FRAIS POUR UNE ORLIGATION DE 300 FRANCS

Recette.

Ctrtillcal de conservitton des hypothèque» 9 f. 00 c.

Hoouraiieft de U minute* * % ,- * d 00

Eoregistremeut * 3 50

Timbre, ex|)éditibii et minute t SO

Hooorairet pour i'eipèdition « • 4 00

Droit d*bypoibèque et de timbre. • . • . ... 145

Salaire du conservateur 125

Rédaction des bordereaux 2 &0

Remboursement»

M ibute de la quittance. . . • . . • 3f. 00 c.

Enregistrement 1 65

Timbre, minute, ex|)éditiou, extrait pour ra- l (% *n

diation d'hypothèque 2 85

koooraires (expédition et exti ait). » ». 4 00

Salaire du conservateur ^ . 1 QO

Total. 3t 60 K

Ainsi lorsqu'un emprunt de 300 fn est consenti pour un an^ les frais ajoutent 10 p. % ^ l'intérêt payé au capitaliste; lorsque l'emprunt est pour deux ans , les frais ajoutent à Tintérèt plus de 5 p. % et en portent ainsi les charges annuelles de 10 à 15 p. 7o P^ ^^f indépendamment des commissions et honoraires extraordinaires.

H. d'Âudiffret, après avoir publié Tétat cindessus^ ajoutait : « lise fait en France (1838) 250,000 prêts hypothécaires de 300 fr. et au'-dessous; dont la plus longue durée est de deux ans. »

La réyélation de ces faits, Ténormité apparente de la dette hy-^ pothécaire^ son importance réelle et la détresse des populations rurales ont fourni la matière d'un grand nombre de discours^ d'écrits et de projets pour constituer ce qu'on est couTenu d'appeler le crédit foncier. Au lieu de rattacher les prêts hypothé»

Examen des reveniu publics, par M. le marquis d'AudiffreU

BANQUES mPOTHÉGÀIEfiS. 227

caires à rensemble des opérations de crédit auxquelles doonent lieu le commerce et Tindustrie^ on n'a songé qu'aux moyens de les isoler. Déjà, en 1820, on avait fondé, au capital de 30 millions^ une caisse hypothécaire destinée au soulagement des propriétaires de terres. Cette caisse^ dont il est inutile d'exposer le mécanisme. puisqu'elle a cessé d'exister, vient de liquider après une courte existence de 30 ans environ.

Depuis plusieurs années, l'attention publique s'était portée sur les établissements fondés en Allemagne pour Tadministration de la dette hypothécaire. La plupart de ces banques, établies par de grands propriétaires de terres qui avaient associé leur crédit et solidarisé leurs billets par la négociation d'obligations collectives, avaient, jusqu'à ce jour, évité l'expropriation et obtenu un taux d'intérêt modéré. Aussi, bien que la distribution de la propriété foncière et la tenure de la terre, et les lois, et les usages fussent différents en France, on a proposé d'y introduire ces institutions.

Un décret du 28 février 1852 a ouvert la carrière aux expériences. Nous en r^produisons ici les principales dispositions :

« Art. 1«'. Des sociétés de crédit foncier, ayant pour objet de fournir aux propriétaires d'immeubles qui voudront emprunter sur hypothèque la possibilité de se libérer au moyen d'annuités à long terme peuvent être autorisées par le président de la république, le Conseil d'Etat entendu.-— Elles Jouissent alors des droits et sont soumises aux règles déterminées par le présent décret.

» Art. 2. L'autorisation est accordée^ soit à des sociétés d'emprunteurs, soit à des sociétés de préteurs.

» Art. 3. Les sociétés sont restreintes à des circonscriptions territoriales qne le décret d'autorisation déterminera.

» Art. 4. Les sociétés de crédit foncier ont le droit d'émettre des obligations ou lettres de gage.

» Art. 6. Les sociétés de crédit foncier ne peuvent prêter que sur preoûère hypothèque. » Sont considérés comme faits sur première hypothèque les prêts au moyen desquels tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés en capital et intérêts. — Dans ce cas, la société conserve entre ses mains valeur suffisante pour opérer ce remboursement.

