CAUSE D'EXTINCTION DU BAIL A FERME

Le contrat du bail à ferme engendre des droits et obligations qui sont essentiellement temporaires. Nous allons indiquer les diverses causes d’extinction du bail

de cette nature.

19 — Arrivée du terme.

Le bail des biens ruraux lorsqu'il résuite d’une convention en fixant la durée, prend fin de plein droit à l'arrivée du terme indiqué.

Si le bail est fait sans écrit, il finit également de plein droit à l’arrivée du terme fixé d'après Les principes des articles 1774 et 1715.

Nous remarquerons ici une différence entre les baux à loyer et les baux à ferme.

Pour mettre fin au bail, un congé est nécessaire dans les baux à loyer tandis que, pour les baux à ferme, ce

congé est inutile.

On peut, dans certains cas, que nous avons déjà indiqués, en parlant de la tacite reconduction donner un congé avertissement, mais ce n’est pas là un congé véritable destiné, comme dans les baux à loyer, à mettre fin au bail dont la durée est illimitée, en raison de la continuation en cas de silence.

L'art. 1136, parlant du congé à donner par l’une des parties à l’autre dans le bail sans écrit ne s'applique qu'aux baux à loyer, bien que placé dans le chapitre des règles communes aux baux de maisons et de biens ruraux (1).

Supposons cependant qu’un bail de ferme soit fait par périodes de 3, 6 ou 9 ans avec faculté pour les parties de faire cesser le bail à l'expiration de la première ou de la deuxième période, et que la convention soit muette sur l'avertissement à donner par l’un ou l'autre. Quel délai faudra-t-il observer ?

Nous pensons dans l'espèce, que l'avertissement devra être donné au moins un an à l'avance en appliquant par analogie l’article 1748. Il existe entre le fermier entrant et Le fermier sortant des rapports dictés par les usages qu’il faut respecter ; il faut donner au propriétaire le temps de chercher un fermier et de relouer.

L'article 1748 suppose qu'un acquéreur veut user de

la faculté donnée par le bail d'expulser le fermier en cas

(1) Duranton, XVIT, n° 125. — Duvergier, Il, n° 210. — Laurent, XXV, n° 476.

de vente. Et dans l'espèce le législateur a reconnu qu'il était impossible d'agir vis-à-vis d’un fermier soumis à des règles d’usages et à des travaux de culture variables, comme on agit vis-à-vis d’un locataire

de maison ou d'appartement.

20, — Perte de La chose.

Aux termes de l’article 1741, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le propriétaire ne pouvant plus donner la jouissance qu'il a promise, cesse d'avoir droit au prix.

Cette perte peut être le résultat d’un cas fortuit ou de la faute de l’une des parties.

Si la perte par suite de cas fortuit est totale, le bail est résilié de plein droit (art. 1722), si elle est partielle le preneur peut, suivant les circonstances que les juges apprécieront, demander, ou une diminution de prix, ou la résiliation. Dans ce cas, il n’y aura lieu à aucun dédommagement.

Si la perte provenait de la faute de l’une des parties, sa responsabilité serait engagée et elle serait obligée d'indemniser l’autre.

Cette résiliation a lieu de plein droit parce que le con-

trat ne peut plus recevoir d'effet faute d'objet.

3°. — Consolidation.

Si le fermier devient propriétaire ou même usufruitier de l'immeuble qui lui est loué, le bail prend fin par consolidation, car dans ce cas, le fermier ne jouira plus comme fermier, mais comme propriétaire ou comme usufruitier.

La réunion sur la même tête de la qualité de bailleur

et de preneur opère l'extinction du louage.

4, — Résolution du droit de propriété du bailleur.

Supposons que le droit de propriété du bailleur soit résolu par défaut de paiement du prix ; ou bien annulé par erreur, dol, violence ou incapacité du vendeur ; ou bien que le bailleur soit évincé par suite de la reconnaissance du droit de propriété d’un tiers sur la chose Jouée.

