XXXI

dente, précisément parce qu’il y a des textes et des principes incontestables. A qui appartiennent les fruits? Au propriétaire art. 547). Or, le tiers détenteur est propriétaire ; la loi lui (donne ce nom, elle l’appelle toujours le nouveau propriétaire (art. 1 10, 1 1 1 , 1 13, 1 15, 1 16, 122) ; donc il gagne les fruits. Doit-il les restituer lorsqu’il est surenchéri? A quel titre devrait-il les restituer? Parce que son droit de propriété est résolu? La loi ne dit point qu’il est résolu, elle dit plutôt le contraire ; l’article 118 porte que l’acquéreur ou le donataire est dépossédé, c’est-à-dire évincé par une action hypothécaire : est-ce qu’une action hypothécaire résout le droit du propriétaire évincé ? L’article 105 (code civil, art. 2177) dit décidément le contraire, puisqu’il maintient les hypothèques consenties par le tiers détenteur ; et l’article 104 (code civil, art. 2176) lui donne droit aux fruits jusqu’à ce que l’action hypothécaire soit intentée par la sommation de délaisser ou de payer. Si le tiers détenteur qui délaisse gagne les fruits, pourquoi le tiers détenteur qui purge ne les gagnerait-il pas? C’est toujours du tiers détenteur qu’il s’agit ; le droit aux fruits doit être le même, en principe, puisque c’est la propriété qui donne droit aux fruits ; et le tiers détenteur est propriétaire, soit qu’il délaisse, soit qu’il purge. C’est le droit de purger qui est le plus favorable, puisqu’il a été organisé pour maintenir la propriété du tiers acquéreur : par quelle inconcevable contradiction le tiers détenteur qui purge perdrait-il le droit aux fruits, alors qu’il les aurait gagnés s’il avait délaissé? La situation du tiers détenteur quant aux fruits est meilleure quand il purge que lorsqu’il délaisse; il reste propriétaire jusqu’à l’adjudication ; les fruits ne sont pas immobilisés, puisque les créanciers hypothécaires n’agissent pas par voie d’expropriation. La conséquence est que le tiers détenteur gagne les fruits qu’il perçoit jusqu’à 1 adjudication, sauf à tenir compte des intérêts du prix, en vertu de l’article 1652 (i).

Il y a un arrêt de la cour de cassation sur notre question. Elle maintient le principe que nous venons de com-

P- ^36, note U2. § 294. Pont, t. II, p. 640, n® 1395 bis, et les autorités qu’ils citent.

DE LA PURGE

battre, celui de la résolution des droits du tiers détenteur et néanmcuns elle décide que celui-ci ne doit point restituer les fruits. La contradiction nous paraît évidente. Si le droit du tiers détenteur est résolu, en ce sens qu’il est considéré comme n’ayant jamais été propriétaire, à quel titre gagnerait-il les fruits ? L article 547 dit que les fruits appartiennent au propriétaire : de quel droit la cour de cassation les attribue-t-elle à un tiers détenteur qui n’a jamais été propriétaire'? Nous ne trouvons d’autre argument dans l’arrêt que la possession de bonne foi du tiers détenteur (i). La cour entend-elle dire que le tiers détenteur peut invoquer l’article 549, qui accorde les fruits au possesseur de bonne foi? Nous l’ignorons, puisque l’arrêtne discute pas ce point; toujours est-il que l’article 549 est le seul qui donne un droit aux fruits au possesseur de bonne foi; or, il est certain que le tiers détenteur n’est pas un possesseur de bonne foi, dans le sens de l’article 549 ; on n’a qu’à lire la définition de l’article. 549 pour s’en convaincre. Donc, dans la doctrine de la cour, le tiers détenteur gagnerait les fruits sans titre aucun , car il n’est ni propriétaire ni possesseur de bonne foi. Faut-il demander à la cour de quel droit elle attribue les fruits à un tiers détenteur, auquel le texte du code le refuse si on le considère comme possesseur, et qui ne peut les gagner comme propriétaire, puisque, d’après la jurisprudence de la cour, il ne l’a jamais été?

548. Il y a un effet de la mise en vente qui est incontéstàble. C’est que le tiers adjudicataire doit faire transcrire son titre, l’acte d’adjudication, pour qu’il puisse 1 opposer aux tiers. C’est l’application de l’article P*' de notre loi hypothécaire : tout acte translatif de droits réels immobiliers doit être transcrit, donc aussi lacté d adjudication qui transmet la propriété de l’immeuble à 1 adjudicataire.

