CHAPITRE V

Des propriétés capitales et foncières.

Après avoir passé en revue ce qui compose les propriétés industrielles, nous devons chercher à connaître ce qu'il faut ranger parmi les propriétés capitales. Lorsque nous avons fait l'analyse des capitaux, nous avons vu de quoi ils se composent; nous avons vu qu'il y en a de productifs et d'improductifs, de circulants et d'engagés; mais nous nous sommes contentés de les examiner sous le rapport de la production : ici nous les considérerons en eux-mêmes, et comme formant une part de nos propriétés.

Les améliorations foncières, les maisons, sont bien véritablement des valeurs capitales, puisqu'elles sont le fruit d'une accumulation, puisqu'elles

1 II est important en législation de distinguer les personnes des propriétés; et Ton pourrait jusqu'à un certain point contester à Fauteur que les facultés personnelles dussent être rangées au nombre des richesses capitales d'un pays. Mais il appartient à l'économie politique de bien apprécier le fonds général d'où sortent les moyens d'existence des sociétés humaines, et les facultés individuelles font évidemment partie de ce fonds. Il s'agit ici d'un point de vue spécial, et il est bon de montrer que le respect des personnes est non-seulement commandé par une saine morale , mais qu'il est en même temps prescrit aux peuples par une juste appréciation de leurs véritables intérêts.

(Noie de Véditeur.)

proviennent de valeurs, mobilières dans l'origine, transformées ensuite en valeurs immobilières, comme sont les matériaux, le bois, le fer, dont on a construit une maison.

Les capitaux mobiliers, c'est-à-dire ceux qui peuvent changer de place et de forme, forment le complément des valeurs qui composent nos propriétés capitales. Ces dernières sont en général un peu moins compromises par les entreprises de l'autorité, que ne le sont les propriétés industrielles et foncières. Les personnes et les terres peuvent moins facilement se soustraire à l'action d'un mauvais gouvernement que les fortunes en portefeuille et celles qui consistent en capitaux prêtés. Tous les ressorts dn génie fiscal ont été tendus pour les atteindre et n'y ont jamais qu'imparfaitement réussi. Aussi entend-on beaucoup de personnes déclamer contre les fortunes mobilières, sans réfléchir que ce qu'elles représentent comme un mal est un bien dont il serait à désirer que les propriétés foncières pussent jouir au même degré. Si tous les administrés d'un pays avaient leurs fortunes en portefeuille, les gouvernements seraient alors forcés de les ménager, de peur de les perdre.

Quoi qu'il en soit, cet avantage porterait la plupart des gens à grandes fortunes à transformer leurs biens en propriétés mobilières, si ce n'étaient deux raisons qui conservent aux propriétés foncières une très grande faveur.

L'une est que, soit à tort, soit à raison, on y a attaché plusieurs distinctions sociales, telles que des titres dans les pays où il y a encore des titres; et dans d'autres des droits, comme l'éligibilité à certaines fonctions.

L'autre raison est que l'on peut les faire valoir sans courir le risque de perdre le fonds, comme on y est exposé lorsqu'on fait valoir les propriétés mobilières. Outre qu'un capital peut périr par fimpéritie ou la mauvaise foi d'un emprunteur, ou seulement par l'effet des vicissitudes de la fortune, il n'est personne qui ne sente qu'un bien mobilier peut être dérobé plus aisément qu'un champ, une maison; mais remarque-t-on en même temps combien la propriété d'un bien mobilier est plus simple , plus claire que celle d'un immeuble ? Là il n'est pas besoin de titre ; le fait de la possession constate le droit. On dispose d'un bien mobilier par un simple don de la main à la main ; tandis que les lois interviennent toujours, non sans frais, dans les transmissions d'immeubles , et laissent moins d'empire à la volonté du donateur. Le possesseur de biens mobiliers a sur eux une souveraineté plus entière, plus absolue, et non moins bien garantie.

