FIN DE LA TABLK

Le sujet que nous développons dans ces quelques pages intéresse au plus haut degré toutes les personnes qui, pour le placement de leurs capitaux, recherchent surtout une parfaite solidité.

Nous démontrerons successivement :

1® La complète sécurité des prêts sur hypothèque effectués dans Fempire d'Autriche, où le prêteur, même étranger, trouve :

a. Un intérêt élevé,

6. Un mode facile et sûr pour vérifier les droits de propriété de Femprunteur,

c. Une législation hypothécaire qui peut être considérée comme une des plus perfectionnées de l'Europe,

rf. Les moyens d'expertise les plus efficaces pour déterminer la valeur vénale des propriétés immobilières,

e. L'assurance du payement régulier, à son domi-

cile, même à rëtranger, des intérêts de son capital et du remboursement de son prêt;

2^ Comment les prêts, garantis hypothécairement par un fîdéicommis , sont entourés d'autant de sécurité que les créances hypothéquées sur des propriétés allodiales ;

S"" Gomment le grand propriétaire emprunteur peut, en quelques années, doubler, tripler les revenus de ses propriétés et augmenter ainsi dans la même proportion la valeur du gage hypothécaire;

^'^ Par des considérations économiques, que les capitalistes ne doivent en aucune manière redouter les conséquences d'un bouleversement ou d'un démembrement de l'empire autrichien, le respect des contrats privés et des droits acquis par les particuliers étant d'ailleurs une condition de stabilité et de vie pour tout gouvernement moderne;

S"" Comment, malgré les éléments nombreux de garantie légale ou matérielle qui environnent les prêts hypothécaires en Autriche, on a songé à leur imprimer un caractère exceptionnel de sécurité; en leur appliquant le principe de l'assurance;

6*" La solidité et la puissance des ressources de la Compagnie d^assurances hypothécaires qui a été fondée à Vienne dans le but exclusif de garantir aux

prêteurs étrangers le payement régulier de leurs intérêts et le remboursement exacte rapide et facile de leurs capitaux ;

7"* Que les capitalistes étrangers ont, conformément à la législation monétaire autrichienne, la faculté de faire des prêts en argent déterminé et d'en exiger le remboursement en cette même monnaie ;

8"* Les avantages inhérents aux prêts effectués en florins d'Autriche, au point de vue de l'amélioration probable du cours du change, ce qui intéresse tout particulièrement les détenteurs de métalliques;

d"" Les bénéfices importants que les capitalistes de l'Europe occidentale pourraient rapidement réaliser au moyen d'achats intelligents de propriétés immobilières en Autriche.

Pour donner à notre démonstration plus de clarté et de rigueur, nous classerons méthodiquement les importantes matières que nous venons d'énumérer.

Notre travail sera ainsi, nous l'espérons, a la portée de tout le monde.

Tel est du moins le but que nous voudrions atteindre.

Paris, 15 mars 1862.

% 1. Des Yalevrs foncières eoninie objets du crédit

Intematlonal. ^

Le travail agricole, secondé par le capital, soit épargné, soit emprunté, a été, à toutes les époques et chez toutes les nations, le plus solide fondement de la richesse. Par r accroissement de la population dans les divers Etats de r Europe contemporaine, il est devenu le premier besoin et, par conséquent, tend à devenir une des occupations les plus lucratives de notre temps. Si nous ne nous trompons, la vieille tendance du capital vers la terre, après avoir été longtemps dédaignée, commence à être généralement appréciée à sa juste valeur, surtout depuis que la pratique et la science Font perfectionnée, comme tous les instruments ie la richesse, soit publique, soit privée, de notre siècle. [>n ne peut en douter, en voyant l'ardeur avec laquelle la spéculation s'est tournée depuis quelques années vers les >pérations de crédit foncier.

