Du mineur émancipé. Il peut passer des baux; mais

le fermier s'exposerait en lui faisant des paieraens pai anlicipalion.

146. Des limites que l'éniaticipé doit observer dans les baux

qu'il passe.

i47- Le mineur émancipé peut prendra à bail. Restriction â

ce droit. 148. 3* Des indii'idus places suus /'assistance d'un conseil

judiciaire.

i49- 4** ^^ lajemme mariée qui s'est réservé radmnistration

de ses biens.

La femme peut-elle prendre à bail sans l'autorisation du

mari?

i5o. 5° Des envoyés en possession provisoire. i5i. 6* Du mari eu ce qui concerne les biens de la femme, 162. Suite.

i53. Suite.

l54' Des baux faits par le mari en fraude des héritiers de la

femme.

i55. 7" De Cusufruitier.

i56. 8" Du copropriétaire indivis. De celui qui a sur la chose

un droit soumis à une condiliou résolutoire. Renvoi. 157. L'action en réduction des baux d'une durée excessive

passe à l'acquéreur «î titre particulier, à moins qu'il

n'y ait renoncé.

i58. Les personnes qui ont capacité pour passer bail ont aussi

capacité pour demander la résiliation.

COMMENTAIRE.] 442, L'art. 1718 nous amène à une importante

partie de notre sujet; c'est à savoir, celle qui concerne les personnes capables de consentir des baux de maisons et de biens ruraux. Déjà nous avons vu, par l'art. 1712, les règles applicables aux baux des établissemens publics, des communes et de l'état. Il nous reste à nous occuper des autres personnes, dont la capacité est sujette à des restrictions parle droit civil.

443. Les mineurs et les interdits ne peuvent ni donner ni recevoir à loyer (1). S'ils passaient des baux sans l'assistance de leur tuteur, ces actes seraient nuls ipso jure y d'après l'art. 1124 du Code civil. J'ai établi les preuves de cette proposition dans mon Commentaire de la Vente (2).

Le tuteur seul a le droit de donner à bail l'immeuble de son pupille. Mais son pouvoir n'est pas illimité ; notre article le restreint dans les bornes tracées par les art. 1429 et 1430, dont on verra l'exposé aux n» 151 et suiv.

144. Le tuteur ne peut prendre à ferme les biens du mineur, à moins que le conseil de famille n'ait autorisé le subrogé-tuteur à lui en passer contrat (3).

145. Comme le droit de passer des baux est un simple droit d'administration , et qu'il ne se traduit pas en aliénation , il s'ensuit que le mineur émancipé peut passer des baux qui n'excèdent pas 9 ans, sans l'assistance de son curateur (4).

Remarquez cependant qu'il y aurait du dang[er

(i) Art. 5o2, 45o, C. c.

(3) Ari. 45o.

(4) An. 481.

GHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1718.) 347

pour le preneur à lui payer les loyers par anticipation. Un tel paiement pourrait avoir la couleur d'un emprunt, et le mineur en le recevant ferait plus qu'un acte d'administration (1). Le preneur ne devrait payer par anticipation, qu'en faisant intervenir le conseil de famille.

146. Si le mineur émancipé passait des baux de pins de 9 ans, ils seraient réductibles conformémenl à l'art. 1429 du Code civil, combiné avec notre art. 1718.

S'il passait des baux à ferme plus de 3 ans avant l'expiration des baux courans, et des baux à loyers plus de 2 ans avant la même époque, pourrait-on lui appliquer la disposition de l'art. 1430 du Code civil ?

Celte question s'est présentée devant la cour do Nîmes avec des circonstances utiles à retracer.

Le 1" mars 1815, Rovère, mineur émancipé, assistédesamère, passe bail à FerrieretChabert, pour l'espace de 9 ans , de diiférens immeubles qui ne devaient être laissés libres, par le précédent fermier, que 5 ans 1/2 plus tard. Les fermages furent payés par anticipation pour toute la durée du bail.

Plus tard, Rovère, ayant atteint sa majorité, vend les immeubles dont il s'agit, sous condition que l'acquéreur entrera sur-le-champ en jouissance, et pour lui procurer l'exécution de cette clause à laquelle faisait obstacle le bail du 1" mars 1815, Rovère en demande la nullité.

(i) Arrêt de la Cour de Poitiers, du 5 mars i823(DaUoz, Tutelle^ p. 780, col. i, 11° 2). Arg. de l'art. 481.

