IV. — Aliénation du fonds loué

«Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne « peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail « authentique, ou dont la date est certaine, à moins qu'il « ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail. »

Ceci résulte de l’art. 1743 : la règle est donc que le bail n’est pas rompu par la vente du fonds loué, lorsque le preneur a, soit un bail authentique, soit un bail dont la date est certaine, à moins que le bail ne contienne une clause contraire ; l'exception est le droit qu’a l’acquéreur de procéder à l’expulsion du fermier si le bail n’a pas date certaine.

Un fermier soucieux de ses intérêts et de ses droits devra donc, soit appeler un notaire pour recevoir le contrat, soit s’il fait un acte sous seings privés, le faire, enregistrer dans le plus bref délai, de façon à lui faire obtenir date certaine.

Il est nécessaire que cet enregistrement soit fait avant la vente, car la date certaine acquise, soit par l’enregistrement soit par un des deux autres modes relatés dans l’article 1228, le même jour que l’aliénation, ne serait pas suffisante et ne pourrait être opposée à l'acquéreur ; l'expulsion pourrait avoir lieu, quand bien même il serait prouvé que l'acquéreur avait connu le bail, à l’instant même de son acquisition (1).

Bien que l’article 1743 ne parle que de la vente, il est évident qu'il s’applique à d’autres causes d'acquérir à titre particulier, donations, legs, échanges.

Il n’y a pas lieu non plus de se préoccuper de savoir si au moment de l’aliénation le fermier était ou non

entré en jouissance,

(4) Douai, 5 février 1863, Sirey, 65, II, 293.

On à soutenu cependant, en s'appuyant sur les termes mêmes de l’article 1743. « L'acquéreur ne peut expulser le fermier » qu’il était rédigé de façon à faire supposer que le fermier était en possession et que l'acquéreur voulait faire cesser cette possession (1).

Nous croyons l'opinion contraire préférable, la jouissance du preneur doit être respectée bien qu'il ne soit pas entré en possession au moment de la vente.

En effet, la base de l’art. 1743 est la présomption établie par la loi que l’acquéreur, en achetant, a consenti à respecter le bail en cours, et à ne pas critiquer les actes d'administration faits par son auteur; ce motif conduit à faire respecter par l'acquéreur aussi bien le bail qui n’est pas commencé que celui en cours (2).

Cette faculté offerte au preneur d’opposer son bail à l'acquéreur lorsqu'il avait date certaine, n’était pas sans inconvénients et parfois même causait à ce dernier un sérieux préjudice.

Cet acquéreur en effet était obligé de supporter pendant une longue durée, un bail dont il n'avait pas soupçonné l’existence; il devait en outre supporter les paiements des fermages que le preneur avait pu faire par anticipation et dont il pouvait représenter les quittances ayant date certaine.

On pouvait encore lui opposer la cession faite par le bailleur à des tiers de ses droits à des loyers à échoir,

(4) Duvergier, 1, n° 281 et 541. — Duranton, XVII, n° 139. (2) Guillouard, Du louage, I, n° 367.

laquelle cession était valable pourvu qu'elle ait été signiliée au fermier.

Voulant mettre un terme aux abus pouvant résulter d’un tel état de choses, La loi du 23 mars 1855 est venue déclarer : |

Que les baux d’une durée de plus de 18 années devaient être transcrits. Ainsi que « tout acte ou jugement » constatant, même pour bail de moindre durée quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus. |

11 en résulte donc que, pour être opposables aux tiers, tous les baux dépassant 18 ans et toutes les cessions de sommes équivalentes à 3 années de fermages non échus doivent être transcrits et ainsi portés à la connaissance des tiers.

S'agit-il d’un bail d’une durée moindre de 18 ans, s'agit-il d’une cession de moins de 3 ans de fermages, la transcription devient inutile ; les tiers, en conséquence, supporteraient, le cas échéant, le dommage qui pourrait leur être causé par ces baux et cession.

Pour savoir maintenant si le bail est opposable à l’acquéreur, il convient de distinguer si le bail a recu ou non, date certaine au moment de l’aliénation.

Le bail n’a pas reçu date certaine :

L’acquéreur n’est pas tenu de le respecter, et il peut, à son choix, soit conserver le fermier, soit l’expulser, à moins qu'il n’ait pris l’engagement de respecter le bail

dans l'acte qui lui a transmis la propriété.

Si l'acquéreur veut expulser le fermier, il est utile qu'il fasse connaitre sa décision pour faire cesser l'incertitude dans laquelle le fermier se trouverait.

Le Code prévoyant ce cas a pris soin, dans l’art. 1748, d’assigner un délai d’un an pour le bail à ferme.

Du reste, le fermier peut mettre le propriétaire en demeure de se prononcer, et au besoin il peut s'adresser aux tribunaux pour fixer le délai dans lequel cette option se fera.

Dans le cas où l’acquéreur se sera décidé à résoudrele bail, il n’aura pas de dommages-intérêts à payer, conformément à l’article 1150.