Les prêts hypothécaires sont une des plus antiques Formes de ce crédit. « La rente sur TÉtat, disait un

célèbre chancelier d'Angleterre, constitue le revenu sans le capital ; et la propriété foncière, le capital sans le revenu; tandis que le placement hypothécaire constitue le capital et le revenu. » Diverses causes politiques ou plutôt économiques, surtout Tim perfection de la législation et quelques vieux préjugés n'avaient pas permis à ces prêts de produire les grands et bienfaisants résultats financiers et agricoles dont ils peuvent être la cause. Le magnifique mouvement industriel de notre siècle et les merveilleux bénéfices qu'il a provoqués avaient éloigné encore davantage les capitaux des placenients hypothécaires. Longtemps te capitalistes ont préféré d'autres valeurs, pas tant à am d'un intérêt plus grand , qu'à cause d'un revenu payé plus promptement, plus régulièrement, d'un revenu paje à jour et à heure fixes, comme le sont, par exemple, h coupons de fonds publics. Le possesseur de capitaux élai: arrêté' encore par les difficultés qui accompagnaient ui contrat hypothécaire, quant au remboursement du capiti et au mode d'exercice du droit d'hypothèque. Voilà poor quoi les rentiers capitalistes ont si fréquemment sacrifié i la régularité du payement des intérêts et à la facilité à\ réalisation du capital placé, la sécurité, cette base fond» mentale du crédit : l'histoire financière de ce siècle I prouve surabondamment.

Il était réservé à nos contemporains de porter un w mède efficace à cette situation, fâcheuse pour le créé public et désastreuse pour le travail agricole. Par la crà tion des lettres de gage {Pfandbriefe) émises par les insli tutions de crédit foncier, et l'application du principe de r* surance aux créances hypothécaires, nous avons vu la renj

foncière atteindre la régularité du service d'une dette publique bien constituée. Ce résultat, qui était le désir des créanciers hypothécaires et des propriétaires, est devenu, pour ainsi dire, leur droit : il permet d'entreprendre des travaux d'amélioration foncière sur la plus vaste échelle^ et rend les expropriations excessivement rares ; en un mot, il élève le crédit privé de la propriété immobilière à la hauteur du crédit de l'État. Cette immense amélioration des voies du crédit foncier, réalisée en partie il y a un siècle en Allemagne, a été successivement étendue depuis dix ans à tous les pays de l'Europe occidentale. La circulation des lettres de gage atteint en Allemagne un chiffre considérable et représente une valeur de plus de 800 millions de francs ! En France il est déjà émis des obligations foncières pour une somme dépassant 200 millions.

Toutefois, ce n'est qu'en Allemagne, en Belgique et en Hollande qu'on trouve des institutions de crédit foncier prêtant surhypothèqued/'e^mwgfer. Les spéculateurs anglais se sont peu occupés jusqu'ici de ces entreprises^ parce que leur attention est absorbée par les merveilles que produit sur leur sol restreint le chiffre élevé des capitaux d'exploitation. Quant aux capitalistes français et suisses, donnant dans un excès contraire de celui dont ils se sont naguère corrigés, ils ont timidement borné leurs opérations à leur terroir natal. Le moment est venu où ces dernières, pour devenir plus productives, doivent suivre l'exemple des capitaux engagés dans les valeurs publiques et dans les spéculations commerciales ou industrielles. L'abondance de l'argent placé en rentes sur l'État ou dans des établissements industriels a amené les capitalistes à spéculer sur ces valeurs, non-seulement

dans leur propre contrée, mais dans les pays étrangers : Texpérience a amplement démontré combien le crédit public et les fortunes particulières ont gagné à cette vigoureuse impulsion de l'esprit d'entreprise.

INous prédisons le même succès et moins de mécomptes aux placements hypothécaires effectués à l'étranger. Notre confiance sera partagée par tous les capitalistes qui recherchent des placements lucratifs et (chose plus rare) en même temps solides, et qui se donneront, comme nous, la peine

d'étudier la situation du crédit foncier dans les différentes

contrées de l'Europe actuelle. Le présent travail pourra leur servir d'élément d'appréciation. Ceux qui voudront lé lire attentivement acquerront, comme nous, la conviction :

i® Que l'on peut désormais placer sur hypothèque à de solides et lucratives conditions ;

2"" Que ce placement de fonds peut se faire avec la plus grande facilité à l'étranger, et

3° Spécialement dans l'empire d'Autriche.

