverses actions réelles. Vient ensuite l'action possessoire. L'eniphytéote est encore inca[)able de l'exercer en ce qui concerne la propriété du fonds, a cause de la précarité de sa possession.

Sont détenteurs ou possesseurs précaires, dit Planiol :

1° Les locataires et fermiers, qui tiennent la chose on vertu d'un contrat de louage ;

2' Les métayers associés i)0ur la culture avec le propriétaire du fonds ;

3" Vemphytéote qui cultive en vertu d'un bail à longue dui"ée appelé : « eniphytéose ;> ;

4'* Les créanciers gagistes, (\m détiennent une cliose mobiliè re à titre de nantissement ;

5'^ Les créanciers aiiticJirésistes à (pii un inuneuble a été donné en nantissement etc. »

Si cette action possessou^e est exercée par l'eniphytéote, c'est seulement dans les limites de son droit de jouissance. ^<fToutes les fois qu'une ])ersonne, disent Aubry et Rau, possède sur une chose un droit réel qui lui donne la jouissance exckisive sa)is lâi^'en conférer la propriété, cette personne se trouve dans une situation particuhère : elle est tout à la fois possesseur précaire, en ce qui concerne le fonds ei possesseur « animo domini •> pour l'exercice de son propre droit. Lusufruitier, l'usager, Vemphytéotc sont dans ce cas : ils possèdent la chose en leur nom, pour l'exercice' de leur droit qui est limité à la jouissance, et précairement pour la propriété. On leur accorde donc les actions possessoires, pour la conversation de letu' droit et dans la mesure où il existe.

C'est net et clair.

Il ne resterait qu'un point pour donner une certaine apparence de i-aison à ceux qui déclarent que le di-oit concédé à l'empliytépte est identique au droit de prcpriété, c'est le caractère de droit réel susceptible d'hypothèque que la législation hypothécaire du droit intermédiaire avait reconnu à l'emphytéose par les lois du 9 Messidor an III et 11 Brumaire an VII ; mais là encore, il faut déchanter. '< Les deux grandes lois hypothécaires de la Révolution, ledé-

cvèi diiO Messidor au III ctiaioiàu 11 Branuiiro au VII, dit Plaiiiol, lie voient daus l'emphytéose qu'an simple droit de jouissance do la chose d'aiiti'ui, c'est-à-dire uu (léuieud)renient de k^ propriété et non un domaine utile. »

La faculté d'hypothéquer remphytéose malgré les lois de Messidor et de Brumaire citées plus haut est des plus contestables, en l'ace de l'articic 2041 du Code civil et des énonciaiions ibrinelles de l'article 1885. Il eu était pareillement, en Fi-ance, en face des prescriptions de l'article 2118 du Code civil, jusqu'au vote du titre V du Ll"" du Code rural, ([ui consacre délinitivement cette nouvelle assiette de l'hypothèque. Cependant, en écartant toutes considéralions scientifiques et sans aucune prétention dogmatique, je ne suis nullement opposé à la susceptibilité d'hypothèque qui serait reconnue à l'emphytéose en Haïti.

D'aineurs l'un des plus remanjuables juristes du siècle dernier. Troploug, aurait voulu qu'on étendit le caractère de la réal/i'éau droit du pi'eueur, même dans les baux ordinaires. Il s'appuyait sur l'article 1743 du code civil français (article 1514 de notre Code civil) créant en faveur du pi'cneur un certain droit de suite contre le nouvel acquéreur. La doctrine s'est généralement prononcôo contre c^fle théorie, et la jurisprudence, qui de 1858 à 18G1 ou 18{)3, semblait s'y rallier, est retournée aux anciennes traditions plus conformes aux principes du droit moderne. Pourtant, tout laisse à prévoir que la théorie de Troplong, dont la portée pratique est si remarquable au point de vue :lu Crédit agricole, remontera le courant et reprendra de l'autorité un jour ou l'autre en imitant les institutions du droit romain, d'après lesquelles il sufhsait, pour pouvoir consentir une hypothèque, qu'on eût la chose in bonis. Ce jour là, il ne restera plus aucune différence sérieuse entre l'eniphytéose et les baux ordinaires.