» Art. 7. Le prêt ne peut, en aucun cas, excéder la moitié de la valeur de la propriété; le minimum du prêt sera fixé par les statuts.

» Art. 10. L'emprunteur acquitte sa dette par annuités. 11 a toujours le droit de se libérer par anticipation, soit en totalité^ soit en partie.

» Art. 11. L'annuité comprend nécessairement ; — 1« l'intérêt stipulé, qui ne peut excéder 5 p. <^/o ; — 2o la somme afiectée à l'amortissement, laquelle ne peut être supérieure à 2 p. ®/o, ni inférieure à 1 p. */© du montant du prêt; — 3* les frais d'administration, ainsi que les taxes déterminées par le statuts.

228 UVBE in. CHAPITRE Vl.

» ÂMT. 13. Les obligaUoDS ou lettres de ^g^ des sociétés de crédit foncier scmt nominatives on an porteur. — Les obligations nominatives sont trans* missiUes par voie d'endossement^ sans autre garantie que celle qui résulte de Tarticie 1693 du Code civil.

j» Ami. 14. La valeur des lettres de gage ne peut dépasser le montant des prêts. ~ Elles ne stmt émises qu'après avoir été visées par un notaire et enregistrées. — Le visa est donné gratuitement par le notaire dépositaire de la minute de l'acte de prêt. — - Il est fait mention sur la minute du nombre et du montant des lettres de gage visées. — Les lettres de gage doivent être enregistrées en même temps que l'acte de prêt. — L'enregistrement des lettres de gage a lieu au droit fixe de 10 centimes.

» Art. 15. Il ne peut être créé de lettres de gage inférieures à 100 fr.

» Art. 16. Les lettres de gage portent intérêt.— Dans le courant de chaque année il est procédé à leur remboursement au prorata de la rentrée des sommes affectées à l'amortissement.

» Art. 17. Les porteurs de lettres de gage n'ont d'autre action^ pouf le recouvrement des capitaux et intérêts exigibles^ que celle qu'ils peuvent exercer directement contre la société. »

Par ce décret, le contrat hypothécaire mobilisé, devenu trans-: férable sans frais, avec la plus grande facilité, puisqu'il peut être au porteur, s'approprie à merveille aux prêts à long terme dont la condition indispensable est la substitution facile d*un prêteur à un autre, sans déboursés nouveaux, sans renouvellements. L'emprunteur n'aura plus afiTaire à un capitaliste capricieux, ni à un intermédiaire dont les intérêts sont opposés aux siens, mais à une société dont les intérêts ne lui sont pas contraires, dont les habitudes, les dispositions sont toujours égales et dont le but est toujours de prêter.

Mais les avantages que le décret du 28 février promet à l'emprunteur hypothécaire ne sont pas gratuits : en efifet, ce décret confère aux sociétés de crédit foncier des avantages tout exceptionnels ; il crée en leur faveur une loi civile spéciale, une procédure sommaire dont la rapidité rappelle les formes qui assurent le crédit commercial.

« Art. 26. Les juges ne peuvent accorder aucun délai pour le paiement des annuités.

» Art. 27. Ce paiement ne peut être arrêté par aucune opposition.

» Art. 28. Les annuités non payées à l'échéance produisent intérêt de plein droit. — Il peut, en outre, être procédé par la société au séquestre et à la vente des biens hypothéqués, dans les formes et aux conditions prescrites par les articles suivants.

» Art. 29. En cas- de retard du débiteur, la société peut, en vertu d'une ordonnance rendue sur requête par le président du tribmial civil de première instance, et quinze jours après une uïiye en demeure, se mettre en possession

IBANQUES HTPOTHÉCAIRKS. 229

des immeubles hypothéqués, aux frais et risques du débiteur en retard. » Abt. 30. Pendant la durée du séquestre, la société perçoit, nonobstant toute opposition ou saisie, le montant des revenus ou récoltes, et l'applique par privilège à Tacquittemont des termes échus d'annuités et frais. — Ce privilège prend rang immédiatement après ceux qui sont attachés aux frais faits pour la conservation de la chose, aux frais «le labours et de semences et aux droits du Trésor pour le recouvrement de l'impôt. »

La procédure d'expropriation établie dans les articles 33 et suivants du décret du 28 mars, abrège les délais et réduit les frais de réalisation par les voies judiciaires.

