CHAPITRE VI

MODES d'acquisition ENTRE VIFS DE L\ PROPRIÉTÉ IMiMOBILlÉRE

§ 1. — L'occupation

Ce mode d'acquisition, peu important dans l'histoire du droit, se rencontre à Vépoque barbare, sous le nom A'Aprisio. Voici un exemple d'Aprisio : Un particulier défriche et s'approprie une partie du territoire sur lequel s'est établie la communauté ; personne ne s'opposant à cette appropriation, ce particulier devient ainsi propriétaire de cette partie de territoire. L'accroissement de la population et les progrès de l'agriculture rendirent très rare ce mode d'acquérir. Le Code civil n'admet plus l'occupation qu'en matière mobilière.

§ 2. — La Prescription

1° Généralités . — Le droit germanique ne connaissait pas la prescription acquisitive. Van-

cien droit coutumier n'admit lui-même qu'une prescription acquisitive très courte, la tenurc d'an et jour. Mais grâce au droit canon, et grâce aussi aux nécessites de la pratique, vers le xiii« siècle, les longues prescriptions du droit romain commencèrent à être en usage.

Le délai d'an et jour était souvent usité dans le droit barbare et dans le droit féodal. Dans les sociétés barbares, l'année était un délai naturel qui s'appliquait de lui-même à l'acquisition ou à la perte des droits. On ajoutait un jour pour indiquer que l'année était bien complète. Ce délai d'an et jour devint tout naturellement la durée normale de la prescription dans l'ancien droit coutumier.

2** La tenure d'an et jour. — Cette prescription se rencontrait surtout dans le Nord de la France. Au fond c'était l'ancienne déchéance résultant de l'expiration de l'an et jour, qui s'était transformée en prescription acquisitive, et qui avait pour condition primordiale la possession annale de l'acquéreur. Quand la tenure était acquise, tous les droits des tiers adverses tombaient. Cette institution disparut au xvi« siècle.

3" La possession immémoriale. — Cette possession a joué un grand rôle dans la formation de la société féodale. En effet, à une époque où souvent les titres étaient perdus ou même n'avaient jamais existé, la possession immémoriale servait à établir l'existence des droits sei-

106 ABIŒGÉ d'histoire DU DROIT

gneuriaux, des redevances publiques ou privées, des franchises locales, etc., etc. Cette institution fut très attaquée, surtout par lescanonistes. Elle a disparu des Godes modernes.

4° Le Tènement de cinq ans. — Ce n'était qu'une transformation de la prescription d'un an, dont le délai fut prorogé à cinq ans. Le tènement ou possession de cinq ans servait à purger les immeubles des rentes, hypothèques ou charges réelles qui les grevaient. L'acquéreur du fonds qui voulait s'en prévaloir devait avoir juste titre et bonne foi. A ce propos notons que c'est le droit canon qui a exigé la bonne foi pour toute prescription. Le droit séculier ne requit la bonne foi et le juste titre que pour la prescription de dix à vingt ans et non pour celle de trente ans.

5° Les prescriptions romaines : Prescription de dix à vingt ans et prescription de trente ans. — En droit franc, la prescription acquisitive de dix à vingt ans du droit romain fut conservée telle quelle. Quant à la prescription de trente ans qui n'était à Rome qu'une prescription extinctive, elle devint alors une prescription acquisitive ou usucapion. Dans le droit coutumier du xiif siècle on l'appelle longue tenue.

Au xvie siècle, les Coutumes admettent deux

prescriptions acquisitives, celle de dix à vingt ans, avec juste litre et bonne foi, et celle de trente ans sans titre ni bonne foi. On exigeait que la possession fût paisible, publique, à titre non précaire, et ininterrompue. Une fois acquise, la prescription conduisait à la propriété. Mais elle ne courait ni contre les mineurs ni contre les absents. Pendant longtemps le vassal ou le censitaire ne put l'opposer à son seigneur. Mais au xviii*' siècle ce principe, très battu en brèche, avait presque disparu.

