LIV. VU

avec le même zèle sur toutes les branches diverses de l'économie du domaine.

§ II. — Des objets immobiliers répandus sur le fonds.

Les objets immobiliers qui se trouvent répandus sur un fonds de terre sont : l<> les travaux d'art, consistant en bâtimens d'habitation et d'exploitation, abris divers, endiguages,embanquement, canaux, fossés, puits, citernes, clôtures, constructions pour l'assèchement ou l'irrigation, etc. ; 2° les plantations ou les récoltes sur pied.

Ces objets, tous sujets à un dépérissement plus ou moins rapide, peuvent péricliter, soit par l'effet de causes accidentelles, soit par celui des temps et de la vétusté, soit enfin par la main des hommes et des attaques faites par imprudence ou à dessein.

A. Commençons par nous occuper des Ier' objets désignés ci-dessus, c'est-à-dire des travaux d'art, des bâtimens, etc.

1° Aux causes accidentelles, telles que l'inondation, l'incendie, le feu du ewl, la violence des vents, etc., l'administrateur oppose les précautions que lui suggèrent la prudence et les circonstances, et surtout l'assurance contre les fléaux les plus redoutables qui puissent attaquer les principaux objets immobiliers L'assurance s'opère, soil par les compagnies qui commencent à s'établir dans nos départemens, soit par des associations entre propriétaires, ayant pour but de se garantir mutuellement contre les chances les plus désastreuses pour l'agriculture et qu il serait fort désirable de voir se former partout dans nos campagnes.

Les frais d'assurance des bàlimens ruraux contre l'incendie, le fléau le plus redoutable qui puisse visiter un agriculteur, ne peuvent être fixés avec exactitude, parce qu'ils dépendent des conditions auxquelles les compagnies consentent à se charger à leurs risques et perds des chances désastreuses. Ces conditions varient d'ailleurs avec la concurrence des compagnies, et en outre, les élémens qui servent de base à l'assurance peuvent, dans les mêmes localités, être très différons. Ces élémens sont : 1 ° la destination des bâtimens. deux qui sont destinés à l'habitation du cultivateur, quoique plus sujets souvent àlincendie que ceux d'exploitation, paient cependant, dans les cas ordinaires, des frais d'assurance moins élevés que les granges et magasins à fourrages, parce que les ravages du feu y sont toujours moindres que dans ces derniers. Les bâtimens où on exploite un art agricole qui exige un feu constant et considérable, comme une brasserie, une distillerie, etc., doivent nécessairement payer une prime plus forte que tous les autres; 2° le mode de construction des bâtimens. Un bâtiment construit en pierre dure, sur laquelle un feu même violent aura peu d'action, ne paiera souvent pas annuellement au-delà de 1/8 p. 0/0 de sa valeur capitale pour frais d'assurance, tandis que des constructions en bois, ayant même étendue et destination, ne pourront être assurées à moins de 1/2 p. o/o de cette même valeur capitale; 3° Le mode de couver ture. On connaît la fréquence des incendies dans tous les pays où les bâtimens ruraux sont couverts en chaume, et les frais d'assurance qui, pour un bâtiment léger et très périssable, couvert en tuiles, seraient, je suppose, de 1/3 p. 0^0, devraient être portés au moins jusqu'à 1/2 p. o/o si ce même bâtiment était couvert en chaume; 4° Les habitudes, les mœurs, l'activité ou l'incurie des cultivateurs, leurs moyens ou les mesures qu'ils prennent pour prévenir ou arrêter les ravages du fléau sont autant de circonstances qui élèvent ou abaissent la prime d'assurance. Enfin, un voisinage plus ou

moins dangereux pour le feu, la privation de l'eau ou de moyens d'arrêter l'incendie font aussi varier, dans des limites assez étendues, le chiffre de la prime d'assurance.

2° Le temps, qui détruit tout, n'épargne pas les objets immobiliers qui garnissent le^ fonds ruraux, et son action doit être étudiée avec soin par l'administrateur. Cette action, en prenant pour exemple les bàlimens d'habitation et d'exploitation, tend sans cesse à les détruire et à les mettre hors de service; ce qui arrive constamment au bout d'une période de temps plus ou moins longue, suivant les circonstances. C'est pour allongercette période et pour reculer l'iustant où les bâtimens tomberont en ruines et où il faudra les reconstruire à neuf que l'administrateur doit faire exécuter les réparations qui prolongent leur durée et portent celle-ci bien au-delà de ce qu'elle eût été si les constructions eussent été abandonnées à l'empire des circonstances.

Afin de faire comprendre quels doivent être les soins de l'administrateur pour la conservation de la valeur capitale des bàlimens et autres objets immobiliers répandus sur un fonds, nous croyons devoir rappeler que la jouissance de ces objets entraine à des frais qui sont: 1° l'intérêt des sommes avancées pour leur construction ou leur établissement; 2° une prime annuelle d'amortissement pour leur construction à neuf, lorsque le temps et la vétusté les auront mis complètement hors de service; 3Q les frais d'entretien et de réparation; 4° la prime d'assurance contre l'incendie dont nous venons de parler.

