L. 44, D. h. t. — (5) Arg. L. 5, § 6, I). commoA

(4) Arg. pr., I. quib. mod. re contr. oblîg. 5, 14.

(7) G Aies, III, 142; L. 52, pr. i. f., D. de donat. inter. V. et U. 24, I.

qui se transmet aux héritiers des parties; il n’y aurait société que si l'intention des contractants était de réaliser un bénéfice en commun (*0.

IH. Quant à la perfection du louage, le seul consentement des parties suflit!*2).

§ 230. Effets du louage de choses .

Le louage de choses, comme contrat synallagmatique parfait, oblige nécessairement les deux parties; du chef de ees obligations, le bailleur dispose de l’action locati, et le preneur de l'action conducti(i).

I. Des obligations du bailleur. A) Avant tout le bailleur doit livrer au preneur la chose louée!2), avec ses accessoires!3 * 5).

B) 11 doit tant que dure le bail faire jouir paisiblement le preneur!*). En conséquence :

1° Il est tenu d’entretenir la chose en bon état, en y faisant toutes les réparations reconnues nécessaires!8); seules les réparations de menu-entretien sont à la charge du preneur, parce quelles sont une suite de sa jouissance!6), et pour ce motif on les appelle réparations locatives. En cas de refus ou de négligence du bailleur à faire les réparations qui lui incombent, le preneur est autorisé à les faire luiméme aux frais du bailleur!7).

2° Le bailleur est soumis à la garantie à raison de l’éviction qui frappe!8) et des vices cachés qui infectent la chose louée (y), d’après les principes généraux sur ces matières!*0); néanmoins, dans le cas

(11) L. 82, § 2, D. pru itociu 17,2, v1* veluli qnum... aijrutn polituri damus in commune quœrcndis frucUtrus , cbn. avec L. 52, § 3 i. f., D. eod.

(12) Pr., I. A . /. ; L. I, L. 2, pr., D. h. t.

(!) Pr. i. f., I h. i. — (2) L. 18, $ I imtio, D. h. t. — (3) L. 19, $ 2, D. h. t.

(t) L. 13, $ I et 2 i. f., D. h. t.

(5) L. 18, ^ I, L. 19, 2, L. 25, § 2 i. f., D. h. L. 13, § 0, D. de dumno inf. 39, 2.

(6) Arg. P x cl, II, 18, § 2; L. 1 1 , S 2, L. 25, 5 3 i. f , I). h. t.

(7) L. 55, ^ I, L. 61, pr., D. h. t. — (8) L. 7, L. 8, L. 9, pr. initio, L. 15, 8, I). h. t.

(9) L. 6, § i i f., D. de A. E. et V. 19, I ; L 19, § I initio, D. h. t. — Non obstat

L. 19, § 1 i. L, D. cit., uù il s'agit d'un dommage qu'on ne pouvait prévoir si on était de bonne foi (T. I, § 193, II, A i. f.). — (10) T. I, § 217-218.

d'éviction, le bailleur de bonne foi jouit de la faculté de se soustraire aux effets ordinaires de la garantie, en fournissant au preneur une autre chose présentant les mêmes avantages que l'ancienne (**). Quid si dans le eours du bail le bailleur aliène la chose louée? L’acheteur a certainement le droit d’expulser le preneur, vente passe louage; en effet, le preneur n’a qu’un droit de créance vis-à-vis du bailleur, et non un droit réel sur la chose louée; il est donc sans défense à l’égard de l'acheteur devenu propriétaire de la chose, il doit se contenter d’un simple recours en dommages et intérêts contre son bailleur^2). Il y a plus : si l’acheteur voulait respecter le bail, il serait sans action contre le preneur puisque celui-ci n’a pris aucun engagement envers lui. Dans cet état de choses, la prudence commande au bailleur qui désire se soustraire à un recours en garantie de son preneur, de réserver dans l’acte de vente les droits de ce dernier, en cédant d’autre part l’acheteur ses droits naissant du bail (I3).

C) Le bailleur supporte toutes les charges publiques qui frappent la propriété de la chose louée (**).

D) S'il s’agit d’une maison, il doit, le bail terminé et le locataire ayant satisfait à scs obligations, le laisser déménager!*8), sinon il est soumis à l’interdit de migrandoW) ou à une cognitio exlraordinariai *7). .

II. Des obligations du preneur . A) En premier lieu le preneur est tenu de payer le prix convenu, soit aux époques fixées par le contrat, soit périodiquement à la fin du terme pour lequel le prix a été stipulé, ou s’il s’agit d'un prix global, à l'expiration du bail (***); le payement du prix est subordonné à la jouissance et ne doit sc faire qu’après

(1 1) L. 9, pr. i. f., D. A. t.

(12) L. 9 initio, C. A. t.] L. 32, D. A. /., v<* Quodsi colonus

’ (13) L. 9 i. f., C. cit.; L. 23, § 1, L. 08, pr., D. A. t.

(14) L. 7, pr., D. de public. 39, 4; L. 32, § 6, D. de A. T. 26, 7 ; L. un., § 3, D. de vin publ. 43, 10; L. 3, § 13-14, D. de mun&r. 90,4.

