LIV. Vil

rations seront faits et fournis aux frais du preneur, at-

tendu qu’il ne supporte pas les frais de ces mêmes

opérations lors de son entrée en jouissance, lesquelles seront aussi faites contradictoirement avec lui, mais

aux frais du bailleur.

21° Empiétemens et usurpations. Pendant toute la durée du bail, à peine d’en être responsable et de tous dommages-intérêts, le preneur sera obligé de s'opposer à toute anticipation, à tous déplacemens de bornes, à l'établissement d’aucune servitude (tout ce qui est. laissé en est exempt ), d’intenter, soutenir ou défendre loutes actions possessoires à ses frais, risques et périls et d’en donner avis au bailleur ; quant aux actions pétitoires, il sera seulement tenu d'en prévenir le bailleur qui, à cet égard, prendra le parti qu’il jugera convenable,

220 Fin de la jouissance. À la fin du bail, le preneur laissera à celui qui lui succèdera dans l'exploitation de la ferme, la jouissance des terrains et des bâtimens , aux mêmes époques que celles où il les aura reçus. Le bailleur ou le fermier qui succèdera au preneur aura le droit de semer les semences de prairies sur les terrains de la ferme qui seront susceptibles d'en recevoir , soit sur les grains de printemps de... soit sur les grains d'hiver à récolter en... sans que le preneur puisse s’y opposer ni prétendre à aucune indemnité ni diminution de canon ; cependant cette opération de semer les grains de prairies sur les grains de printemps de. ne pourra avoir lieu qu'après que ces grains seront bien levés.

Le preneur jouira d'une semblable faculté, lors de son entrée en bail, sur les céréales d'hiver à récolter en...

230 Indépendamment de ce qui a été précédemment stipulé relativement aux prés naturels et aux sainfoins, le preneur sera tenu de rendre à la fin du bail , en prairies artificielles annuelles, une quantité égale à celle qu’il recevra lors de son entrée, ce qui sera constaté par le procès-verbal de visite.

240 Assurance. Le preneur sera obligé d'assurer

annuellement contre l'incendie , et à ses frais, tous les bâtimens dont il jouira , et, faute par lui de le faire, le bailleur aura la faculté , ou de l’y contraindre, ou de faire opérer lui-même l'assurance, soit près l’assurance mutuelle, soit près d’une compagnie à prime, et d’obliger de suite le preneur à lui en rembourser les frais et la quote-part du sinistre. Quant à l'assurance contre la grèle , le preneur est purement et simplement subrogé dans les droits et obligations qui pourraient résulter au bailleur de l'adhésion qu'il a donnée à l'association d’assurance mutuelle contre la grêle. le preneur agira à cet égard comme bon lui semblera , sans que le bailleur soit inquiété à ce sujel.

250 Cheptel. Le preneur ne pourra prétendre aucune diminution de canon, indemnité, dommages et intérêts, ni se dispenser de rendre en bon état, en mêmes nombre et espèces , à la fin du bail , le troupeau de mérinos qui lui est confié, pour cause ou sous prétexte de grêle , sécheresse , gelées , inondations, épizoolies, ou pour toute autre cause ou motif que ce puisse être, même pour tous cas fortuits prévus ou imprévus.

Néanmoins il est fait exception aux dispositions contenues au présent article pour le cas où le preneur éprouverait des pertes par l’effet du pillage ou incendie résultant des faits de guerre ou d’émeute populaire ; ces derniers cas arrivant , les parties contractantes stipulent ici d'avance relativement aux pertes qui concerneraient le troupeau de mérinos seulement, et quant au surplus il sera statué entre eux d’après les | virconstances. "

CHIAP. 3°.

Dans le cas donc d'un pillage, par suite de force majeure , de la totalité du troupeau de mérinos , cha cune des parties supportera moitié de la perte de la valeur du troupeau qui aura été livré au preneur; et si le troupeau est plus nombreux lors de la perte , le surpl .s sera supporté en totalité par le preneur. Si la perte n’est que d’une partie , elle sera supportée d'après les bases ci-dessus ; c’est-à-dire que le propriétaire ne perdrait que moitié de la valeur des têtes de mérinos qui manqueraient pour compléter, avec ce qui resterail, une quantité égale en valeur à celle qui aurait été livrée ; le surplus de la perte serait supporté par le preneur.

