C. Charges publiques qui augmentent le prix

Indépendamment de ce qu'on appelle le canon de ferme ou fermage, il arrive souvent que le fermier doit supporter plusieurs charges publiques , en vertu des stipulations de son bail ou des lois du pays. En Angleterre, par exemple, toutes les charges publiques qui pèsent sur la propriété foncière sont acquittées par le fermier; telles sont: les émolumens des maîtres d'école, la taxe des pauvres, les prestations personnelles ou corvées pour l'entretien des routes, les dîmes, etc.; souvent ces charges s'élèvent à une somme plus considérable que la rente nominale. En outre, la plupart de ces charges ou impôts n'étant pas fixes et n'étant souvent déterminés que par le mode de culture ( comme la dime, par exen>.

ADMINISTRATION RURALE

uv. vu.

pie), elles rendent la position du fermier incertaine , peu agréable et peu lucrative. Là où le sol est affranchi de la dîme, où les impôts publics sont à la charge du propriétaire, où le fermage est une somme fixe et déterminée pour toutes les années du bail el où le fermier n'a pas à craindre des réclamations arbitraires, l'agriculture est un art exercé avec satisfaction et bénéfice. En Ecosse, les charges sont peu considérables ; les cultivateurs écossais jouissent d'une plus grande liberté et les rapports entre les propriétaires et les fermiers sont établis sur des bases plus équitables ; aussi les progrès de l'art agricole sont-ils plus rapides en Ecosse qu'en Angleterre, quoique les circonstances physiques soient plus favorables dans le dernier de ces deux pays. Les principes qui ont été démontrés avantageux à l'agriculture écossaise, et qui sont à peu près ceux de la France, auraient dû y produire les mêmes avantages, surtout sous un climat bien plus propice à la production agricole.

D. Cautions et hypothèques.

L'intérêt du propriétaire lui fait un devoir d'exiger toutes les sécurités possibles pour assurer l'exécution des conditions qu'il impose à son fermier, lors même que pour obtenir ces garanties il serait forcé de se contenter d'un revenu moindre ; car la diminution momentanée de sa rente sera compensée et bien au-delà par les améliorations que ces précautions amèneront nécessairement. Ces garanties peuvent être de diverses espèces ; les plus ordinaires sont : la caution simple, la caution hypothécaire, ou enfin Vhypothèque consentie par le preneur lui-même sur ses propres biens. Celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. La caution simple est celle qui engage sa personne et ses biens à l'acquittement de l'obligation , mais sans affectation spéciale de tel ou tel bien ; en général , la caution n'est obligée envers le créancier qu'à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens; mais la renonciation à ce bénéfice est de style dans presque tous les contrats, et on stipule presque toujours que le créancier pourra s'adresser à la caution , qui s'engage alors solidairement à payer après un simple commandement fait inutilement au débiteur principal.

Si la caution affecte spécialement un immeuble à la garantie de son cautionnement, elle devient alors hypothécaire; pour obtenir toutes les sécurités qu'il exige, le propriétaire doit alors se faire représenter un certificat du conservateur des hypothèques qui constate le montant des créances privilégiées qui grèvent l'immeuble ou qui prouve qu'il n'en existe pas. Il doit aussi faire examiner les titres de propriété et prendre les précautions que nous avons conseillées ci-dessus au pro-

Ïjriétaire.qui veut acquérir un domaine. Si 'hypothèque est consentie par le fermier sur ses biens personnels, le bailleur doit aussi faire les mêmes vérifications pour assurer son droit et son rang hypothécaire, lorsque le bail contient stipulation d'hypo-

thèque, soit de la part du preneur lui-même, soit de la part de la caution , il doit être nécessairement fait devant notaires; car l'hypothèque ne peut jamais résulter que d'un acte ayant un caractère authentique.

Enfin, dans quelques parties de la France etspécialement dans la Haute-Normandie, quelques propriétaires exigent à titre de garantie que le fermier paie l'année courante, et même quelquefois deux années, six mois après l'entrée en ferme. Cette clause, qui tend à priver le fermier d'une grande portion de ses capitaux disponibles, nous parait offrir de grands inconvéniens.