540. La mise en vente a encore d’autres effets quand c’est un tiers qui se porte adjudicataire. Dans ce cas, e nouveau propriétaire contre lequel la surenchère a et exercée se trouve dépossédé, comme le dit 1 article llo

(1) Reiet chambre civile. 10 avril 1865, sur les conclusions contraires ’géné?al, délibéré en chambre du conseil (Dalloz, 186o,

(code civil J art. 2188), c est-à-dire évincé. Il est dans la même situation que le tiers détenteur sur lequel les créanciers ont poursuivi l’expropriation de l’immeuble; par conséquent, il faut appliquer l’article 106 (code civil, art. 2178) :

« Le tiers détenteur qui a subi l’expropriation de l’immeuble a son recours tel que de droit contre le débiteur principal. « Que le tiers détenteur soit dépossédé par suite d’une surenchère, ou par suite d’une expropriation, toujours est-il qu’il subit une éviction, et que le prix provenant de son héritage sert à payer les créanciers ; par conséquent, il a l’action en garantie si son titre lui donne droit à la garantie, et il est subrogé aux droits des créanciers qu’il a désintéressés. Nous renvoyons à ce qui a été dit plus haut (n”® 319-321). On voit ici combien il est inexact de fa:ire une ditférence entre le tiers détenteur qui purge et le tiers détenteur qui est exproprié, soit qu’il délaisse ou non. La loi ne dit rien du recours qui appartient au tiers détenteur qui est surenchéri, sauf en ce qui concerne la restitution des frais, dont nous allons parler; tandis qu’elle donne un recours au tiers détenteur qui délaisse, ou qui est expropiié. Est-ce à dire que l’acquéreur surenchéri n’a point de recours ? Personne n’a songé à tirer cette induction du silence de la loi; tout le monde lui accorde un recours tel que de droit, comme dit l’article 106 (code civil, article 2178) (i). Il faut donc dire que la situation du tiers détenteur est toujours la même, quelque parti qu’il prenne, qu’il purge, qu’il délaisse, ou qu’il soit exproprié directement.

550. La loi contient une disposition spéciale sur les frais; aux termes de l’article 118 (code civil, art. 2188), « l’adjudicataire est tenu, au delà de son prix d’adjudication, de restituer à l’acquéreur ou au donataire dépossédé les frais et loyaux coûts de son contrat, ceux de la transcription sur les registres du conservateur, ceux de notification et ceux faits par lui pour parvenir à la revente. « Pourquoi la loi met-elle ces frais à charge du tiers adjudicataire? On en a donné des raisons qui sont inadmissi-

(l) Aubry et Rau, t. III, p. 537, note 113, et les autorités qu’ils citent.

DE LA. PURGE

blcs. Les partisans de la résolution des droits du nouveau propriétaire surenchéri se sont prévalus de cette disposition et ont pi étendu i^ue le tiers détenteur surenchéri avait droit à la restitution des frais, parce que son titre est résolu rétroactivement. C est faire dire à la loi ce qu elle n’a pas entendu décider. L article 118 n’a pas pour objet de donner à l’acquéreur dépossédé un recours pour les frais, il a pour objet de décider que les frais sont mis à chargé de l’adjudicataire. D’après les principes généraux, les frais font partie des restitutions et dommages-intérêts auxquels l’acquéreur évincé a droit contre son vendeur à titre de garantie ; c est donc le garant qui aurait dû les restituer . au tiers détenteur surenchéri. Pourquoi la loi, par exception, les met-elle à charge de l’adjudicataire? Le motif de droit se trouve dans l’article 1593, qui met à charge de l’acheteur les frais d’actes et autres accessoires à la vente; or, tous les frais dont parle l’article 118 (code civil, article 2188) sont des frais de purge, et c’est la purge qui a rendu l’adjudicataire propriétaire. Le motif d’équité se trouve dans la position du vendeur contre lequel le tiers détenteur aurait dû réclamer les frais ; régulièrement il est insolvable, ou ses affaires sont très-embarrassées, puisqu’il s’est vu dans la nécessité de vendre l’immeuble sans payer les dettes dont il létait grevé; le recours contre lui aurait donc été inefficace. D’ailleurs il y a tles tiers détenteurs qui n’ont pas l’action en garantie; il serait injuste de leur faire supporter des frais qui profitent à l’adjudicataire, frais qu’ils ont avancés pour conserver l’immeuble; si, par suite de la surenchère, ils ne le conservent pas, il est juste que ce soit le surenchérisseur qui supporte les frais ; il na guère le droit de s’en plaindre, car, sachant quil doit restituer ces frais, il en aura tenu compte en calculant le montant de sa surenchère. En définitive, ce sont les créanciers hypothécaires qui supporteront les frais ; ce qui est trèsjuste, puisque ces frais sont nécessaires pour la léalisation

de leur gage (i). . i v