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«cultive la sole des mars dès le mois de novembre « précédant son entrée en jouissance ; qu’il sème au mois « de septembre précédent du trèfle incarnat et de la « vesce d'hiver et autres fourrages sur 1/8 de la sole des « jachères ; qu’il prépare, dès le 11 novembre, un autre « de 1/8 de la mème sole pour recevoir des betteraves, « carottes et autres racines, et qu'il conduise ses fu- « miers pendant l'hiver sur les terres ainsi préparées, «et qu'il puisse aussi, dès cette époque cultiver la « sole entière des mars. »
Dans le bail à loyer, le locataire entre dans les lieux loués, vacants et mis à sa disposition par le bailleur, aussitôt après le départ de l’ancien locataire. Il n’y a donc entre locataires aucun rapport juridique.
Il n’en est pas de même entre fermier entrant et fermier sortant ; au moment fixé pour l’entrée en jouissance du nouveau fermier, en supposant que ce soit le premier mars, selon la coutume générale en Brie, et dans la région de Montereau, l’ancien fermier a encore sa récolte à faire : pour cela, il lui faut des bâtiments (Voir Chapitre suivant) tant pour cette exploitation que pour l’engrangement des récoltes et l’accomplissement des battages.
Quant au fermier entrant, il est nécessaire qu’il prépare les terres destinées à recevoir la récolte suivante, qu'il fasse divers ensemencements, conduise les fu-
miers, etc... et cela bien avant son entrée en ferme, pen-
dant l'hiver qui précède.
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Pour faire ces travaux préparatoires, c'est-à-dire ceux indiqués dans la clause qui précède, le fermier entrant n’a aucun droit dans les bâtiments de la ferme à moins de conventions contraires (tels sont les usages).
La condition de semer des graines de prairies artificielles dans les derniers blés du fermier sortant, ne cause aucun préjudice aux récoltes de ce dernier et favorise Ja culture du fermier entrant, puisque celui-ci trouve dès son entrée en jouissance des graines levées, qui l’année suivante offriront de bons fourrages.
Ceci est donc à l’avantage du fermier entrant, et la légère indemnité qu'il paye pour cela se trouve largement compensée par la récolte suivante ; et le fermier sortant n’a pas le droit de s’en plaindre, parce que luimême lors de son entrée en ferme a profité des mêmes droits et avantages.
D’après les usages constatés déjà en 1855, Le fermier entrant avait droit de semer des prairies artificielles sur 1/4 de la sole des derniers mars, et dans les derniers blés de son prédécesseur, et ce, moyennant une indemnité fixée par des experts choisis par les parties.
Dans les baux qui relatent la clause ci-dessus, l’indemnité est fixée dès la confection du bail, ainsi que la date du paiement et la contenance à ensemencer. De cette façon, il n’y a pas lieu à contestations.
. Les usages, qui tiennent lieu de convention dans le cas où celles-ci font défaut, et qui les complètent dans le
cas où elles sont insuffisantes disent :
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Le fermier entrant a également le droit, mais alors sans indemnité, de semer, au mois de septembre qui précède l’entrée en jouissance, du trèfle ifcarnat, de la
vesce d'hiver ou autres fourrages sur 1/8 de la sole des
jachères.
Et de préparer après le 11 novembre un autre 1/8 de la même sole, pour recevoir des betteraves, carottes ou autres racines, et de conduire les fumiers durant l'hiver sur les terres ainsi préparées.
Pour exercer ce droit, le fermier entrant doit de préférence prendre les terres les plus éloignées de la ferme, et ne pas gêner la sortie du troupeau.
Enfin, le fermier qui entre le premier mars, peut durant l’hiver précédant son entrée, préparer le 1/2 environ des terres, qui doivent recevoir les mars et les avoines à faire à cette époque. Ces terres sont choisies généralement parmi celles les plus éloignées de la ferme.
Ces dispositions consacrées par l’usage ne doivent pas s’observer si elles sont en contradiction avec les baux, ni s'ajouter aux droits de même nature prévus par les conventions.
Dans la presque totalité des baux de ferme, les quantités de fourrage que le fermier entrant a droit de semer
par avance, sont fixées et déterminées.
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IX. — Condition sur la répartition des bâtiments de la ferme.
« Pour faciliter aux preneurs, les moyens de faire leur « dernière récolte, le fermier qui leur succédera, leur « laissera la jouissance de deux chambres et la commu- « nauté à la cuisine, une place dans les remises pour « mettre leurs chevaux pendant la récolte, de plus la « jouissance des granges à blé, jusqu’à la fin du battage et « celle d’un grenier assez grand pour resserrer les grains «qui proviendront de ce battage. L'enlèvement de ces « grains ne pourra être retardé au delà du 24 juin qui « suivra cette même récolte. »
L'art. 1777 indique que le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l’année suivante, et réciproquement que le fermier entrant doit procurer à celui qui sort des logements convenables et . autres facilités pour la consommation des fourrages et pour les récoltes restant à faire. Dans l'un et l’autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux.