Je ferai remarquer cependant que les actes de l'administration qui gênent

l'exercice des facultés industrielles, gênent par contre-coup dans remploi que chacun peut vouloir faire de ses capitaux. Quand on empêche un propriétaire de bâtir sur son terrain, comme il arrive à Paris, où il n'est pas permis d'élever une maison autour des murs d'enceinte à une distance moindre de cent mètres des murs ', en même temps qu'on le gêne dans l'usage de son terrain et de ses actions , on le gêne dans l'emploi de ses fonds. Par une raison du même genre, une atteinte portée à la sûreté des personnes est une atteinte à toutes les propriétés.

Il faut comprendre parmi les capitaux plusieurs biens qui ont une valeur, quoiqu'ils ne soient pas matériels. Le cabinet d'un avocat, d'un notaire, la cbalandise d'une boutique, la réputation d'une enseigne, le titre d'un ouvrage périodique, sont incontestablement des biens; on peut les vendre, les acquérir, en faire l'objet d'un contrat; et ce sont des biens capitaux, parce que ce sont les fruits accumulés d'une industrie. Un avocat, par la sagesse de ses avis, par son assiduité et ses autres qualités, a fait concevoir au public une bonne opinion de son cabinet ; cette opinion favorable lui donne droit à de plus forts honoraires; ce supplément de profit est le revenu d'un capital appelé réputation ; et ce capital est le fruit des soins et des peines que l'avocat a pris pendant plusieurs années.

On en peut dire autant de l'habitude qu'une portion du public a contractée de se pourvoir dans un magasin plutôt que d'aller dans un autre. Les chalands ont reconnu, après plusieurs expériences, que dans ce magasin on trouvait des assortiments plus complets, des marchandises de bonne qualité, vendues avec un bénéfice modéré; ils ont été proroplement servis, poliment accueillis ; ce sont là des soins qui ont leur prix ; et leur prix a été une chalandise qui fait partie du fonds.

Et remarquez, messieurs, que ce ne sont point là des subtilités. Il n'y a aucune de ces propriétés que nous analysons avec quelque soin, dont on n'achète le fonds ou le revenu en beaux et bons écus f.

1 C'est dans l'intérêt du fisc qui veut qu'on ne puisse pas frauder les droits d'entrée; un impôt oppresseur entraine ainsi une autre oppression. On parait ne pas se douter que la prospérité publique est un bien supérieur à l'abondance du trésor.

* Il y a dans Paris plusieurs magasins qui, par cette portion de leurs fonds ,

ont successivement enrichi depuis plus de deux cents ans les familles entre les

mains de qui ils sont tombés. Les uns ont passé des pères aux enfants, comme

le magasin portant l'enseigne de VYt rue de la Huchette, qui date du commen-

, Je vous ai représenté les facultés personnelles comme constituant la plus sacrée de toutes les propriétés, parce qu'elle est la plus incontestable, h capacité d'un homme ne pouvant devenir celle d'un autre; et aussi parce que son origine est plus pure, puisqu'il s'agit ou d'un don fait par le Créateur au propriétaire, ou bien d'une création du propriétaire lui-même. Après cette propriété, la plus sacrée est certainement celle d'une Yalenr capitale. Son premier possesseur l'a eue originairement à titre de créateur. Qu'est-ce en effet qu'un capital qui est le fruit de mes accumulations? Ce sont des valeurs qui proviennent de mes fonds productifs et qui sont plus à moi que ces fonds eux-mêmes ; car je pouvais consommer ces produits, les détruire. Si j'avais le droit de les anéantir, j'avais donc celui d'anéantir toute autre prétention que l'on pouvait élever sur eux. En les épargnant, j'ai acquis un droit équivalent à une seconde création pleine, entière et exclusive. Lorsque je transmets un capital par succession ou par convention, je transmets donc le meilleur de tous les titres.

F Malheureusement , il n'en est pas de même des fonds de terre. Cestle £enre de propriété dont la légitimité est la plus douteuse, on plutôt U n'y a pas un héritage qui ne remonte à une spoliation violente ou firaudnleuse , récente ou ancienne. Quel est le propriétaire qui puisse prouver que sa terre a toujours passée titre onéreux , ou par don volontaire, on par succession , de main en main , du premier occupant jusqu'à lui?