348 T>U CONTHAT DE LOUAGE.

L'arrètiste ne fait pas savoir si ce bail avait reçu un commencement d'exécution 5 mais il est probable que non ; car celle circonstance était si importante qu'elle se serait l'ait jour dans la discussion.

Les fermiers résistèrent à la demande en nullité, ils prétendirent que l'art. 1718 ne concernait que les tuteurs, et que rien dans l'art. 481 ne portait à croire que le droit de l'émancipé dût être limité par Tari. 1430; qu'il suHisait que le mineur émancipé ne passât pas des baux de plus de 9 ans, et que le leur n'excédait pas cette durée.

On conçoit combien ce système était faible et dangereux. L'art. 1718 est général et absolu, il fait peser, sans distinction, les dispositions des articles 1429 et 1430 sur tous les baux de biens démineurs ; or le mineur émancipé compte dans la clause des mineurs.

Qui ne sent, ensuite, que, s'il était permis à l'émancipé de stipuler des baux nouveaux, sans attendre les termes définis par l'art. 1430, il pourrait consentir deux , trois séries de baux , qui , par avance, lui ôteraient la disposition de ses biens quand il parviendrait à la majorité ?

On pressent donc que la nullité fut prononcée parla cour royale. Son arrêt, en date du 12 juin 1821 (1) , est fondé sur ce qu'en accordant au mineur émancipé le droit de faire tous les actes qui ne sont que de pure administration; l'art. 481 le met à la place de ceux qui administraient auparavant ses biens , et ne le rend apte à faire que les

(!) Dali., Tutelle, p. 780.

CHAP. II. DU LOUAGE DFS CHOSES. (aRT. 1718.) 349

actes qu'ils auraient pu consentir en son nom.

147. Le mineur émancipé est personne capable pour prendre à bail. Toutefois, s'il abusait de ce droit ; si , avec une fortune bornée, il louait un magnifique et dispendieux appartement, il y aurait lieu d'user de la disposition de l'art. 484 du Code

148. La faculté de prendre et de donner à loyer appartient à ceux qui sont placés sous l'assistance d'un conseil judiciaire (1).

149. La femme mariée peut aussi, sans l'autorisation de son mari , passer des baux de 9 années pour les biens dont elle a l'administration (2); avec le pouvoir d'administrer , marche toujours comme conséquence, celui de donner à bail.

La femme séparée est maîtresse de prendre à bail; aucune autorisation ne lui est nécessaire pour cela (3). Mais il n'en est pas de même de la femme non séparée ; elle ne pourrait, sans autorisation, se soumettre aux obligations qu'entraîne après lui un bail à ferme. Il est vrai que la location d'une maison nécessaire au logement , rentre dans l'aministration domestique, et qu'une femme est, en général, censée avoir le mandat de son mari pour les actes qui ne dépassent pas ce cercle borné (4); en sorte que si une femme, éloignée de son mari, louait un appartement pour elle et sa famille, cet enga-

(i) Art. 5i3, C. c.

(2) Art. 217, 1449, 15^6,0.0. M. Duranton, t. 17, n» 33.

(3) Arg. de l'art. i449*

(4) Rennes, 5o décembre i8i3 et 21 janvier i8l4 (Dalloz, MariagCf^. i43> noie i).

gement devrait être présumé contracté pour le compte du mari , et avec son autorisation. Néanmoins , on ne devrait appliquer cette présomption qu'avec prudence et discernement. Elle ne devrait pas servir à j)roléger des actes de fantaisie , des locations de meubles trop somptueux et d'appartemens trop magniliques pour la fortune des époux. Si une femme non autorisée se permettait de profiler de réJoignement de son mari pour faire de tels contrais, il serait difficile de voir en elle un mandataire tacite, et le juge pourrait avoir égard aux circonstances pour faire droit à la demande en nullité du bail.

150. Les envoyés en possession provisoire des biens desabsens , qui, aux termes de l'art. 125 du Code civil, n'en ont que l'administration et le dépôt, doivent observer dans les baux qu'ils passent les dispositions des art. 1429 et 1430 (1).

J51. Le mari qui , aux termes de l'art. 1428 du Code civil, a l'administration de tous les biens personnels de la femme, a par conséquent le droit de les louer et de les affermer seul et sans son concours. Mais le législateur devait prévoir le cas où la dissolution du mariage ou de la commun-auté met l'épouse en possession de son avoir, et ouvre, pour elle, l'intérêt de l'administrer personnellement. Il ne fallait pas que le mari pût, par des baux trop prolongés, resteindre ce droit d'administration; le législateur devait aussi porter son attention sur les héritiers "de la femme, dans le

(i) M. Duvergier, t. i, n° 4o« Contrà,M, Proudhon, Usufruit, t. 1,0" i),j.

