La ventilation est-elle prescrite sous peine de nuh

lité? L’article 122 (code civil, art. 2192) se borne à dire que le nouveau propriétaire doit faire la ventilation dans les notifications qu’il fait aux créanciers inscrits. Nous avons dit plus haut que les formalités de ces notifications ne sont pas exigées sous peine de nullité (n° 452) ; mais elles sont inopérantes si elles ne fournissent pas aux créanciers les éléments nécessaires pour qu’ils puissent exercer le droit de surenchère en connaissance de cause (n° 453). Or, l’élément le plus essentiel de leur calcul, c’est le prix que le nouveau propriétaire leur offre. Et il n’y a d’offre que lorsque la somme est indiquée. Une offre globale d’un prix qui comprendrait la valeur de biens qui ne sont pas hypothéqués, ou qui ne sont pas affectés à la créance de celui qui voudrait surenchérir, n’atteint pas le but de la loi; on doit la considérer comme inexistante plutôt que comme nulle, car elle n’apprend pas au créancier ce qu’il devrait savoir pour surenchérir, et sans la possibilité légale de la surenchère, il n’y a pas de purge. Le rapporteur de la commission, M. Lelièvre, s’est exprimé à peu près en ce sens; il dit que la notification dénuée d’une formalité substantielle n’a pas mis le créancier hypothécaire à même d’exercer son droit hypothécaire; que, par conséquent, elle est évidemment frappée de nullité (i).

La doctrine est en ce sens (2) ; la jurisprudence est divisée. Nous croyons inutile de discuter les arrêts rendus en sens contraire, puisque les principes sont certains et qu’ils ont été reconnus par les auteurs de la loi belge. Il sufdt de citer un arrêt de la cour de cassation de France qui a nettement établi les vrais principes. Dans l’espèce, le nouveau propriétaire avait acquis plusieurs immeubles pour un seul prix, et un seul de ces immeubles était hypothéqué. Le créancier ayant sommé l’acquéreur de payer ou de délaisser, le nouveau propriétaire aurait dû, dans les trente jours, faire les notifications prescrites par la loi et indiquer le prix par ventilation. On objecta que l’arti-

(1) Lelièvre, Rapport (Parent, p. 166). Le rapporteur invoque un arrêt de la cour de Liège, confirmé par la cour de cassation, 6 mars 1847 (Pasicrisie, 1847, 1, 483).

O ®î^^tou, t. IV, p. 205, n° 1580. Aubry et Rau, t. III, p. 540, note 120,

§294. Pont,t. II,p. 585, noi310.

t)E LA PURGE.

de 2183 (loi hyp.^ art. 110) ne parie pas dune ventilation et qu aucune loi n’obligeait le tiers détenteur, sous peine de nullité, de faire la ventilation. Ces objections furent accueillies par la cour de Bordeaux, mais sa décision a été cassée, et elle devait l’être. La cour de cassation dit fort bien que l’obligation de faire la ventilation est imposée a. 1 acquéreur seul et ne peut être remplie que par lui. S’il n’en est pas question dans l’article 2183, c’est parce que cet article est fait pour les cas ordinaires, tandis que l’article 2192 prévoit un cas exceptionnel; la seule différence 3ntre l’exception et la règle, c’est que, dans le cas exceptionnelle prix doit être fixé par ventilation, tandis que régulièrement il l’est par le contrat ; mais cette exception ne déroge pas au principe essentiel de la purge ; la ventilation tient lieu du prix porté au contrat; les deux formalbés ne constituent, à vrai dire, qu’une seule et même condition, ayant pour objet de mettre les créanciers en état de sureichérir. Et comment y aurait-il une purge, alors que le créancier est dans l’impossibilité d’exercer un droit sans leqiel il n’y a pas de purge (i)?

569. Qui peut demander la nullité de la ventilation? C’est unenullité d’intérêt privé ; donc ceux-là seuls peuvent l’opposer lans l’intérêt desquels elle a été établie. Or, c’est dans l’intéêt des créanciers, pour l’exercice du droit de surenchère que la loi a prescrit la ventilation ; eux seuls ont donc ledroitde l’opposer. Le vendeur a essayé de s’en prévaloir; i. a été jugé qu’il est sans qualité, parce que l’accomplissment des formalités de la notification et de la ventilation ixntéresse que l’acquéreur et les créanciers inscrits (2). Heût été plus exact de dire que la nullité n’es^ établie que dois leur intérêt.

La ventilaton n’étant exigée que dans l’intérêt des créanciers, et ex seuls ayant le droit d’en proposer la nullité, il s’ensuit u’ils peuvent renoncer à ce droit et se contenter d’une rétification des notifications que le nouveau propriétaire ieuia faites sans y faire la ventilation. Si le

(1) Cassation, 19 jui 1815 (Dalloz, au mot Privilèges, n<* 2126).