Mais quand même une origine suspecte établirait entre les diverses propriétés différents degrés de légitimité ; quand même la propriété foncière serait la moins honorable de toutes , l'intérêt de la société veut qu'on la garantisse à l'égal de toutes les autres, et même qu'on simplifie les lois qui lui sont relatives, de manière à rendre chaque propriétaire aussi tranquille dans sa jouissance que l'on le peut en respectant les droits d'aulrui. Si Ton

cernent du dix-septième siècle; d'autres ont été acquis à titre onéreux par différents propriétaires. Ces réputations durent aussi longtemps que les propriétaires se conduisent d'après les mêmes principes, et même un peu pardelà. Lorsqu'ils en changent, la réputation se perd graduellement, comme un capital que To» dissipe; et alors la chalandise ne vaut plus que ce que valent les autres, et quelquefois moins.

Dans les villes populeuses et considérables , où toute espèce de vogue équivaut à une fortune, c'est un bon calcul que d'acquérir une chalandise par des soins assidus; parce qu'alors elle repaie avec usure ce qu'elle a coûté. Il n'y a personne qui ne puisse en citer plusieurs exemples.

a fait tort une fois an premier propriétaire d'un domaine, ce propriétaire n'existe plus ; ou si sa postérité existe , elle a perdu le plus souvent ses prétentions et ses regrets. Quel est le descendant du Gaulois ou du Romain qui ait conservé le moindre soupçon qu'aucune portion, de la France, lui ait appartenu? et lors même que la spoliation serait plus récente et qu'on en pourrait montrer la trace, lorsqu'il serait prouvé que le droit de propriété ne repose que sur ce malheureux droit de conquête qui n'en est pas un, l'intérêt social commanderait encore de rendre ce droit inébranlable ; car la sécurité du possesseur est une condition indispensable des avances auxquelles il faut qu'il se livre pour que la production ait lieu.

Je vous ai -parlé de la considération attachée à la propriété territoriale. Elle vient probablement des habitudes féodales de nos ancêtres. L'absence de propriété territoriale constituait le double esclavage de l'indigence et de la servitude. Ni le noble, ni le serf ne concevaient la possibilité d'une fortune indépendante mobilière.

Il est affligeant que des philosophes, d'ailleurs très éclairés, au nombre desquels il faut compter les économistes du dix-huitième siècle, aient voulu fonder des privilèges politiques sur les abus d'une invasion des barbares.

Voici le type de tous leurs arguments : « Les propriétaires, dit Ger- « main Garnier ', étant les maîtres du territoire, c'est à eux seuls qu'il ap- « partient de régler les conditions sous lesquelles ils consentent qu'on y ce réside; comme il n'appartient qu'au chef de famille, qu'au mattre du « logis, de déterminer l'ordre à observer dans sa maison par ceux qu'il « admet à foire partie de la famille. Tout ce qui n'est pas propriétaire « d'une portion du sol national , n'y peut exister que comme étranger... « De quelque manière qu'il y reçoive des subsistances, c'est encore un « propriétaire qui a bien voulu les lui céder, etc. »

Tout cela n'est qu'un sophisme spécieux où l'on suppose que le droit de propriété est antérieur à Ip société , tandis qu'il n'existe que par les conventions sociales , qu'il est par conséquent postérieur à l'ordre politique qui seul peut le consacrer et le garantir. Il est si vrai que la société peut exister sans reconnaître la propriété foncière, qu'il y en a de nombreux exemples. Chez les Arabes et les Tarlares nomades, il n'y a point de propriétaires fonciers , leurs lois ne consacrent que la propriété mobilière, les chars, les troupeaux ; et nous avons vu que c'est une des causes pour lesquelles ils ne peuvent devenir ni très industrieux ni très riches.