Avant de passera la facile démonstration de cette thèse, nous croyons utile de préparer le lecteur à l'importance des entreprises que nous indiquons, en jetant un coup d'œil rapide sur

§ 2. lies ressoarces actaelles et l'avenir ainricole et industriel

de l'empire d'Aatriche.

L'Autriche occupe, au centre de l'Europe, une magnifique position territoriale : touchant à la Saxe indus-

trielle, à la Suisse manufacturière, au riche bassin du Pô ; inclinant vers l'immense continent asiatique, ce champ encore inexploré de richesses agricoles et industrielles ^ la nature semble avoir destiné ce vaste empire à servir nonseulement d'équilibre aux diverses puissances politiques de l'Europe, mais encore d'entrepôt au commerce agricole et de transit de l'Europe et de l'Asie. Maître de la navigation du Danube, il dominera chaque jour davantage les transactions sans cesse croissantes avec l'Orient. Ses provinces septentrionales le mettent en rapport avec le mouvement commercial que provoquent les ports de la Baltique et de la mer du Nord : par l'Adriatique, dont il possède et conservera la clef à Trieste, il a le monopole des affaires du centre et de l'orient de l'Europe avec le Levant, l'Afrique du Nord et la Méditerranée.

Les nombreux rapports et travaux publiés depuis quelques années par les ingénieurs français chargés du tracé et de l'exploitation des voies ferrées concédées par le gouvernement à des compagnies françaises, les grandes publications de la commission impériale et royale de statistique et les récents discours du chef du parti radical, en Angleterre, M. Roebuck, nous dispensent d'insister longuement sur les immenses ressources naturelles de l'empire d'Autriche. Le lecteur qui voudrait étudier ce sujet dans ses développements en trouvera un excellent résumé dans une brochure récente publiée par M. Orrell Lever, membre de la Chambre des communes d'Angleterre (1). « Le sol, dit-il, est remarquable par sa fertilité ; et la facilité avec laquelle d'abon-

(f) Austria, her Position and Prospects, hy John Orrell Lever ^ M. P. London, E. Stanford, 1S61.

dantes récoltes dont produites surprendra ceux qui savent parquets efibrts et quels travaux de tels résultats sont obtenus par nous. »

Plus du quart de la superficie totale de Tempire comprend de magnifiques forêts, dont le revenu est actuellement insignifiant quand on le compare aux produits de la silviculture dans nos pays. Quant aux mines, FAutriche est peut-être le pays le plus riche de notre hémisphère : il renferme, en couches inépuisables, toutes les variétés de sels, de minéraux et de métaux, depuis les gisements de sel de sodium jusqu'au minerai d'or. On connaît la réputation des vins et des distilleries de la Hongrie et de la province d'Autriche. Malgré l'infériorité relative des méthodes agricoles, la Gallicie et la Hongrie ont mérité d'être appelées greniers de l'Europe.

Et cependant l'industrie proprement dite dans les provinces autrichiennes , quand on la compare à l'industrie anglaise, française ou belge, est encore dans l'état d'enfance !

C'est que toutes ces richesses et d'autres éléments de prospérité et de fortune, qu'il serait fastidieux d'énumérer ici, n'attendent que des travailleurs et surtout des capitaux pour produire d'immenses résultats. Déjà d'énergiques efforts ont été dépensés. Aussi ceux qui ont connu l'Autriche il y a vingt ans lui rendront ce témoignage que. malgré des crises politiques sans exemple, sa situation économique s'est considérablement modifiée dans le sens du progrès matériel.

Il faut aller examiner sur les Ueux, en Autriche même, les éléments de prospérité, dont l'importance sau-

tera aux yeux des «spritd les moins clairvoyants et des hommes les plus prévenus. Les capitalistes et les industriels français ou belges qui récemment ont entrepris dans cette vieille monarchie la fondation de grande établissements de crédit et de vastes lignes de chemins de fer, les riches propriétaires de nos pays, qui ont acheté des domaines dans les diverses provinces autrichiennes, ont été frappés comme nous de cette situation exceptionnelle, et déjà ils ont puisé largement à cette source nouvelle de fortune, ouverte au génie industriel et financier de notre époque.

