l. 1. no

rieur de répartition du sol dans ces divers Etats. En Pologne, une Banque agricole a été créée par l'Etat en vue d'assurer aux nouveaux acquéreurs les avances de fonds nécessaires pour la mise en valeur de leurs exploitations.

(î6I. 2'^ Dispositions dirigées contre les excès du niorcollenient ot du parcelloment: anerhenreclit: indivisibilité; reineinbronients. — Pour prévenir le morcellement excessif, l'émiettement de la propriété foncière pouvant résulter des partages après décès, le législateur a, dans certains Etats, permis au propriétaire d'assurer juridiquement Tindivisibilité de son domaine foncier. Il en est ainsi dans diverses régions de l'Allemagne, notamment au Hanovre et en Westpbalie, grâce à la pratique d'un système de transmission héréditaire connu sous le nom d' « anerbenreclit » ^ Le propriétaire peut, en requérant l'inscription de son domaine sur un registre spécial, le rendre indivisible à son décès. Un seul de ses enfants sera appelé à le recueilbr, l'aîné, à moins qu'il en ait désigné un autre. Cet héritier unique du bien foncier a d'ailleurs l'obligation d'indemniser les autres enfants, au moins en partie, par une soulte en argent représentant leur part héréditaire. L'anerbenrecht est ordinairement une institution spéciale à la petite propriété. En Prusse cependant, il peut s'appliquer à des biens nol)les d'une étendue assez considérable. En Autriche, où le principe du partage forcé avait antérieurement prévalu, le législateur a, vers la fin du xix^ siècle, consacré pour la moyenne l)ropriété rurale un système sensiblement analogue à celui de i'anerbenrecht.

Cette institution, traditionnelle dans quelques-unes des régions où elle fonctionne, est généralement appréciée favorablement par l'opinion. En Prusse cependant, on lui a reproché parfois d'aggraver l'exode rural, en chassant vers les villes ceux (les liériticrs qui se trouvent exclus du domaine. On a fait observer aussi que I'anerbenrecht peut placer l'héritier unique dans une situation difficile, et l'amener, dès le début de son cxî)loiiation, à grever le bien pour pouvoir payer la soulte due à ses cohéritiers. Ces objections, (luclle (lue puisse être leur valeur apparente, ne seml)lent i)as d'ailleurs avoir arrêté la tendance

I. \. Soui'hnii, /.(/ praprirlr iinijsdtinr; Xcrdclol. I >ii hirn tic funiilli' en \l.hrnii(jri<\ thèsi' IS'.l'J.

législative à la généralisation de l'anerbenrecht dans l'ensemble •des Etats allemands.

662. Le législateur peut encore attacher le caractère d'indivisibilité à certaines catégories de biens, par exemple à ceux qui sont soumis au régime du « bien de famille «, comme aux Etats- Unis ^ et en France même, d'après la loi du 12 juillet 1909. L'article 18 de cette loi décide que l'indivision peut être, quant au (i bien de famille », maintenue après la mort du propriétaire jusqu'à la majorité du plus jeune des enfants; et l'article 19 dispose en outre que le bien peut, dans certains cas, être attribué intégralement sur estimation au survivant des époux, à Têxclusion des héritiers. De même, en vertu de la loi du 12 uvril 1906, relative aux habitations à l)on marché, après le décès de l'acquéreur de la maison, chacun des héritiers, ou le conjoint survivant copropriétaire, a la faculté de la reprendre sur estimation. De plus, l'indivision peut être, par décisicn du juge de paix et à la demande du conjoint ou de l'un des descendants, maintenue pendant un certain nombre d'années.

663. Contre les inconvénients qui tiennent au parcellement, le législateur a eu recours, dans certains pays, à la pratique des « remembrements » ou « abornements généraux -». Elle consiste dans l'échange des parcelles non contiguës, opéré entre propriétaires de la même localité, en vue de l'attribution à chacun d'un domaine d'un seul tenant. En Allemagne et en Autriche, pour que cette opération doive avoir lieu, il suffit qu'un certain nombre de propriétaires, possédant une fraction importante des terres de la commune, la moitié au moins par exemple, le demande. En France, pour qu'un semblable remaniement territorial pût être réalisé, il fallait jusqu'à une époque récente l'accord unanime des propriétaires intéressés, la majorité ne pouvant, faute d'un texte, contraindre la minorité. On cite pourtant ({uelques exemples d'abornements généraux opérés sous ce régime dans diverses régions, notamment en Lorraine. Une loi du 27 novembre 1918 a considérablement facilité la prati(iue des remembrements eii faisant rentrer cette catégorie d'opérations parmi celles qui font l'objet de l'activité des associations syndicales de propriétaires régies par les lois des 21 juin 1865 et 22 décembre 1888. Désormais, la majorité des proprié-

l. \'. plus |i)i;i. II" OlO.