26° Le preneur sera obligé de soigner particulièrement le troupeau de mérinos qui lui est laissé; d’en maintenir non-seulement la finesse, mais de chercher à l’augmenter encore en mettant la sévérité la plus grande dans le choix des béliers de monte, et de contüinuer à le préserver du claveau en faisant claveliser tous les ans , à l’automne , les agneaux de l’année. A l'expiration du bail pour cette partie des objets laissés, c'est-à-dire après la tonte de. , le preneur sera tenu d'avoir alors un troupeau de mérinos composé de... bêtes au moins assorties , dans lequel troupeau le bailleur choisira alors les... mérinos qu’il doit reprendre , en nombre, sexe et âge, pareils à ceux qu'il s’est obligé de fournir au preneur après la tonte de... ; et à ces deux époques les parties se donneront des reconnaissances respectives à cel égard; il est entendu aussi que le commencement et la jouissance des pâturages destinés à la bergerie suivront les époques fixées pour elle.

27° Dispositions relatives au mode de jouissance des terres pendant les 4 dernières années du bail. Le preneur sera obligé, pendant cette dernière période du bail, d’avoir un quart de ses terres arables en jachère, ou chargé ( après avoir été convenablement engraissé ou amendé), d’une récolte semée en lignes ; à bien sarcler et biner; de ne jamais faire suivre une récolte de céréales d’une autre récolte de même espèce, sans les séparer par une récolte verte ou par une légumineuse, à moins que des circonstances imprévues ne le justifient, et dans ce dernier cas encore, pour une seule année, et sous la condition expresse que la proportion requise en herbage, récolte verte ou jachère sera remplacée à quelque autre part sur le terrain de la ferme, et comme le canon ne sera stipulé ci-après qu'en considération que cette méthodesera strictement suivie pendant les 4 dernières années, le cas arrivant que le preneur cultivât tout ou partie des terrains laissés de manière différente que celle qui vient d’être prescrite, ledit preneur s'engage et s’oblige à payer au bailleur, au terme de février qui suivra le mode de culture interdit, et ce, chaque fois que cela aura lieu, une somme de 25 fr., à Utre de dommages-intérêts. pour chaque hectare de terrain ainsi dessolé. Cette indemnité ne sera jamais sujette à aucune diminution, et l'offre de la payer ne confèrera pas le droit de cultiver contraire ment aux règles établies ci-dessus.

28° Récoltes sur pied à fin de bail. À l'expiration du bail, le preneur sera obligé de céder au bailleur, qui à son lour sera tenu d’accepter, toutes les récoltes alors sur pied en céréales et autres denrées d'hiver, à récoller en... et ce, au prix de l'estimation qui en sera faite par experts amiablement choisis ou nommés par qui de droit ; lesquels experts feront leur évaluation en argent en leur ame et conscience, sans égard à la valeur de la paille, que les parties reconnaissent apparlenir au fonds de la terre ; et pour cette estimation ils auront aussi égard aux frais de récolte. Le prix de cette estimation sera d’abord imputé sur le prix du dernier canon, et le surplus, s'il y en a, sera payé par le

MODÈLE DE BAIL A FERME

bailleur au preneur le 4°r février... Cette estimation de récolte, ainsi que la mention d’une parte da prix seront constatées par un procès-verbal qui sera soumis alors à l'enregistrement.