Passons maintenant au deuxième point de la question posée par M. Hannibal Price. Le bail emphytéotique est-il interdit, en faveur d'un étranger par l'article 0 de notre constitution et l'article 450 de notre Code civil ? Le vole de la Société de Législation y répond de la façon suivante :

■ Au rebours de l'hypothèque, Jroii réel sui gcnfris, accessoire à une créance qu'il sert à garantir et ii'at le niant pas à la prn-

iniété immobilière, l'empliytéose est un droit réel immobilier princil)al, qui existe par lui même et implique une jouissance analogue n celle d'un propriétaire de biens fonciers. — C'est pourquoi elle tombe sous le coup de la prohibition édictée par l'article G de la Conlilution, et l'exercice doit en être refusé à l'étranger dans les conditions où elle se présente actuellement chez nous. »

J'avoue humblement que mon mtelligence ne peut s'élevrr a la compréhension d'un attentat à la propriété, dont serait innocente rhjpoUièque au rebours de l'emphytéose qui en serait coupable : cependant j'adhère sous toutes réserves, à la qualilicalion de droit réel immobilier prmcipal donnée à cette dernière. Je vais plus loin : j'adhère encore à la doctrine déclarant que l'emphytéose « implique une jouissance analogue à celle d'un propriétan^e de biens fonciers. » En effet, la science du Droit enseigne à quels //très on peut jouir d'un bien foncier ; mais elle n'indique guère de différence formelle entre la jouissance de V usufruitier, de l'usager ou de Vemphytéote et celle du propriétaire. Lorsque ce dernier va plus loin que l'emphytéote ou un usufruitier quelconque, c'est qu'il ne s'arrête pas à la jouissance mais la pousse jusqu'à Vabusus, en vertu du droit de détériorer et de détruire, cef'que confère à lui seulement son titre de propriétaire. ^ ^

Ces concessions faites, il me reste à vous deinandei* ceci :

Par quelle logique inférez-vous que l'emphytéose « tombe sous le coup » de la prohibition édictée en l'article 6 de la Constitution ?.. Est-ce parce que vous avez réussi à la déflnii- <( un droit i-éel immobilier principal qui existe par lui-même et implique une jouissance analogue à celle d'un propriétaire de biens fonciers ? Vous croyez sans doute l'avoir masquée dans la peau de In pi'opriété fon-

lère ; mais malgré tout le soin que vous avez mis à l'attifer, la vampagnarde laisse trop facilement voir qu'elle n'est pas la grande dame que vous voulez en faire- Votre définition ne suffit pas à cpérer le prodige, à preuve que je l'ai acceptée sans ètr« nullement embarrassé pour garder une bonne posture. Mais si c'est d'elle que vous avez tiré voU-e conclusion dont l'importance est si grande, il faudra continuer vos exclusions artificielles et déclai-er que le droit d'habitation » tombe sous le coup de l'article 6 de la Consti- '•ition et « l'exercice doit en être refusé à l'étranger, dans les con-

itions où ii se présente chez nous. » En effet comme l'emphytéo-

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se, " le droit d'habitation peut-èlro défini : « un droit réel immobilier principal qui existe par lui même et implique une jouissance analogue à celle d'un propriétaire de biens fonciers. »

Irez-vous jusque là par l'analogie tirée de l'identité de la définition ? Ce n'est nullement au-dessus de vos forces et surtout du [)restige incontestable que vous exercez dans toutes les controverses juridiques soulevées en Haïti. Mais, comme Thémistocle, je vous (lirai « frappez, mais écoutez. »

Vous avez reconnu que l'article G de la Constitution (et vous pourriez ajouter l'article 450 du code civil) est wwq prohibition. En droit, toute prohibition, toute interdiction est une restriction de la liberté et une exception au droit commun.