•2. \ . t'.;ui\vès. Cours il'écQunmii' poUliquc. 3"" édition. 1893. t. III. n° 104(5.

Pkuhkai , T. II. '2' éd. If»

taires intéressés peut, sous certaines conditions, imposer le remembrement à la minorité de propriétaires récalcitrants ^.

664. Mesures législatives ayant trait à la transmission de la propriété. 1» Le principe de circulation des biens; ses conditions d'application : le régime de 1' « act Torrens ». — Le droit de transmettre la propriété, soit héréditairement, ab intestat ou par testament, soit entre-vifs, par un acte d'aliénation, est une conséquence naturelle et nécessaire du droit reconnu au propriétaire de disposer de la chose, objet de propriété, d'en consommer l'utihté jusqu'à épuisement et. au besoin, de la détruire matériellement si son intérêt l'exige. Tout mode d'aliénation, vente, donation, par lequel le propriétaire se dessaisit de sa chose au profit d'autrui, constitue d'autre part Tapplication du principe économique de circulation des biens. En vertu de ce principe, les richesses de toute nature ne sont pas appelées à demeurer indéfiniment dans la possession des mêmes propriétaires; il faut, dans l'intérêt général, qu'elles puissent circuler afin de se trouver toujours placées dans les mains les plus apte& à les mettre en valeur. Et ce résultat est obtenu, pensent les économistes, par cela seul que les intérêts privés sont laissés à eux-mêmes. Sous un régime de hberté économique et par le seul effet des conventions conclues entre les individus, les biens ont naturellement tendance à circuler dans la mesure où l'exige l'intérêt général.

Ce n'est pas à dire cependant que le législateur puisse se désintéresser des conditions dans lesquelles s'opère la transmission de la propriété. Le principe de circulation des biens a sans doute une portée générale; il semble cependant qu'il doive recevoir, par rapport aux meubles, une application plus complote (|no i)ar rapport aux immeubles. La richesse mobilière est essentiellement objet d'échange, sous toutes ses formes et particulièrement sous ses formes modernes de titres de bourse et de titres de crédit. La propriété immobilière, bien qu"a])pelée à circuler, ])eut avoir, au point de vue politi(|ue ou économique, à r('m))lir d'iiutres fonctions plus ou moins compatibles avec les facilit('s mêmes de sa circulation. C'est ainsi (\uo dans les pays oii, par suite du régime féodal, la possession de la terre est

J. \'. D' r. r:hnii\paii. l.r rrmrnihrrmrnl rt In iimpriélé rurulr. Pari*. lOlS.

une cause de prééminence personnelle et constitue par suite un des éléments de l'organisation politique, le législateur se préoccupe généralement d'assurer sa stabilité, son maintien dans les mêmes familles. Ainsi s'expliquent les dispositions législatives autorisant les substitutions et les majorats. En dehors même de ce cas, la propriété foncière, à raison de la fixité de son assiette, est parfois considérée comme le cadre naturel et la base économique du groupement familial. Et c'est l'explication des mesures tendant à la rendre indivisible au décès du propriétaire. Il ne semble pas, enfin, que pour assurer la bonne exploitation de cette forme de propriété, il soit nécessaire, ni même avantageux, de faciliter outre mesure sa circulation, de la mobiliser en quelque sorte par l'emploi de titres qui en seraient la représentation, comme on l'a fait pour la richesse mobilière. On courrait le risque, en favorisant ainsi le développement de la spéculation relativement à la terre, de diminuer chez les propriétaires fonciers l'amour instinctif de celle-ci, qui est la plus forte garantie de sa bonne exploitation. Pour toutes ces raisons, tandis que le législateur, se bornant à poser la règle « en fait de meubles, possession vaut titre », dégage de toute complication la transmission de la propriété mobilière et, pour les formes nouvelles de cette propriété, multiplie même les facilités de circulation en rendant négociables commercialement les titres qui la représentent, il entoure de formalités l'aliénation de la propriété immobilière, se préoccupant davantage d'assurer la sécurité de sa possession dans les mains de l'acquéreur que d'en faciliter la transmission.

(ÎG5. En droit français S lorsqu'il s'agit de l'aliénation dun immeuble par vente ou par donation, le transfert de la propriété s'opère entre les parties contractantes par le seul effet de la convention. Mais à l'égard des tiers, la propriété de Timmeuble est censée rester sur la tête du vendeur ou du donateur jusqu'à ce qu'ait été accomplie, par les soins de lacheteur ou du donataire, une formalité dite transcription (consistant dans la copie de l'acte effectuée sur des registres spéciaux, tenus dans chaciue arrondissement par un fonctionnaire nommé conservateur des hypothèques), cette formalité ayant pour objet de donner à l'aliénation de la propriété une publicité suffisante. Ainsi, au

1. V. les traités de droit civil précédemment cités, et leurs références bibliographiques.

cas OÙ, postérieurement à la vente ou à la donation, mais antérieurement à la transcription, le vendeur ou le donataire disposerait à nouveau de l 'immeuble au profit d'une tierce personne, celle-ci serait préférée au premier acquéreur, pourvu qu'elle ait eu soin, elle-même, de faire opérer la transcription de son contrat. Et de même, les servitudes, hypothèques, constituées par le propriétaire primitif après l'aliénation, mais avant la transcription, seraient valables et pourraient être opposées à l'acheteur ou au donataire, pourvu que l'acta les établissant ait été lui-même transcrit, ou inscrit, conformément à la loi.