29°. Fixation du canon. Le preneur paiera au bailleur en son domicile à Roville pour canon annuel de ladite ferme : 4° 240 hectolitres de blé et 360 hectolitres d'avoine, représentant 200 paires, ancienne mesure, payables néanmoins en argent au taux du hallage d'Épinal, et ce par tiers, le 14 février, le 4® juillet et le 4° décembre de chaque année et de manière qu’il y ait autant de canons complétement payés qu'il y aura d'années de jouissance, Le premier canon sera exigible en l’année......., d'après le taux moyeu des hallages de la ville d’Épinal, formés par l’addition des 3 hallages les plus rapprochés du 11 novembre et des 3 hallages les plus rapprochés du 24 juin de chaque année, ceux desdits Jours compris, s’il s’en trouve. Le 6° du total formé par ces additions déterminera la fixation du canon de chaque année. À l'effet de quoi le preneur sera tenu de se procurer et de produire l’extrait des mercuriales. Le 1°" canon sera fixé par les ballages de novembre..…..…, et de juin....…., pour ainsi continuer pendant les années subséquentes ; et attendu que, lors du paiement des 2 premiers tiers de chaque canon, il ne sera pas possible de connaître exactement le taux moyen des 6 mercuriales qui doivent servir de base, les 2 premiers tiers seront toujours exigibles à titre d’à-compte, d’après le taux moyen des 3 hallages du mois de novembre précédent, et le réglement du taux de chaque canon ne sera fait que lors du paiement du dernier tiers, qui pourra être plus ou moins fort que les précédens, suivant la variation des 6 mercuriales qui seront alors connues, Et dans le cas où le prix élevé des grains porterait, d’après les mercuriales, la totalité de cette partie du canon à une somme de plus de 6,000 fr.,cette même partie de canon sera réduite à cette somme fixée comme maximum,

29 En raison du cheptel laissé , dont la valeur capi-tale est estimée par les parties pour la perception du droit d’enregistrement, à une somme de 13,000 fr., le preneur paiera un canon annuel au bailleur, fixé à la somme de 1,950 fr. en numéraire; au moyen de quoi le bailleur n’aura aucun droit au partage de la laine ni du croit, mais seulement à la reprise de son fonds de cheptel à la fin du bail. Expliqué encore que l’estimation faite ci-dessus de la valeur capitale dudit cheptel, n’étant que pour la perception des droits d'enregistrement, celle estimation ne forme pas une base déterminée pour le cas où le preneur ne pourrait représenter la totalité du fonds du cheptel ; et, ce dernier cas arrivant, il sera fait une nouvelle estimation par experts, à ce commissionnés, pour déterminer la valeur d'alors.

Le paiement de celte portion de canon en une valeur fixe et déterminée, pour tenir lieu et représenter la part qui devrait arriver au bailleur dans le produit du cheptel, sera aussi effectué par tiers aux mêmes époques que celles fixées au n° 1°" du présent article.

30° Avances des contributions. En à-compte de ces portions de canon, le preneur avancera, toutes les années à commencer de l’année... les contributions auxquelles le bailleur est ou sera imposé dans la commune de Roville et communes voisines. Lesquelles contributions seront, sur le vu des quittances des percepteurs, imputées au premier sur les 4°" paiemens mis à sa charge, et ce respectivement pour chaque année.

310 Dispositions relatives à la prorogation du bail; clause die de lord Kames. Les parties considérant qu’une des causes principales qui empêchent ordinaireuient les cultivateurs d'améliorer leurs fermes, est la crainte qu'ils éprouvent d’en voir augmenter le prix à

la fin de leur jouissance sans aucune chance d’indemnité pour eux. Afin de parer à cet inconvénient et fournir un exemple qu'ils croient utile à l'agriculture, ils sont convenus de ce qui suit :

Si le preneur laisse écouler entièrement l’avant-dernière année du présent bail sans notifier au bailleur que le preneur entend proroger la durée du bail pour une autre période de 20 années, le présent bail sera terminé de plein droit.

Le preneur ne pourra valablement faire cette notification qu’en offrant au bailleur, pour tout le temps de la prorogation, une augmentation de canon de 1,000 fr. chaque année, et si cette notification reste 1 mois sans réponse, le bail sera prorogé aux mêmes clauses et conditions, à la charge de ladite augmentation de canon,

Si, dans le mois de la notification ci-dessus mentionnée, le bailleur répond par une autre notification qu’il ne consent pas à la prorogation, elle n’aura pas lieu; mais ledit bailleur sera tenu de payer une somme de 10,000 fr. au preneur à titre d'indemnité,

A cette notification de la part du bailleur, le preneur pourra en faire une ou plusieurs subséquentes, mais toujours dans le mois qui suivra celle qu’il aura reçue, et ce pour demander la prorogation du bail, moyennant une ou 2 nouvelles augmentations de canon qu'il portera aors chaque fois à 500 fr.

