DE LA GARANTIE

1134. On peut diviser la garantie en garantie de fait et garantie de droit.

1135. i. De la garantie de fait. Cette garantie consiste dans l'obligation de faire jouir le preneur de la chose pendant toute la durée du bail, et d'empêcher que la jouissance ne soit troublée par un obstacle provenant des vices ou du mauvais état de la chose.

Le bailleur doit donc, pendant toute la durée du bail, entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (art. 1719, n*' 2; 1720, alin. 2).

1136. Quant à la responsabilité qui résulte de cette garantie, il faut distinguer entre les vices et défauts mêmes de la chose et les pertes résultant de ces vices et défauts.

a. Des vices et défauts mêmes de la chose. Le bailleur doit garantie non-seulement des vices existants au moment du bail, mais aussi de ceux qui surviennent pendant sa durée (art. 1721 , 1719, n"" 2). Quant au point de savoir s'il répond des vices qui rendent l'usage de la chose moins commode» il faut distinguer encore :

1^ Le bailleur peut réparer le vice ; il doit le faire quel qu'il soit (Alger, 10 juillet 1868, D., 1869, 2, 29; Cass. fr., 3 janvier 1877, D., 1877, 1, 103);

2^ S'il ne dépend pas du bailleur de faire disparaître le vice, le preneur, suivant l'importance de l'inconvénient, peut demander

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la résolution du contrat. (Bordeaux, 35 août 1870, D., 1873, 2, 157; Liège, 13 avril 1878, P., 1878, 306.) C'est une question de fait. Le bailleur répond même des vices et défauts qu'il n*a pas connus lors du contrat (art. 1721, alin. 1); mais il ne répond pas des vices apparents. (Lyon, 6 juin, 1873, D., 1874, 2, 109.) Le locataire est censé les avoir connus, et avoir pris la chose en cet état, sauf le cas de dol, si le bailleur a caché les vices (arg. art. 1641,1 642).

1187. b. Des peties résultant des vices ou défauts de la chose louée. Il &ut distinguer :

1^ Le bailleur a connu ces vices : il doit indemniser le locataire de toutes les pertes qu'il a éprouvées par ces vices ; car il est en dol (art. 1721, 1645, 1150, 1151 ; mprà, t. III, n<- 75-77);

2^ Il n'a pas connu les vices. Il y a controverse. Suivant quelques auteurs, le bailleur est responsable, parce que la loi ne distingue pas, comme dans le cas des articles 1645 et 1646, et parce que celui qui loue une chose pour un usage convenu doit savoir si elle y est propre, et garantir non-seulement cet usage, mais encore les conséquences qui peuvent en résulter. (Zacharise, § 366, note 8; Colmet de Santerre, t. 7, n» 167 bis, I et II ; Laurent, XXV, n» 122; Cass. fr., 21 janvier 1873, D., 1873, 1, 263; Aix, 5 janvier 1877, D., 1878, 2, 94; Paris, 7 février 1877, D., 1877, 2, 88.) D'autres jurisconsultes appliquent au louage la règle que l'article 1646 établit sur la responsabilité des vices rédhibitoires en matière de vente. (Duranton, n"^ 63; Troplong, nM94; suprà, t. IH, n» 1011; Gand, 30 janv. 1874, P., 1874, 155 et la note.) La première opinion est juste, car l'article 1721 n'est qu'une application d'un principe plus général énoncé dans les articles 1146 et 1147. Pour être exempt de la responsabilité des pertes, il ne suffit pas que le bailleur ait ignoré les vices de la chose; il fout encore que cette ignorance ne puisse pas être imputée à fraude. (Fr. 19, § 5, D., locati, 19,2.)

C'est par les mêmes principes qu'il faut décider la question de savoir si le bailleur est tenu d'indemniser le locataire des pertes résultant des vices survenus à la chose pendant la durée du bail.