Les intérêts du capital mis en avant pour rétablissement des constructions, bâtimens on objets d'art varient depuis 2 1/2 jusqu'à 5 p. 0/0 du capital, suivant le taux du pays ou les circonstances locales. Ces intérêts sont ordinairement portés dans les frais généraux pour les objets qui ne sont à la charge d'aucun service en particulier, et au compte de la production végétale ou animale pour les autres objets, suivant le service à l'usage duquel ils sont destinés.

La prime ou fonds d'amortissement est nécessairement basée sur la durée présumable des objets. Plus cette durée est longue et moins la prime annuelle est élevée. La situation, le climat, le mode de construction, le soin qu'on prend des réparations, l'usage et l'emploi des bâtimens apportent des variations sans nombre dans le chiffre de celle prime. Nous avons déjà donné aux pages 346 et 347, une formule pour le calcul de cette prime; nous y renvoyons le lecti ur en lui faisant observer que tout calcul de ce genre est basé sur la durée moyenne des constructions du même genre, ayant même destination et entretenues en bon état dans le pays qu'on habite, durée que l'expérience apprend à connaître dans chaque localité.

Les réparations à faire aux objets immobiliers dépendent de leur mode de construction. Les bàlimens massifs et très solides exigent au moins, pendant la majeure partie de leur durée et une fois qu'ils sont bien assis, des réparations peu considérables et qu'on peut évaluer annuellement entre l/4 et 2(3 p. o/o de leur valeur capitale ; tandis que pour les constructions moins massives et plus légères les frais peuvent s'élever à i et même 2 p. 0/0 de ce capital. Dans des bâtimens construits avec la même solidité, la destination et Vusage font encore varier ces frais. Ainsi, pour des magasins à foin, les granges et tous les bâtimens où l'on n'introduit pas d'animaux, et qu'on entrelient secs et propres, les réparations peuvent être évaluées de i/6 à 1/3 p. 0/0, landis qu'elles seraient, dans les mêmes conditions, de 1/2 à 2/3 pour des écuries, des étables, une distillerie, elc.

Il n'est question ici que des réparations dites ton-

chap. 1". DIRECTION ÉCONOMIQUE

clercs et qui, suivant les stipulations de la plupart de nos baux, sont à la charge du propriétaire, et non pas «les reparutions dites locatives, qui doivent èlre Faites par celui qui a la jouissance du fonds et portent en général sur des objets immobiliers que l'usage fréquent met promptemenl hors de service. Ces réparations sont difficiles à évaluer à l'avance ; dans un établissement bien organisé, elles ne doivent pas s'élever à plus de ifl à I p. 0/0 de la valeur locative des objets.

La prime d'amortissement et les frais pour réparations sont, comme les intérêts, en partie portés aux frais généraux et en partie dans le prix du service des agens qui concourent à la production végétale ou animale.

En résumé, si nous pouvons avoir confiance dans les faits nombreux rassemblés par M. Rlock, le fonds d'amortissement, les frais de réparation et ceux d'assurance contre les incendies ne devraient pas, pris ensemble et terme moyen, pour les bàtimens de toute sorte et annuellement, s'élever au-delà des chiffres suivans, savoir:

!° En constructions massives et solides, de 2/3 à 3/4 p. 0/0.

2° En constructions légères , de l 2/5 à 2 i/3 p. 0/0.

3° En moyenne, pour les unes ou les autres, de 1 1/6 à l t/2 p. 0/0.

En supposant, toutefois, que les sommes annuelles mises de côté pour cet objet sont capitalisées et leurs intérêts accumulés jusqu'à ce qu'on en trouve l'emploi.

3° Les homme i, tant les serviteurs ou manouvriers qui sont employés sur rétablissement que ceux qui lui sont étrangers, peuvent de bien des manières causer des dommages aux objets immobiliers qui garnissent un f'iids. Tnii'ôt c'est par négligence ou incurie qu'ils renversent, détériorent, bouleversent ou détruisent ces oljets, tantôt c'est par malice et à dessein qu'ils les allèrent, les brisent nu en changent la destination. Dans tous les cas, il n'y a que des moyens actifs de surveillance et une répression prompte et énergique qui puisse prévenir ou mettre un terme aux abus de ce genre.

B. Lesrécolies sur pied sont un bien qu'il faut défendre sans cesse, et avec la plus infatigable activité, contre des fléaux de tous genres ou contre une multitude d'ennemis qui les attaquent et cherchent à les détruire ou à se les approprier. Nous n'entrerons pas ici dans le détail des dommages sans nombre que cette partie des objets immobiliers d'un fonds peut éprouver tant qu'elle reste en cet état, et nous dirons seulement qu'aux fléaux atmosphériques ou autres, il faut opposer l'assurance; que les attaques des animaux doivent être repoussées par les moyens de destruction que l'art agricole adécouverts jusqu'ici, et que, contre les déprédations et les dommage» causés par les hommes ou les animaux qu'ils élèvent, matière intéressante que nous avons envisagée dans notre partie législative, il faut avoir recours à une surveillance active et aux moyens de répression indiqués dans cette partie de notre ouvrage (p. 2 85).