10° Des assurances de toute espèce.

Tout propriétaire doué de prudence doit faire assurer les bâtimens d'habitation et ceux destinés à l'exploitation de la ferme, contre les incendies si fréquens dans certaines parties de la France ; il doit également exiger que ses fermiers fassent assurer les ustensiles et bestiaux qui leur appartiennent et qui garnissent la ferme, ainsi que leurs récoltes, car autrement un incendie en ruinant leur fermier porterait 'aussi un préjudice notable aux intérêts du propriétaire. Malheureusement les primes qu'exigent les compagnies d'assurance dans les départemens sont encore tellement élevées que le plus grand nombre des propriétaires répugnent à assurer leur sécurité par un sacrifice pécuniaire qui leur semble trop pesant. Enfin le propriétaire a un grand intérêt à exiger que le fermier fasse assurer les produits du sol encore attachés à la terre contre la grêle et autres accidens météorologiques; car, ainsi que nous l'avons vu dans la partie législative, en cas de perte de la totalité ou de la moitié d'une récolte, il doit faire à son fermier une remise proportionnelle sur le prix de son bail. Le preneur peut, il est vrai, être chargé par une clause du bail de tous les cas fortuits prévus ou imprévus , mais cette stipulation n'assure pas encore entièrement les droits du propriétaire, puisque si le fermier est ruiné par suite d'un cas fortuit, contre lequel il pouvait se faire assurer, le propriétaire souffre nécessairement un dommage souvent très considérable , qu'il aurait pu éviter en obligeant le fermier a faire assurer chaque année les fruits de la terre recueillis ou non recueillis.

11° Du sous-bail.

En général le preneur a le droit de sous-louer ou même de céder son bail à un autre , si cette faculté ne lui a pas été interdite , mais alors il n'en reste pas moins obligé envers le propriétaire à l'exécution de toutes les clauses du bail et devient ainsi responsable des faits de son cessionnaire. Cette faculté peut être interdite pour tout ou partie, et dans presque tous les baux à ferme on impose au preneur l'obligation de ne pouvoir céder son bail en tout ou en partie sans le consentement par écrit du bailleur. Ce dernier a le plus grand intérêt à imposer cette obligation au fermier, car autrement celui-ci pourrait se substituer dans la culture un homme qui n'aurait ni la même solvabilité, ni la même intelligence, ni

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la même habileté; puis dégarnir la ferme des ustensiles et bestiaux qu'il employait à son exploitation et laisser ainsi le propriétaire visà-vis uu fermier incapable ci nécessiteux.

Au contraire, celui qui cultive sous4 la condition d'un partage de fruits ne peut ni souslouer ni céder son bail, parce qu'alors la convention qui intervient avec lui est basée principalement sur la considération de sa personne. Cette faculté peut, il est vrai, lui être réservée par le bail, mais il y a peu de propriétaires assez négligens de leurs intérêts pour permettre l'insertion au bail d'une pareille réserve, qui pourrait devenir pour eux une source de pertes et de regrets.

12° Fin de jouissance, remise de lieux et réparations.

Lorsque l'époque fixée pour la durée du bail est arrivée, l'inventaire et l'état des lieux, qui ont dû être dressés au moment de l'entrée en jouissance du preneur, doivent être vérifiés avec soin. Le preneur doit justifier qu'il a fait toutes les réparations et améliorations que lui imposaient les clauses de son bail, et si aucune stipulation n'a été faite à cet égard, il doit rendre les lieux, les ustensiles et machines dans l'état où il les a reçus. Nous avons vu ci-dessus que, lorsqu'il n'avait pas été dressé d'état de lieux, le preneur était censé les avoir reçus en bon état de réparation ; il doit alors faire toutes les réparations dites locatives que la loi met spécialement à sa charge.