Si un vice survenu est causé par cas fortuit et qu'il soit assez grave pour que le locataire résilie le bail, le bailleur ne peut pas demander de loyer, mais il n'est pas tenu des pertes qui en ré-

sultent (arg. art. 1732). Cette disposition 8*applique à tout évë* nement qui a empêché le locataire d'avoir la jouissance de la chose* par exemple, à un siège par Tennemi. (Paris, 23dëc. 1871, D. 1871, 2, 225.) Si le bailleur est en faute, par exemple s*il a prévu ou dû prévoir le vice, il est tenu même des pertes qui en résultent. (Troplong, n^201.)

1138. 2. De la garantie de droit. Le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail (art. 1719, alin. 3). Cette obligation comprend les points suivants :

a. Le bailleur lui-même doit s'abstenir de tout fait qui troublerait la jouissance du locataire. Ainsi, il ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée (art. 1723). Toutefois, il peut entrer de temps en temps dans la chose louée, pour en examiner Tétat et faire les réparations nécessaires et urgentes, et le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé (art. 1724). Cette dernière disposition était suivie par l'usage du Châtelet de Paris. (Pothier, Louage, n"" 77.)

La loi n'admet pas d'indemnité pour une privation de jouissance qui n'a duré que peu de jours, ou qui n'a causé au locataire qu'une incommodité légère; car c'est une chose censée prévue lors du bail, qu'il pourrait survenir des réparations à faire, et le locataire est censé s'être soumis à en supporter l'inconvénient. (Pothier, n«» 77; rapport au Tribunat, n*» 8, Locré, XIV, 426.)

Si les réparations ont duré plus de quarante jours, le premier peut demander une indemnité, même pour les quarante premiers jours. Cette opinion a pour elle le texte de la loi et la raison ; car, s'il ne devait l'indemnité que pour le nombre de jours excédant quarante, il n'aurait pas le même intérêt à terminer promptement les travaux et à délivrer le locataire de l'incommodité. (Colmet de Santerre. t. 7, n» 170 bis, III.) Troplong, n*» 263, n'admet l'indemnité que pour l'excédant des quarante jours.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa

famille, celui-ci pourra faire résilier le bail (art. 1724» alin. 3).

1139. b. Le bailleur doit au preneur garantie contre Vétnction, c'est-à-dire contre les droits de propriété ou de jouissance qu'un tiers prétendrait avoir sur la chose louée.

Si le locataire et le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire (art. 1726). Cette disposition est incomplète. Car, suivant l'analogie de la vente, il faut décider que le locataire a aussi droit aux dommages-intérêts, d'après les distinctions établies aux articles 1630*1635, et qu'il peut même demander la résiliation j}u contrat, s'il y a lieu (arg. art. 1636, 1638 et suprà, t. III, n^"" 1004-1005). Le droit aux dommagesintérêts cesse, dans les mêmes cas où l'acheteur ne peut pas les réclamer.

Le droit du locataire à la diminution du prix et aux dommages intérêts est subordonné à la condition d'avoir dénoncé les poursuites au bailleur.

Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède (art. 1727).

Les termes : doit appeler en garantie, dans l'article 1727, ne sont pas tout à fait exacts ; ils sont synonymes de dénoncer les poursuites. Car il est possible que Yaction intentée par le tiers n'apporte aucun trouble à la jouissance du locataire, de sorte qu'il n'y a pas encore lieu à une véritable garantie, ni à un appel en garantie, puisque le locataire n'est pas en cause.

1140 Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel (art. 1725). Cette règle est applicable, même lorsque les auteurs du trouble sont inconnus ou insolvables.

Le bailleur n'estpas tenu degarantir du trouble de fait apporté par un tiers, c'est-à-dire il ne doit pas de dammages-intMts à raison de ce trouble.

