CHAPITRE IX

vDÜ ïÆOgaB DE PURGER LES PROPRIÉTÉS DES PRIY^LÉGBS

ET HYPOTHÈQUES

SECTION I. NotiPQS

§ Objet de la purge.

414. L’intitulé du chapitre indique l’objet de ce qu’on appelle la purge : c’est un moyen d’effacer les privilèges et hyporthèques qui grèvent un immeuble, ou, comme le dit l’article 108 (code civil, art. 2180), les privilèges et hypothèques s’éteignent par l’accomplissement des formalités et conditions prescrites aux tiers détenteurs pour purger les biens par eux acquis. On a contesté que l’effet de la purge soit d’éteindre les privilèges et hypothèques. Des auteurs très-exacts disent que la faculté de purger est un

(1) Rejet, 12 mars 1877 (Dalloz, 1877, 1, 97).

bénéfice légal, en vertu duquel le tiers détenteur d’un immeuble grevé de privilèges ou d’hypothèques inscrits peut prévenir ou arrêter les poursuites auxquelles l’exposerait l’exercice du droit hypothécaire. D’autres disent que la purge éteint seulement le droit de suite et laisse subsister le droit de préférence. C’est, au fond, une dispute de mots. Martou dit très-bien que l’on aurait évité cette discussion si l’on avait fait attention au texte de la loi ; elle n’attache pas l’extinction des privilèges et hypothèques à l’accomplissement des formalités de la purge, elle y ajoute les conditions ; or, parmi ces conditions figure le payement du prix aux créanciers, ou la consignation qui en tient lieu. C’est le payement qui termine la procédure; et le payement éteint non-seulement les hypothèques des créanciers qui sont désintéressés, les inscriptions qui ne viennent pas en ordre utile sont également rayées (art. 116; code civil, art. 2186). Il faut donc maintenir le principe tel qu’il est formulé par le code et la loi belge, et dire que la purge éteint les privilèges et hypothèques et libère l’immeuble qui en était grevé (i). D’après notre loi, la purge efface de plus faction résolutoire qui appartient à certains créanciers privilégiés, notamment au vendeur. On peut donc dire que la purge libère entièrement le tiers détenteur de toutes les charges hypothécaires qui le grevaient et le met à f abri de toute éviction.

415. L’utilité, pour mieux dire, la nécessité de la purge est incontestable. Quand un immeuble est grevé d’inscriptions au delà de sa valeur, la purge est le seul moyen qui en rende faliénation possible. Si facquéreur ne pouvait pas le purger des privilèges et hypothèques qui le grèvent, il n’achèterait pas. Quelle serait, en effet, la suite inévitable de son acquisition? L’expropriation forcée. J’achète pour 40,000 francs un immeuble grevé de charges hypothécaires qui s’élèvent à 60,000 francs. Les créanciers me poursuivent. Que ferai-je? La loi me donne le droit de payer les créances inscrites ou de délaisser. Payer, je ne

(1) Martou, t. IV, p. 24, n'* 1343. Comparez Aubry et Rau, t, III, p. 497, § 293 his; Pont, t. II, p. 549, n° 1240.

DE LA PURGE

le puis, puisque les dettes excèdent de 20,000 francs mon prix. Délaisser conduit à l’expropriation, aussi bien que si la vente se poursuivait sur moi. Je serai donc exproprié, dans toute hypothèse. Or, on n’achète pas avec la certitude d’être évincé. Ainsi, sans la purge les immeubles grevés au delà de leur valeur ne trouveraient pas d’acheteur, ils seraient de fait hors du commerce.

Supposez que ces immeubles trouvent un acquéreur. Quelle sera la position du tiers détenteur? Menacé d’un jour à l’autre d’être évincé, il ne donnera pas à l’héritage les soins que son entretien et surtout son amélioration exigeraient. L’agriculture en souffrirait, ainsi que la richesse publique. Il est donc d’intérêt général que les immeubles puissent être purgés des charges hypothécaires qui en entravent la circulation et en empêchent l’exploitation.