§ 3. — La Tradition

En droit romain, le transfert conventionnel de la propriété s'opérait par la tradition, h^ contrat (vente ou donation) était simplement productif d'obligations. Notre Code civil au contraire n'exige pas de tradition ; la propriété actuellement se transmet par le simple consentement. C'est donc le contrat seul qui transfère la propriété. On va voir dans la suite de ce paragraphe comment la théorie du Code ciWl est devenue le contre-pied de celle du droit romain.

1» En droit franc. — A. — Des actes par lesquels se transfère la propriété immobilière. —

Le transfert de la propriété ne pouvait avoir lieu par le seul consentement. Il fallait une tradition matérielle. C'était Ylnvestitiwe réelle, sorte de cérémonie publique, qui se composait de \ appréhension ou prise de possession du fonds par l'acquéreur, et du déguerpis semait de Taliénateur.

Peu à peu l'investiture réelle se transforma en une tradition symbolique. L'acquéreur se borna à recevoir de l'aliénateur des symboles (motte de terre, branche d'arbre, lance, flèche^ festuca). Cette tradition se fit d'abord devant le juge [tradition en justice). Elle se fit ensuite même en dehors de la justice. Mais comme ce procédé présentait des inconvénients, on imagina de recourir à l'expédient d'un procès fictif en revendication. L'intervention du tribunal avait l'avantage d'écarter d'avance les prétentions des tiers sur le fonds aliéné.

Grâce à cette tradition symbolique, la mise en possession de fait se sépara de la tradition de droit avec laquelle elle se confondait jadis ; mais elle en devint le complément obligé. Cette mise en possession avait lieu en général avec une assez grande cérémonie.

En droit romain on constatait le transfert de la propriété par un acte [carta). Le droit germanique reprit cet usage, mais en l'étendant. En

effet il fit de la remise de la carta le symbole de raliénation. Ainsi fut créée la Tradition per cartam.

B. — Effets juridiques de ces actes. — L investiture réelle donnait à la fois la possession et la propriété. Plus tard la tradition symbolique emporta transfert de propriété, et l'acquéreur avait le droit de se mettre en possession.

2« En droit féodal. — Grâce aux liens qui unissaient le seigneur et le vassal, ce dernier ne pouvait aliéner son fonds sans le consentement du seigneur, ou plutôt le vassal qui voulait aliéner son fonds, devait d'abord le délaisser ; le fonds ainsi délaissé faisait retour au seigneur, lequel le gardait ou le concédait de nouveau à qui il voulait. Tel fut le point de départ de la théorie féodale du transfert de la propriété.

A, — Aliénation des fiefs et censives. — Deux actes caractérisaient cette aliénation : a) La dessaisine ou dévest, acte par lequel le vassal (fief J ou le censitaire (censive) remettait le fonds à son seigneur en déclarant qu'il s'en dessciisissait entre ses mains ;

b) L investiture (fief) ou F ensaisinement {censive), acte par lequel le seigneur livrait le fonds à l'acquéreur en déclarant qu'il l'en saisissait ;

Lamo uzèle 7

l'acquéreur de son côté devait prêter hommage au seigneur.

L'aliénation portait alors le nom de dessaisinesaisine ou vest et dévest : elle avait lieu par la remise de la verge, du bâton, etc., devant la Cour seigneuriale. L'investiture ou ensaisinement opérait le transfert de la propriété, mais la possession ne s'acquérait ensuite que par Yappréhension de fait. A l'origine les droits qu'avait constitués le vassal ou le censitaire n'étaient pas opposables au seigneur qui reprenait le bien. Plus tard, au contraire, on déclara que les droits des tiers ne seraient pas purgés par le seul fait de l'investiture ou de l'ensaisinement.