(13) L. II, C. A. t.) L. 33-34, D. de damno inf. 39, 2.

(16) L. I, pr., § 1, L. 2, D. de tnigr. 43, 52.

(17) L. 1, §2, I). cod.] Cf. L. 33, D. de damno inf. 39, 2.

(18) Arg. L. 24, $ 2, D. A. t.

elle. L'habitude romaine était de payer les fermages annuellement!*9) et les loyers par semestre (2°).

B) Le preneur doit jouir de la chose de la manière convenue!2*), ou bien d'après sa destination naturelle!22); s’il l'emploie à un usage non autorisé, il s’expose à répondre des cas fortuits, car ceux-ci sont le résultat de sa faute!25). Il est pareillement tenu des réparations de menu-entretien!2^), et doit veiller à la garde et à la conservation de la chose louée!25), d’où il résulte qu’il ne pourrait l'abandonner!29), à moins que la jouissance n'en fût devenue impossible ou dangereuse!27). Mais le preneur a, sauf convention contraire, la faculté de sous-louer la chose, en tout ou on partie; en effet, le droit à la jouissance n’ayant rien de personnel pour son titulaire, doit être cessible comme tout autre!28). D'ailleurs une pareille sous-location étant une res inter alios acta, ne dégage point le preneur de ses obligations envers le bailleur; au contraire, le bailleur acquiert une action contre le sous-Iocalaire pour le prix de la sous-location non encore payé jusqu'à concurrence du prix du bail principal; créancier du preneur originaire, il exerce les actions de ce dernier contre le sous-Iocalaire, qui est censé avoir pris, lors de son entrée en jouissance, un engagement tacite en ce sens!29).

C) A la fin du bail, le preneur doit restituer au bailleur la chose louée!39), sans pouvoir s’y refuser à raison d’un droit qu'il aurait sur elle, alors même que ce droit serait la propriété; il doit avant tout exécuter le contrat, sauf à revendiquer ensuite!5*). Cependant, le preneur serait autorisé à retenir la chose s'il établissait qu’il

(19) Arg. Théophile, § 3, ! h. I. — (20) Arg. L. I, § 4 , D. de migr. 43, 52.

(21) §5 inilio, I. h. /.; L. 1 1, § I et 4, L. 25, 5 3 inilio, L. 29, L. 50, § 2, D. h. I.

(22) § 5 inilio, I. h. L. 25, ^ 5 cl ü, D. h. l. — L. 48, § 4, D. de furt. 47, 2.

(25) L. Il, § 1 cl 4, L. 15, § 5, D. /». t .; Cf. L. 48, § £> D. de furl. 47, 2.

(24) Arg. Paul, II, 18, $ 2; L. Il, § 2, L. 25, § ô i. f., D. h. t. (Voyez I, B, I» du

présent paragraphe). — (25) § 5 i. f., I. /<. L. 1 1, § 2, L. 25, § 3, D. h. t.

(27) L. 25, § 2, L. 27, D. h. t.\ L 28, L. 33, D. de damno inf. 39, 2; Cf. L. 55, § 2 i. f., D. h . t. -- (28) L. GO, pr. inilio, D. h, f.; L. G, C. h. t.

(29) L. Il, § 5, D. de P. A. 13, 7; L. 24, § I, D. h. I.

(30) L. 48,$ 1, D. h. t.\ L. 33, C. h. C; L. 10, C. undc vi 8, 4. — (31) L. 23, C. h. t.

en était proprietaire dès l'époque du contrat, car alors le bail serait nul, puisqu'on ne peut prendre en location sa propre chose il en serait de même si le preneur avait contre le bailleur une créance réciproque naissant du bail (•>">).

En garantie de ces obligations du preneur, le bailleur d'une maison jouit d’une hypothèque légale sur le mobilier du locataire ( invccta et illata )(* 1 2 3 **), et pour ses droits contre le sous-locataire, sur les meubles de ce dernier!35); de son côté, le bailleur d’un bien rural a une hypothèque légale sur les fruits du fonds perçus par le fermier!36).

§ 251. De la fin du louaije de choses.

Sept causes peuvent mettre fin au louage de choses , ce sont :

1° La perte totale de la chose louée, puisqu’elle laisse le bail sans objet (0; il faut lui assimiler la perte partielle et toutes autres circonstances, quand elles sont de nature à rendre la jouissance impossible (2).

2° La confusion, c’est-à-dire la réunion sur la même tète des qualités de bailleur et de preneur.

3° L’acquisition de la chose louée par le preneur, car on ne peut tenir en bail sa propre chose!3).

4° L’arrivée du terme convenu!*), ordinairement cinq ans à Rome, du moins pour les baux à ferme!5). Mais les parties sont libres de

(32) L. 20, C. h. t. — (33) L. Cl , pr., D. h. t.

