Des autres causes d'extinction

713. D'après le droit romain, Temphytéote était déchu de plein droit s*il cessait de payer le canon pendant trois ans ; c'est ce qu'on appelait la commise emphytéotique. La commise n'était pas reçue dans l'ancien droit français, et la loi belge n'en parle pas; les parties restent donc sous l'empire du droit commun. Le contrat emphytéotique étant bilatéral, la condition résolutoire y est sous-entendue pour le cas où l'une des parties ne satisferait pas à ses engagements (art. 1184). Les parties peuvent aussi stipuler la résolution, c'est ce qu*on appelle le pacte commissoire. Quels sont les effets de ce pacte, ainsi que de la condition résolutoire tacite? C'est ce que nous expliquerons au titre des Obligations.Les principes généraux s'appliquent à l'emphytéose» puisque la loi de 1824 n'y déroge pas (n*> 397).

714. Dans l'ancien droit, on admettait généralement que l'emphytéote pouyait abandonner le fonds pour se décharger de ses obligations. G'^st ce qu'on appelait déguerpissement. La faculté de déguerpir n'existe plus en droit moderne. L'emphytéose natt d'un contrat; l'emphytéote contractant une obligation personnelle, il ne peut s'y soustraire par sa seule volonté, en abandonnant le fonds (no 399).

716. « L'emphytéote pourra être déclaré déchu de son droit pour cause de dégradations notables de l'immeuble et d'abus graves de jouissance, sans préjudice des dommages-intérêts » (art. 15). II est de l'essence de l'emphytéose que l'emphytéote doit jouir en bon père de famille, en ce sens au moins qu'il ne peut pas détériorer le fonds ; s'il le détériore, il manque à ses engagements , dès lors le propriétaire peut demander la résolution du contrat, en vertu du principe de l'article 1184. Quant aux

622 DROITS RÉELS. (Tome Vlll.)

dommages-intérêts, ils sont de droit, s'il y a dommage causé par faute. La loi veut que la dégradation soit notable et que l'abus soit grave. C'est une disposition d'équité. La loi montre une indulgence extrême à l'emphytéote* ce qui s'explique par l'origine de l'emphytéose; on voulait attirer des cultivateurs qui manquaient; il fallait donc se relâcher de la sévérité du droit strict. C'est par suite de cette même indulgence que l'article 16 ajoute : a L'emphytéote pourra empêcher la déchéance, en rétablissant les choses dans leur ancien état et en donnant des garanties pour l'avenir » (n' 400).

716. L'emphytéose s'éteint par la destruction du fonds (art. 5 et loi sur le droit de superficie, art. 9). Il n'y a pas de droit réel sans objet. Le droit du propriétaire périt par la même raison ; il ne peut plus exiger le canon, puisque la redevance n'a plus de cause (n** 403).

717. L'emphytéose cesse de plein droit par ^'expiration du temps pour lequel elle a été constituée. C'est le droit commua pour les contrats Mis à temps. Y a-t-il réconduction tacite comme en matière de bail? L'article 14 porte : a L'emphytéose éteinte par l'expiration du temps ne se renouvelle pas tacitement, mais elle peut continuer d'exister jusqu'à révocation ». C'est une singulière disposition. A quel titre l'emphytéose existera-t^elle? Ce ne peut être que par un concours tacite de volontés ; donc il y a réellement emphytéose tacite (n*" 405).

718. La loi de 1824 dit que l'emphytéose s'éteint de la même manière que le droit de superficie (art. 16), et la loi sur la superficie porte (art. 9) : « Le droit de superficie s'éteint, entre autres, par la confusion, la destruction du fonds, la prescription de trente ans. » C'est dire que l'emphytéose s'éteint par les causes qui entraînent l'extinction des droits réels, en général (ii« 407).

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