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risques, son bénéfice daos la différence da taax de l'emprunt avec le taux du prêt, vojlà toute l'opératioD du prêt sur gage

Uididton 8oit diMut phîlanthiopiqQe du piët sur gage, d'une part, et une législatîoii oommerciale surannée, de l'antie, oppoBÛent à ce genre de prêt, en ont retardé ie développement. Deux lois do 28 mai 1858 aor les magasiiu gjnénai et ks ventes publiques ont en partie levé oes obstacles. Eu Belgique (loi du IS novembre 1862 sur las warrants), la législation a également été modiGée pour faciliter l'ei^agement et la saisie du gage, c'est à dire l'établissement et la disponibilité des garanties requises par le jtfit sur marcbttn Miis un pr^ngé ennciné dans l'esprit de U vieille génération des n%ociant« s'oppose encore à l'extension de ce mode de crédit. — Parce qu'on ne i rait au prêt sur gage qn'ea cas d'eitréme nécessité, lorsque les monts-depiété et les paten brokeri étaient seuls à l'eSectaer, à des conditions le plus souvent nsoroires, l'engi^ment d'une marobandise a oontiané d'être considéré comme l'indice d'un état de gêne. Hais si le perfectionnement des iostihtions de prêt sur gage mobilier permet désormais d'emprunter sur roarobandises, à des conditions commerciales, pourquoi ce mode d'emprunt n'entrenùt-il pu dans les habitudes régulières du conuneroe, aussi bien que le mode d'emprunt par voie d'escompte? Vendre une marchandise à terme, et s'en &ùre aTsncer la valeur par l'émission et l'escompte d'une lettre de change, n'est-ce pas une opération analogue à celle qui consiste à déposer U marobandise entre les mains d'un tiers et à se faire avancer une partie de sa valeur par l'émission d'un warrant. Il n'existe aucune différence substantielle entre ces deux maniècesdereoourirau crédit. IVoii il résulte qaele préjugé, pour être logique, deïiit frapper l'emprunt par voie de vente à terme et d'escompte aussi bien que l'emprunt par voie de dépfit et d'engagement de la marobandise. A quoi un peut ajouter que ce dernier mode d'emprunt est le complément nécessaire du premier, en ce qu'il épargne aux négociants la nécessité de vendre leurs muchaDdises à vil prix dans les moments de dépression, ou, ce qui revient an même, à emprunter à usure sous forme d'escompte pour se procurer les capl* taux nécessaires à l'exécution de leun engagements ; enfin, ils trouvent en tons temps avantage à pouvoir choisir entre denx modes conanrrents de crédit.

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mobilier. Cette opération est fort simple, et elle n'exige de la part des banques qui s'y livrent, que quelques précautions élémentaires. Il leur suffit : 1° d'assurer ta conserration da gage aussi longtemps que rengagement subsiste; 2" de ne point dépa:-ser dans le prêt une proportion telle, qu'en cas de vente pour défaut de remboursement à l'échéance, le montant du prêt soit couvert par le produit de la vente ; 5" d'échelonner les échéances de leurs obligations remboursables à terme, de manière à ce que ces échéances correspondent toujours avec la rentrée des sommes prêtées sur gage, en tenant compte des retards résultant du non -remboursement. En supposant que ces règles soient observées et que la banque de prêt sur gage possède un capital suffisant pour cautionner son honnêteté et sa bonne gestion, le prêt sur gage mobilier pourra s'effectuer avec une sécurité presque entière.

De même que les capitaux se prêtent sur la garantie d'une marchandise ou de tout autre objet mobilier, ils se prêtent aussi sur la garantie d'une valeur investie en immeubles, terres, bâtiments, voies de commanication, etc.- Ces deux catégories de prêts ne présentent des différences qu'en ce qui concerne le mode de conservation du gage et les conditions de remboursement des emprunts.