Cependant la faculté de purger a été critiquée. C’est porter atteinte, dit-on, aux droits des créanciers hypothécaires ; ils ont un droit dans la chose, ils l’exercent quand ils le trouvent utile à leurs intérêts. L’acheteur a connaissance de ces droits, il doit les respecter ; car, détenteur d’un immeuble grevé d’hypothèques, il ne peut rien faire qui soit - préjudiciable aux créanciers inscrits. Ces objections n’ont jamais trouvé faveur, mais il est bon d’y répondre; si le législateur n’en a tenu aucun compte, les interprètes parfois les écoutent, et elles influent sur la décision des questions de droit. Est-il vrai que la purge déroge au droit des créanciers hypothécaires? L’hypothèque est affectée au payement de leurs créances : c’est une garantie. Comment se réalise-t-elle? Par la vente forcée de l’immeuble et la distribution du prix aux créanciers. Or, la première condition de la purge, c’est que l’acquéreur déclare qu’il acquittera les dettes et charges hypothécaires jusqu’à concurrence du prix. Il offre donc aux créanciers ce que ceux-ci obtiendraient par l’exercice de leur droit hypothécaire, et il le leur offre sans qu’ils doivent faire les frais énormes d’une vente forcée. La purge réalise, par conséquent, le droit hypothécaire et en facilite l’exercice, loin de l’entraver. Il n’y aurait violation du droit des créanciers

que s’ils étaient obligés d’accepter le prix que le tiers détenteur leur offre, car ce prix peut être inférieur à la valeur réelle de l’immeuble. La loi a pourvu à l’intérêt des créanciers en leur permettant de requérir la mise de l’im meuble aux enchères : elle sauvegarde par là tous les droits et donne satisfaction à tous les intérêts (i).

■ 416. Quand le tiers acquéreur peut-il, ou doit-il rem-

plir les formalités de la purge? Il faut distinguer si les créanciers hypothécaires intentent des poursuites contre lui, ou s’ils restent dans l’inaction. Si les créanciers n’agissent point, l’acquéreur peut prendre l’initiative : il a intérêt et droit de libérer l’immeuble des charges qui l’affectont, et les créanciers h’ ont ni droit ni intérêt à s’y opposer, puisque par la purge ils obtiennent précisément ce qu’ils voulaient avoir, le prix de l’immeuble, qui leur est distribué dans l’ordre de leurs inscriptions. Le code civil ne prescrit aucune condition pour l’exercice du droit de purge, sinon la transcription du titre ; notre loi ne mentionne pas même cette condition, elle découle du principe nouveau que la loi belge a consacré pour la transmission des droits réels immobiliers. L’acquéreur ne peut opposer son titre aux tiers qu après l’avoir fait transcrire ; jusque-là c’est le vendeur qui est propriétaire à l’égard des tiers ; par conséquent, il ne saurait être question de purger une propriété qui n’existe pas encore à l’égard des créanciers hypothécaires. Mais dès que l’acheteur a transcrit, il peut purger. Il ne le doit pas, la purge est toujours une faculté, ce n’est pas une obligation. Mais s’il ne remplit pas les formalités que la loi établit pour purger sa propriété, il est assujetti à l’action hypothécaire des créanciers insciits (art. 97 ; code civil, art. 2167).

D’après le code civil, l’acquéreur pouvait purger tant qu’il n’était pas poursuivi hypothécairement. La loi belge déroge, sous ce rapport, au droit antérieur, en disposant que le nouveau propriétaire ne peut user de la faculté de purger que sous la condition de faire les notifications p^^es-

(1) Rapport de çpinmission spéciale (Parent, p. 58), Lelièvre, Rap port (Parent, p. 157).