L'article 44 isole complètement les prêts hypothécaires des placements commerciaux, a II est interdit aux sociétés de faire d'autres opérations que celles prévues par le présent décret. »

Plusieurs sociétés se sont mises en formation, aussitôt après la promulgation du décret du 28 février. Mais grâce à Fesprit de monopole toujours si puissant en ce pays, une seule société a bientôt acquis le privilège presque exclusif de jouir des avantages de ce décret. La banque foncière , à laquelle un décret (lu 28 mars suivant avait conféré un privilège exclusif dans les sept départements du ressort de la cour d*appel de Paris, ^ obtenu bientôt une grande extension de privilège par le décret du 10 décembre 1852, dont nous devons citer ici les trois principaux articles :

« Art. 2. Le privilège accordé à cette Société (de la Banque foncière) par le décret du 28 mars dernier est étendu k tous les départements où il n'existe pas de Société de crédit fonder*,— La compagnie pourra, sauf l'approbation du gouvernement, s'incorporer les sociétés de crédit foncier établies.

» Art. 3. 11 est accordé, en vertu du décret du 27 mars dernier, à la Société du crédit foncier de France, une subvention de 10 millions de francs, qui sera versée proportionnellement à l'importance des prêts effectués.

» Art. 4. Avant le 1^ juillet 1853, il sera établi dans chaque ressort de cour impériale une succursale ou direction. »

En retour des avantages qui lui ont été conférés par ce décret, la Société de crédit foncier de Paris a pris rengagement de faire une grande opération dont nous allons parler. Nous devons auparavant rapporter les articles de ses statuts qui intéressent le ^ plus directement ses relations avec le public.

» Art. 2. La Société a pour objet : — 1« De prêter sur hypothèque, aux

* n n'en existait que dans les départements de la Nièvre, du Cher, de l'Allier, des Bouches -dn-Rhône, du Yar et des Basses- Alpes.

230 LIYRl in. GHÂPITllS TI.

ppopriétaires dHinmeubles dans tous les départements où il n'existe pas de Société de crédit foncier^ et dans ceux dont les Sociétés auront été^ avec Vapprobation du Gouvernement, incorporées au Crédit foncier de France, des sommes remboursables par les emprunteurs au moyen d'annuités comprenant les intérêts^ l'amortissement^ ainsi que les frais d'administration; — 2» D'appliquer, avec l'autorisation du Gouvernement, tout autre système ayant pour objet de faciliter les prêts sur'immeubles et la libération des débiteurs ; — 3» De créer, pour une valeur égale à celle des engagements hypothécaires souscrits à son profit, des obligations produisant un intérêt annuel, remboursables par la voie du tirage au sort, avec ou sans lots et primes, et portant le titre à* Obligations foncières; — 4» De négocier ces obligations ; — 5» De recevoir en dépôt, sans intérêt, les sommes destinées à être converties en Obligations foncières. — Art. 3. La Société prend le nom de Crédit foncier de France.

Art. Â, La durée de la Société est de 99 ans^ & partir de l'homologation des présents Statuts (3 mars 1853).

» Art. 7. Le fonds social est fixé à 60 millions de francs.-— Il est afiTecté à la garantie des engagements sociaux et spécialement des obligations foncières.

Art. 8. Le fonds social se divise en 120,000 actions de 500 fr, chacune. Une première série de 20,000 actions est émise.

» Art. 9. Trente mille actions au capital de 15 millions seront immédiatement souscrites en dehors des 20,000 actions déjà émises. — Dix mille actions an capital de cinq millions pourront encore être émises» par décision du Conseil d'administration, dans le courant d'une année, et le surplus quand la Société aura atteint le chiffre de six cents millions d'affaires, de manière à ce que le chiff!re des actions émises se maintienne dans la proportion de cinq millions pour chaque cent millions d'obligations.