Prenons pour exemple le prêt sur gage de valeurs foncières. Un propriétaire foncier a besoin d'un capital, soit pour améliorer et développer son exploitation agricole, soit pour tout autre usaize. Il s'adresse à un capitaliste qui lui prête la somme sur le gage de la valeur de la terre. Seulement, il n'est ;saire dans ce cas, comme dans celai du prêt sur valeurs is, que le gage soit livré au préteur ou remis en mains I suffit que la créance soit inscrite sur les livres de

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l'état civil de la propriété foncière, et qu'en cas de non-payemeDt des inléréts ou de noo- remboursement de la somme prêtée, la terre engagée puisse être saisie et vendue à la réquisition da créancier. Tandis que dans le cas du prêt sur éCTets mobiliers, il faut immobiliser artiSciellement le gage jusqu'au momenl oii il est libéré de toute hypothèque, dans le cas du ]irét sur immeubles, cette immobilisation existant naturellement puisque le gage ne peut être déplacé el soustrait physiquement au prêteur, il suffit de compléter celle garantie matérielle par une garantie légale, sauf toutefois à veiller à ce que le gage ne soit point détérioré et à le mettre sous le séquestre en cas de détérioration.

Ces prêts connus sous ta dénomination générique de prêts hypothécaires comportent, comme tons les autres, l'emploi d'intermédiaires, les capitalistes ne pouvant pas toujours trouver facilemeat eux-mêmes des emprunteurs et apprécier la valeur des gages offerts, les emprunteurs de leur côté possédant rarement les moyens d'information nécessaires pour aller demander les capitaux dans les endroits et dans les moments où ils s'offrent aux conditions les plus avantageuses. Les notaires et, en général, les agents ayant pour fonction spéciale d'opérer ou de constater les mutations de la propriété immobilière, ont été les premiers et les naturels intermédiaires des prêts sur gage de valeurs foncières. Ils se bornaient communément Ji mettre' l'emprunteur en rapport avec le prêteur, parfois aussi ils faisaient eux-mêmes t'offîce de prêteurs, soit en se servant de leurs propres fonds, soit en empruntant des capitaux pour les prêter sur hypothèques et en fournissant aux prêteurs leur garantie personnelle, en sus de celle qui dérivait de la nature de leurs opérations.

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Mais, sous celte forme primitive, le prêt hypothécaire rencontrait des obstacles et présentait des inconvénients de différente sorte. D'abord, les formalités coûteuses de l'engagement, l'insécurité du gage sous un régime d'hypothèques occultes, les lenteurs et les frais de la réalisation des biens engagés, coustitoaienl autant de rigqnes qui grossissaient la prime d'assurance attachée k l'intérêt; ensuite les difficultés de la transmission des créances hypothécaires élevaient, de même, ta compensaliou nécessaire pour couvrir la privation du capital engagé ; d'où le taux souvent excessif du prêt sur valeurs foncières. L'élévation naturelle de ce taux ne faisait, du reste, pas seule obstacle au développement du crédit foncier. Il était dangereux pour les propriétaires d'user du crédit, à cause des embarras qu'ils éprouvaient toujours fi reconstituer eux-mêmes d'année -en année le capital qu'ils avaient emprunté, de manière à le rembonrser exactement à l'échéance. Ils n'emprnntaieni donc qu'en cas d'extrême nécessité, à moins qn'ils ne fussent adonnés à la dissipation, et peut-être les obstacles que la l^islation opposait à la multiplication des prêts hypothécaires avaient-ils, à cet égard, un caractère somptuaire.

Les banques de crédit foncier, qui se substituent de plus en plus aux anciens intermédiaires, ont réalisé, an double point de vue des intérêts du préteur et de l'emprunteur, un progrès considérable. Grâce à une combinaison fort simple, elles permettent à l'emprunteur de se libérer d'année en année, ea ajoutant à l'intérél stipulé un tantième pour l'amortissement ' ital emprunté. Ce tantième est plus ou moins élevé selon poque du remboursement est plus ou moins rapprochée, ninteur estime approximativement l'augmentation de que lui procurera l'application d'un supplément de capi-

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tal, et, selou qae cette augmentation de revenu lui parait plus on moins importante et probable, Jl consent à payer un intérêt pjijg ou moins élevé, il rapproche ou il éloigne le terme de remboursement de son emprunt, et par conséquent il augmente on il diminue le montant annuel de l'amortissement.

