L'action ex conducto n'a pas lieu seule

(i) Mon Comm.dc la Venle^ t. i^ n'^agS. Polhier applique ces principes au louage, n" 6G, (a) T. I , a"' 296 et suiv.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES, (art. 1720.) 383 ment lorsque le locataire ne fait aucune délivrance delà chose; elle a aussi un fondement légitime lorsque la chose que le locateur lui délivre ne se trouve pas entière ou ne se trouve pas dans le même élat que lors du contrat (1).

Dans ce cas, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution de prix ou la résiliation du bail (2).

Et si c'est par le fait du locateur que l'empêchement est arrivé, le preneur sera fondé à demander des dommages et intérêts.

Mais si Timpossibilitc de faire une délivrance complète provient de la force majeure , le preneur ne pourra exiger que la résiliation ou la diminution du prix, mais non pas des dommages et intérêts (3) !

175. Lorsque la délivrance est faite et que le preneur est en possession , le locateur a une nouvelle obligation que la nature du contrat fait peser sur lui : c'est d'entrelenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent être nécessaires, autres que les locati- \es (4).

Nous verrons par l'art. 1754 quelles sont les réparations réputées localives dans les baux de

(1) Pothier, Louage, n^ '^(\.

(2) Arg. de l'art. i'j22.

(3) Polhier, no 74*

(4) Art. 17 19 et 1720. Gains, 1. 2$, § 2 , D. Loc. conduct. Il donne comme cause de résiliation du bail si le propriélaire ne réparait pas les portes et fenêtres très-en donimagées.

384 DU CONTU\T DE J.OUAGE.

inaisons. Celles-là sont à la charge du locataire ; elles ne portent que sur des objets de menu entrelien. Mais si l'état des lieux exige qu'il en soit fait de plus considérables pour que la chose serve à sa destination , le propriétaire ne peut s'y refuser. Cetle règle est juste. Le propriétaire reçoit les fruits civils de la chose, il faut qu'il en supporte les charges. Et comme par compensation du paiement de ces fruits, il a promis au preneur de le faire jouir , il est de toute nécessité qu'il maintienne la chose en état de faire son service et de procurer au conducteur cette jouissance pleine et entière, qui est le but du contrat. Or, il est clair qu'il y manquerait, s'il laissait la chose se dégrader et devenir incommode par son état de détérioration. Que si le propriétaire a été exempté des réparations purement locatives , ce n'est que parce qu'elles sont censées avoir lieu par la faute du preneur ou de sa famille (1).

170. Cette obligation d'entretenir la chose en bon état s'applique au louage des meubles comme des immeubles (2). J'en fais l'observation pour prolester contre les paroles trop restreintes de la rubrique de notre section (3).

477. Au reste , un locataire ne serait pas écouté s'il prétendait que le propriétaire doit lui procurer toutes les commodités et les agrémens dont on cherche à jouir dans la vie confortable de notre époque. Il n'est ici question que de l'entretien de la

(i) Polhier, n" 107. Injr., u" 585.

(2) Id.,no io6.

(3) Supr., u" io3.

CttAP. II. DU LOUAGE DES CFIOSKS. (aUT. iVlO.) 385

chose dans l'état où elle était au moment de l'entrée du locataire, et non d'additions voluptuaires, ou même utiles. Les art. 1719 et 1720 ne s'occupent que des réparations nécessaires aiin que la chose remplisse sa destination.

178. L'art. 1754, dont nous parlions au n" 175, a donné le détail des réparations locatives dans les baux de maisons (1). Mais aucune disposition du Code n'a défini ce que l'on doit entendre par ces expressions dans les baux de biens ruraux, d'usine , de cours d'eau , etc. , etc. L'interprétation doit suppléer à ce silence.

Suivant une distinction fort ancienne dans le droit, il y a deux genres de réparations : les grosses réparations et les réparations d'entretien (art. 605 C. c). Celles-ci se subdivisent en deux espèces, les réparations de gros entretien et les réparations de menu entretien, appelées réparations locatives (2). Les réparations de gros entretien sont à la charge du propriétaire; notre texte est en effet positif à cet égard , puisqu'après avoir déclaré que le propriétaire doit entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, ii n'excepte de celte obligation que les réparations tle menu entretien , c'est-à-dire les réparations locatives. La règle est donc que le poids des répara-

(i) V. les détails que j'ajoule aux exemples (!u Code , n<"55i et suiv.