Il semblerait, au premier abord, que ce système de publicité dût atteindre le but poursuivi, l'acquéreur pouvant, en s'adressant au conservateur des hypothèques, vérifier l'état juridique de l'immeuble et savoir par exemple s'il n'a pas été transcrit, au nom de son vendeur, un acte par lequel celui-ci se serait, antérieurement, dessaisi de son bien, ou s'il n'a pas été inscrit sur l'immeuble un droit d'hypothèque au profit d'un créancier de ce vendeur. Il s'assurerait ainsi que la personne avec laquelle il contracte est bien restée x)ropriétaire de l'immeuble et que cet immeuble est libre de toutes charges antérieurement consstituées. Mais ce n'est là qu'une apparence; en réalité, l'acquéreur ne peut retirer du système de publicité organisé par la loi qu'une sécurité toute relative. D'une part, en effet, ce système est incomplet: la transcription n'est exigée que pour les actes d'aliénation entre vifs; les transmissions i)ar décès n'y sont pas soumises. Par suite, le propriétaire apparent d'un immeuble peut ne pas être le propriétaire réel, si cet immeuble a été l'objet d'un legs fait au profit d'une autre personne par le précédent propriétaire. De même, certaines charges qui peuvent peser sur la propriété, certaines catégories de privilèges et d'hyjjothèques, sont dispensées de publicité. De sorte que l'incertitude peut continuer d'exister, non seulement sur la personne du véritable propriétaire, mais sur l'état juridique de la propriété. Cette incertitude est encore aggravée du fait <iue, même pour les actes d'aliénation entre vifs, la transcription est simplement facultative. Dans un très grand nombre de cas, surtout lorsqu'il s'agit d'immeubles de faible valeur, dont la vente est constatée par acte sous seing privé, l'acquéreur, soil es])rit d'économie, soit plutôt ignorance, s'al)stient de faire transcrire, et la transmission de propriété, — bien que s'oi)érant entre les parties — reste occulte. Tu autre vice du système

tient à rorganisation même du mode de publicité. Les registres du conservateur des hypothèques sont tenus, non par immeubles individualisés, mais par noms de personnes. Pour pouvoir connaître l'état juridique d'un bien, il faut par suite faire effectuer des recherches, non seulement par rappo.rt à la personne que l'on considère comme le propriétaire actuel, mais par rapport à tous les propriétaires qui se sont succédé, au moins pendant les trente années précédentes. Ces recherches entraînent des frais; parfois elles n'aboutissent pas, faute d'indications suffisamment précises, et il peut suffire de l'omission d'un propriétaire antérieur pour que l'acquéreur, qui se croyait à l'abri de toute surprise, se voie opposer valablement des aliénations transcrites, ou des hypothèques inscrites, du chef de ce précédent propriétaire.

On conçoit qu'un semblaV)le régime, à raison même de sa complication et de l'insuffisante sécurité qu'il procure à la propriété immobilière, soit peu de nature à favoriser la circulation de cette x)ropriété. Il n'a pas, d'autre part, l'avantage de fixer d'une manière indiscutable son état juridique et de prévenir les contestations que peuvent susciter, au point de vue de leur validité, les actes de transmission dont elle est l'objet.

6(>(». Beaucoup moins imparfait, sous ces multiples rapports, est le système de publicité foncière pratiqué en Australie et connu, du nom de l'homme d'Etat qui l'a introduit, sous le nom de système Torreus ^ Il implique l'existence de registres publics, destinés à contenir toutes les indications dont l'ensemble constitue l'état juridique de la propriété immobilière. Ces registres sont tenus par immeubles et non, comme en droit français, par noms de personnes. L'inscription d'un immeuble au registre foncier, son « immatriculation », dépend d'ailleurs de la volonté du propriétaire; elle est facultative, sauf en ce qui concerne les terres concédées par l'Etat. Elle doit être opérée, sur la demande du propriétaire, par un fonctionnaire spécial, le « registrar gênerai », après examen des titres produits, et après enquête ayant pour objet de provoquer les oppositions des personnes qui pourraient prétendre sur limmeubie à quelque droit contraire aux prétentions du requérant. Si aucune opposition ne se produit dans un délai déterminé, ou s'il a été obtenu mainlevée de celles qui se sont manifestées, l'immatriculation a lieu,