Comment les banques Toncièreâ se procurent-elles le capital qu'elles prêtent sur gage immobilier? Elles l'empruntent en roornissant pour sécurités aux préteurs : 1° l'ensemble des garanties hypothécaires fournies par les emprunteurs, garanties que les améliorations introdaites dans la législation ont rendues de plas en pins sûres et efficaces; 2° un capital souscrit par les actionnaires, mais dont une faible partie seulement est réalisée, ce capital servant uniquement de garantie supplémentaire.

A. mesure qu'une banque foncière effectue des prêts hypothécaires, elle émet des obligations soumises à un amortissement correspondant h. celui des prêts effectués. Ces obligations connues sous le nom de Itttres dégage ont pour garanties, en premier lieu, l'ensemble des hypothèques fournies à la banque par les emprunteurs, en second lieu, le capital de la banque. Divisées en coupures commodes et transmlssibles, elles offrent un placement facile et sûr. D'une part, en effet, le capitaliste qui a engagé ses fonds dans l'achat d'une lettre de gage peut toujours les dégager, en revendant ce litre de créance mobilisable, k un antre capitaliste qui demande à engager ses fonds sous cette forme. La privation contenue dans le prêt hypothécaire, privation qui, dans l'ancien sjstème, était considérable à cause de la longue échéance de cette sorte de prêt, se trouve ainsi presque annulée. D'une autre part, si le capitaliste qui effectue an prêt foncier, soit en achetant une lettre de gage lors de son émission, soit eo se substituant au premier préteur par la

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ifansmission de cette obligation. Dépossède plus, comme dans l'ancien système, le droit de se saisir du gage spécial offert par l'emprunteur; en revanche, il n'a plus à craindre les retards de payement et les autres embarras et risques de l'engagement direct. Il est assuré par la banque (quelquefois encore il y a réassurance par un établissement séparé) contre les relards et les risques de non-payement, et dans le cas où la banque elle-même manquerait à ses engagements à son égard, il pourrait se faire livrer sa quote-part dans la somme des créances hypothécaires et dans le capital de la banque (1).

(I) La tiansfonnaiion progressire da crédit hypothécaire a commencé k s'opérer dans la seconde moitié da siècle dernier. C'est à on négodaut de Berlin, Eaufmann Buring, que revient l'honneur de l'invenlion de cette nouvelle forme do crédit. Sons les auspices de Kaufmaim Bnring, la première société de crédit foncier fat fondée en Silésie, après ia guerre de Sept ans. Â dater de cette époque (1770), les institutions de crédit foncier se propagèrent rapidement en Allemagne et en Pologne, tantôt sons la forma de mutualités des propriétaires, tantât soua k forme de sociétés d'actionnaires.

Sans le premier système, les propriétaires focciers se réunissent pour constituer une garantie mutuelle. Lorsque i'uu d'entre eux vent contracter un emprunt, il s'adresse à rassociatlon dont il fait partie. L'association apprécie les garanties bypotliécairea qu'il oSre, et elle lui fournit, dans la mesure de ces garanties, des obligations on Uttrei de gagt, qu'il se charge de négomet lui-même. Il se procure ainsi des capitaux plus facilement et â meilleur marcliË que s'il avait emprunté isolément sur hypothèque, gr&oe : 1' à l'angmentatioQ de la sécurité du prêt résultant de la garantie mutuelle, S° à l'acoroissement de la transmissibilité da contrat hypothécaire assuré par la mutualité et dirisé en coupures commodes, sous ta dénomination de lettres de gage. Mais les mutualités de propriétaires offrent une double imperfection, d'abord eu ce qu'elles ne peuvent réaliser aisément la portion de capital nécessûre pour assurer le service des JntérSts et de l'amortissement des emprunts, ensuite, en ce que le cercle de leurs opérations est limité par le nombre m£mG

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Les banques de crédit foncier ont pour spécialité de procorcr à l'agriculture un complément de capital qui s'investit en améliorations permanentes sous forme de bâtiments, de matériel, d'engrais, etc., c'est à dire qui se transforme en capital fixe; en conséquence, elles ne prêtent qu'à de longs termes. Mais les agriculteurs ont besoin encore de prêts à court terme pour acheter leurs semences, payer leurs ouvriers, elc, en un mot, pour compléter leur capital circulant. Les capitaux afEeclés à cette destination leur sont fournis, soit par des préleurs ordinaires, soit par des banques agricoles sur engagement

de leurs membres. Bn cansËc|aeiu)e, elles ont une tendance naturelle h se transformer en sociétés d'actioniuires.