Mais le preneur ne peut-il pas demander soit une diminution du prix, soit la résolution du bail, si, par le fait du tiers, la jouissance a été empêchée ou est empêchée pour TavenirTOn doit le décider affirmativement, en suivant le principe de l'article 1722. Car le fait, du tiers, même imputable à son auteur, est un cas fortuit pour celui qui en est frappé, d'après les principes du droit romain. (Paris, 6 avril 1873, D., 1874, 5, 314; Nancy, 7 juin 1873, D., 1874, 2, 159.) Ainsi, le bail est résilié si un tiers a incendié la maison louée. (Pothier, n"" 81 ; Golmet de Santerre, t. 7, n* 171 bis, II.)

La rédaction primitive de l'article 1725 était conçue en ce sens; car l'article finissait par les mots : et à demander même, s'il y a lieu, une diminution de prix. Sur l'observation du conseiller d'EtatLacuée,quela rédaction contenait une contradiction, et sur celle de Tronchet, qu'il n'est dû diminution du prix qu'en cas de destruction de la récolte par force majeure, telle que la guerre, ces derniers mots furent retranchés (Locré, XIV, 317 et 340). Mais l'esprit de la loi, tel qu'il se manifeste par l'article 1722, et les principes doivent prévaloir sur quelques opinions individuelles.

B. Pour le locataire.

1141. 1"" Le locataire doit payer le prix du bail aux termes convenus, conformément aux principes généraux sur le payement (art. 1728, n"" 2). Si le terme n'est pas fixé, il doit payer à la fin du bail, ou aux époques fixées par l'usage des lieux (art. 1135).

Le locataire n'est pas tenu des charges qui peuvent être imposées sur la chose, sauf stipulation contraire ou disposition formelle de la loi.

1142. 2'' Il doit user de la chose louée en bon père de famille, ET suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (art. 1728, alin. 1). (Brux., 8 août 1878, B. J., t. 36, 1425.)

User de la chose en bon père de famille et en user suivant sa destination, ce sont deux obligations différentes, qu'il importe de ne pas confondre. Car le locataire peut user de la chose en bon père de famille, tout en l'employant à un autre usage qu'à celui auquel elle était destinée, par exemple s'il faisait d'une maison de commerce une habitation de particulier. Dans ce cas, la loi donne au bailleur le droit de demander la résiliation du contrat, avec dommages-intérêts (art. 1729).

De même, on peut mal user d'une chose, tout en l'employant à l'usage auquel elle est destinée.

User de la chose louée n'est pas seulement un droit, mais aussi une obligation du locataire. Ainsi, toutes les fois que le non-usage constitue un abus de la chose, le bailleur peut demander des dommages-intérêts ou la résiliation du contrat, par exemple si le locataire ferme un magasin, ou si le cultivateur laisse les terres en friche.

1143. S^" A la fin du bail, il doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue. Pour l'exécution de celte obligation, il doit employer tous les soins d'un bon père de famille, et il répond de toute faute. Il n'est libéré de cette obligation que lorsque l'exécution en est devenue impossible par cas fortuit ou force majeure. Mais comme le locataire a le droit d'user de la chose conformément à sa destination, il n'est pas responsable des détériorations qui sont l'effet de l'usage même (art. 1730-1734).

1144. Plusieurs conséquences découlent des règles énoncées sous le numéro précédent :

a. Le locataire doit veiller à la conservation de la chose louée.

En vertu de cette obligation, il doit avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur le fonds et des prétentions que des tiers pourraient former sur le fonds (art. 1727, 1768 et arg. de l'art. 614), et il répond des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison et de ses sous-locataires (art. 1735). (Gand, 31 juillet 1872, P., 1872, 395.)

