TOME IV

II faut distinguer :

1*^ L'article 1733 continue d'être applicable, c'est-à-dire chaque locataire répond de Tincendie et de la perte que l'incendie a causée dans la partie du bâtiment qu'il a louée^ à moins qu'il ne fasse les preuves indiquées dans cet article. Car c'est le droit commun ; tout locataire doit restituer la chose louée, à moins qu'il ne prouve qu'elle a péri par cas fortuit. (Limoges, 9 juin 4877, D., 4878, 2, 33.)

Quelques décisions judiciaires vont plus loin, en déclarant qu'alors toute présomption de faute venant à cesser, le propriétaire ne peut actionner les locataires en indemnité qu'en prouvant ou que l'incendie est le résultat de leur faute, ou que le feu n'a pas commencé dans une partie du bâtiment occupée par lui. (Grenoble. 20 mai 4872, D., 1874, 2, 215; Paris, 2 déc. 4872, D., 4874, 5, 348; Bruxelles, 49 déc. 4876, B. J., t. 36, 4372.) Cette manière de voir a été réfutée suprà^ sous le n^ 4445.

2'' Mais, quant à l'application de l'article 4734, il faut distinguer encore :

A. II y a incertitude complète sur l'endroit où le feu a commencé. La disposition exorbitante de l'article 4734, fondée sur ce que l'incendie a certainement éclaté chez l'un des locataires, vient à cesser; car l'incendie peut avoir commencé tout aussi bien chez le bailleur. Il n'y a donc plus de solidarité. Chacun est responsable de la partie qu'il a louée, conformément à l'article 4733;

B. Le bailleur a prouvé que l'incendie n'a pu commencer chez lui. Alors il a son recours solidaire contre les autres, mais seulement pour les parties occupées par tous les locataires, et non pas pour les localités qu'il a occupées lui-même.

Troplong, n^ 380, est d'accord ; mais, selon lui, dans le second cas, les locataires seraient responsables de la totalité du bâtiment, donc aussi de la partie occupée par le bailleur. (Voy. en ce sens, Cass. fr., 45 mars 4876, D., 4876, 4, 453.)

G. De la sous-location et de la cession du bail (art. 4747).

1151. Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou pour partie. Cette clause est toujours de rigueur (art. 1717). Le bailleur peut renoncer à cette prohibition, et sa renonciation peut être prouvée par une enquête appuyée sur un commencement de preuve par écrit. (Cass. fr., 23 mars 1870. D., 1871, 1, 235; Cass. belge, 6 juillet 1876, P.. 1876, 368.)

La défense de sous-Iouer emporte celle de céder le bail ; la défense de céder le bail emporte celle de sous-louer. La défense de sous-louer en général n'implique pas la défense de sous-louer en partie. (Brux., 17 juin 1821, et 13 août 1866, P., 1866, 382). La résiliation pour violation de cette clause peut être demandée par le bailleur, quand même la sous-location aurait cessé, que les choses seraient remises dans leur état antérieur, et que le bailleur n'aurait éprouvé aucun préjudice. (Bruxelles, 27 mars 1866, B. J., t. 24, 547; P., 1867, 41.)

1152. L'article 1717 dit : Cette danse est toujours de rigueur. Par ces mots, le code a voulu proscrire l'ancienne jurisprudence, d'après laquelle les clauses prohibitives de la sous-location étaient interprétées avec beaucoup de laveur pour le locataire. On ne l'observait sévèrement que dans les baux des biens ruraux. Mais dans les baux de maisons, on n'admettait le propriétaire à demander la résiliation du contrat que lorsque le locataire avait, contrairement à la convention, sous-loué la totalité de la maison. On admettait aussi que, lorsqu'il était convenu que le locataire ne pourrait sous-louer sans le consentement du propriétaire, celui-ci ne pourrait refuser son consentement si un sous-locataire convenable (persona idonea) lui était présenté.

La défense de sous-louer ne peut pas être opposée aux créanciers du locataire qui veulent user de la faculté que leur accorde l'article 2102, alin. 1 du code civil (loi hyp. belge, art. 20, nM).

