DU DROIT DE SUPERFICIE

§ L Notions générales.

Sommaire.

719. Définition. Le superficiaire est-il propriétaire ou n*a t-il qa*un démembrement do

la propriété?

720. Qui peut établir le droit de superficie et pour quel temps

719. « Le droit de superficie est un droit réel qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages et plantations sur un fonds appartenant à autrui » (loi du 10 janvier 1824, art. 1). Quel est la nature, de ce droit réel? Est-ce un droit de propriété? ou est-ce un démembrement de la propriété? En théorie, il n'y a aucun doute; le sol appartenant à autrui, il est impossible que le superficiaire soit propriétaire des constructions et plantations ; car le bâtiment et les plantes sont l'accessoire du sol, et par suite le propriétaire du sol est le propriétaire du bâtiment et des plantes. Mais le code civil admet, par dérogation aux principes, que le sol et la superficie peuvent appailenir à des propriétaires différents (art. 553). La loi de 1824 consacre- t-elle cette exception pour le droit du superficiaire? A notre avis, la définition qu'elle donne de la superficie implique la doctrine contraire, qui est celle du droit romain ; en effet, la loi reconnaît la propriété du fonds à celui sur le sol duquel les constructions sont élevées; tandis qu'elle dit du superficiaire qu'il a un droit réel, elle ne dit pas qu'il est propriétaire ; donc par droit réel elle entend un démembrement de la propriété {iT 409-411).

Ce droit réel porte sur une superficie. On entend par là une construction distincte du sol ; le superficiaire en jouit comme si elle lui appartenait. La loi ne dit pas que le superficiaire doit payer une redevance, comme elle le dit de l'emphytéote, La superficie peut être établie^ à titre gratuit; l'acte de donation

624 DROITS RÉELS. (Tome Y LU.)

OU le testament constate, dans ce cas, le droit du propriétaire

720. Qui peut constituer le droit de superficie? II &ut être propriétaire du fonds, et être capable d'aliéner, puisque la superficie est un démembrement de la propriété. Il y a, sous ce rapport, analogie complète entre la superficie et Temphytéose (n® 445). Le droit de superficie peut être constitué à titre onéreux ou k titre gi*atuit. En fait, on ne connaît que des droits de superficie établis par bail, vente ou partage. Quand il est constitué par bail, il est difficile de le distinguer du contrat de louage. En droit, la difiërence est grande ; le superficiaire a un droit réel, tandis que le preneur n'a qu'un droit de créance. Il faut que les parties aient soin de déclarer leur volonté (art. 417). La loi belge établit une différence entre la superficie et le bail, en ce qui concerne la durée : le bail, quoiqu'il puisse se faire pour quatrevingt-dix-neuf ans, ne dépasse guère, en fait, deux ou trois périodes de neuf ans ; le droit de superficie ne peut être établi pour un terme excédant cinquante années, sauf la faculté de le renouveler. Le droit de superficie étant un droit réel immobilier doit toujours être transcrit, d'après notre loi hypothécaire; tandis que le bail ne doit être transcrit que lorsqu'il excède neuf ans ou quand il contient quittance d'au moins trois années de loyer (n^ 417) (loi hypothécaire, art. 1).

§ II. Droits et obligations du superficiaire,

Sommaira.