B. — Aliénation des alleux. — L'alleu était un fonds libre de tout lien seigneurial, aussi n'était-il plus question ici de dessaisine entre les mains du seigneur. Dans les paijs de droit écrit un acte était dressé par un notaire pour constater la vente ; l'acte était remis à l'acquéreur. On appelait cette remise le hail de la cède. L'acquéreur, en vertu de cet acte, avait le droit de se mettre en possession de sa propre autorité. Dans les pays de droit coutumier, tantôt on rédigeait un acte écrit au moment de l'aliénation, tantôt on procédait à la dessaisine-saisine devant le seigneur.

3° En droit monarchique. — Les formes féo-

dales du transfert de la propriété étaient trop gênantes pour pouvoir durer, surtout à mesure que la propriété féodale tombait en décadence. Aussi, à l'époque monarchique, la France coutumière se diWsa en deux parties, sous le rapport du transfert de la propriété foncière : les pays de nantissement, au nord et à l'est, et les pays de droit commun, qui étaient la partie la plus importante des pro^inces coutumières.

A. — Coutumes de nantissement. — Dans les coutumes de nantissement on reprit, en le déformant, le vieux système féodal, en raison des avantages d'authenticité et de publicité qu'il donnait au transfert de la propriété. Voici sous quelles formes principales s'opérait ce transfert :

a) Œuvres de loi. — C'était l'ancienne dessaisine-saisine pratiquée, non devant le seigneur, mais devant les juges seigneuriaux ou royaux (Cour féodale ou Cour éche\dnale). Les alleux y étaient soumis. Les œuvres de loi étaient donc un acte judiciaire, mais dans lequel les formalités symboliques perdirent de leur importance. On rendit la publicité du transfert permanente, en exigeant que les œuvres de loi fussent enregistrées au greffe de la Cour, sur un registre accessible au public. Ce sj-stème ne s'appliquait qu'aux aliénations immobihères

entre- vifs et à la constitution des droits réels, comme l'hypothèque.

La vente était valable, sans la formalité des œuvres de loi ; l'acheteur avait une action personnelle contre son vendeur. Mais la propriété n'était transmise, ou le droit réel constitué, entre les parties et à légard des tiers, que lorsque la formalité des œuvres de loi avait été accomplie. Les œuvres de loi avaient pour effet de purger les droits des tiers sur l'immeuble.

L'Edit de juin 1771, article 35, et la Déclaration du 23 juin 1771 abolirent l'usage des saisines, œuvres de loi et nantissement, dans son application aux hypothèques. La Flandre et l'Artois refusèrent d'accepter ces édits. La loi des 19-27 septembre 1790, article 3, supprima le nantissement ; mais la loi du 1 4 brumaire an VII conserva l'ancien enregistrement, sous le nom de ti'anscription. Le Gode civil abandonna la transcription en matière de transfert immobilier. Elle ne fut rétablie que par la loi du 23 mars 1855.

b) Appropinances par bamiies. — Cette institution apparut en Bretagne au xm^ siècle. Voici en quoi elle consistait : à la suite d'une vente, trois bannies ou proclamations avaient lieu, à lissue de la messe, pendant trois dimanches consécutifs, dans le but de porter Tacqui-

sition à la connaissance du public. Au xiv" siècle on adressait même des requêtes aux parents du vendeur. Puis le tribunal, dans le ressort duquel se trouvait le fonds vendu, prononçait l'adjudication au profit de l'acquéreur. C'est ce que l'on appelait la Certification des bannies. Un Edit d'août 162(1 exigea rinsinuation, c'est-à-dire la transcription du contrat, avant la première bannie.