CHAP. II. DU LOUAGE DKS CHOSES. (aRT. 1718.) 851

cas où ce serait la mort de celle-ci qui dissoudrait la communauté. Le pouvoir du mari devait donc être limité, afin que ces derniers ne fussent pas gênés par des baux d'une durée exorbitante, et souvent d'un revenu disproportionné. Les art. 1-429 et 1430 ont donc renfermé dans de justes bornes le droit du mari sur le fait des baux des propres de son épouse (1). Il résulte de leur dîsiK)si tiens ce qui suit :

1° Les baux de 9 ans et au dessous passé par le mari , sans anticipation , doivent être exécutés pendant toute leur durée, lors même que la communauté se dissoudrait avant leur terme d'expiration .

"2° S'ils ont été stipulés pour plus de 9 ans, ils fie lient la femme, ou ses héritiers, que pour le temps qui reste à courir , soit de la premièixî période de 9 ans , si ^es parties s'y trouvent en- Tcore, soit de la seconde et ainsi de suite, de manière que le fermier et le locataire n'aient que le droit d'achever la jouissance de là période de neuf ans, où ils se trouvent (2).

Du reste , il est bien entendu qu'il n'y a que la

(i) V. M. Toullier, t. 12, h"'^ ^o^ et saiv. M. 'Duvergier, iouage^ l. 1, n" ^o.

(2} Et comme nul n'est cedsé ignorer l;i loi, nolez bien qu'ils ne pourraient demander des dommages et intérêls tm mari à cause de celte réduction, qu'autant qu'ils auraient un juste sujet de lie croire propnét;iire des biens aiïermés, et que le mari les aurait entretenus dans cette erreur. L. "y, D. De juris et Jacti ignor. M. Proudhou , t. 3, n° 1220. M. Toullier, t. J2, tx* 406.

femme et ses héritiers qui soient reçus à se plaindre de la longueur excessive du bail. L'action en réduction à la durée légale n'a été introduite que dans leur intérêt (1).

3° Si le mari n'a pas attendu l'expiration des termes pour renouveler les baux , la femme ou ses héritiers ne sont liés que par ceux de 9 ans et au dessous, qui ont été stipulés trois ans avant l'expiration du bail courant , s'il s'agit des biens ruraux, et deux ans avant la même époque, s'il s'agit de maisons. Et il faut remarquer que ces baux sont obligatoires, lors-même qu'à la dissolution de la communauté, ils ne seraient pas encore entrés en cours d'exécution. La loi a voulu qu'ils fussent respectés, parce qu'un père de famille diligent doit prendre ses précautions d'avance pour que les biens qu'il administre ne restent pas sans fermiers ni locataires, et qu'en agissant dans cet esprit de prévoyance, le mari s'est montré soigneux des intérêts qui lui étaient confiés (2).

Mais si les baux ont été passés avant ces trois ans ou ces deux ans, ils restent sans effet, à moins toutefois que la dissolution de la communauté ne les trouve déji\ commencés. Dans ce cas, ils doivent être maintenus, lors-même qu'ils seraient faits à vil prix , pourvu toutefois qu'on n'articulât pas des faits de fraude contre cet acte de l'administration maritale (3).

(i) M. Duverg., t. 1, n° 4^- M. Zaccbaiiae, t. 3, p. 4- ^^ntràjM. Duranton,t. 4> n" 588.

(2) M. Toullier, t. 12, n^ 4*0.