Ces réparations sont en général celles qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux, et entre autres celles à faire aux âtres, contrecœurs et tablettes des cheminées, au recrépiment du bas des murailles des appartemens et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre, aux pavés et carreaux des chambres, s'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; s'ils étaient pour la plupart brisés, la réparation ne serait plus locative, parce qu'on présumerait alors qu'il y a vétusté, sauf la preuve contraire qui serait facile par l'inspection même des lieux ; aux vitres, a moins qu'elles ne soient cassées par la grêle et autres accidens extraordinaires; aux portes, croisées, planches de cloison, fermetures, gonds, targettes et serrures. A. quoi il faut ajouter les réparations à faire aux mardelles des puits, aux poulies, aux auges en pierre, mangeoirs, râteliers, fours et autres menues réparations analogues.

Les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparation d'entretien, auquel cas elles seraient aussi à la charge du fermier.

Le curement des puits et celui des fosses d'aisance sont toujours à la charge du propriétaire, s'il n'y a convention contraire.

Le propriétaire ne doit pas laisser dégarnir la / rme des ustensiles d'exploitation et des bestiaux qui appartiennent au preneur, jusqu'à ce qu'il ait obtenu pleine satisfaction, car autrement il perdrait le privilège que la loi lui accorde sur les objets mobiliers qui garnissent la ferme. Toutefois, si ces objets avaient été déplaces sans son consentement, il pourrait

MODÈLE DE BAIL A FERME. 3Gî)

encore les faire saisir cl conserver ainsi sur eu\ son privilège, pourvu qu'il ait fait la revendication dans le délai de 10 jours (C. c, 2102).

S'il avait obtenu une caution ou une garantie hypothécaire, il ne devrait donner décharge ou main-levée que lorsque tout aurait été réglé à sa satisfaction.

13° Modèle de bail à ferme.

Pour compléter ce sujet important, nous allons offrir à nos lecteurs un modèle très simple de bail à ferme que l'on peut considérer comme un des moins imparfaits parmi les baux que rédigent ordinairement les notaires. Comme ce modèle laisse encore beaucoup à désirer et qu'il serait insuffisant pour des exploitations étendues, où la liberté d'action du fermier et l'amélioration du sol formeraient la base des conventions des parties, nous ajouterons, comme appendice à ce modèle, les clauses principales du bail de l'établissement agricole de Roville, qui est le plus parfait que nous connaissions parmi ceux qui ont été rédigés en France.

PAR-DEVANT, etc.

Furent présents [nom, prénoms, qualité et demeure du propriétaire, ainsi que de sa femme, si le bien promeut du chef de celte dernière. Si les propriétaires ne résident pas dans V arrondissement , il sera bon qu'ils élisent domicile chez une personne qui V habite pour V exécution des clauses du bail. )

Lesquels donnent à ferme les bâtimens et terres ciaprès désignés, pour... récoltes consécutives, à commencer par celle de...

A ( nom , prénoms et demeure du fermier et de sa femme. ) , ce acceptant.

La jouissance pour la préparation et l'exploitation de ces... récoltes commencera à partir du 11 novembre 18... et finira le 24 juin 18... (Pour la fixation de l'époque d'entrée en jouissance» voyez ce que nous avons dit ci-dessus. )

Objet affermé.

Une ferme sise à... canton de... arrondissement de... avec toutes ses dépendances, et comprenant, savoir:

lo Habitation du fermier, bàtimens d'exploitation et dépendances , de la contenance de...

2° Terres, clos , vergers , pâtis , contenant :

* bect. arcs. cent.

En terres labourables. ....♦?> » »

En prés » » »

En vignes » » »

En plantations de mûriers ou

d'oliviers » » »

En bois » » j>

En étangs » » »

tel que le tout est détaillé au mesurage et plan figuré , avec tenans et aboutissans et bornage fait par... duquel mesurage copie a été remise au preneur qui déclare l'approuver.

( S'il n'y a pas de mesurage , on dira : Il sera fait, dans la première année du bail un mesurage et plan figuré avec bot nés, en présence du fermier ; une expédition lui en sera remise.)

{Souvent on désigne dans le bail clutque pièce de terre ; mais un, plan particulier est préférable , puis»

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