Expiration du temps

71S. Des antres causes d'extinction.

713. D'après le droit romain, l'emphytéote était déchu de plein droit s'il cessait de payer le canon pendant trois ans ; c'est ce qu'on appelait la commise emphytéotique. La commise n'était pas reçue dans l'ancien droit français, et la loi belge n'en parle pas; les parties restent donc sous l'empii^e du droit commun. Le contrat emphytéotique étant bilatéral, la condition résolutoire y est sous-entendue pour le cas où l'une des parties ne satisfei^ait pas à ses engagements (art. 1184). Les parties peuvent aussi stipuler la résolution, c'est ce qu'on appelle le pacte commissoire. Quels sont les effets de ce pacte, ainsi que de la condition résolutoire tacite? C'est ce que nous expliquerons au titre des Oblifjatio7îs.Les principes généraux s'appliquent à l'eiTiphytéose, puisque la loi de 1824 n'y déroge pas (n" 397).

714. Dans l'ancien droit, on admettait généralement que l'emphytéote pouvait abandonner le fonds pour se décharger de ses obligations. C'est ce qu'on appelait déguerpissement. La faculté de déguerpir n'existe plus en droit moderne. L'emphytéose naît d'un contrat; l'emphytéote contractant une obligation personnelle, il ne peut s'y soustraire par sa seule volonté, en abandonnant le fonds (iV' 399).

715. « L'emphytéote pourra être déclaré déchu de son droit pour cause de dégradations notables de l'immeuble et d'abus graves de jouissance, sans préjudice des dommages-intérêts » (art. 15). 11 est de l'essence de l'emphytéose que l'emphytéote doit jouir en bon père de famille, en ce sens au moins qu'il ne peut pas détériorer le fonds ; s'il le détérioi^e, il manque h ses engagements , dès lors le propriétaire peut demander la résolution du contrat, en vertu du principe de l'article 1 IS'^-. Quant aux

G22 DROITS RÉELS. (Tome Vlll.)

dommages-intérêts, ils sont de droit, s'il y a dommage causé par faute. La loi veut que la dégradation soit notable et que l'abus soit grave. C'est une disposition d'équité. La loi montre une indulgence extrême à l'emphytéote, ce qui s'explique par l'origine de l'emphytéose; on voulait attirer des cultivateurs qui manquaient; il fallait donc se relâcher de la sévérité du droit strict. C'est par suite de cette même indulgence que l'article 16 ajoute : « L'emphytéote pourra empêcher la déchéance, en rétablissant les choses dans leur ancien état et en donnant des garanties pour l'avenir » (n*» 400).

716. L'emphytéose s'éteint par la destruction du fonds (art. 5 et loi sur le droit de superficie, art. 9). Il n'y a pas de droit réel sans objet. Le droit du propriétaire périt par la même raison; il ne peut plus exiger le canon, puisque la redevance n'a plus de cause (n« 403).

717. L'emphytéose cesse de plein droit par l'expiration du temps pour lequel elle a été constituée. C'est le droit commun pour les contrats faits à temps. Y a-t-il réconduction tacite comme en matière de bail? L'article 14 porte : « L'emphytéose éteinte par l'expiration du temps ne se renouvelle pas tacitement, mais elle peut continuer d'exister jusqu'à révocation «. C'est une singulière disposition. A quel titre l'emphytéose existera-t-elle? Ce ne peut être que par un concours tacite de volontés; donc il y a réellement emphytéose tacite (n° 405).

718. La loi de 1824 dit que l'emphytéose s'éteint de la même manière que le droit de superficie (art. 18), et la loi sur la superficie porte (art. 9) : « Le droit de superficie s'éteint, entre autres, par la confusion, la destruction du fonds, la prescription de trente ans. » C'est dire que l'emphytéose s'éteint par les causes qui entraînent l'extinction des droits réels, en général (n« 407).