Âussi^ un ingénieur français, M. F. Bontoux, directeur commercial des chemins de fer Sud- Autrichiens-Lombards, auquel la nature de ses fonctions et un long séjour en Au*^ triche donnent ici une autorité particulière, ne nous a*t-il nullement surpris quand il disait tout récemment, dans un excellent travail sur la Hongrie et V alimentation de l'Europe{i) :< La position économique de TAutriche est aujourd'hui, sur toutes les places de l'Europe, l'objet de défiances qui ne sont peut-être exagérées que parce que les ressources de ce pays sont peu connues et mal appréciées au dehors. Celui qui pourrait les étudier à fond acquerrait certainement la conviction que les forces productives de l'Autriche sont plus que suffisantes pour conjurer les effets de la crise qu'elle subit aujourd'hui. Les provinces orientales de l'empire, jusqu'ici séparées en quelque sorte du reste du monde, vont entrer dans la sphère d'action du commerce général, et les trésors dont la nature les a dotés passeront bien vite

(I) VoyeE Revue deê DeHû^Mondtes^ livr. da 15 novembre iS$U

de Tétat latent à Tétat productif. Ce que la Hongrie peut fournir à l'Europe , dans la période décentiale qui commence, ne se borne point, il s^en faut, à un milliard et plus de céréales. Les vallées de la Save, de la Drave et de la Theiss renferment des richesses forestières immenses, dont l'exploitation commence à peine. Les vins, les bestiaux, les suifs et bien d'autres articles fonjt déjà l'objet d'un commerce étendu, mais dont l'amélioration des voies de transport doit certainement développer beaucoup lesproportions. Puis viennent, outre la Transylvanie avec ses immenses forêts et ses richesses métallurgiques inépuisables, qui serviront un jour à couvrir de rails les principautés Danubiennes et la Turquie. Le temps est proche où le flot de la civilisation, dans sa marche constante de l'ouest à l'est, débordera dans la grande vallée du bas Danube et dans le bassin de la mer Noire. Dans ce concours d'éléments producteurs dont l'Orient de l'Europe doit devenir le théâtre, l'Autriche peut, si elle le veut, jouer un des premiers rôles. »

Nous ne parlerons pas des nouveaux et considérables avantages que les hommes d'àifaires trouvent depuis plus d'un an dans les libérales institutions inaugurées par le gouvernement impérial sur une si large échelle, parce que nous ne voulons nous occuper ici que des intérêts matériels autrichiens dans leur rapport avec le crédit des capitalistes de l'Europe occidentale. Nous nous plaisons seulement à constater, à côté des ressources incalculables et de l'avenir matériel de l'empire d'Autriche, sa complète rénovation poU tique.

En Autriche, comme partout ailleurs, la fortune privée,

pour atteindre ses grandes destinées, doit avoir pour base une bonne et solide organisation du crédit immobilier des propriétaires ; de celui-ci dépendent, en définitive, les revenus de rindustrie et ceux deFÉtat. Les propriétaires autrichiens luttent avec énergie pour arriver à la grande prospérité qu'ils aperçoivent; mais leurs efforts ne produisent pas toujours les résultats désirables, parce qu'ils manquent de numéraire.

Et ici il est important de distinguer les causes de ce malaise des propriétaires fonciers.

L'abolition du lien féodal, la libération complète du sol, la suppression des corvées et l'abrogation des lois sur les dimes, pacifiquement, mais subitement réalisées en Autriche dans ces quinze dernières années, ont porté une atteinte, passagère sans doute, mais très-sensible, au crédit delà propriété privée dans ce pays. Cette légitime et bienfaisante révolution, sans avoir, comme ailleurs, coûté des torrents de sang, a toutefois placé les grands propriétaires dans une position momentanément fâcheuse pour leurs intérêts, puisque les droits de fief, de corvée, etc., imposaient en général aux sujets, obligés de cultiver la terre de leurs seigneurs, la charge de fournir le matériel d'exploitation, le bétail de labour et la main-d'œuvre. Par l'abolition subite de ces droits, les seigneurs et les grands propriétaires, qui jouissaient presque tous de droits seigneuriaux, se virent, du jour au lendemain, dans la nécessité d'acquérir le matériel qui leur manquait. Si l'on considère l'étendue de la plupart des grandes propriétés en Autriche , et particulièrement en Hongrie, on conviendra que cette réforme exige des capitaux considérables. Et cependant, la

propriélé foncière de Tempire n'est hypothéquée que pour la somme de 4,476,729,882 florins Y. A. (5 milliards 3&1 miHions 824,705 francs) (i), environ 15 p. e. de la yaleor totale de k propriété immobilière de TÀutriche^