» Art. 1 1. Les titres définitifs d'actions sont au porteur. — Les actions se transmettent par simple tradition.

x> Art, 17. Le montant des actions est payable à Paris, aux termes qui sont fixés par le Conseil d'administration. — Pour les 20,000 actions actuellement souscrites, les versements auront lieu comme suit : — lO pour 100, ou 50 fr. par action, au moment même de la souscription; >- 40 pour 100, soit 200 fr., vingt jours après l'insertion au Moniteur du décret d'autorisation des présents statuts; — Et les derniers 50 pour 100, conformément aux appels faits par le Conseil d'administration au moyen d'annonces insérées, un mois à l'avance, dans deux des journaux de Paris désignés pour la publication légale des actes de Société. — Ces derniers 50 pour 100 devront être appelés en totalité, lorsque le chiffre des emprunts aura atteint 50 millions, ou, au plus tard, dans le délai d'une année, à partir du décret approbatif des présents statuts.

» Art. 65. Ne sont point admis au bénéfice des prêts faits par la Compagnie : 1« les théâtres; 2° les minés et les carrières; 3*> les biens indivis, si l'hypothèque n'est établie sur la totalité de ces immeubles du consentement de tous les copropriétaires; 4^ ceux dont l'usufruit et la nu-propriété ne sont pas réunis, à moins du consentement de tous les ayant droit, à l'établissement de l'hypothèque.

> Art. 67. Le montant du prêt ne peut dépasser la moitié de la valeur de l'immeuble hypothéqué. — Il sera, au plus, du tiers de la valeur, pour les propriétés plantées en vigne et pour les bois. Les bâtiments des usines et

BANQ1» ET90THiCAIBS8, 23{

Atbriqnes ne seront estimés qu'en raison de leur valeur indépeadante de lenr affectation industrielle. — l^ns aucun cas, l'annuité au service de laquelle Tempranteur s'engage ne peutôtre supérieure au revenu total de la propriété.

» Aar. 68. Le maximum des prêts consentis à un même emprunteur ne peut dépasser un million* -» La Compaffnie tiê consent pm d$ prit infériiwr à aOû francs.

•Ait. 70. L'empmnteuroontracte avec la compagnie l'obligation de se libé* ler par annuités, payables en espèces, de manière que l'extinction de la dette soit opérée dans un délai de vingt ans au moins et de cinquante ans au plus,

s AsT 71. L'annuité comprend ; 1* llntérét; 2* l'amortissement calculé sur la taux de Tintérét et la durée du prêt; 3*^ et une allocation annuelle qui ne peut excéder 60 centimes par 100 francs pour frais d'administration.

» Ait. 79. Les annuités sont payables moitié au dO juin et moitié au 31 décembre de chaque année... — Au moment du prêt, la compagnie retient^ sor le capital, l'intérêt applicable au temps à courir jusqu'à la première échéance semestrielle.

» Ait. 74. Le défaut de paiement d'un semestre rend exigible la totalité de la dette un mois après la mise en demeure.

• Ait. 75. Les débiteurs ont le droit de se libérer par anticipation, en tout ou en partie. -* Les remboursements anticipés seront effectués, au choix des emprunteurs, soit en numéraire, soit en Obligations foncières de la Compagnie, de même nature que les titres émis en représentation de l'emprunt eontracté. -^^ Ces Obligations sont reçues au'pair et doivent être immédiatement frappées du timbre d'annulation. Il en est tenu un compte spécial sur les livres de la Compagnie, de manière à ce que leurs numéros puissent prendre part aux tirages successifs. — Les fonds provenant des remboursa* mentB anticipés seront employés, jusqu'à due concurrence, à amortir ou à racheter les Obligations foncières.— Les paiements anticipés donnent lieu, au profit de la Compagnie, à une indemnité qui ne peut dépasser 3 pour 100 du capital remboursé par anticipation.