(3) Arrêt de la Cour do cassai ion, du i ) mars l8?4 (Dall-j

CHAP. II. nu LOUAGE DES CHOSES, (art. 1718.) 353 152. Voilà pour les baux anticipés de 9 ans et au dessous. Si le mari en avait passé par anticipa* lion de plus de 9 ans, et qu'ils eussent été suivis de l'entrée en jouissance du fermier ou du locataire, avant la dissolution de la communauté, je pense qu'ils devraient être réduits à 9 ans, conformément à l'art. 1429, et qu'il faudrait donner la préférence à la règle équitable que le droit canonique proclamait en cette matière : utile ab inuti/i separatur{\). 11 est vrai que M. Proudhon enseigne que les baux dont il s'agit ne sont en aucune manière obligatoires, lor» même que leur cours aurait commencé avant la cessation. (Je l'usufruit, puisque la loi n accorde d'effet aux baux anticipés qu autant qu ils ne sont que de 9 ans et au dessous (2). Mais ce n'est là qu'un argument à contrario qui me paraît manquer de justesse. Quand un bail est exécuté, quand il y a emménagement , prise de possession , établissement , la loi prend en considération l'intérêt du preneur ; il lui importe peu de savoir à quelle époque son droit a pris naissance; c'est l'exécution du bail qui la frappe; elle ne peut alors l'assimiler à un de ces contrats qui ne sont que pour la l'orme, entre parties, et dont le seul but est de nuire à des tiers. Ici, l'événement a prouvé que le mari avait entendu faire quelque chose de sérieux , et qu'il croyait le bail utile pour la communauté, puisqu'il a mis le bailliste en possession. L'exécution elface

Louage, p. 909) Le bail cîni!: fait moilie; au flcsiîuus tlii véril;ible fermage.

(1) Diiraïul de r«îiiliano, Dicùonnaivcxlr. droit canon^v^ Bail,

donc la date du contrat; elle l'assimile à un contrat passé de la veille, et celle proposition n'est pas seulement vraie pour les baux de 9 ans et au dessous ; elle n'est pas moins incontestable pour ceux qui ont été stipulés pour une plus longue période ; car la force de la loi les réduisant à 9 ans , n'est-ce pas comme si de prime abord ils avaient été consentis pour celte durée?

i53. Les dispositions des art. 1429 et 4430 ne concernent que les baux des biens ruraux et des biens de ville. Quant aux choses mobilières qui ne sont pas les accessoires d'un immeuble, la dissolution de la communauté les fait rentrer dans le patrimoine de la femme ou de ses héritiers, le bail se trouve résolu par la maxime resoluto jure dantiSf resolvitur JUS accipientis (1). Ce qui confirme cette vérité, c'est que l'art. 1743, qui force l'acquéreur à entretenir le bail, n'est placé que sous la rubrique des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux,

154. Les baux passés par le mari dans les limites des art. 1429 et 1430 peuvent , du reste, être toujours attaqués , s'ils ont été faits en fraude des droits delà femme ou de ses héritiers. Tels seraient ceux qui auraient été passés à vil prix et moyennant des pots-de-vin exigés des preneurs , sans le concours de la femme. L'art. 10 du décret du 6 novembre 1813, défend expressément la stipulation de pot-de-vin dans les baux des biens ecclésiastiques , et il autorise le successeur du titulaire qui

(i) M. Proud'hon, Usufruit, t. Z,n° 1217.

CHAP. 11. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1718.) 355

aurait reçu cet avantage à demander l'annulation du bail à compter de son entrée en jouissance, ou d'exercer son recours en indemnité soit contre les héritiers du précédent titulaire, soit même contre le fermier.

Ces dispositions, empreintes d'un grand caractère de sagesse, s'appliquent naturellement aux baux passés par le mari; en recevant le pot-de-vin, il porte préjudice à sa femme ou à ses héritiers, a l'égard desquels le canon sera d'autant moindre. Il y a donc là une fraude qui ne doit pas rester sans réparation (1).

Mais remarquez que le seul fait de la \ilelé du prix et de l'anlicipalion du bail, ne serait pas suffisant pour faire présumer un dol caractérisé (2). C'est, du reste, aux tribunaux à peser les circonstances, à voir si le mari n'aurait pas spéculé sur une maladie grave de sa femme, sur l'imminence de sa mort, pour passer des baux abusifs afin d'avantager le preneur. Il est difficile d'établir des règles à priori (3).

155. L'usufruitier qui a un droit de jouir égal à celui du propriétaire , peut aussi donner à bail (595 Ce), et les baux qu'il passe sont obligatoires, non seulement pendant la durée de son usufruit, mais encore après que son droit a cessé d'exister, en sorte que le nu-propriétaire entre les mains duquel

(i) M. Proud'hon, t. Sju' 1219. M. Touiller, t. 12,11-408. Junge Ferrières, sur Paris ^ ;irt. 227, n» 18.