Les intéressés présents, c'est-à-dire habitant en Bretagne, n'avaient que huit jours après la première bannie pour faire opposition. Les intéressés absents n'étaient exclus que par la tenure d'an et jour de la part de l'acquéreur. Les droits réels sur l'immeuble étaient purgés par ces formalités. Les appropriances furent abrogées par le décret du 9 messidor an IIL

c) Vesture et prise de ban, à Metz. A l'origine c'est le maire assisté des échevins qui accomplit la vesture, c'est-à-dire qui ensaisine l'acquéreur. Plus tard, au xiii* siècle, la vesture fut remplacée par la Prise de ban, c'est-à-dire par la proclamation solennelle de l'entrée en possession de l'acquéreur, faite par un officier public, sous l'autorité du maire, à quatre reprises différentes, A chaque ban les intéressés pouvaient former opposition. Cette institution disparut vers le milieu du xvif siècle.

B. — Droit commun des Coutumes françaises. — Système delà tradition feinte. — Ce droit commun consiste en ce que, dans les contrats translatifs de propriété immobilière, on insère une clause, la plupart du temps mensongère, constatant que les formalités de dessaisine-saisine ont eu lieu. Cette tradition sur le papier, ou tradition feinte., a le même effet que la tradition réelle.

a) Origines delà tradition feinte . — lÊ,n droit romain on trouA^ait quelques cas de transfert de propriété sans tradition matérielle de la chose à l'acquéreur (tradition brevi manu^ constitut possessoire). Nous avons vu aussi dans le droit barbare la tradition per cartam qui s'introduisit en France. L'école des glossateurs augmenta le nombre des cas de transfert de propriété sans tradition matérielle du Droit romain, et elle donna une grande place à la clause de constitut possessoire contenue dans les actes de vente.

Sous l'influence des doctrines des glossateurs, les différentes clauses de constitut possessoire, de bail de la cède, de réserve d'usufruit, etc., devinrent de style dans les actes de transfert de la propriété immobilière et on finit même par les sous-entendre.

b) Conditions de la tradition feinte. — La pro-

priété n'est transmise par la tradition feinte qu'aux conditions suivantes :

a) n faut un acte notarié ;

(î) Il faut la clause de dessaisine-saisine ou une clause équivalente ;

y) n faut un aliénateur qui soit en possession réelle du fonds. Si l'aliénateur n'est pas en possession, le transfert de la propriété n'a pas lieu.

Ce système de la tradition feinte devint peu à peu. grâce à l'affaiblissement des droits du seigneur et de la famille, le droit commun, aussi bien dans les pays de droit écrit que dans les pays de coutumes. C'est ainsi qu'on arriva à la règle contenue dans l'article 1138 du Code cbn\, d'après laquelle la propriété se transmet par le seul consentement. Au fond l'innovation du Gode civil a consisté à peu près uniquement à dispenser d'insérer dans les actes une clause devenue de style, et à ne plus exiger la rédaction d'un acte notarié.

Ouvrages a consulter

(Occupation) : Brissaud. Manuel,.., p. 1260. — Thévenin. Les Communia (Mélanges Renier), 1886. — Cauvet. Etude historique sur l'établissement des Espagnols dans la Septimanie, 1877.

(Prescription): Viollet. Histoire. .., p. 570. —

Brissaiid. Manuel..., p. 1262. — Glasson. Histoire..., YII. p. Ua.—Buche.^. R. H., 1884. p. 334.

- Pron.y. R. H., J884, p. 163. — Géni/. Méthode d'interprétation et sources en droit privé. I89f).

— Desjardins. :\. R. H., 1877. p. ^293.

^ (Tradition): Viollet. Histoire.... p. 4.-)0. — Bris saud. Manuel.... p. 1276. — Gltisson. Histoire.... ni, 134. — Bûche. ^. R. H., 188i,p. 54.— Piton. Investiture féodale en droit germanique, 1899. — Des Marez. Etude sur la propriété foncière dans les villes du moyen âge. 1898. — Tardif. Droit privé au xiu^ siècle, 1886. — Chénon. Etude sur l'histoire des alleux en France. 1888. — Planiol. N. R. H., 1890, p. 463. — Prost. N. R. H., 1880, 1 et 301.-1878,209.