(2) Traité des léparations, par Piales, t. i, p. 40, cliap. 3. Lois des ùâlimciis, par Desijodels, part, a, p. (i. M. Proudlioii, Usufruit, t. 3, H,, i6i5. Rapport de M. Tripier, dans Dalloz , 33, p. Il\?, et dans Siiey, 33, 1,258.

lions principales tombe sur le propriétaire. Nous en avons dit la raison au n° 475 ; le locataire n'est soumis qu'à des réparations de peu d'importance et de valeur, occasionées par sa faute présumée (1). On a demandé devant la cour royale de Nancy, si les réparations à faire au canal d'une usine afin de boucher les trous ou entonnoirs que la nature du terrain causait dans le lit du cours d'eau, sont des réparations à la charge du propriétaire ou bien à la charge du preneur. Par arrêt du 8 août 1831, la cour royale a décidé, d'après un ensemble de circonstances tirées de la nature des dégradations , des clauses du bail , de l'usage et de l'intention des parties que le preneur devait en rester chargé. Le pourvoi contre cet arrêt a été rejeté par la chambre des requêtes le 2A novembre i832 (2). On le voit, cette décision est plus de fait que de droit : elle laisse la question sub Judice (3), il est vrai que les circonstances, ainsi que l'usage des lieux attesté par les cours exerceront toujours sur la solution une inOuence que l'art. 175-4 consacre comme très-respeclable ; mais en thèse ge'rale , je crois qu'il ne faut pas se montrer trop dur envers le fermier et que toute réparation forte ou onéreuse doit être reportée du côté de la propriété. On mettra sans doute avec justice au compte du fermier quelques petits travaux nécessaires pour maintenir les bords d'un canal et pour préserver la

(i) Supr., n° 175, et m/r., n° 585.

(2) Sircy, 35, 1, 238. D., 33, ij 142.

(3) M. Duvergier croit cependant ci-t arrêt décisif, t. 2,

U» lOJ.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CUOSES. (aRT. 1702.) 387

digue d'un étang, quand ces petits travaux rentreront dans les devoirs de surveillance qui sont imposés d'une manière plus spéciale à un fermier à longues années; mais s'il s'agit d'un ouvrage considérable, si le canal du moulin , les digues , les déversoirs sont endommagés par de graves détériorations, telles que brèches, éboulemens , ruptures , etc. ; s'il faut enlever les attérissemens ou amas de sable et de vase qui se forment au dessus ou au dessous- des moulins 'd), on fausserait l'article 4719 en condamnant le fermier à supporter un tel entretien. Ce serait intervertir les rôles et les obligations (2).

179. M. Duvergier décide sans distinction que le curage des fossés est une charge du preneur (3). Je crois , cependant , que celte proposition est trop absolue.

Lorsque les fossés sont pratiqués sur le domaine pour le clore et le défendre, ou pour facihter l'écoulement des eaux pluviales, le curage fait partie des travaux de culture et de conservation des récoltes; c'est l'ouvrage du fermier, surtout si ce curement a coutume de se renouveler dans un temps qui n'excède pas celui de la durée du bail (4).

(i) V. Desgodcls , Goupy el Lepage (Lois des bdlimcns y part. 2, p. i6i et suiv.).

(2) Je dois n\ême ajouter que Desgodels et Goupj vont jusqu'à décider qu'en général les réparations des digues et \g fauchage des herbes qui crossinl dans l'eau et en ralentissent la vitesse, sont des dispenses du propriétaire.

(3) T. I , n" io4-

(4) Polliier. Louage, n" 224- ^ • ^"f'-j "" 669, je reviens là-dtssus.