Comme on le voit, l’art. 1777 ainsi que le dit Guillouard (If, 545), ne fait que poser le principe sur les rapports qui doivent s'établir entre les deux fermiers,
mais quant au règlement de ces rapports, il renvoie aux usages locaux.
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La clause du bail rapportée ci-dessus, si elle n'était pas complétée par les usages, serait insuffisante.
On dit bien dans cette clause, que le fermier sortant aura la jouissance de deux chambres, une place dans la remise pour ses chevaux, la jouissance des granges à blé, un grenier à grain. Mais quelles chambres ? Quelle place? Quelle grange s’il n’en existe qu’une seule ? Quel grenier ?
Les usages sont là pour l'indiquer (1) :
Logement :
Le fermier entrant a droit au principal logement. Le fermier sortant a droit à une des chambres à feu ; s’il n’y en a qu'une, on doit lui laisser le fournil. Il a
droit à la communauté du foyer tant qu’il conserve des
(1) L'usage qui s’observe dans le baillage de Melun entre les fermiers entrant et sortant, est que le fermier entrant aux mars, doit avoir le moindre des deux chauffoirs ; la jouissance du fournil, de l’écurie et d’un grenier pour y mettre son foin etson avoine.
Quand il n'y a qu’un chauffoir, il doit être habité tant par le fermier sortant que par le fermier entrant. Après la récolte faite, la jouissance de tous les bâtiments appartient au fermier entrant, à l'exception des granges et greniers pour y serrer les grains de la dernière récolte dont l’usage des pailles et feurres appartient au fermier entrant.
Il en est de même pour les bâtiments, quand le fermier entre aux jachères (Sévenet, sous l’article 186 de la coutume de Melun).
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intérêts dans la ferme, c’est-à-dire jusqu'au 24 juin de l’année qui suit la dernière récolte.
Le four est commun.
Les moissonneurs sont logés dans une bergerie ou dans
un local habituellement affecté au service.
Caves.
La principale cave appartient au fermier entrant; s’il n'y ena qu'une, la jouissance est commune ; si l'on fait
une séparation, 1/3 est affecté au fermier sortant.
Ecuries.
Le fermier sortant a droit à la principale place dans l'écurie pendant la moisson, et toujours place pour son cheval de service, et droit momentanément de loger, pendant le jour, les chevaux qui voiturent les grains ; les chevaux dont il aura besoin pour sa moisson auront droit chaque jour à une botte de paille pour deux chevaux ; le cheval de service aura également droit à la litière.
Greniers et Granges.
Le fermier sortant a droit au principal grenier à grains jusqu’à la Saint-Jean (24 juin), de l’année qui suit la dernière récolte.
S'il n’y a qu'un grenier, il sera divisé à frais communs :
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2/3 pour le fermier sortant, et 1/3 pour le fermier entrant.
Le fermier sortant a droit au grenier à balles jusqu’au 24 juin de l’année qui suit sa dernière récolte.
Il a droit de conserver la jouissance de la grange à blé jusqu’au premier mai de l’année qui suit la dernière récolte.
Le fermier entrant au premier mars, prend jouissance au 24 juin des granges, hangars, et autres locaux habituellement consacrés dans la ferme à l’engrangement des avoines, orges, et autres céréales de printemps.
Bien que les usages semblent limiter aux céréales diverses granges, ainsi qu’on vient de le dire, en pratique elles servent à l’engrangement de tous les produits de la ferme : céréales, produits des prairies naturelles et artificielles.
Ces questions de partage des bâtiments entre fermier entrant et fermier sortant, amènent souvent des difficultés; ces bâtiments ne se prêtant pas, ou se prêtant mal à des divisions. Ces difficultés sont généralement tranchées par des voisins, fermiers eux-mêmes, choisis amiablement comme arbitres. Ce qui est le meilleur moyen d'arriver à une solution, prompte, équitable et économique, plutôt que de recourir aux tribunaux qui seraient eux-mêmes obligés de nommer des experts en
suivant les formalités ordinaires.
Sr X, — De la condition du droit de chasse.
« Le preneur ne pourra chasser, ni faire chasser, « sur les biens loués, ce droit étant exclusivement ré- « servé au bailleur et aux siens. »
Les usages sont muets au sujet du droit de chasse ; lorsqu'il n’y a pas de conventions il faut donc appliquer le droit commun.
La chasse en Seine-et-Marne a une valeur qui tend à s'accroitre de plus en plus, aussi, dans les baux écrits, le bailleur ne manque jamais, afin d'éviter des difficultés à cet égard de réserver ce droit de chasse, exclusivement pour lui, pour les siens, sa famille et ceux à qui il lui plaira de le céder.
En cas de non réserve, à qui appartient ce droit ?
Quelques auteurs et notamment Duvergier (I, n° 73) attribuent ce droit au fermier à l'exclusion du propriétaire, parce que ce droit ne serait qu'un produit utile de la propriété dont le fermier doit profiter, comme il profite de tous les produits du sol.
