LIV. ill, GHAP. XI

être emporté, demeure au propriétaire; dès ce mo^ - ment celui-ci en retire le loyer sans en avoir fait les avances, car la rente s'élève en proportion.

Il ne convient donc au fermier de faire que les améliorations dont l'effet ne doit durer qu'autant que son bail, à moins que la longueur du bail ne soit telle que les proGts résultant de Tamélioration aient le temps de rembourser les avances qu'elle a occasion nées avec Tintérêt de ces avances.

De là l'avantagé des longs baux pour l'amélioratioii des terres. Leur solidité, c'est-à-dire la certitude que le fermier a de jouir jusqu'à la fin de sou bail, n'est pas moins utile. Les lois et les coutumes qui .admets tent la résiliation des baux dans certains cas, comme dans celui de la vente, sont au contraire préjudicia-* Mes à l'agriculture; le fermier n'ose tenter aucune amélioration importante lorsqu'il risque perpétuellement de voir un successeur profiter de son imagination, de ses travaux et de ses frais; ses améliora- ' tions même augmentent ce risque, car une terrf^ bien améliorée se vend toujours plus facilement qu'une autre (a).

Comme dans tous les pays riches et industrieux il est rare de trouver des terres qui niaient reçu aucune amélioration, la rente foncière se eompose pour la plupart d'une rente primitive et d'un loyer. Dans ce cas la rente foncière a un taux nécessaire; mais ce taux n'étant autre chose que le loyer des améliora-

(a) J,-B. Say : Traité ^ etc., i" édit*, tom. H, p. 32&

36o P]l£Mli:R£ PARTIE.

tîonsau taux courant, nou3 .récarterons de Texameit suivant, dans lequel nous n'envisagerons que < la r^/î^ primitwe. '•

Cette rente étant un revenu fondé uniquement sur le droit de propriété , et ne faisant point partie des frais indispensables de culture, comme les salaires, les rentes des capitaux et le profit de Tentreprëneur, il s'ensuit que ces revenus sont payés de préférence à la rente foncière (i) ; de façon que quand le produit d'une terre reste au-dessous de la valeur présumée, c'est le propriétaire foncier, et non l'ouvrier, le capitaliste ou le fermier, qui perd le déficit (a). La raison en est simple. Les salaires et les renteis de capital ont un taux nécessaire ; leurs sources, lé travail et les capitaux, se f étirent de la production tjuand elles n'y trouvent plus ce revenu. Il en est

(i) Rente foncière en français signifie une rente hypothéquée sur un bien fonds, une renie due à raison de ralicnation du bi^p. Le mot propre pour la chose que l'auteur entend , est fermage^ loyer payé par un fermier. Celui de rente des terres, mb au lieu de fermage, est du style qu'on appelle réfugié, J.-B. S.

(a) Ai-je besoin de tous faire remarquer que ceci ne doit s'entendre que de la totalité des rentes foncières qui se perçoivent dans un pays, et qu'il ne s'agit point ici de violations de contrats passés entre les fermiers et les propriétaires? Quand le prix courant du produit d'une terre ne sufBt plus pour payer la rente foncière, celte terre ne trouve plus de fermier; mais tant qu'elle est affermée, le fermier est obligé de payer la rente stipulée , dût- il en souffrir une perte évidente. '

IrlV. III, CHAP. XI. 36i

(Je même du profit de l'entrepreneur': comme il tient du -salaire et <^e la rente du capital, il a également un taux nécessaire; l'entrepreneur refuserait de concourir à la production des produits agricoles , s'il- n'y 'trouvait plus son revenu. Au contraire, la rente foncière n'a qu'un taux courant; et lors même que ce taux se réduit à rien, les v terres restent toujours et sont. toujours cultivées, tant qu'elles produisent de quoi payer des salaires, des rentes de capital et des profits d'entrepreneur.

Ainsi le taux élevé ou. bas des salaires , du profit et de la rente du capital est la cause du haut ou du bas prix des marchandises , tandis quie le taux élevé ou bas de la rente foncière est Veffet du prix des marchandises. Le prix d'une marchandise est haut ou bas parce qu'il faut payer des salaires, de$ profits et des rentes de capital hauts ou bas; mais c'est parce que son prix est haut ou bas qu'elle fournit de quoi payer une forte ou faible rente foncière, ou ne fournit pas de quoi en payer une. Ainsi, quoique cette rente dérive d'un monopole, sa baisse n'a point de bornes; elle peut s'anéantir, sans que pour cela la terre cesse d'être cultivée. Quand les salaires ne sont plus payés ou que les entreprises ne donnent plus de profit, rindustrie s'arrête; quand les capitaux ne donnent plus de rente, ils se transportent ailleurs ou se consomment improductivement : maisquandune terre ne donne plus de rente foncière, il ne s'ensuit pas que la culture en soit abandonnée; dans ce cas, à la vérité , elle ne peut plus être exploitée par un fermier, mab le propriétaire peut encore trouver son

compte à la faire cultiver à ses; frais , s'il est sûr d'eu retirer un profit d'entrepreneur (a).