Mais il arrive souvent , dans les pays de palus et de marécages, que des fossés sont pratiqués en forme de saignées , à l'effet de donner cours à des eaux malsaines, et d'assainir la contrée. Les fossés qui servent de conduite à ces eaux croupissantes se remplissent promptement de limon, et le curage est alors une opération bien plutôt commandée par un intérêt de salubrité, que par un besoin de la culture. Je pense que, dans ce dernier cas, le fermier serait fondé à reporter sur le propriétaire la dépense du curage. C'est ainsi, du reste, que cela se pratique dans les localités où la présence des marais a forcé les populations à se garantir, par des travaux d'art , de la funeste influence des eaux stagnantes (1).

480. Le fermier doit encore placer au nombre des travaux qui dérivent de son obligation, de cultiver et de récolter les fruits, ceux qui ont pour objet l'entretien des haies vives, des échalas, des pressoirs, des vaisseaux vinaires , de l'aire des granges, de l'échenillage, etc. (2).

On suivra, au reste, la recommandation de Pothier, qui renvoie aux usages locaux pour les cas divers qui pourront se présenter (3). C est aussi ce que fait l'art. 1754 pour les baux de maisons.

181. Lorsque le bail porte sur des objets mobiliers, tels qu'un moulin ou un établissement de

(i) Jungc Arg. de l';>rt. 1766.

(a) M. Ruelle, Manuel des propriétaires, n" 5 16. M. Vaudoré, Droit rural, t. 2,11»' 555, 554, 558, 88. M. Duvergier, t. 2, n» io5. Voyez infr., an n" 669, de nouveaux détails.

CHAP. H. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 389

bains sur bateaux, un navire, etc., le locataire s'affranchirait difficilement de l'obligation de veiller au calfatage partiel, qu'on peut comparer au récrépissement du bas des murailles d'un édifice, jusqu'à la hauteur d'un mètre (1); il devrait aussi prendre à sa charge les enduits de goudron sur les planchers et sur le pont, parce que cela tient lieu des réparations locatives des pavés et carreaux des chambres (2).

182. Desgodets, Goupy et Lepage (3) se sont livrés à des détails pratiques sur les réparations locatives des moulins. Il y a, à cet égard, des usages spéciaux, dérivant de certaines circonstances particulières et surtout des obligations, plus étroites, imposées au fermier, à raison de la longueur habituelle des baux de moulin. Ainsi, on a coutume de mettre dans la classe des réparations locatives celles qu'il faut faire aux palées , aux vannes, aux tournans et travaillans (4) ; aux câbles, vérins, pinces de fer; aux corbeilles à engrener, et autres objets mobiliers servant à l'exploitation du moulin; et cela, quand même le fermier pourrait objecter que la dégradation provient de l'usage naturel de la chose.

Je dois remarquer , toutefois, que ces usages ne sont pas généraux, au moins en ce qui concerne l'obligation du fermier de réparer les suites do l'usure arrivée pendant sa jouissance. 11 a été reniiu, par la cour royale de ÎNancy , un arrêt dont je n'ai

(i) Art. 1754.

(2) Mèine article. Junge M. Proiidhon, t. 3, n" 1728.

(3) l.ois des biUimeiis, part. ">., p. ibl '.'t siiiv.

(4) Jungp. Bourges, 21 avril 1819 (Dali., Z,oMff^c, p. <)^4}t

pu me rappeler la date, mais qui décide qu'un meunier n'est pas responsable de l'usure de la meule de pierre dont il n'avait fait que se servir suivant la destination de la chose (1).

S'il s'agit de moulins à eau , le fermier est , d'après les auteurs cités, responsable de tous les dommages arrivés aux bateaux qui supportent les moulins. La rigueur est telle, qu'on ne regarde pas comme force majeure, les pertes occasionées, lors des grandes eaux ou des glaces, par la rupture des câbles, les frottemens ou le choc des autres bateaux, etc., etc. Ce sont des accidens annuels, contre lesquels le fermier a pu se prémunir, en prenant certaines précautions, ou en se faisant donner par son propriétaire des pieux de garde. On considère le bris par les glaces du môme point de vue que l'incendie. On suppose la faute tant que le fern)ier ne prouve pas qu'il en est exempt (2).