En d^pit des préjugés qui poursuivent encore les sociétés d'actionnaires, elles constituent, en effet, nue forme d'usociation visiblement snpérieure à celle des mutnalitéa. Leur supériorité provient, en premier lieu, de ce que lenrs actions étant truismissibles, le tau nécessaire de la rétribntion du capit^ de garantie d'one société de crédit foncier, par exemple, est moindre qoe celui du capital de garantie d'nne mutualité, dans laquelle les parts d'engagement sont personnelle»; en second lieu, en ce que la sphère d'opérations d'une société est illimitée, les emprunteurs n'ajant pas besoin, comme dans le cas d'une mutualité, de faite partie de l'association, autrement dit, de commencer par se fiùre préteurs ou, tout an moins, assureurs de prêts, pour devenir emprunteurs. L% socàété d'actionnures est donc, quoi qu'on en dise, nu progrès but la mutualité, et celle-oi, en raison de l'iafériorité de son méca- Bimne, ne peut guère subaiater qu'à titre de nntage local ou comme formation (mbrjonnaire d'iine sodété.

C'est grâce à l'institution des sonétés, proprement dites, que le crédit foncier a pu se propager et acquérir iiime un oataiotère international. Longtemps arrêté dans son développoMnt par l'imperfection des législations hypothécaires, ilnes'est implanté en Prancequ'après la révolution de 1S18. Le Crédit /9»eiir da Franei, dont la création est due principalement k l'initiative de M. L. Wolowald, a été institué, sona fonoe de banque privilégiée, par <m

CDDU p'hoKOMII POLITIQUI, t. II. 1!

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des récoltes ou de toute autre valeur mobilière, immobilière ou personnelle.

décret dnSS mon 1652; mais on peut lui reprocher d'avoir ëtendapcincipalement sea opérations dans les villes, et &it pousser plus de mODoments que de W. D'antres sociétés, fondées plua tard en Belgique et en Hollande, Bpécitlemeut eu vue d'effectuer des prêts hypothécaires en Autriche, ont mieni conservé le caractère primitif du crédit foncier : ces sociétés ont eu, les fKmièrca, le mérite d'intematiunaliser le prËt hypothécaire, en permettant au propriétaires fonciers des pays où les capitaux sont rares et chers de s'en procnrer, avec facilita et à des conditions modérées, dans les pays oii ils sont abondants et à bon marché. Dans ce cas, quelqnes garanties de pins peuvent être requises, en raison de l'éloigaenieot, de la difficulté de constater la réalité des garanties offertes, etc., mais le mécanisme demeure le même (*).

L'écueil des sociétés de crédit foncier, et, en général, des sociétés de garantie, c'est eequ'onpourrait appeler la non-effectiïité de leur capital. Ce capitil servant simplement de caution, au moins pour la plos forte part, n'a pas besoin d'être réalisé intégralement. Il suffit que les actionnaires en versent la moitié, le quart, le dixième ou même le vingtième. En revanche, il fant que le restant du versement soit assuré, absolument comme s'il était dans la caisse de la société. Sinon, la société, au lieu d'offirîr pour garantie sou capital nominal, n'en offre en réalité qu'une fraction souvent insiguiGante. Des précautions doivent évidemment être prises contre cet abus , qui peut foire n^tre une multitude d'entreprises reposant sur des pointes d'aiguilles, et susciter par U .mSme des crises désastreuses. Onpeut, par exempte, rendre les admîtustratenn responsables des versements à foire, ou bien encore exiger des octioimaiieB le dépât d'une caulioa, composée de bonnes valeurs, jusqu'à concurrence du montant non versé de lears souscriptions. Ces précautions ne manqueront pas, du reste, d'être prises volontairement, dès que le public, mieux familiarisé avec cette nouvelle forme des entreprises, n'accordera plus sa confiance qu'à celles dont l'o^anisalion présentera les garanties nécessaires de solidité.

(•) On consultera aiec frnil ear les socièlis inleruatioaales du crédit foocier, initilntet poar iBprêten Antrithe.nns remarquable migues ef finarurière» tur les i