La disposition générale de l'article 1735 reproduit l'ancienne jurisprudence, qui s'était écartée du droit romain, d'après lequel le locataire n'était tenu des faits des personnes qu'il avait reçues

dans sa maison que dans le cas où il aurait éié en faute lui-même en recevant chez lui des domestiques ou des hôtes d'un caractère peu sûr. (Pothier, n® 193.)

b. Gomme le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce (art. 1720, alin. 1), le locataire est présumé avoir reçu la chose en bon état de réparations locatives, et il doit la rendre telle. Toutefois, cette présomption n*est qu'une prœsumptiojuris, non de jure; elle cède à la preuve contraire. La présomption ne s'étend pas au delà des réparations locatives (art 1731, 1754). Séance du conseil d'Etat du 9 nivôse an xn, n"" 30 (Locré, XIV, p. 345). Ainsi, si à la fin du bail, le bailleur prétend que la chose louée était, sous d'autres rapports, dans un état meilleur que celui dans lequel le preneur veut la rendre, c'est à lui de prouver ce fait (art. 1315). {Contra : Brux., 8 juin 1863, P., 1864, 200, qui impose au locataire la preuve que la chose était en mauvais état.)

c. S'il a été fait un état des lieux, cet état sert de base pour fixer l'obligation du locataire, et celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue (art. 1730).

d. L'objet de la restitution étant fixé, soit par la présomption de l'article 1731, soit par l'état des lieux (art. 1730), le locataire doit rendre la chose dans l'état dans lequel il l'a reçue. 11 peut se décharger de son obligation en prouvant que les pertes ou détériorations sont arrivées ou par force majeure, ou par vétusté, ou par l'usage même ; ou bien en prouvant d'une manière générale qu'il a apporté à la garde et à la conservation de la chose tous les soins d'un bon père de famille, et que les pertes sont arrivées sans sa faute (art. 1730, 1732). Les dégradations sont arrivées sans la faute du locataire lorsqu'elles sont le résultat de l'usage régulier qu'il a fait de la chose, ou de la vétusté. (Cass. fr., 3 janvier 1877, D., 1877, 1, 103.)

1146. Suivant la doctrine de la plupart des jurisconsultes, règle indiquée sous le lilt. d. du numéro précédent souffre une restriction lorsque l'objet du bail est un bâtiment et qu'il a été détruit ou détérioré par un incendie ; alors pour fttre déchargé de sa responsabilité, il ne suffit pas que le locataire prouve que l'incendie a eu lieu sans sa faute; mais il faut qu'il prouve positivement que l'incendie est arrivé par cas f jrtuit ou force majeure,

OU par vice de construction, ou que le feu a été communiaué par une maison voisine (art. 1733); cette disposition est restrictive, et le locataire ne peut, par aucun autre moyen, prouver qu*il y a absence de faute de sa part.

Nous croyons que la disposition de l'article 1733 ne renferme rien d'exceptionnel, et que c'est simplement une application des principes généraux à un cas particulier, spécialement prévu à cause de sa fréquence.

Le locataire est, en vertu de son contrat, obligé de rendre la chose; celte obligation ne cesse que lorsqu'il prouve que l'impossibilité de la rendre est arrivée sans sa faute. {Suprà, t. III, n»«61, 62.)

1146. L'absence de toute faute est sans doute prouvée lorsque le locataire a établi que l'incendie est arrivé par cas fortuit» pai: exemple le téu du ciel, ou par force majeure, par exemple par les troupes ennemies en cas de guerre, ou par un vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Mais ces moyens de justification sont-ils les seuls, ainsi qu'on le soutient généralement? En d'autres termes, ne faut-il pas appliquer la règle générale que le locataire est relevé de l'obligation de rendre la chose si la restitution est devenue impossible sans sa faute, règle proclamée formellement dans les articles 1302 et 1732? L'article 1733 n'est-il qu'une application énonciative à un des cas les plus fréquents, ou bien le législateur a-t-il eu l'intention de déroger aux règles du droit commun, en limitant les moyens de justification du locataire?