Le bail a reçu date certaine :

Le bail, même à date certaine et transcrit, ne peut être opposé à l'acquéreur s’il contient une clause portant qu'en cas d’aliénation de l’immeuble, acquéreur pourra expulser le fermier.

Et quand bien même la condition ne serait pas rapportée dans le texte, l'acquéreur pourra poursuivre l’expulsion en vertu de la clause du bail.

Si cependant il résultait des circonstances que le bailleur ait entendu ne pas transférer le droit d'expulsion, le tribunal serait juge de décider de lintention des parties.

Le bailleur est tenu en vertu de l’art. 1746 de verser à titre d'indemnité, à défaut de conventions spéciales,

1/3 du prix du bail pour tout le temps qui reste à

courir.

Et le preneur peut se refuser à quitter la ferme, tant qu'il n’aura pas été payé par le bailleur ou à son défaut par l’acquéreur des dommages-intérêts à lui accordés (art. 1749), c’est un des cas où le Code civil consacre formellement le droit de retention.

En résumé :

Le fermier peut être expulsé dans deux cas :

Lorsque Le bail n’a pas date certaine.

Si ayant date certaine 1l existait une clause de résiliation en cas de vente.

Dans le premier cas, bien que cela ne soit pas prévu par la loi, le preneur expulsé peut se retourner contre Son bailleur et lui demander des dommages-intérêts, son bail peut ne pas être opposable à l'acquéreur, mais il n’en existe pas moins une convention inter venue entre lui et le vendeur, et qui ne reçoit pas son exécution par la faute de ce dernier.

Pour fixer le montant de ce dommage, le preneur expulsé pourra s'adresser aux tribunaux qui auront qualité pour l’apprécier.

Dans le deuxième cas, au contraire, la loi fixe l’importance de l’indemnité qui est de 1/3 du prix du bail pour le temps qui reste à courir, ainsi que nous l'avons déjà dit plus haut.

Pour se faire payer de l'indemnité qui lui est accordée le preneur aura à sa disposition une action personnelle en dommages-intérèêts qu’il dirigera contre le bailleur et,

en outre, le droit de rétention du prix jusqu’au paiement ;

il y aura également ce droit de rétention pour le paiement de l’indemnité qui pourrait lui être due à raison de la plus-value qu’il aurait conféré à l'immeuble loué, par l'exécution de travaux stipulés dans le bail.

Maintenant, supposons que des travaux de plantations, de construction, ont été faits hors de toutes stipulations ; le preneur ne s’adressera pas au bailleur, mais demandera à l'acquéreur de les lui payer ; etce dernier, dans l'espèce, aura le choix, soit de faire enlever ou démolir les travaux, ou bien de les conserver etil ne devra alors que le prix des matériaux et la main-d'œuvre, sans plus-value, parce qu'ici, le preneur sera traité comme . possesseur de mauvaise foi (art. 555, S 3) (1).

Le preneur pourra également dans ce cas, user du droit de rétention jusqu’au paiement (art. 1749).

Enfin, l’art. 1751 décide que l'acquéreur à réméré, ne peut user de la faculté d’expulser le preneur jusqu’à ce qu’il devienne le propriétaire de l'immeuble par l’expiration du délai fixé pour le réméré. En effet, le vendeur ayant la faculté de redevenir propriétaire en exerçant le réméré, il eut été fâcheux que le preneur püt ètre expulsé quand le vendeur a encore le droit de rétablir la propriété sur sa tête.

Cette disposition de l’art. 1751, est-elle applicable aux baux ayant date certaine seulement, et ne doit-elle pas s’appliquer aux baux n'ayant pas date cerlaine ?

(4) Cassation, 23 mai 1860, Dalloz, 60, I, 384. — Cassation, 17 janvier 1870, Sirey, 71, I, 57, Dalloz, 70, I, 293.

La question est discutée.

Divers auteurs, notamment Guillouard (t. 1,372), enseignent que Le droit d'expulsion existe quand le bail n’a pas date certaine.

« Au point de vue des textes, dit-il, l’art. 1751 n'est que le développement de l'art. 1743, et il ne contient aucune expression permettant d'introduire une exception aux principes ordinaires, en faveur du preneur dont le bail n’a pas date certaine. »

D’autres (Duranton, 17; Troplong, 525 ; Marcacé, 6, art. 1751), sont d'un avis opposé et disent que la prohibition s'applique aussi bien au cas où la réserve d'expulser a été stipulée dans un bail authentique que dans le cas où le bail n’a pas date certaine.

« Le Code, dit Marcadé, ne fait que consacrer la règle « qui était de refuser aux acheteurs à réméré, tant que « le rachat n’était pas expiré, le droit d’expulser le loca- « taire et celte règle est faite pour tous les baux, aussi «bien ceux ayant date certaine que ceux n'ayant pas « date certaine.

«Et puisque d’après l’art. 1743, les acquéreurs de « l'immeuble loué par bail ayant date certaine ne peu- « vent plus expulser aujourd’hui, à la différence de l'an- « cien droit, alors même qu’ils sont propriétaires incon- «testables, ce n’est donc pas pour eux mais, pour leurs «immeubles loués sans date certaine qu'est écrite la

« règle particulière de l’article 1751. »