II est élémentaire, en matière d'interprétation doctrinale, ([Ue l'on ne peut se servir de l'analogie ou appliquer l'adage : « Ûbi eadem est ratio, eadem Itïx esse del)et », lorsqu'il s'agit d'une exception, la règle Exceptio strictissima intcrprctationis y Taisant obstacle. Outre cela, vous savez encore que l'essence de tout rap[)ort juridique est la liberté de l'agent, laquelle ne doit ^oufiVir d« limite que dans la limite exacte de la loi qui la restreint, le façon qu'il suffise du moindre doute sur l'intention du législaeur 0L?tfu Constituant pour ([u'en pareil cas on soit obligé de pen- ' lier du côté de la liberté : «in dubium, libertas prœferenda est » >r lorsque l'article 6 de la constitution dit : « Nul, s'il n'est Haïtien, le peut être propriétaire debiens fonciers en Haïti, à quelque titre q-ie ce soit, ni acquérir aucun immeuble », un juge, un jurisconsulte a-t-il le droit d'étendre cette interdiction à une possession précaire, telle l'empliytéose, sans enfreindre les principes de droit qui dominent toutes ies conceptions de la science juridique ?

Ce qui semble avoii" induit M. Jérémie, comme t'ant d'auti-es, ;i. celte extension arbitraire de l'interdiction constitutionnelle, ce ->ont les mots « à quelque titre que ce soit » qu'd souligne avec complaisance. Mais ces mots n'ont rien qui donne à cette interdiction une portée plus large que celle de l'article 450 du Code civil, dont la rédaction plus correcte dit bien tout ce que la Constitution a édicté en des termes surabondants. Ces mots « à quelque titre que ce soit » ne signifient d'autre chose que l'étranger ne peut être ou devenir propriétaire de biens fonciers chez nous, ni à titre d'hé-

riticr, ni à (ilro de dofiûlain', ni à iiti-e de. légàtnirey lesquels constilueiit les différentes manières d'acquérir la i)i()])riélé, en deliors de l'acquisitibn proprement dite, résultant de l'ejjet des ohligatioiis, aux termes de l'arlicle 572 du code civil.

Toutefois, il y aune démonstration qui aura sur votre esjirit. j'en suis convaincu, plus de poids que tous mes arguments. ,]"ai. en effet, le rare bonheur d'avoir pu mettre la main surun(> décision Jurisprudenlielle, se rapportant à une espèce absolument ideiili(,ii(' à la question (lue'vous avez discutée, laquelle me donne pleinement raison. Il s'agit exactement du bail emphytéotique, en Russie où la propriété de biens fonciers ou d'immeubles est interdite h l'étranij'er. en dehors de <-ertaines villes.

Je transcris textuellement :

Etrangers. îraineubles. Bail emphytéotiaue. — Faculté de rachat refusée aux hérJ-tiers étrangers. Application delà loi du 14 Mars 1887.

Cour (loppel (le Varsovio, 2S novembre ISUl. .Journal du droit civil et îïénal (en russe,/ 18931. Supjd. p. 68.

A. N. . possesseur d'un domaine ii titre emphytéotique, mourut en laissant (les héritiers, dont les uns étaient russes et les nntre^s étran- '^ers. Ceux-ci déî^ir;1nt acquérir par voie de rachat la pleine propriété ■!c la terre, s'adressèrent an notaire, qui refusa de dros-^er l'act^ (le radiât, en raison de leur extranéité.