Dans les moulins à vent , le locataire est tenu de réparer le dommage causé par le vent, s'il était prouvé qu'il a négligé de tourner le moulin pour éviter l'accident.

Je le répèle , ces règles ont été empruntées par les auteurs que j'ai cités aux usages suivis dans le ressort de l'ancienne coutume de Paris; c'est tradition d'usage, disait Desgodets (3); ils sont dignes de considération , car ils sont attestés par des hommes expérimentés qui les ont constatés dans

(i) Arg. de l'exemple cité, et des autorités rappelées dans dans mon Comra. de la fiente, t. 3, no 733.

(2) Voyez n°* 363, 364, ^^ "°' ^22 et 342.

(3) Part. 2, p. 1 .

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 391

leur longue pratique ; ils sont môme devenus de style dans les baux de moulins, passés dans les localités dont je parle.

Mais il faut les prendre avec précaution, lorsqu'il s'agit de baux passés ailleurs, et dans tous les cas où ils font peser sur le fermier des présomptions ou des conventions tacites qui sont en dehors des principes généraux. On n'oubliera pas, qu'à moins de clauses bien formelles ou d'usages bien certains, l'art. 1755, écho des principes généraux, affranchit le locataire de toutes réparations locatives, dans le cas de vétusté (1) et de force majeure (2).

183. Lorsque le propriétaire ne satisfait pas à son obligation de réparer la chose , le preneur a contre lui une action , branche de l'action ex conducto. Si le, locateur assigné ne convient pas des dégradations, le juge ordonne la visite des lieux, et si elles sont constatées , il condamne le propriétaire à les faire dans un certain délai , passé lequel le preneur les fera faire à ses frais et en retiendra le montant sur les loyers par lui dus; ou s'il n'en doit pas, il sera remboursé de ses avances par le locateur (3).

Si les dégradations étaient tellement considérables qu'elles empêchassent l'exploitation ou l'habitation, le preneur, qui n'aurait pas le moyen d'avancer les frais de réparation, serait fondé à demander la résiliation contre le propriétaire, si celui-ci ne se met-

(1) Infr., n" 588.

(2) Bien entendu cependant qu'il n'y a force majeure que quand il n*y a pas de la faute du preneur. Infr. y n" 222, 34^, 363, S64, 56 1.

(3) Pothier, no 108.

irait pas en mesure de remplir ses obligations (l).

^84. Ce n'est pas assez pour le propriétaiic de délivrer la chose et d'en procurer au preneur une jouissance maiérielle conforme à la destination du contrat ; il faut encore que pendant toute la durée du bail il lui en assure la jouissance paisible.

Le trouble peut provenir de quatre causes.

1° De la force majeure. Nous nous en occuperons en commentant l'art. 4722.

2" Des vices ou défauts cachés de la chose; ce cas est spécialement prévu par l'art. 1721.

3" De prétentions élevées par des tiers sur la chose. Ce sera l'objet du commentaire des articles d725, 1726, 1727.

4° Enfin du fait du locateur lui-même, qui manque à la loi du contrat en inquiétant le preneur dans sa libre jouissance. Les art. 1723 (2) et 1724 touchent quelques points qui se rattachent à celte quatrième cause. Occupons-nous ici de ceux auxquels ils restent étrangers.

185. Le locateur peut troubler la jouissance du preneur en donnant accès dans la maison dont celui-ci occupe une partie à des établissemens qui sont contraires à la morale , ou à la santé , ou à la tranquillité de sa famille.

Si, par exemple, j'occupe dans la maison de François un appartement situé au premier, et que ce dernier loue dans un autre corps de logis à une maison de jeux, mémo autorisée par la police, il est certain que le voisinage sera tellement incom-

(i) id.

(3) Infr., no 2.41.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 393

mode et dangereux, que je pourrai demander la résiliation et des dommages et intérêts. C'est ce qu'a jugé la cour royale de Paris, par un arrêt du 11 mars 4826, auquel tous les amis des bonnes mœurs doivent applaudir (1).