» Ait* 81. Tout propriétaire qui demande à contracter un emprunt doit produire : t® Les titres de propriété de son immeuble; 2» la copie certifiée de la matrice cadastrale; S» les baux ou l'état des locations, s'il en existe, avec indication des fermages et loyers payés d'avance; 4o la déclaration signée par lui des revenus et des charges; 5*» la cote des contributions de l'année cou-» rante, ou, à son défaut, celle de la dernière année; 6» la police d'assurance contre l'incendie ; 7« un état d'inscription constatant la situation hypothécaire; 8o la déclaration de son état civil, 8*il est ou a été marié, ou tuteur.

» Art. 82. Après examen de ces documents, le Conseil d'administration fait procéder, s'il y a lieu, à une esthnation de l'immeuble offert en garantie,

» Ait. 'sS. L'évaluation de l'immeuble est faite sur la double base du revenu net et du prix vénal.

» Art. 84. Lorsque le Conseil est fixé sur la régularité de la propriété et sur la solidité du gage, il détermine la proportion du prêt à faire, et il est procédé à la réalisation du contrat conditionnel, conformément à l'art. 8 du décret du

28 février 1852.

» Art. 85 . Après l'accomplissement des formalités de purge • prescrite? par

I 9n décret réoent rend la purge facultative.

232 LIVUE ni. CDAPITRE Vf.

le décret da 28 février 1852. titre IV, un acte, fait à la suite du contrat conditionnel, constate sa nullité ou sa réalisation définitive, suivant qu'il s'est ou non révélé une inscription ou un droit réel grevant l'immeuble hypothéqué. Dans le premier cas, cet acte est signé par la Compagnie seule et contient mainlevée de l'inscription prise à son profit Dans le second cas, l'acte est signé par la Compagnie et par l'emprunteur; il dénonce l'accomplissement des formalités, la remise des valeurs formant le montant du prêt et le point de départ des intérêts. Le visa des Obligations foncières est donné en vertu de l'acte de réalisation définitive du prêt.

> Ait. 86. Les frais du contrat de prêt, de l'acte définitif, de l'inscription hypothécaire et de la purge sont à la charge de l'emprunteur. Les frais du contrat conditionne], de l'inscription hypothécaire, de la purge, de l'acte annulant le contrat conditionnel et de la radiation de l'inscription, sont, dans tous les cas, à la charge de l'emprunteur.

» Abt. 89. La valeur des obligations foncières est de 1,000 francs. Elles peuvent être subdivisées en coupures, dont la moindre est de 100 fr.

» Art. 90. Elles portent un intérêt annuel dont le taux est fixé par le Conseil d'administration, à l'époque de leur création. Cet intérêt est payable chaque année ou par semestre. L'intervalle entre le versement des annuités par les emprunteurs, et le paiement des intérêts aux porteurs des obligations, sera au moins de trois mois.

» Art. 93. Les obligations foncières sont au porteur.

» Art. 95. Les obligations foncières sont classées par séries, dont chacune comprend toutes les obligations créées au même taux d'intérêt. Elles n'ont pas d*époque fixe d'exigibilité pour le capital. — Elles sont appelées au remboursement par la voie d'un tirage au sort qui a lieu par semestre ou annuellement. — Chaque tirage comprend le nombre d'obligations nécessaire pour assurer l'amortissement des obligations dans le même temps que celui du capital prêté.

» Art. 96. Les sommes payées par les emprunteurs, à titre d'amortissement, sont appliquées à la série dont font partie les obligations émises en représentation de l'emprunt qu'ils ont contracté. »

Au prix (le la subvention de dix millions qui lui a été accordée^ le Crédit foncier de France s'est engagé, savoir :

a A prêter sur hypothèque, jusqu'à concurrence de deux cents millions de francs, à raison d'une annuité de cinq pour cent, qui comprendra l'intérêt, l'amortissement et les frais d'administration, et qui éteindra la dette en cinquante années.