Aucune opération ne pourrait donc offrir un débouché plus SMi* et plus productif aux capitaux que celle qui aurait pour but de relever la propriété en Autriche. En effet, les hommes les plus compétents en économie rurale sont unanimes à reconnaître que, pour augmenter de moitié au moins les revenus actuels d'un grand nombre de propriétés, il suffirait de changer leur mode d'administratioQ el d'employer quelques capitaux à compléter leur matériel d'exploitation et à augmenter le bétail des fermes.

Les besoins de la propriété foncière en Autriche ont ainsi un caractère spécial, et son malaise a des causes morales qui disparaîtront dans un avenir très-prochain.

En France et en Belgique, si beaucoup de propriétaires sont obérés, ce n'est pas faute de facilité à réaliser des emprunts. Leurs dettes ont une autre cause. Chacun vent posséder; larfiour de la propriété, sentiment fort honorable dans son principe^ est devenu une véritable passion, surtout dans les campagnes. Le paysan achète à tout prix, en se berçant des plus décevantes illusions sur le mode de remboursement des prix d'acquisition. En Autriche, il en est tout autrement ; on y possède souvent trop pour ses ressources d'exploitation : aussi les terres y

( I ) Statistisches Handbilchlein fUr die Oesterreichische Monarchie, parle baron Ch. de Czoepnig et publié par la Direction de la Statistiqua administrative de l'empire. l'« année, 1861. Voyev page 55.

sont-elles achetées le plus souvent par des étrangers. Le capital d'exploitation y étant rare et Texploitation elle-même vaste, le propriétaire peut emprunter h un taux élevé, parce que le capital emprunté est destiné luimême à rendre un produit élevé, tout en augmentant la valeur du fonds. Aussi quelqu'un a-t-il pu dire : % En Autriche, le propriétaire qui emprunte s'enrichit. »

Chez nous, on voit trop fréquemment des propriétaires engloutir dans leurs immeubles des capitaux empruntés à 4 et à 5 p. c, alors qu'il est notoire que les revenus du sol atteignent rarement 5 p. c. et restent généralement bien au-dessous de ce chiffre. Tel n'est pas le cas en Autriche. La spéculation agricole ne peut, pour ainsi dire, y avoir pour objet que l'exploitation du sol. Or, comme l'a parfaitement exprimé, dans une enquête faite par le conseil d'Etat de France, M. Boussingault, dont la parole fait autorité en matière agricole , une telle spéculation « peut emprunter et emprunte en effet aux mêmes conditions que la plupart des autres industries (1). »

Si, dans de pareilles conditions, un prêt peut être fait en France, avantageusement à la fois pour le capitaliste prêteur et pour le propriétaire emprunteur, à plus forte raison en est-il ainsi en Autriche, où les richesses improductives sont considérables, les capitaux rares et l'agriculture en voie de perfectionnement.

Les propriétaires autrichiens sont convaincus de l'exactitude de ce raisonnement. Aussi recherchent-ils des capitaux à l'étranger, parce qu'ils empruntent ainsi à un taux,

(1) Voyez Dictionnaire de l'Économie politique, cdlt. de Bruxelles, 1855. Vî« Crédit foncier et Hypothèque,

élevé pour nous, mais relativement inférieur pour TAutriche.

Il est facile de comprendre les motifs de cette préférence. La Banque nationale de Vienne prête sur hypothèque, à 6 p. c. d'intérêt payé semestriellement et par anticipation. Elle paye le capital en lettres de gage^ qu'elle rachète a l'emprunteur à un taux variant, suivant leur cote à la bourse^ entre 84 et 87 p. c. Le prêt effectué par la Banque de Vienne coûte donc au propriétaire emprunteur au delà de 7 p. c, plus la prime d'amortissement, soit ensemble au delà de 8 p. c.