Nous croyons que l'article 1733 n'est qu'une application et non une exception des principes généraux, et voici les motifs de notre opinion :

l"" Le texte de la loi. L'article 1733, qui suit immédiatement la proclamation du principe général, n'indique par aucun mot limitatif qu'il veut déroger à la règle précédente, ou y porter une exception. Au surplus, on peut comprendre sous les mots cas fortuit toutes les causes d'incendie qui ne sont pas imputables au locataire.

2*" La raison. Si le législateur avait en réalité et en termes non équivoques fait une exception à la règle générale, on serait embarrassé d'en donner la raison. Pourquoi placer le locataire en

dehors du droit commua? Pourquoi le traiter autrement que tout autre débiteur d'un corps certain et déterminé? Nous ne devons donc pas admettre une exception qui n'est pas formellement admise par la loi et que nous ne saurions justifier.

S*' Si les auteurs du code eussent eu l'intention d'apporter un changement aux principes généraux, on en trouverait sans doute quelque trace dans les travaux préparatoires. Or, rien de semblable ne s'y rencontre. Au contraire, nous y voyons la preuve que le législateur a voulu appliquer les principes généraux au cas dont il s'agit.

L'article 1733 est puisé dans Polhier, n"" 194, qui, en appliquant la règle générale à la responsabilité du locataire, dit : « C'est pourquoi il est tenu de rétablir la maison incendiée, à moins qu'il ne justifie que l'incendie est arrivé par un cas fortuit, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, ou il avait commencé. » L'article 1733 n'est pas plus limitatif que Pothier. Les quelques mots prononcés au conseil d'État prouvent eneore que l'on n'a pas voulu s'écarter des principes. Defermon dit que l'article 44 (1733) et l'article 42 (1732) imposent au preneur une obligation à laquelle il lui sera difficile de satisfaire. Comment pourra-t-il prouver que Vévénement est atrivé sans sa faute? Tronchet répond que des preuves de cette nature se tirent des circonstances; qu'au surplus on ne pose ici que la règle générale. (Séance du conseil d'État, du 9 nivôse an xii, n"" 32, Locré, t. XIV, 345 )

En présence du principe de l'article 1732, l'article 1733 était même superflu, et, si le législateur a jugé utile de prévoir spécialement ce cas d'application, c'est parce qu'anciennement il y avait une assez vive controverse sur le point de savoir si, en cas d'incendie, le bailleur, pour pouvoir recourir contre le preneur, devait prouver que l'accident provenait de la faute du preneur, ou bien, si ce dernier était responsable, à moins qu'il ne prouvât le cas fortuit. Il est évident que cette question était mal posée, et que ceux qui la soulevaient perdaient de vue que le locataire était, en vertu de son contrat, tenu à rendre la chose, à moins qu'il ne prouvât le cas fortuit qui l'en empêchait. Mais enfin, la controverse existait et le législateur a voulu la trancher. Il l'a résolue conformément aux principes généraux. (Jaubert, dis-

16 LIVKE ThOlSlËMË. — TITRE VIII.

cours au Corps législatif, n*' 5, Locré, XIV, 457 ; voy. en ce sens, Colmet de Santerre, t. 7, n" 479 bis, VI, VII; Laurent, t. XXV, n^ 279; Bruxelles, 2 mars 1863, B. J., t. 21,1171; Liège, 23 mai 1868, B. J., t. 26, 1154 et la note; P., 1868, 263; Gand, 12 décembre 1878, B. J., t. 37, 190; P., 1879, 72 et la note; Rouen 12 avril 1870, D., 1872, 2, 23; Nancy, 21 mai 1873, D., 1874, 5, 318; Besançon, 2 juin 1873, D., 1873, 2, 136.)

C'est pour le même motif que l'article 1733 s'applique à l'usufruitier ; car celui-ci est obligé de restituer la chose au propriétaire ou de prouver qu'elle a péri sans sa faute.