1153. Bien que le sous-locataire n'ait pas contracté avec le propriétaire ou le bailleur principal, il est tenu envers celui-ci, mais seulement jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des payements faits par anticipation. Les payements faits par le sous-locataire, soit en vertu d une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l'usage des lieux, ne

20 LIVRE TftOlâlÈME. — TITRE VIII.

sont pas réputés faits par anticipation (art. 1753). (Gass. fr., 2 juillet 1873, D., 1873, i, 412.) Cette disposition, quoique placée dans la section qui contient les règles particulières aux baux à loyer ^ s'applique aussi aux baux des biens ruraux; Tarticle 820 du code de procédure le prouve. Le bailleur principal a le privilège de l'article 210S, n"" 1, du code, ou de l'article 20, n^" 1, de la loi hypothécaire belge sur les meubles du sous-locataire, jusqu'à concurrence du prix de la sous-location. (Duranton,n'' 160.) k/Le bailleur originaire peut agir directement contre le sous-loca- ^taire jusqu'à concurrence du prix de la sous-location. Il agit en vertu d'un droit propre^ qu'il tire de ce que ses lieux sont occupés par le sous-locataire ; il n'agit pas seulement comme faisant valoir les droits de son locataire, en vertu de l'article 1166. Il s'ensuit que le bailleur perçoit le prix de la sous-location jusqu'à concurrence de ce qui lui est dû par le locataire, à l'exclusion de tous les autres créanciers du locataire principal. (Duranton, n^ 161.) Mais le sous-locataire peut opposer les payements faits sans fraude (code de proc, art. 820). La fraude n'est pas présumée; c'est au bailleur principal de la prouver, s'il prétend qu'il en existe. Les quittances faites sous seing privé par le sous-bailleur Tiu sous-locataire peuvent être opposées au bailleur originaire. (Troplong, n^- 541-543.)

Si la sous-location était verbale ou sans date certaine, le bailleur principal pourrait, au besoin, provoquer une expertise pour en fixer le prix (arg. art. 1716).

1154. Si le locataire principal ne paye pas le loyer, tandis que le sous-locataire paye le sien, le propriétaire peut-il demander la résiliation contre le sous-locataire comme contre le locataire principal ? Les auteurs sont divisés sur cette question. Elle doit être résolue affirmativement, par les raisons indiquées infrà, n^ 1157. En cas de résiliation du bail, la sous-location cesse de plein droit, quand même le sous-locataire n'aurait pas figuré dans l'instance contre le locataire. (Bruxelles, 11 janvier 1865, B. J., t. 23, 933; P. 1866, 247 ; Troplong, n-' 544-547.)

1155. Différences entre la sous-location et la cession du bail : l"" La sous-location est un nouveau bail entre le locataire (ou

sous-bailleur) et le sous-locataire. Elle est régie par toutes les règles sur le contrat de louage. Elle ne change rien aux rapports

Googk

d*obIigation existant entre le premier bailleur et son locataire, mais elle établit une nouvelle obligation, indépendante de celleci, entre le locataire et le sous-locataire ;

2^ Le sous-locataire peut invoquer, contre le sous-bailleur, l'article 1720 {^prà, n^ 1 133, 4436);

3* Le sous bailleur a, contre le sous-locataire, le privilège de Tarticle 2402, n» 1, du code (20, n* 4, de la loi hypothécaire belge).

4** Les clauses du bail originaire sont choses tierces pour le sous-locataire, et ne peuvent lui être opposées ni ôtre invoquées par lui.

La cession du bail ne constitue pas une location nouvelle. G*est la transmission des droits du locataire à une autre personne. Elle est régie par les principes généraux sur la cession des créances et doit, par conséquent, être notifiée au débiteur cédé, c'est-àdire au propriétaire. (Paris, 24 janvier 1873, D., 1874, 2, 140.) Le locataire cédant continue d*étre tenu de toutes ses obligations envers le bailleur. (Paris, 10 juillet 4875, D., 1878, 2, 405 )

Quant au rapport entre le bailleur et le cessionnaire, ce dernier entre dans tous les droits quelconques du locataire^ et il peut les poursuivre directement contre le bailleur en vertu de la cession^ tandis que le sous-locataire ne se trouve dans aucun rapport de droit avec le bailleur. Le cessionnaire, comme tel, n'a aucune obligation envers le bailleur, qui ne peut réclamer contre lui le loyer, qujen qualité d'occupant et pendant la durée de sa jouissance:^ "Le cessionnaire n'est plus tenu du loyer lorsque, à son tour,' il a rétrocédé le bail. (Paris, 29 février 4876 et 7 février 1877, D., 1877, 2, 224 et 1878, 2, 105; Cass. fr., 19 juin 1876, D., 1877, 1,57.)

Quant au rapport entre le locataire cédant et le cessionnaire du bail, il n'est pas régi par les principes sur le louage, mais par les règles sur la cession. Il s'ensuit que le cessionnaire ne peut pas exiger que le cédant lui délivre la chose en bon état de réparations de toute espèce, mais seulement qu'il lui délivre la chose dans l'état où elle se trouve au moment de la cession. 11 s'ensuit encore que le locataire cédant n'a pas, pour le prix de la cession, le privilège du bailleur établi par l'article 2402, alin. 4 (loi hypothécaire belge, art. 20, n"" 4).

n LIVRE TROISIÈME. — TITRE YIII.