Le ii-jbunal (rarrondissement, i)ar Jn£>en)ent des 22 et 2(i Septenilire 1891, refusa de l'aire droit à leur plainte. La Cour de Varsovie, le> l'J. 22et 28 novembre 1891, conlirnia ce juy^enient, en s'appuyant snila loi, qui interdit aux étrangers d'acquérir le droit de propriété d'iniiïieubles par QUELQUE VOIE ET a quelque titre que ce soit, et déclara jue le ra<diat ne poun-ait avoir lieu que dans le <-as où le i)artage opél'é, l'objet du bail cini»liytéolique écdierrait exclusivement aux sujets russes. » (Jourtnal . du DROur international privé et de la Jurisprudence co>u>arée 21"'" année. 1891, tome 21, p. 925.

Ce serait faire injui'e à votre intelligence que de formuler le i)lus léger commentaire de l'arrêt de la Cour de "Warsovie ; mais il Vest peut-être pas inutile de vous' faire remarquer que les mots «à ■ uelque titre que ce soit » de notre Constitution, renforcés de « par luelque voi3.» se retrouvent dans la loi russe appli(|uée dans lesl>èce. Ces mots sont soulignés dans le texte nn^me, comme vous ])Ourrez vous en convaincre, en ouvrant le volume cité.

11 ine semble qu'api-ès celi» il n'y a plus i-ieti à dire.

Vous vous demandez sans doute, Messieui's. cDmmeiii avec les soucis qui m'assiègent forcément l'espi-it, aux prises iine Je suis avec toutes les misères de l'exil, j'ai pu me décider, m'enhardir à vous adresser cette lettre ! Il n'y aura cien dans votre étonnenieni c;ui puisse m'étonner. Mais vous le savez aussi : le patriotisme est un sentiment qui s'avive par les souffi-ances mt}me qu'on endure par suite du désir ardent, inextinguible qu'on a de voii- la patrie plus grande, plus considérée, plus heureuse.

En vous adressant ma lettre ; je crois accomplir une inuvrt' patriotique dont l'utilité est d'autant plus appréciable qu'elle est de la plus saisissante actualité. En effet, si vous avez daigné vous occuper de ce qui se dit de noti'e pays, à l'étranger, vous n'aurez [)as manqué de constater que, pour des motifs foulés ou non fondés mais que je n'ai garde d'analyserici, il s'élève un cri général contre notre xénophobie ou ce qui i)arait tel. Les Haïtiens qui, comme tout jeune peuple, toute société nationale dans la péiiode de formation. auraient tellement besoin de l'estime et de la sympathie des auti'es peuples déjà avancés dans la civilisation, sont, chaque jour, dénoncés comine des gens animés d'une haine systématique contre tout élément étrange)-.

Votre vote, qui s'écarte si hardiment de tous les sains principes du droit et de la raison, de toutes les idées d'équité et même d'utilité pratique, pour créer ai'tificiellement — je ne dis [)as nrtiticieusement — une nouvelle exclusion d© l'étrangei' dans noli-i' oi'ganisation jui-idique et économique, ne vient-il pas donner raison à une opinion si préjudiciable aux vrais mtéi-èls de la coimiiunauté haïtienne?

Sans doute je con(;ois que^ notre organisme national n'été nt pas complètement formé, il est sage que nous nous entoirionjs di.' certaines précautions qui nous mettent à l'abi-i de tout envahissement périlleux. La lutte pour la vie, aussi intense, aussi imjiitoyable entre les nations qu'entre les individus du r'cg:\c. vég(''lal ou du règne animal, nous obligent à prévoir ces moyens de défense. C'est poui-(iuoi j'adhère de tout mon cœui' et de tout mon esprit à la prudence de nos pères, qui ont jmlicieusem.Mit pensé que, dans la période d'apprentissage politicpie où nous fumes in'"-

roï(|iiemeiit lancés i)ar la conquOle de rindépeiulance iiationiialo', il fallait exclure l'éti-anger du di'oit de [)ropriélé immobilière, iroit si menaçant pour raulorité (la l'Etat, avec son Jus abiLterdi, la liberté absolue de disposition (ju'il enti'aine, et les [)réteniions qu'on en tii'c, toutes les l'ois qu'il s'a^u'it d'en ajjpi-éciei' la vaK-uu-, en matière ^l'expropriatiou pour cause d'utilité publique.