(2) Supr., n" i5i. Arict de la Cour de cassalion , du 11 mars 1824 (O.» Louage^ PlyoQ)-

(3) V. un exemple rapporté par M., Toullier, t. 12, a ■ 4" »

â56 ÙU CONTIlAT DE LOUAGE.

l'usufruit se réunit au fonds, est obligé de les entretenir tant qu'ils ne sont pas expirés. Il en était autrement dans l'ancienne jurisprudence, qui tenait pour maxime que le bail finissait avec l'usufruit (1). Mais celte rigueur tenait à un point de droit que nous expliquerons en commentant l'article 1743.

C'est cette influence du bail de l'usufruitier sur le nu-propriétaire, qui a déterminé le législateur à ne pas laisser au premier un pouvoir indéfini pour grever l'avenir du second. L'art. 595 du Code civil veut donc que l'usufruitier se conforme pour les époques, le renouvellement et la durée des baux, aux règles établies pour le mari à l'égard des biens de la femme. Nous les avons exposées au n° 151 et suivans (2).

156. J'ai parlé, au n» 100, des baux passés par le copropriétaire d'une chose indivise, et par celui qui a sur la chose un droit soumis à une condition résolutoire.

157. Sur toutes les positions que nous venons de parcourir, il y aune remarque à faire, c'est que l'action en réduction des baux d'une durée excessive passe aux acquéreurs à titre singulier des immeubles sur lesquels pèsent ces baux , à moins toutefois que, par des clauses spéciales contenues dans le contrat d'acquisition ou dans le cahier des charges, ils ne se soient obligés à maintenir le fermier jusqu'à la complète expiration du temps con-

(1) Coquille, Qucst. i56.

(2) Junge M. Proudhon, Usufruif, t. 3, n** 1 122 el suiv.

CHAP. 11. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 4718.) 357

venu (1). Du reste, une telle renonciation ne se présume pas facilement. En général, et à part toute circonstance, la simple réserve de maintenir les baux ne doit s'entendre que des baux légalement faits et dans la mesure fixée par le législateur. Le contraire ne résulte pas de l'arrêt de la Cour de cassation que je viens de citer en note. Le rapporteur, M. Faure, fit observer aux magistrats, au nombre desquels je siégeais, que si la Cour de cassation était maîtresse de se livrer à l'interprétation de la clause imposée à l'adjudicataire, probablement elle ne partagerait pas l'opinion de la Cour royale de Paris, qui avait vu dans la seule stipulation de maintenir les baux existans une obligation de les ratifier, même dans ce qu'ils avaient d'abusif; mais il ajoutait que cette interprétation de volonté, quelque vicieuse qu'elle fût, échappait a la censure de la Cour de cassation, et que la Cour royale avait été souveraine sur ce point. Cette observation décida la chambre des requêtes à rejeter le pourvoi. On ne la trouve pas consignée dans "es recueils d'arrêts; mais je puis en garantir, comme juge et comme témoin, l'authenticité.

d58. Nous avons parcouru la liste de ceux qui , sans être eux-mêmes propriétaires , peuvent cependant louer dans une certaine limite la chose confiée à leur administration. Par une suite naturelle de leur pouvoir, ces personnes peuvent congédier les preneurs quand les baux sont expirés; de plus, elles ont une égale capacité, toujours sans

(i^ Arrêt de rojct (Rccj.), 3 avril i8.H<), S., 89, i. 5^8.

sortir du cercle de leur adminislralion, pour poursuivre, contre les preneurs qui mésusent, la résilialion des baux (1). Chasser un mauvais fermier pour s'en procurer un plus diligent et plus solvable , c'est administrer en bon père de familie. On connaît cette règle du droit dictée par la raison : Eo modo clissolvuittur obligatlones quo modo colUgan,' tur.

Article 1719.

Le bailleur est obligé , par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation pre'liminaire ,

1" De délivrer au preneur la chose louée;

2" D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en fane jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Article 1720.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire , pendant toute la durée du bail , toutes les réparations qui peuvent y devenir nécessaires , autres que les locatives.

SOMMAIRE

lôq. Transition. Obligation du bailleur.

Il doit délivrer la chose loue'e.

i6o. Il doit'aussi en délivrer les accessoires.

( ï) Snpr., n° i8. ,

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 4720.) 359

i6i. La chasse passc-t-elle comme accessoire au fermier? Discussion à cet égard el résolution négative.

162. Mais le fermier a le droit de se plaindre devant les tribunaux répressifs du doramnge que lui cause la chasse exercée par un tiers non autorisé.

i63. La pêche n'est pas non plus un accessoire nécessaire de la chose affermée.