Que deviendra dans ces divers cas, Le bail consenti par le bailleur évincé ?

En cas d'éviction proprement dite, il y a lieu de distinguer si le bailleur (héritier apparent ou possesseur), et le preneur ont été de bonne ou de mauvaise foi.

S'ils ont été de bonne foi, le bail, pourvu qu’il n’ex-

cède pas neuf ans, c’est-à-dire le délai dans lequel il est

en

considéré comme un acte d'administration, doit être respecté (1).

S'ils ont été de mauvaise foi, le bail doit être annulé comme le titre.

Cependant la question est controversée et on s'est demandé si un propriétaire, sous condition résolutoire, avait qualité pour louer un immeuble dont il n'était que propriétaire conditionnel ; que le bail soit valable pen. dente conditione cela ne fait pas de doute, mais sera-til valable pour ce qui reste à courir après l’arrivée de la condition.

Dans un premier système (2) on explique que le bail, comme le droit de propriété est résolu en vertu de l’article 1183, indiquant que la condition résolutoire lorsqu’elle s’accomplit, remet les choses dans le même état que si l'obligation n'avait pas existé : le bailleur étant réputé n'avoir jamais.été propriétaire, tous les droits consentis par lui doivent prendre fin et le bail doit disparaître.

On objecte que la. vente à réméré, qui n'est qu’une vente conditionnelle, donne-droit aux propriétaires-sous condition de faire un bail, et:quece bail, fait sans fraude, doit être respecté par l'acquéreur. |

On répond à cela que c’est une exception à la règle

(1) Demolombe, II, n°137. — Troplong, I, n° 98. — Marcadé, art. 1713.

(2) Paris, 9 décembre 1864, Sirey, 65, II, 42.

qu’il ne faut pas l’étendre au delà de l'hypothèse prévue par l'article 1673.

L'opinion contraire (1) a prévalu, tant en doctrine qu’en jurisprudence, on dit: que s’il fallait admettre le texte de l’article 1183 dans toute sa rigueur, il serait impossible à un propriétaire conditionnel de trouver un fermier ; que personne ne consentirait à louer une ferme s’il y avait le moindre danger d’être évincé, et que cependant il est indispensable pendente conditione d'administrer la ferme, et que le droit donné par l’article 1673 au propriétaire grevé d'une condition de rachat doit s'appliquer ici:

Que l’on doit donc en conclure que celui qui est en possession légale de la chose, doit être réputé mandataire pour administrer dans l'intérêt commun.

Si Le bail est fait sans fraude comme le dit l’art. 1673 le preneur et le bailleur étant de bonne foi, on doit voir là un acte d'administration, donnant pouvoir de louer pour une durée n’excédant pas 9 ans.

Cette solution doit s'appliquer à l’adjudicataire dont les droits sont résolus par l'effet d’une revente sur folle enchère (2), à l'acquéreur dont la vente est résolue pour

faute de paiement du prix, aux donataires de biens qui

(1) Aubry et Rau, IV, page 491, texte et note 14. — Duvergier, I, n°s 83 et suiv. —- Duranton, XVII, n° 134.

(@)NGassation; Alayril 18217 Sirev, 221,1 257 = Tassation, 16 janvier 1827, Sirey 27, 1, 324. — Paris, 25 janvier et 19 mai 1835, Sirey, 35, IL, 102 et 256.

font retour au donateur, au grevé de substitution, etc.

On doit encore ajouter suivant l'opinion générale (1) que le propriétaire qui fait résoudre le bail par lui consenti, n'est pas obligé de respecter les sous locations faites par le preneur et que ces sous-locations seront

résolues en même temps que la location principale.

50, — Par l'inexéculion des conditions du bail.

L'art. 1741 nous indique que le bail est résolu par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et cette clause d'extinction n’est que l'application du principe posé par l’article 1184, d’après lequel la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement.