(3 4) L. L pr., D. île pact. 2, 14; L. 2, L. 4, pr., D. in qnib. caus. pign. v. hyp. lac. contr. 20, 2; Cf. L. 1 1, 5 2, D. qui poliores 20, 4 et L. 5, (’. «« 71116. eau», pign. 8, 15.

(33) L. 1 1, § 5, D. de P. A. 13, 7; Cf. L. 3, pr., D. in quiù. caus. pign. 20, 2.

(30) L. 7, pr., cf. L. 4, pr. i. f., D. eod.

(1) L. 9, § t et 4, L. 10, § 0 initio, L. 30, pr., § I, D. h. t.

(2) L. 30, pr., L. 35, pr. inilio, D. h. I. — Cf. L. 3, C. h. t1» nisi propriit usibu» dominas eam (diertam) necessariam esse probaveril , oui corrigcre domum maluerit. —

T. 1,5 106, tl. — (3) L. 0,50, L. 10, D. h. t.

(*) L. 9, § I, D. de public. 39, 4; L. Il, C. h. t .; voyez aussi L. 9, § t inilio, cf. § I i. f., D. h. t.

(5) L. 9, 5 I, L. 13, 5 H, L. 24, § 4, D. h. i ; Théophile, § C, I. h. Cf. L. 24, 5 2, D. h. t.

renouveler le bail, et alors on parle d’une relocation ou d'une reconduction; celle-ci a lieu tacitement lorsque le preneur continue de jouir sans opposition de la part du bailleur, ce qui atteste l'intention évidente des deux intéressés de continuer le bail (°). Dans le cas d’une reconduction expresse, la convention nouvelle est naturellement décisive. Par contre, à la reconduction tacite s'appliquent les règles du bail originaire!7), sauf que la durée en est réduite autant que possible : en effet, les biens ruraux sont censés reloués pour un an, délai indispensable au fermier pour faire la récolte W, et les autres choses sont considérées connue faisant l’objet d’un bail sans terme, de façon que chaque partie a la faculté de renoncer au bail dès qu'elle le juge convenable!0), sauf convention contraire!10).

5° Le consentement mutuel des parties, et même, s'il n’y a pas eu de terme fixé, la renonciation unilatérale de l’une d’elles, chacune pouvant à tout moment donner congé à l’autre; il suffit qu’elle observe sous ce rapport le délai fixé par l’usage des lieux!11), et il va de soi que le bail d’un bien rural ne peut durer moins d'un an(*2).

f>° Une violation essentielle du contrat de la part du bailleur ou du

(6) L. 13, 5 i I, v'* qui implelo tempore videbitur , L. 14, D. h. t ; L. 16, C. h. t.

(7) L. 13, § H, v'* ml cliam pignorn ncccssnrius , D. h. I L. 16 i. f., C. h. I.

(8) L. 13, § 1 1, v1* Quoil nulcm diximus obsercandum csl, D. h. t.

(9) L. 13, S il, D. cit., v1* In urbunis autan prædiis Un cl obligelur.

(10) L. 13, § il, D. cit., v» ni ni in scriptis ccrtum lempus conductinni comprehetuutn est. — En cc sens Gluck, Pand. XVII, p. 288-293 (1813). — IIof.uer, Abhnndlungcn über prnklischc Fragcn dis Civilrechls1 n° I, p. 40 sq., Gif.ssex, 1833. — Kritz, 1. c. p. 230- 231. — Goeschex, Vorl.-s. II (2), § 312. — BenciiAnni, Lchrb. III, § 361 i. f. — Pneu ta, Varies. II, ^ 369, ad 2. — Molitor, I. c. I, n° 386. — Maynz, Cours de D. II. II, § 302, note 13. — Cf< Schilling, Lchrb. III, § 307, I°ct note I. — D’autres interprètes traduisent <« à moins que le premier bail ne fût à terme et rédige par écrit, » auquel cas la reconduction aurait lieu pour un second terme d’une durée égale : Valett, Lchrb. Il, § 338. — Muer, in Schweppc’s II. P. H. III, § 470. — Wening-Ixge.nheim, Lchrb. II, §263 i. f. — Rosshirt, Ccm. dcutschcs Zivilrecht II, § 446. — Uxterholzxer, I. c. II, § 497, f, 2° et note f. — Sei ffert, Prnkt. P. II. II, § 329 i. f. — Sixtenis, Civilrecht II, § 118, et note 113. — Namir, Institutes II, § 234, 1, 2". — Demaxgeat, Cours élcm. de I). H. II, p. 318. — Va.ngerow, Lchrb. III, § 644, .1 mn. , n° II, 2°. — Wingsciieid, Lchrb. II, § 402, 3°.

(1 1) Cf. L. 4, D. h. f. — WiNDSCiiEin, Lchrb. II, § 402, 1°.

(12) Arg. L. 13, § Il i. f., D. h. t.

preneur, en ce sens que cette violation autorise le cocontractant, en vertu de la condition résolutoire tacite, à provoquer la rescision du louage!** 1 2 3). En ce qui concerne l’obligation de payer le prix du bail, il doit y avoir été manqué pendant deux ans, pour que le bailleur puisse faire résilier le contrat (**).