Mais devons-nous oubliei* que, dans les intiications d'intérêts qu8 crée la civilisation moderne, aucun peuple désireux de ])rogrès et de bien être social, no doit se i-:^n('ermer dauf? une nouvelle mui-aille de Chine, d'autant plus pernicieuse (|u'on n'en pourrait décauvrir ui les fondements ni la forme précise ? Croyez-vous que le peuple ha'itien si plcm de vitalité, mais qui s'étiole malgré tout» par la misère physique et morale, peut raisonnablement se passer et du capital matéiiel et du capital intellectuel ou personnsl que l'étrangei' d "\ avancé serait seul capable de lui fournir pour la mise en valeur de cette terre d'Haïti dont nous sommes fiers <à niste titre, mais dont la fei-tilité admirable ne sufiit pas pour nous y [)rocurer le bonheur, qui est le but ordinaire de tout effort humain, sans les instruments propres à la ti-ansformer et à lui faire produire les

l'ichesses virtuelles dont «lie est pleine ?

^ c Certainement, il nous faut, pour progresser, les capitaux de

l'étranger. Oi'gueilleux et aveugle, vain et anti-patriote, sei-ait celui (•apal)le de nier une telle évidence. Pour que ces capitaux nous vietment, il est nécessaire qu'ils ti'ouvent chez nous une sécurité légale, en dehors de celle que donne la police de nos vil les et de nos campagn-es. Or, il n'y a pas à se dissimuler que l'exclusion du di'oit de propriété immobilière l'cnd l'étranger désarmé à. ce point de vue. Aussi est-il un devoir pour tous ceux qui ont soucieusemenl médité sur l'histoire sociologique du développement des nations, de cherchei" à adoucir plutôt que d'aigrir le l'égime économique et )uridi(]uei mposé par cette exclusion ! Telle a toujours été ma pensée intime et raisonnéc.

Dans une conférence faite au Grand Cercle de Pai-ls. en 189], j'ai dit que rexcliisiou de rétrangei- d:i droil de proi)i-ié(i* foncière, en Haïti, ne devait [)oint para!ys.er ceux qui voudraient s'y rendre avec des capitaux pour travaillei- sérieusement, dans l'exploitation de nos terres. Poui' le demonli'er. j'ai indi([ué le

bail empliyléolKjue, non prohibé par aucune loi. haitietinc, garantissant uae possession utile pouvant aller à 99 ans, comme offrant toute sécui'ité que poui-rait donner la pi-opiiété elle-même, quant au droit de jouissance. \oiVQ xoiQ, s'il était basé sur la l'aison ou sur la loi et la Constitution, viendrait retirer la seule sauvegarde que les capitaux étrangers pourraient trouver dans rex[)loitation do la terre haïtienne. Est-ce là de la prévoyance patriotique ?

Non Messieurs.

Le vrai patriotisme nous commande, tout en sauvegardant notre indépendance nationale avec cette « sauvage fiei'té » qui ne se dément pas, d'attirer chez nous l'étranger riche ou laborieux, l'étranger utile, de le protéger, de l'encouragei' avec toute la sollicitude que met l'homme avisé à obtenir et à conserver une bonne chentèle. C'est dans un tel espi'it et non dans un égoisme étroit de rester les seuls moniteurs de ce peuple intéressant, à qui nous n'avons rien enseigné de sain et de solide, que nous rendrons les Haïtiens aptes à remphr la noble destmée qu'ambitionnaient pour eux nos pères, qui n'ont reculé devant m les privations, ni les souffrances, i)i)la mort, pour faire de nous le premier peuple noir indépendant et libre à la surface de notre hémisplière !

Songez-y, Messieurs, et veuillez ag'v<»r l'expression de mes sentiments les plus distingués.

Saint -Thoma?. 20 SeptcMiibrc U>Oi.