Le bailleur pourra aussi de son côté répliquer à chacune de ces notifications, qu’il n’entend pas consentir à la prorogation du bail, mais à charge par lui d'offrir au preneur une augmentation d’indemnité de 5,000 fr. pour chaque fois que le preneur aurait fait des offres de 500 fr. d'augmentation par canon.

Cette sorte d’enchère ouverte entre le bailleur et le preneur ne sera terminée qu'après qu'une notification sera restée un mois sans réplique.

Si la dernière notification a été faite à la requête du preneur, le bail sera prorogé pour 20 années, moyennant l'augmentation de canon qui résultera de cette dernière nolfication, et alors un acte authentique de renouvellement sera passé aux frais du preneur, qui ne serait pas pour cela dispensé des frais d’une visite et de fournir une déclaration.

Si la dernière notification a été faite à la requête du - bailleur, le présent bail sera terminé le........; mais le bailleur sera obligé de payer au preneur l'indemnité qui résultera de la dernière notification. Cette indemnité sera exigibie par moitié de 6 mois en 6 mois, à partir de l’époque fixée pour l'expiration du présent bail.

Dans le cas de prorogation du bail, en conformité des conditions prescrites par le présent article, il est entendu que la cession de la dernière récolte, ainsi que le paiement de la construction des usines que le prepeur aurait pu faire construire, seront reportés à l’expiration du second bail, ainsi que le mode de jouissance établi pour les dernières années.

Si, à l'expiration du bail, le bailleur était alors représenté par plusieurs ayant-droit occupant diverses rés idences, les notifications qui pourront être faites à la requête du preneur, relativement à la prorogation du bail le seront en la demeure de ceux desdits ayant-

droi t qui résideraient à Roville; et, dans le casoù il

n’y en aurait pas, elles seraient faites alors en la demeure de celui qui demeurerait dans le lieu le plus ra pproché, Ces domiciles sont ainsi élus par le bailleur, relativement à ces notifications seulement.

520 Résiliation du bail pour inexécution des conditions. Faute par le bailleur ou par le preneur de remplir, chacun en ce qui le concerne, aucune des clauses, charges et conditions auxquelles ils se sont respectivement soumis par les présentes, celle des parties qui

LIV,. VII

aurait à s'en plaindre, après avoir constitué l’autre en demeure, pourra et aura le droit d'exiger l'exécution desdites clauses, charges et conditions ou de faire prononcer la résiliation du bail,

$ II. — Du bail à cheptel.

Le cheptel est quelquefois une des conditions du bail à ferme, et quelquefois un contrat particulier qui a ses règles spéciales. Nous avons fait connaître dans la 2° partie du livre VI, intitulée : Législation rurale, page 263, tout ce qui est relatif à ce contrat.

$ III. — Du bail emphytéotique

On appelle ainsi une convention par laquelle le propriétaire d’un héritage en cède à Ar La la jouissance pour un temps fixé, ordinairement 99 ans ou même à perpétuité, à la charge d’une redevance annuelle que le bailleur se réserve sur cet héritage pour marquer son domaine direct. Le terme d'emphytéose tire son origine d’un mot grec qui signifie planter, améliorer une terre; et, en effet, l’'emphytéose n’était en général accordé que sous Ja condition de défricher et d'améliorer. Ce contrat est fort rare aujourd’hui et n’est

lus guère en usage que pour les biens cédés à des particuliers par la couronne, le gouvernement ou les hospices ; mais il en existe encore un très grand nombre qui ont été faits anciennement.

Si donc le détenteur actuel de l’héritage le possédait seulement à titre d'emphytéose, le fermier devrait examiner pendant combien de temps l’emphytéote a encore droit à la jouissance et ne pas accepter bail pour un espace de temps plus considérable; car il est de principe que nul ne peut transporter à autre plus de droits qu’il n’en a lui-même; en sorte que, quelle qu’en soit la durée stipulée par le bail, la jouissance du fermier finirait nécessairement avec celle de l’emphytéote.

Si la concession a été perpétuelle, le possesseur est réellement propriétaire ; il ne pourrait être dépossédé qu’autant qu’il ne paierait pas la redevance stipulée, et même en ce cas le bail, s’il avait été fait et accepté de bonne foi, ne pourrait être résilié.