» Pour les emprunts d'une moindre durée, l'annuité sera établie sur les mêmes bases que ci- dessus, de manière à correspondre * à l'annuité de cinq pour cent fixée pour cinquante années.

• Quel est ici le sens de ce mot correspondre ? Le public a compris que les 200 millions devaient être prêtés à un taux d'intérêt inférieur à 4 i/4 p. %, taux courant des prêts consentis antérieurement par la Compagnie. Ainsi, par exemple, l'annuité à payer sur un prêt de 25 ans, bien que très-supérieure

BANOl^S HYPOTHÉaiRES. 233

X» Apvès le placement des deux cents millions ci-dessus mentionnés^ la Société continuera de prêter, d'après les bases indiquées dans le précédent article^ lors même que pour se procurer les fonds nécessaires elle serait obligée d'affecter au service de ses obligations émises, jusqu'à concurrence d'un quart, la part qui lui est allouée à titre de frais d'administration . »

Là somme de deux cents millions que la compagnie s'engage à prêter aux conditions ci desuis doit être distribuée entre les quatre-vingts départements compris dans son ressort^ proportionnellement à leur dette hypothécaire inscrite^ qui^ d'après le tableau annexé aux statuts^ ne s'élèverait pas à .moins de 12^011^804,379 francs.

Pour se procurer les fonds nécessaires à cet emprunt^ la Société de crédit foncier a émis 200,000 obligations de 1,000 fr. chacune, portant intérêt à 3 pour %, remboursables à 1,200 fr. et participant au tirage d'une loterie dont les lots, en 1853 et 1854, doivent 8*élever à la somme de 1,200,000 fr. et dans chacune des années suivantes à la somme de 800,000 fr.

Au 20 mai 1853, le Crédit foncier de France axdiïi émis 50,000 actions sur chacune desquelles il avait été versé 250 fr., 100,000 obligations sur chacune desquelles on a dû verser 200 fr, , et 100,000 obligations à 1,100 fr. sur chacune desquelles 300 fr., dont 100 destinés àfîgurer au compte des bénéfices, ont dû être versés. Cette société doit donc avoir actuellement à sa disposition, savoir:

Capital versé (léser ve> 12,500,000

Obligations, F» émission 20,000,000

— 2* émission 20,000,000

Subvention de l'État 10,000,000

Prime sur les obligations de la 2* émisMJiî 10,000,000

Total. . ', 72,500,000

A la même date, les demandes d'emprunts hypothécaires s'é-

à 5 p. <»/o serait cependant inférieure à 7,1 3 p. <»/o, montant de l'annuité qui résulte des calculs établis sur Tintérô. à 4 1/4 p. ^Iq.

On pourrait comprendre aussi que la Compagnie calculât l'annuité du prêt de 25 ans de manière à compenser la différence qui existe entre l'annuité de 5 p. ^/o acceptée à la suite du traité avec Tétat et l'annuité de 5,45 fixée par les délibérations antérieures du conseil de la Compagnie. En ce cas, Tannuité du prêt pour 25 ans serait plus forte que dans l'ancien tarif.

Nous regrettons que la Compagnie n'ait pas cru devoir donner, par la publication d un tableau clair et intelligible pour tout le monde une explication que senut très-intéressante pour le public. Il serait étrange que la Compagnie eût reçu une subvention de dix millions pour prêter, au desspus (Je 50 ans^ à des conditions plus dures qu'auparavant.

234 UYKB m. CEAriTu vi.

taient éleyées à 117^3^,075 fr. siir lesquels la Société avait prêté

20,771,500 fr.

Nous reproduisons ci-dessous le tableau officiel de progression de l'annuité des emprunts contractés à 4 1/4 p. % par an, intérêt, amortissement et frais d'administration compris, d'après lequel l'annuité du prêt de 50 ans s'élève à 5 fr. 45 c.

Voici le tableau du tarif des prêts de moins de 50 ans, en exécution du décret du 10 décembre.

DURBB

TOTAL

durAb

TOTAL

du prit AMS.

de

rauDuité.

du prêt.