L'emprunteur qui a recours aux capitaux étrangers paye 5 p. c. d'intérêt payé semestriellement, mais décursive' ment (c'est-à-dire, à l'échéance du terme des intérêts), plus une prime d'assurance, à la Compagnie générale d'assurances hypothécaires (1), variable d'après la durée du prêt et déterminée à forfait. Les propriétaires autrichiens ont donc intérêt à s'adresser aux capitalistes étrangers. Aussi, dans le courant de l'année 1860, la Banque de Vienne n'a-t-elle prêté sur hypothèque que pour une somme de 5,410,950 florins. Â la fin de celte même année, l'ensemble des prêts de cette nature, inscrits sur ses livres, ne montait qu'à 55,726,072 florins, et des lettres de gage n'étaient émises que pour une somme de 41,834,535 florins (2). Le champ ouvert à la spéculation des capitalistes de l'Europe occidentale est donc très-vaste.

Ces considérations^ que nous aurons l'occasion de compléter plus loin, suffiront pour engager les capitalistes à

(1) Voyez, plus loin, § 3, VI.

(2) Statist. Handb., page 89.

réfléchir sérieusement aux avantages des prêts hypothécaires à effectuer en Autriche et de leur sécurité exceptionnelle.

C'est de cet objet que nous allons nous occuper maintenant en détail.

§ 3. Des prêts hypothécaires efféctaés en Autriche .

a. leurs avantages, spéculement au point de vue de

l'intérêt.

Outre les avantages généraux, que nous n'avons fait qu'indiquer plus haut et sur lesquels nous insister|iins encore particulièrement dans le cours de ce travail, il importe de montrer aux capitalistes les bénéfices immédiats des placements hypothécaires effectués en Autriche, surtout au point de vue de l'intérêt du capital placé.

La législation actuelle de l'empire fixe le taux de l'intérêt civil à 5 p. c. maximum (1). Toutefois, il paraît certain que prochainement elle sera modifiée dans le sens de la liberté complète du taux de largent.

La Banque nationale de Vienne avait d'abord seule le privilège de percevoir un intérêt de 6 p. c. par an, payable semestriellement et par anticipation. Depuis quelques années, un autre établissement, dont nous avons déjà parlera Yindobona^ compagnie d'assurances hypothécaires

(1) Voyez Ordonnance du 2 décembre 1803.

constituée à Vienne au capital de dix millions de dans le but d'amener en Autriche des capitaux étrangers, a aussi obtenu du gouvernement le privilège de perce^oÎT une prime déterminée à forfait pour garantir le payement régulier des intérêts et le remboursement du capital aux échéances fixées dans le contrat de prêt hypothécaire. U Vindobona peut encore percevoir un droit de commission pour payer, au lieu et place de l'emprunteur, les intérêts du capital prêté et le montant du remboursement de ce dernier, au domicile du prêteur étranger. Ces primes soûl supportées par l'emprunteur.

Comme il a été dit plus haut^ les demandes de capitauii étant très-grandes et très-nombreuses en Autriche, et le numéraire y étant relativement rare, il est évident quela position du capitaliste y sera longtemps encore telle qu'il pourra obtenir au moins le taux de 5 p. c, sans encourir le reproche d'imposer un loyer exorbitant au propriétaire emprunteur et tout en rendant à ce dernier de précieux services.

Tenons donc pour certain que le revenu du capital placé sur hypothèque en Autriche atteindra, en tout état de cause, le chiffre de 5 p. c. en monnaie de nos pays (1).

Ce placement, garanti au point d'être l'équivalent d'une valeur publique (2), est certainement très- fructueux.

JNous raisonnons ici dans l'hypothèse où le prêt serait effectué en monnaie de nos pays. Plus loin (3), nm^ ferons ressortir d'autres avantages inhérents aux prèb

(1) Voyez plus loin,^ 3, B. II(.

(2) Voyez plus loin, § 3, B.

(3) Voyez plus loin, ^ 3, C.

effectués en florins d'Autriche^ spécialement au point de vue de Famélioration probable du cours du change, ce qui intéresse particulièrement les détenteurs de métalliques, si nombreux en Belgique et en Hollande. Allons d'abord au plus important, en démontrant^ jusqu'à Tévidence la