$ IV. — Bail à culture perpétuelle ou locatairie perpétuelle.

On appelait ainsi un contrat par lequel un fonds de terre était affermé à perpétuité à la charge de le tenir constamment en état de culture et d’en payer annuellement une redevance au bailleur ou à ses héritiers. Ce bail était donc une véritable aliénation de la propriété, moyennant une rente foncière; il conférait au preneur tous les droits du propriétaire, à charge seulement de payer la redevance annuelle que la loi du 18 décembre 1790 a déclarée essentiellement rachetable.

$ V. — Bail à domaine congéable.

Ce bail, si commun encore dans plusieurs départemens compris dans les limites de l’ancienne Bretagne, est un contrat par lequel celui à qui appartient la propriété parfaite d’un

cHaP. 3°.

fonds en sépare la superficie pour la concéder au tenancier ou colon, sous la faculté perpétuelle de rachat. Cette définition suffit pour faire voir combien cette espèce de propriété est précaire, et combien elle est contraire à la sécurité des possesseurs et par conséquent à l'amélioration du sol.

$ VI. — Bail à vie.

Le bail à vie est l'abandon de la jouissance d'un héritage pendant la vie du preneur ou pendant celle du bailleur, moyennant une certaine somme payable chaque année ou sous les conditions stipulées dans le contrat. L’incertitude de pouvoir faire profiter ses héritiers des améliorations effectuées par lui, si la durée du bail à vie dépend de celle de son existence, doit éloigner le preneur de toute pensée d'amélioration ; mais si le bail est basé sur le temps de la vie du bailleur, l'incertitude

ue doit éprouver le preneur de pouvoir pro-

ter lui-même de ses travaux et de ses avances doit encore former un obstacle plus insurmontable à tous progrès agricoles. LÉoPoL» MALEPEYRE.

SECTION III. — De la régie.

Parmi les moyens de faire valoir une propriété rurale, nous ne devons pas omettre la régie, qui peut devenir pour notre agriculture une grande source d'améliorations. Mais le choix du sujet et la manière d'apprécier les connaissances théoriques et pratiques d’un régisseur avec lequel on désire traiter pour la culture d’une ferme, les conditions du contrat qui doit lier les deux parties, afin de maintenir l’unité des vues, l'accord et la confiance qui sont nécessaires au succès d’une entreprise agricole, sont des objets si importans qu’il nous a paru utile d'établir avec quelques détails les règles que l’on doit suivre en pareille circonstance.

Dans les pays où la régie des exploitations agricoles est un usage ancien et répandu, il ne manque pas de sujets capables qui ont déjà de l’expérience et des antécédens à faire valoir ; là le choix d’un régisseur est moins embarrassant. Mais en France, où la culture raisonnée est une carrière nouvelle dans laquelle peu de jeunes gens sont entrés encore, parce que les moyens d'instruction leur ont manqué, on ne rencontre que très peu d'hommes capables de bien diriger l'exploitation d'un domaine; et un petit nombre d'élèves, sortis trop récemment des écoles pour avoir acquis quelque expérience.

Il importe que le régisseur et le propriétaire puissent s'entendre, s’apprécier et faire

un arrangement réciproquement équitable et | avantageux. Le propriétaire doit éviter de trai- |

ter avec un homme dont il ne connaît pas la capacité, et il est du plus grand intérêt pour l'avenir du régisseur qu'il ne se charge pas d'une exploitation avant d’avoir fait une étude approfondie de la nature de la terre, de

celle du sous-sol, de l’exposition, de la tempé- |

rature, des ressources du pays et de la localité sous le rapport des ouvriers et des rix, des facilités de vente des denrées, de a viabilité des chemins vicinaux et d’exploita-

DE LA RÈGIE,

tion, de l’industrie, des spéculations de la contrée relativement aux animaux, aux céréales, aux denrées de commerce, aux pailles, fourrages, engrais, amendemens. Les moyens de production de la ferme, ses approvisionnemens doivent être également les objets d’un scrupuleux examen.