1147. Selon plusieurs auteurs, l'article 1733 n'est pas applicable aux cas où des tiers intentent contre le locataire d'un bâtiment une action en dommages-intérêts pour dégâts causés par l'incendie, par exemple les propriétaires voisins, dont les propriétés ont été endommagées par l'incendie, ou si un des locataires du même bâtiment veut agir contre l'autre, par le motif que ces actions sont fondées non pas sur un contrat renfermant l'obligation de restituer, mais sur Tarticle 1382. Le bailleur, dit-on, demande contre le locataire l'exécution d'un contrat, et c'est à ce dernier de prouver que l'inexécution de l'obligation ne provient pas de sa faute ; mais les autres actions étant fondées sur l'article 1382 (la lex Aquilia), il faut que les demandeurs prouvent que le dommage provient de la faute du locataire, donc que l'incendie a été causé par sa faute. (Troplong, Louage, n^ 365; suprà, t. III, n~ 475-476; Bruxelles, 2 novembre 1868, B. J, t. 27, 33.)

Cette doctrine est erronée. Car, lorsqu'il est constaté que le feu provenant d'un bâtiment a causé du dommage au bâtiment voisin, il est établi qu'un dommage a été causé par le bâtiment incendié, donc par une chose que celui qui en est propriétaire ou détenteur avait sous sa garde, donc qu'un fait illicite a été commis. L'auteur du fait illégal ou illicite est en faute, par cela seul que le fait s'est passé, à moins qu'il ne prouve que le fait ne lui est pas imputable. C'est donc à lui qu'incombe la preuve que le dommage est arrivé sans sa faute.

1148. S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie; à moins qu'ils ne prouvent que l'in-

cendie a commencé dans Thabitation de Tun d'eux, auquel cas celui-ci seul en est tenu ; ou que quelques-uns ne prouvent que rincendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus (art. 1734).

Le législateur, en décrétant cette règle, a décidé une ancienne controverse. Beaucoup de jurisconsultes, et parmi eux, Pothier, n^ 194, prétendaient que si l'incendie éclate dans une maison louée à plusieurs, aucun des locataires n'est tenu de dédommager le propriétaire, parce que, à cause de l'incertitude, la présomption de faute ne s'élève contre aucun d'eux. D'autres pensaient que, dans ce cas, totts les locataires devaient être solidairement garants. Le code a consacré cette dernière doctrine. €< C'est aux locataires de se surveiller mutuellement, surtout désormais, au moyen de l'avertissement que la loi leur donne ici », dit Mouricault, dans le rapport au Tribunat, n? 9. (Locré, XIV, 429.)

Si l'opinion de Pothier et de ses partisans est sujette à critique, la règle adoptée par le code ne l'est pas moins. Elle est tout à fait exorbitante du droit commun, en imposant aux locataires, qui n'ont ^ucun lien entre eux, Vobligation solidaire de restituer au propriétaire plus qu'ils n'étaient tenus de restituer d'après le contrat. Si le bâtiment a été consumé par l'incendie, chacun des locataires est tenu, non-seulement de la partie du bâtiment qu'il avait louée et qu'il aurait^ dû remettre intacte au propriétaire, mais de la totalité du bâtiment. D'après les règles du droit commun, le propriétaire ne pourrait agir, en vertu du contrat, contre chacun des locataires en réparation du dommage, que pour la partie par lui louée ; quant aux autres parties, son action contre les locataires qui ne les auraient pas occupées devrait être fondée, non sur le contrat, mais sur l'article 1382, ce serait l'action legis AquUiœ,

1149. La dette solidaire se divise entre les locataires ; celui qui a payé a son recours contre les autres (art. 1213 et suprà, t. lil.n''* 132 et 133. Chacun d'eux est tenu par portion virile j et non pas en proportion du montant de sa location, comparé au montant de la location des autres. (Colmet de Santerre, t.7, n» 180 bis, IV et V; Colmar, 2 févrierl870, D., 1871, 2, 100).

1150. Les articles 1733 et 1734 sont-ils applicables lorsque le bailleur occupe lui-même une partie du bâtiment?