DE LA PURGE

c rites dans l’année de la transcription du titre d'acquisition (art. 111). C’est un retour à la loi du 11 brumaire an VIT, qui fixait un délai beaucoup plus court : l’acquéreur devait faire les notifications dans le mois de la transcription. Pourquoi la loi a-t-elie limité le droit du propriétaire? La disposition du code Na^léon était plus conforme au droit strict de l’acquéreur. Purger est pour lui une faculté; or, il est de l’essence des droits de pure faculté que l’ayant droit en peut user comme il l’entend et quand il le veut. Mais ce droit absolu avait un inconvénient, c’est que l’acquéreur pouvait choisir, pour offrir son prix, un moment où les propriétés étaient dépréciées et où, par conséquent, les créanciers hypothécaires n’auraient pas pu requérir la mise aux enchères ; ce qui est une condition essentielle de la purge. La loi ne pouvait pas permettre à l’acquéreur de spéculer aux dépens des créanciers. S’il veut conserver l’immeuble, il devra tôt ou tard purger, puisque payer les dettes, il ne le peut pas, et s’il ne paye pas, il sera exproprié. Tout ce que l’équité exige, c’est que le tiers détenteur ait un délai moral qui lui permette de s’assurer si son intérêt est de garder l’immeuble ; or, une année suffit et au delà pour qu’il ait une connaissance complète de l’héritage et pour qu’il puisse prendre un parti. Voilà encore une disposition qui garantit les droits des créanciers ; ils ont droit à la valeur réelle de l’immeuble, la loi la leur procure en obligeant l’acheteur de leur offrir son prix dans un moment approché de lavente.il est vrai que l’acheteur a pu choisir, pour faire son acquisition, un moment où les biens-fonds avaient baissé de valeur, mais c’est là une chance que les créanciers courent, et dont ils doivent tenir compte en stipulant une garantie hypothécaire qui reste suffisante, alors même que les propriétés perdraient de leur valeur. Le rapporteur de la chambre ajoute, et avec raison, que l’intérêt public exige que la purge se fasse dans un bref délai, puisque la propriété reste incertaine tant que l’acquéreur n’a pas pris son parti, et cette incertitude «iotmve toutes les transactions qui concernent l’immeuble (i).

(I) Martou, t. IV, p. 90, n° 1417. Lelièvre, Rapport (Panent, p. 159). Rapport de lû commission spéciale (Parent, p, 60j.

400 DES PRIVILÉ0ES ET HYPOTHÈQÜES.

4f!7. Si les créanciers hypothécaires poursuivent le tiers acquéreur, il est tenu, dans les trente jours au plus tard à compter de la première sommation qui lui est faite, de faire aux créanciers inscrits les notifications qui sont le préliminaire de la purge. Quelle est cette sommation? Sous l’empire du code civil, il y avait quelque incertitude sur ce point. L’article 2169 (loi hyp., art. 99) portait que les créanciers pouvaient procéder à Xex^YO^TÏsXioiitrmte jours après commandement fait au débiteur originaire et sommation faite au tiers détenteur de payer ou de délaisser ; et l’article 2183 (loi hyp., art. 110) fixait un délai d’wu mois au tiers détenteur, à partir de la première sommation, passé lequel il n’était plus admis à purger. On inférait de cette différence de rédaction qu’il fallait une sommation spéciale pour mettre le tiers détenteur en demeure de remplir les formalités de la purge. C’était très-mal raisonner; le législateur belge a consacré l’opinion contraire, plus généralement suivie. Lelièvre, le rajjporteur de la chambre des représentants, a raison de dire qu’il est évident que \b< sommation de l’article 110 est celle de l’article 99; et pour qu’il ne restât pas une ombre de doute, les auteurs de la loi ont mis les deux dispositions en harmonie, en reproduisant dans la dernière le délai de trente jours déterminé dans la première (i).

Les mots « à partir de la première sommation qui lui est faite « impliquent que si divers créanciers font chacun une sommation au tiers détenteur, le délai de trente jours court à partir de la première ; de sorte que la sommation faite par l’un des créanciers profite aux autres. Chaque créancier a un droit individuel, chacun d’eux peut poursuivre le tiers détenteur, et, sur cette poursuite, le tiers détenteur doit prendre son parti : il peut purger, payer ou délaisser. Si le tiers acquéreur reste dans l’inaction, les créanciers peuvent poursuivre sur lui la vente forcée. Nous disons les créanciers; il est inutile que chacun d’eux fasse une nouvelle sommation, ce seraient des frais frustratoires.