Avec ces données et la connaissance des vues du propriétaire ainsi que du capital qu’il veut consacrer au roulement de l’exploïtation et à l’amélioration des terres, le régisseur instruit doit savoir faire un plan de culture, le raisonner sous toutes ses faces, en développer les motifs, les conséquences et la progression; établir le projet d’assolement qui concourre le plus efficacement à son exécution ; il doit surtout savoir appuyer, éclairer ses combinaisons et le système qu’il croira devoir adopter de budgets de prévision pour chacune des années de l’assolement, afin d’établir, par nature de comptes, le chiffre de toutes les dépenses ainsi que la progression des revenus et l'augmentation du capital des terres qui résultera des améliorations successives qu'il projette.

Le régisseur entendu devra établir la distinction des capitaux, indiquer celui qui s’ajoute ordinairement au capital foncier, celui qui perd naturellement chaque année, celui qui devra s’amortir successivement et celui qui devra bénéficier.

Ce travail, consciencieusement fait, présenté avec lucidité, discuté, modifié s’il y a lieu, et enfin arrêté et signé entre les parties, mettra le propriétaire en position de juger la capacité du régisseur, lui fera comprendre la portée de ses vues, lui fera connaitre sa propre situation et les avances qui sont à faire pour arriver à son but; lui donnera le moyen de suivre, d'éclairer la marche, la progression de l’entreprise, et lui assurera, par la comptabilité, lesseules garanties qu’ils puisse raisonnablement prétendre de son argent.

Que l’on ne dise pas que tel régisseur qui saura faire un pareil travail ne sera peut-être pas en état de l’exécuter, de produire les revenus dont il aura donné les prévisions. Celui qui sait apprécier les mauvaises comme les bonnes qualités des terres, y appliquer les moyens d'amélioration, combiner le système de culture le plus convenable à la localité, aux ressources de la ferme ; établir le montant des dépenses et la valeur des produits, sera certainement assez fort en pratique, en théorie et en comptabilité pour pouvoir exécuter son plan d’après ses calculs prévisionnels.

Le régisseur capable trouvera de son côté, dans cette mesure de précaution, dans cette juste exigence du propriétaire, le grand avantage de suivre avec sécurité une route étudiée, discutée, convenue; d’avoir les moyens certains d'accomplir sa tâche; ils’assurera ainsi une position honorable ainsi que lindépendance nécessaire tant qu'il restera dans les limites qu'il s’est tracées et que ses écritures pesant l'exactitude de ses prévisions et a bonne gestion des intérêts qui lui sont confies

De là union, accord, relations agréables et prospérité très présumable de l'entreprise.

De cet arrangement naît aussi la confiance.

| qui attire et fixe les capitaux; moyen qui

manque trop fréquemment à l’agriculture, parce qu’elle n’a pas su offrir la garantie des écritures.

Sans une bonue étude préalable et sans un contrat établi sur les bases qui viennent d’être indiquees, il n’y a et ne peut y avoir aucune chance de succès. En effet, le propriétaire souvent absent, dans l’impossibilité de suivre les opérations, les comprenant mal, peut, par suite d'inquiétude ou de défiance mal fondée, rompre lharmonie indispensable à la réussite; tandis que, lorsque tout a été combiné, expliqué, convenu d'avance, chacun connaît ses obligations et les accomplit avec sécurité. Le contrat fixe la durée de l’engagement, qui doit être naturellement celle de la rotation de l’assolement. Les résultats probables et successifs que présentent les budgets servent aussi à déterminer les honoraires du régisseur, soit qu'on les établisse invariables ou qu'ils suivent la progression des revenus, soit qu'ils participent aux bénéfices ou qu’ils tiennent de tous deux. Sans ces garanties réciproques, il est difficile de faire un accord durable. Les deux parties ont donc intérêt à suivre une méthode si utile.

J’ajouterai pour les fermes-modèles qu’on est occupé à organiser dans plusieurs départemens et pour la direction desquelles il se présente plusieurs candidats, que le seul moyen de faire un bon choix est de donner ces places au concours, à ceux qui sauront présenter les plans les mieux étudiés, les plus complets, les mieux raisonnés et dont les combinaisons seront les plns heureuses, les mieux applicables à la situation et les plus en rapport avec les moyens existans.