L'une des parties ne remplit pas son engagement; l'affaire est portée devant Le tribunal qui décide si l’inexécution des dits engagements est assez importante pour faire prononcer la résolution du bail ; et le tribunal aura le droit d'accorder au défendeur un délai selon les cir-

constances (art. 1184).

(4) Aubry et Rau, IV, p. #38. — Troplong, II, 544 et suiv. — Guillouard, 1, 345. — Larombière, Obligations, II, p. 648, n° 17. — Cassation, 17 mai 1872, Sirey, 73, 1, 454, —— Cassation, 91 juillet 1873, 73, 1, 454.

Pigeon 414

AÛ——

Aux termes de l’art. 1760 en cas de résiliation par la faute du fermier, celui-ci est tenu de payer le prix du bail, pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent résulter de sa faute.

Les juges, suivant les circonstances, détermineront le montant de l'indemnité, indemnité qui variera suivant les causes de résiliation. S'il s'agit de résiliation à la suite de la vente d’un héritage dont le bail contient réserve de droit d’aliénation l’indemnité est déterminée par l'art. 1746. S'il s’agit de résiliation pour non accomplissement des obligations et charges du bail par le fermier, les tribunaux seront juges, ils apprécieront le préjudice causé au bailleur, sauf à tenir compte au fermier du travail fait par lui au cours du bail, et délermineront ainsi l'indemnité.

Mais il est possible que ce soit le propriétaire qui ne remplisse pas ses engagements et que la résiliation soit demandée contre lui.

Dans ce cas, il est évident que le fermier aurait droit à une indemnité calculée à raison de l’état de culture des terres, de ses dépenses dans la ferme, et des bénéfices

dont il va se trouver privé jusqu’à la fin du bail.

60, — Mutuel Consentement.

Les parties qui ont formé le contrat ont évidemment le droit de le rompre.

La mort du fermier ou celle du bailleur n’est pas une cause de résiliation (art. 1742) et leurs héritiers sont obligés comme eux.

Cependant, comme le décès d’un fermier peut jeter un grand trouble dans la direction et la surveillance d’une exploitation agricole, il n’est pas rare que sa femme et ses représentants, soient autorisés par clause spéciale à céder le bail ; dans ce cas, Les représentants et la veuve ont le droit de sous-louer en totalité à la condition de rester cautions solidaires du cessionnaire pour l'exécution des engagements pris dans le bail.

Cette clause d'extinction par mutuel consentement que nous venons de signaler, n’est pas spéciale au louage, c'est une cause générale d'extinction des contrats.

Mais ici, on se demande comment on pourra faire la preuve du consentement des parties à la résiliation du bail.

Si la résiliation résulte d’un écrit, il n'y a pas de difficullés.

Mais si la résiliation est verbale, la preuve restera-telle soumise au droit commun, ou faudra-t-il appliquer les rèyles de l’art. 1315 relatives à la formation du bail.

Pour soutenir que cette preuve est soumise au droit commun on dit :

Que l’art. 1715 est une dérogation au droit commun et qu’il doit être restreint au cas indiqué à l'art. 1715.

Que d’un autre côté, on parle dans cet article d’un

bail sans écrit n’ayant pas encore reçu d'exécution, tandis que dans le vas présent le bail est exécuté.

On répond à cela que l'opinion contraire est plus juridique, on paraît admettre unanimement que la preuve du congé, c'est-à-dire, de la cessation du bail par la volonté de l’une des parties ne peut être faite que d’après l’article 1715 Or, on se demande pourquoi la preuve serait rendue plus difficile en cas de résiliation, alors qu'il s’agit d'établir la volonté d’une seule partie, comme dans le congé, que lorsqu'il s’agit de la volonté commune comme dans la résiliation par consentement mutuel.

Dans le second cas la question semble être la même et l'art, 1715 doit s'appliquer pour la preuve, tant à la for-

mation du contrat qu’à la résiliation verbale.

Vu : le président de La thèse, HITIER.

Vu : le doyen, P. CAUWÉS.

Vu et permis d'imprimer le Vice-Recteur de l'Académie de Paris.