1 Notes sur Smith, note XXXII.

Dans les pays comme le nôtre , où la société reconnaît et consacre les propriétés territoriales, c'est pour son avantage. Elle veut que quelqu'un puisse avec sécurité faire les avances qu'exige la culture ; mais, comme c'est en même temps un privilège qu'elle accorde, elle peut mettre un prix à cette concession ; et c'est de là que naft une législation dont la première clause est et doit être le droit qu'a tout membre de la société de n'être pas exclu du territoire. Ce n'est pas le propriétaire qui permet à la nation de vivre, de marcher et de respirer sur ses terres : c'est la nation qui permet au propriétaire de cultiver les parties du sol dont elle le reconnaît possesseur, et qui d'ailleurs se réserve et ne concède à personne exclusivement la jouissance des lieux publics, des grandes roules, des lacs et des rivières.

Quant au droit qu'on voudrait faire dériver de cette circonstance, que le propriétaire est maître des subsistances, ce qui semble mettre le nonpropriétaire dans sa dépendance , ce droit est encore plus insoutenable que l'autre. Les subsistances sont des produits qui appartiennent à ceux qui les ont fait naître. Elles appartiennent au laboureur comme au propriétaire, suivant les proportions qu'ils ont contradictoirement réglées d'avance. Lorsque l'un ou l'autre donne la part de subsistances qui lui est échue pour avoir en place quelque autre produit , ce n'est point qu'il daigne nourrir celui avec qui il traite , car ce dernier paie fort bien la nourriture qu'il achète ; dire que le propriétaire veut bien permettre que le manufacturier se nourrisse de son blé , n'est pas plus raisonnable que de dire que le fabricant d'étoffes veut bien permettre que le propriétaire foncier n'aille pas tout nu. L'étoffe dont celui-ci fait un habit n'est plus l'étoffe du fabricant, c'est l'étoffe du propriétaire ; et le blé acheté par le fabricant n'est plus le blé du fermier, c'est celui du fabricant. Le fabricant l'ayant acquis avec ses produits, c'est comme s'il l'avait produit lui-même.

Tout cela n'empêche point qu'il n'y ait un très grand charme attaché à la propriété territoriale. Précisément par la raison qu'elle est moins fugitive, moins changeante que la propriété mobilière, on s'y attachS par habitude; on s'y attache par les sacrifices mêmes qu'on fait pour l'améliorer et l'embellir, de même qu'on s'attache à ses enfants autant par les peines qu'ils vous coûtent que par les plaisirs qu'ils vous procurent. La propriété, sans conférer aucun droit politique, constitue une sorte de souveraineté, du moins sur le matériel d'un domaine, et une influence morale, ne fut-ce que celle qui tient à un monopole, à une jouissance exclusive; or, la domination, l'influence, quels qu'en soient la source et l'objet, plaisent à la vanité humaine.

Si, par la nature des choses, ou par l'imperfection des lois, les propriétés

foncières ont quelques avantages sur les autres, elles ont aussi leurs inconvénients. Leurs récoltes sont exposées aux intempéries de l'air, aux ravages de la guerre; et le marché à forfait que Ton conclut avec un fermier ne met pas un propriétaire à couvert de ces pertes. Les propriétaires sont souvent exposés à accorder au fermier des remises et des indemnités; ils sont exposés à des réparations et à des charges imprévues. On connaît le mot de Mme de Sévigné : « Je suis bien aise que mon fils « vienne ici (en Bretagne), pour voir un peu par lui-même ce que c'est i< que l'illusion de croire avoir du bien, quand on n'a que des terres. »

Les biens fonds, par cela même qu'ils ne peuvent se déplacer ni se déguiser, restent en butte aux attaques de la chicane et aux extorsions du fisc. On sait combien il est difficile d'avoir des terres sans avoir des procès. Les gouvernements tyranniques trouvent en elles un gage de la soumission de leurs possesseurs. Les propriétaires de terres se sentent perpétuellement dominés par l'autorité publique, ce qui les dispose trop souvent à des complaisances préjudiciables au bien général. On dit que nul n'est plus attaché à son pays et à sa prospérité que celui qui possède une partie du sol. Cette maxime n'est bonne que pour ceux qui font consister la patrie dans le sol et non dans les citoyens. Il y a dans une nation bien d'autres intérêts à défendre que ceux des propriétaires fonciers.