(1) Martou, t. IV, p. 35, n° 1411. Aubry et Rau, t. III, p. 512, note 4, 294. Comparez BruxeUes, 6 février 1823 {Pasierisie, 1823, p. 344).

DE LA PURGE

L’acquéreur est en demeure en vertu de la sommation qui lui a été faite ; s’il n’use d’aucune des facultés que la loi lui donne, c’est qu’il veut se laisser exproprier. Mais la poursuite doit avoir lieu avant que la sommation soit périmée, car la sommation périmée est censée n’avoir pas existé; et sans sommation, il ne saurait y avoir de poursuite en expropriation. La jurisprudence et la doctrine sont en ce sens (i).

418. La loi dit que le tiers détenteur doit faire les notifications préliminaires à la purge dans les trente jours au plus tard. Il suit de là que le délai est de rigueur ; et, partant, le tiers détenteur est déchu de la faculté de purger après l’expiration du délai. La jurisprudence et la doctrine sont unanimes sur ce point. Il n’appartiendrait pas aux tribunaux de maintenir le droit de purger, en prorogeant le délai sous un prétexte quelconque ; ce serait déroger à la loi, et le juge doit y obéir. La cour de Toulouse avait oublié ce devoir; sa décision est restée isolée, et tous les auteurs la condamnent (2).

410. Qui supporte les frais de la purge? La question est très-controversée ; le doute vient de ce qu’il y a lacune dans la loi. En principe, les frais sont à charge de celui à qui ils profitent ou qui les occasionne ; c’est pour ce motif que l’article 1593 dispose que les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. Faut-il appliquer cette disposition aux frais de purge? Si l’on tient compte du motif de la loi, il faut dire que les frais de purge ne sont pas des frais de vente, ils sont occasionnés non par la vente, mais par l’existence d’inscriptions qui dépassent la valeur de l’immeuble; or, ce fait est a.ntérieur à la vente. On peut dire encore que la purge a été organisée dans l’intérêt du vendeur plutôt que dans celui de l’acheteur, car, sans la purge, le vendeur ne trouverait pas à aliéner l’immeuble (3). Toutefois il nous paraît difiîcile de

(1) Voyez les citations dans Aubry et Rau, t. III, p. 513, notes 5 et 7,

§ 294, et les arrêts dans le Répertoire de Dalloz, au moi Privilèges, 201 ^ et 2075, 4®; Caen, décembre 1849 (Dalloz, 1852, 2, 75).

(2) Pont, t. II, p. 584, et notes 2 et 3, n<> 1297. Martou, t. IV, p. 86, n° 1413 Aubry et Rau, t. IV, p. 513, note 6, § 294, et les autorités qu'ils citent.

(3) Voyez, en ce sens. Aubry et Rau, t. III, p. 519, note 35, § 294, et les autorités qu’ils citent.

mettre les frais de purge à charge du vendeur, ce serait déroger au texte de l’article 1593; et pour cela il faudrait une loi. Il y a encore un autre motif de douter ; l’article 118 (code civil, art. 2188) porte que l’adjudicataire, en cas de mise aux enchères de l’immeuble, est tenu de restituer les frais de purge à l’acquéreur qui a purgé; cela suppose que c’est l’acquéreur qui les paye. Ce n’est qu’une supposition, il est vrai, mais elle vient à l’appui de l’argument que fournit l’article 1593 (i).

490. Le code Napoléon a deux chapitres sur la purge. Dans le chapitre VIII, il est traité de la purge en général ; on suppose que les hypothèques sont inscrites. Dans le système du code civil, les hypothèques légales des incapables étaient efficaces, alors même quelles n’auraient pas été inscrites ; il fallait donc, si le tiers acquéreur voulait purger ces hypothèques, provoquer d’abord leur inscription : tel était le but du chapitre IX. Dans le système de la loi belge, les h3q)othèques légales sont soumises à la publicité. I>ès lors les dispositions du chapitre IX devenaient inutiles.