Vous voyez qu'il convient de distinguer dans le prix nécessaire des produits agricoles deux parties : i^ celle qui y entre toujours : elle se compose de sa** laires , de rentes de capitaux et de profits d'entrepreneur; et 2° celle qui n'y entre pas toujours : c'est la rente foncière. Nous appellerons la première \eprix intrinsèque des produits agricoles {b). Ces produits ont toujours un prix nécessaire; mais ce prix peut n'être qu'un prix intrinsèque , et dans ce cas ils ne fournissent point de rente.

Quand la rente foncière existe, son taux est déterminé parla proportion entre l'offre et la demande des fonds de terre à louer. Considérons les circonstances qui influent sur cette offre et sur cette demande.

L'industrie agricole exige communément de moins grands capitaux que les entreprises manufacturières et commerciales : il doit donc y avoir plus de per-' sonnes en état, par leurs facultés pécuniaires, de s'ap* pliquer à cette industrie qu'à toute autre; de là plus de coi^currence parmi les fermiers. D'pn autre côté, la quantité des terres cultivables, en tout pays, a des

\ I ■ ^■^■^— ■ w^^^m^ 11,1 ■ Il I I ■ ■ I I ■ I I ■

(«) Comparez page 3i4>

{b) Ce terme est de la création de' M. Sismondî, qui l'emploie à désigner le prix nécessaire des produits agricoles lorsqu'il est accru par la rente foncière. Ce n'est qu'après une longue réflexion que je me suis déterminé à le prendre dans un sens toiit-à-fait opposé : l'importance qu'il y a à conserver le même mot ( de prix nécessaire ) pour les frais de production de tout genre , me parait justifier cette innovation.

LlV. III, CHAP. XI. 363

bornes, tandis que là masse des capitaux n'en a point qu'on puisse assigner. Ainsi la demande de terres à. louer peut s'étendre sans cesse , tandis que l'offre de ces terres ne s'étend que jusqu'à un certain point. Encore cette offre ne comprend-elle pas toutes les terres cultivables d'un pays, mais seulement cette partie des terres que les propriétaires ne se soucient pas d'employer eux-mêmes à la culture. Or, de toutes les entreprises industrielles, celles de culture sont dans tout pays les plus honorables et les plua compatibles avec d'autres occupations. Il y a bien des pays oit un grand seigneur se dégraderait dans l'opinion populaire s'il voulait se faire entrepreneur de manufacture ou chef d'une maison de commerce; mais nulle part il ne rougira de diriger lui-même la culture de sa terre. Enfin les agrémens attachés à la vie champêtre suffisent seuls pour déterminer un grand nombre de propriétaires à se charger de la direction de leurs terres. Ces circonstances contribuent encore à dimitiuer la quantité des terres a louer, ou à en réduire l'offre.

La conséquence de tout cela , c'est que les proprîé-» taires fonciers , du moins dan^ les pays où toutes les terres sont appropriées , exercent une espèce de monopole envers les fermiers. Le marché qui se conclut entre le propriétaire et le fermier, est toujours aussi avantageux qu'il peut l'être pour le premier ; et s'il JT avait un terrain dont le fermier tirât plus que le prix intrinsèque de ses produits , ce terrain trouverait un enchérisseur. Si la libéralité de certains propriétaires, ou leur éloigneniént , ou leur ignorance, fixent quel-

quefoiç autrem€nt les conditions d'un bail, vous sentez bien que l'effet de ces circonstances accidentelles , Ti!existe que pendant qu'elles durent , et qu'il p'empêche point que la nature des choses n'agisse d'une manière permanente , et ne tende sans cesse à reprendre son empire [a).

Ainsi la rente foncière annuelle est en général au taux le plus haut possible ; elle se Compose toujours de tout ce qui reste dii prix courant des produits

annuels de la terre, déduction faite de leur prix iu* trinsèque. Supposons une prairie dans les environs de Saint-Pétersbourg, dont la culture exige, soit en salaires d'ouvriers, soit en rentes de capitaux et en profits d'entrepreneur , lès avances d'une $omme de ^nille roubles. Si le propriétaire de cette prairie se décide à la donner en bail , sur quelle base le fer-^

' mage se réglera-t-il ? Sans doute sur le prix courant du foin dans la capitale^ Si la quantité de foin qu'on récolte année moyenne sur cette prairie , ne peut se vendre qu'au prix de mille roubles , la prairie ne trouvera point de bailleur, ou en d'autres termes, elle ne donnera point de rente; mais si le produit peut se vendre au delà de cette somme,; par exemple

, pour 1200 roubles, la prairie trouvera un fermier, et le fermage ne sera pas au-dessous de deux cents* roubles.

Yous voyez que là rente d'une terre se règle sur lé prix courant de son produit; qu'elle est forte ou faible suivant que ce prix rend plus ou moins au

{a) J.-B, Sny : Traité^ etc., i^^ édit,, tom. II, p. 819.