La propriété foncière n'est pas même un gage de résidence. D'abord, il n'y a pas de fortune foncière qui ne se change aisément en une fortune mobilière par la vente ; et les valeurs qui en résultent donnent de grandes facilités pour changer de pays. De plus , le riche est plus éclairé que le pauvre qui n'a jamais fréquenté les étrangers, qui n'a pas lu leurs livres, et qui n'a que rarement des occasions de visiter leurs contrées. Celui qui n'est propriétaire que de sa personne, et qui avec sa personne transporte toute sa fortune, se déplace plus difficilement que celui qui a de grands biens. Les biens sont un auxiliaire pour se déplacer, et non pas un encombrement. L'ouvrier qm vit au jour le jour, outre qu'il ne peut subvenir à aucune dépense de voyage, n'est pas en état seulement de soutenir sa famille pendant l'espace de temps que le déplacement réclame. Il manque de cette instruction qui rend d'avance les personnes aisées familières avec les mœurs , le langage d'un autre pays. Les habitudes des classes riches diffèrent bien moins d'un lieu à l'autre que celles des classes indigentes. Tous ceux qui ont eu des rapports avec ces dernières savent avec quelle

répugnance elles quittent leur domicile habituel, même pour passer d'une province dans une autre. J'ai été forcé une fois de faire venir des ouvriers du département de l'Oise dans celui du Pas-de-Calais : ces deux départements ne sont pas séparés par une fort grande distance ; j'avais eu soin de faire marcher ces ouvriers en famille , conséquemment avec ce qu'ils avaient de plus cher, de leur procurer des gains assurés, de faciliter leurs arrangements, de leur rendre la vie douce. Cependant aucun ne résista à l'ennui, au malaise qu'on éprouve loin du pays natal. Au bout d'un certaio nombre d'années, ils étaient tous, sans exception, retournés dans leur canton. Un canton différent, pour la classe laborieuse, est un pays étranger.

Ce malaise est bien plus fort encore lorsqu'il s'agit de changer tout-àfait de contrée et de langage. Tout le monde sait quels ravages la maladie du pays causait parmi les troupes suisses au service étranger. On était obligé de proscrire autour d'elles le son des chansons que les soldats avaient entendues dans leur enfance s.

« Malgré tout ce qu'on s'est plu à rapporter de l'inconstance de notre « nature, dit Adam Smith, il n'en paraît pas moins prouvé que, de tous les « bagages, l'homme est celui qui se transporte le plus difficilement d'tn « lieu dans un autre*. » Je ne crains donc pas d'affirmer que, sauf les exceptions, la classe indigente est plus invinciblement attachée au sol que la classe aisée ; qu'elle éprouve plus de difficultés pour transporter ailleurs sa propriété, qui est sa personne.

Je ne crains pas d'affirmer non plus (et c'est une conséquence de la première proposition), que la patrie ne soit aussi bien défendue contre les agressions étrangères par les pauvres que par les riches. Les riches ont de quoi perdre et de quoi sauver. Les riches ont, dans les calamités publiques, des moyens de se consoler que n'ont pas les autres. Pourquoi supposerait-on que les pauvres sont moins intéressés au bien public que les autres classes? Ils y sont plus intéressés que personne, parce que c'est sur eux principalement que porte le fardeau des mauvaises institutions.

1 J'ai vu à Londres, autour des bassins où stationnent les vaisseaux de la compagnie des Indes, un fort grand nombre de Chinois qui faisaient partie des équipages. La faim qui les poursuit dans leur pays, les avait forcés de s'engager au service de la compagnie : « Eh bien, me dit un capitaine anglais, malgré la « misère qui les attend s'ils retournent au lieu de leur naissance, malgré la « peine de mort décernée contre eux , je les perdrai tous à la vue des côtes de « la Chine. »

a Richesse des nations, Hv. I, chap. VIII.