(2) Toulouse, 2 aoùi857 (Dalloz, 1860, 1, 254). Aubry et Rau, t. III, p. 540, et note 122, § 2'.

tiers acquéreur négligeait de rectifier les notifications, les créanciers pourraient demander que la valeur des biens sur lesquels ils ont droit de surenchérir fût établie par voie d’experts. Ayant le droit de surenchérir, ils doivent avoir le droit d’employer toutes les voies légales qui conduisent à ce but. Reste à savoir à partir de quand, dans cette hypothèse, court le délai de surenchère. Il est certain que le délai ne peut plus courir, comme le veut l’article 115 (code civil, art. 2185), à compter de la notification faite aux créanciers par le nouveau propriétaire, puis<[ue ces notifications sont nulles ; vainement dirait-on que les créanciers ont renoncé à se prévaloir de la nullité; ils y ont renoncé en ce sens qu’ils entendent exercer leur iroit de surenchère malgré la nullité des notifications; majs, pour qu’ils puissent l’exercer, il faut qu’il y ait une veijtilation ou un acte équivalent, car il est impossible aux créanciers de surenchérir sur une valeur qu’ils ignorent. On a prétendu que le délai de l’article 115 restait appli^ble; la cour de Liège a très-bien jugé que, loin d’expirer^ le délai de surenchère n’avait pas encore commencé à cchrir : la ventilation devant servir de base à la surenchère comment la faculté de surenchérir pourrait-elle s’exercer »u s’éteindre avant qu’il y ait une ventilation (i)'^

570. Quelle est la conséquence de la ventilition en ce qui concerne le droit de surenchère? L’artich 122 (code civil, art. 2192) porte : « Le créancier surenclérisseur ne pourra, en aucun cas, être contraint d’étendri sa soumission, ni sur le mobilier, ni sur d’autres immeuïes que ceux qui sont hypothéqués à sa créance et situés (fins le même arrondissement, Cette disposition est une conséquence des principes qui régissent la surenchère ; ceie-ci porte sur la valeur que le nouveau propriétaire oftre iXx créanciers ; or, quand il y a lieu à ventilation, le tier détenteur ne peut offrir aux créanciers, ni la valeur du lébilier, ni celle des immeubles qui ne sont pas hypothéqué à leur créance, ni même la valeur des immeubles qui lot sont hypothé-

(1) Liège, 17 mars 1843 (Pasicrisie, 1844, 2, 269VMartou, t. IV, p. 200, no 1581. ■ . 1 .

DE LA PURGE

(][ués, ruais qui sont situés dans un autre arrondissement (n^'Sôd). La loi s'exprime donc mal en disant que le créancier surenchérisseur ne peut être contraint d etendre sa surenchère à des valeurs qui ne lui sont pas offertes ; on en pourrait conclure, en argumentant a contrario^ qu’il en a le droit; ce serait mal raisonner. La surenchère est l’exercice du droit hypothécaire; or, le créancier na pas d hypothèque sur le mobilier, ni sur les immeubles qui n’ont pas été affectés à sa créance. Le seul cas dans lequel on conçoit que le créancier étende sa surenchère au delà des termes de l’offre, c’est celui où les biens sont situés dans divers arrondissements; si le tiers acquéreur comprenait dans son offre la valeur de tous les biens hypothéqués, nous croyons que le créancier pourrait surenchérir sur tous les biens, quoique situés dans des arrondissements différents, car tous ces biens lui servent de gage, et c’est uniquement dans son intérêt qu’il ne peut pas être obligé de comprendre dans sa surenchère les biens qui sont situés dans un autre arrondissement. Mais si l’acquéreur n’offrait pas ces biens, et d’après la loi il a le droit de ne pas les offrir, le créancier ne pourrait pas y étendre sa surenchère, car il ne peut pas accepter ce qu’on ne lui offre pas (i).

571. Faut-il admettre une exception à ces principes dans le cas où un créancier a hypothèque sur la part indivise qui appartenait à son débiteur dans un immeuble qui est ensuite adjugé sur licitation à un étranger? La question est controversée. Il y a des arrêts et des auteurs qui décident que le créancier peut, dans ce cas, étendre sa surenchère sur la totalité de l’immeuble. Nous préférons l’opinion contraire consacrée par un arrêt de la cour de Paris. La loi ne permet pas aux créanciers d’étendre leur surenchère à des biens qui ne leur sont pas hypothéqués ; il faudrait une disposition de la loi pour que les créanciers eussent ce droit, car ils ne le tiennent pas de leur hypothèque. Il suffit donc que la loi ne leur donne pas ce droit pour qu’ils ne l’aient point. On objecte le principe de l’indi-

(1) Comparez Martou, t. IV, p- 201, n» 1570. Aubry et Rau. t. III, p. 540, note 124, § 294. Font, t. II, p. 621, n° 1360, et p. 623, n° 1362.

visibilité de l’hypothèque, dont on abuse comme de tout ce qui s’appelle indivisibilité. Martou répond très-bien que l’indivisibilité de l’hypothèque n’a rien de commun avec notre question. Sans doute l’hypothèque subsiste indivisément sur toutes les parties de l’immeuble, mais seulement dans la limite des droits du constituant; si celui-ci n’était copropriétaire que pour un quart, il n’a pas pu constituer une hypothèque qui s’étende sur tout l’immeuble; et si l’hypothèque n’est que partielle, le droit de surenchère, qui en est l’exercice, ne saurait dépasser le droit du créancier (i).

La surenchère ne comprenant qu’une partie des biens acquis par le nouveau propriétaire, il en résultera que celui-ci seraévincé pour partie. C’est une perte qu’il éprouve par l’exercice du droit hypothécaire; or, le vendeur est garant de l’éviction partielle, et doit réparer le dommage qu’elle cause à l’acheteur. L’article 122(codecivil, art. 2192) le dit à la fin : « Sauf le recours du nouveau propriétaire contre ses auteurs pour l’indemnité du dommage qu’il éprouverait, soit de la division des objets de son acquisition, soit de celle de son exploitation, r La loi ne dit pas en quoi consiste ce recours. On applique le droit commun; nous renvoyons à ce qui a été dit, au titre de la Vente, sur l’éviction partielle que l’acheteur subit (art. 1636 et 1637).

(1) Voyez, on sens divers, les autorités citées par Aubry et Rau, t. III, p. 54Ü, note 124.

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