D'autres, comme Duranton, (T. 4 n° 286) accordent ce droit de chasse au propriétaire et au fermier concurremment ; au propriétaire parce que le droit de chasse est un droit naturel, limité par la loi dans l'intérêt de la propriété ; au fermier parce que l’avantage résultant du droit de chasse, rentre dans l'utilité que peut produire
la chose louée. ;
La majorité des auteurs et la jurisprudence (1), ne donnent pas ce droit au fermier, mais au propriétaire seulement parce que le fermier n’est pas, quant à la chose louée, l'ayant cause universel du propriétaire ; celui-ci, à moins de convention expresse, doit être présumé n'avoir concédé au fermier, que le droit de percevoir les fruits du sol; or, le gibier, n’est pas un fruit du fonds à moins que le fonds ne soit destiné à la chasse et en forme le revenu principal.
Pothier disait :
Le droit de chasse est un droit qœi ne peut pas s’affermer, les seigneurs et possesseurs des fiefs qui ont ce droit ne l’ont qu'ad oblectamentum, et non ad questum, c'està-dire, pour leur plaisir et non pour le gain.
Depuis l’abolition des droits féodaux, cette solution est rejetée et aujourd'hui le droit de chasse est un droit comme un autre, afférent à la propriété du sol, dont le propriétaire a tous les avantages à la condition de se confirmer aux lois et règlements administratifs.
« Ce que le bail confère au fermier, dit Guillouard « (t. I, 286) (2) c’est le droit de jouir des droits utiles atta-
(1) Paris, 19 mai 1812, Sirey, 12, II, 323. — Angers, 14 août 1826, Sirey, 27, II, 4 — Cassation, 4 juillet 1845, Sirey, 45, I, 774. — Rennes, 22 mars 1861, Sirey, 614, IT, 406. — Cassation, 5 avril 1866, Sirey, 66, I, 402. — Troplong, I, n° 161. — Marcadé, art. 1719, 1720, 1. — Aubry et Rau, IV, $ 365, texte et note 2, p. 470.
(2) Contra (Baudry-Lacantinerie et Wahl, Du Contrat de louage,
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« chés à la possession de la chose ; mais le maître ne se « dépouille pas parce qu’il loue sa ferme, de tout l'agré- « ment attaché à la terre et conserve le droit de chasser, «au même titre qu’il conserve le droit de s'y prome- « ner. »
Comme le fermier n’a pas le droit de chasse, il est autorisé à obtenir la réparation du dommage que l'exercice du droit de chasse pourrait causer à ses récoltes ou
à ses clôtures.
Délits de gibier.
Le département de Seine-et-Marne à cause de sa proximité de Paris est parsemé de grosses propriétés, de domaines de chasse, dans lesquels le gibier est conservé à grands frais, ce qui n’est pas sans occasionner des dégats aux récoltes des fermiers voisins.
Si d’un côté le propriétaire a tendance à augmenter le gibier en trop grande proportion, d’un autre côté le fer mier à tendance à mettre sur le compte du lapin tous les mécomptes provenant de sa mauvaise culture et de l'intempérie des saisons.
Autour des propriétaires riches, déliant FR cordons de leur bourse pour avoir la tranquillité, il s’est trouvé de nombreux cultivateurs peu scrupuleux, érigeant en système la demande des indemnités et cherchant ainsi à se créer des revenus annuels.
Les cultivateurs, chasseurs eux-mêmes la plupart du
temps, heureux de profiter de la présence du gibier du voisin, trouvent moyen de se plaindre de cette présence quand il s’agit de toucher une indemnité, soit, double source de revenus.
Il faut ajouter que pendant longtemps, la jurisprudence des juges de paix, semblait être d'accord avec ces cultivateurs, et qu’il suffisait du moindre dégât pour donner raison à ces derniers et condamner le propriétaire à payer des frais de procédure, peu en rapport avec l’importance de l’indemnité.
Pour apprécier les dégâts, beaucoup de propriétaires préféraient procéder amiablement :
On choisissait alors comme experts des fermiers voisins, dont la partialité était trop apparente, aujourd’hui experts, demain demandeurs, désignant à leur tour comme expert, le voisin sur les terres duquel ils avaient expertisé la veille, il y avait là une réciprocité de services qui n’était pas à l'avantage des propriétaires.
Le paysan demandeur, loin d’éloigner le gibier, faisait, au contraire, tout ce qu’il pouvait pour l’attirer, en laissant subsister des broussailles, et pour établir encore mieux son dommage, il avait soin de laisser des « témoins » c'est-à-dire des carrés de quelques mètres, soigneusement entourés de treillages dont la terre cultivée d’abord comme le champ, avait été ensuite mieux fumée, le tout afin de prouver aux experts, en faisant la comparaison de la récolte du champ et de celle des « té-
moins », que son dommage était important.