Il en serait de môme si la location était faite à une maison de prostitution; si contre l'usage des précédens locateurs, le propriétaire ouvrait ses appartemens à des réunions tumultueuses, telles que bals publics, calés; s'il y créait une auberge ou bien un bureau ou une station de voitures publiques; s'il y établissait des ateliers insalubres.

186. Ce serait encore un trouble apporté par le propriétaire à la jouissance du preneur, s'il grevait l'immeuble de servitudes de vues, d'égout, de passage qui n'existaient pas avant le bail et qui seraient une cause incessante d'incommodités (2) ; s'il obstruait des fenêtres qui donnaient au locataire de l'air, du jour ou de la vue (3). C'est troubler la possession du preneur que de la rendre moins commode (4).

187. Le locateur n'y porterait pas une moindre atteinte si , ayant donné à ferme un domaine rural, il y envoyait paître ses bestiaux ; si , ayant loué une vigne, un verger, il se permettait d'en cueillir, sinon la totalité des fruits, au moins une partie, sans la permission du preneur.

(i) Dali., 26, 2, 2i5. Srrey,»26, 3, a8(î. • (2) Pothier, n > r6.

(3) Doraat, 1. 1,1. 4, sect. 3, n^ 6. M. Duvcrgiçr, t. i, n° 309. Infr., d„2^3.

(4) Pothier, no 76.

188. El comme l'obligation de délivrer la chose emporte avec elle celle de la délivrer avec ses accessoires, ils s'ensuit qu'il y aurait manquement à la loi du contrat dans lo fait du propriétaire qui entreprendrait de priver le locataire de l'usage de ces accessoires (1).

Ainsi, dans les maisons où il y a des cours, le locataire a le droit d'y déposer son bois à brûler et de l'y faire scier et fendre avant de l'emmagasiner dans son bûcher ; le propriétaire doit soulfrir cet usage naturel de la chose; il ne peut se plaindre, sous prétexte qu'il en éprouve quelque gêne. Il n'a qu''à ne pas louer s'il prétend conserver, dans sa maison, une entière liberté.

Le locataire a aussi l'usage de la porte cochère (2). Il peut même entrer en voiture dans le \eslibule , et le faire ouvrir aux personnes qui viennent le visiter en voiture. C'est ce qui a été décidé , avec grande raison , par arrêt de la cour de Paris , du À mars 1828 (3).

189. Une question intéressante a été jugée par la cour royale de l'Ile Bourbon. Jacquemain et Burdet étaient adjudicataires de la ferme du droit sur les boissons. Plus tard, l'état trouve utile de supprimer les employés chargés de constater la fraude. Les fermiers demandent alors la résiliation du bail pour trouble occasioné par le fait personnel du locateur; mais la cour royale pensa qu'il n'avait pas été porté atteinte au contrat par celte

(i) Sitpr., ïïo i6o.

(a) Bourges, 24 avril 1828. D., 29, 2, 189.

CHAï». II. DU LOUAGE DES CHOSES, (art. 4720.) 395 suppression, et la cour de cassation, rejeta le pourvoi par arrêt du 10 décembre 1828 (1), par la raison que la cour n'avait fait que se livrer à une appréciation de conventions et d'actes.

' Les faits de cette cause, singulièrement écourtés dans les recueils d'arrêts , ne me sont pas assez connus pour que je puisse émettre mon opinion sur le bien-jugé de l'arrêt de Bourbon, lequel s'explique peut-être pardescirconstances que j'ignore. Toutefois, il me semble qu'en équité et à part tout point de fait spécial , les preneurs avaient dû compter pour l'exploitation de leur bail , sur le concours des employés de la régie ; que ces fonctionnaires , chargés de réprimer la fraude , étaient les auxiliaires naturels des fermiers , et que tous les profits du bail s'évanouissaient dès l'instant que la fraude restait sans répression; cet événement amené par le fait du gouvernement, qui était en môme temps locateur, ne pouvait rester sans influence sur la position des parties.

490. L'alluvion qui se forme pendant la durée du bail , étant un accessoire de la chose, doit être également laissée au preneur pour qu'il en profite. Pothier avait une opinion diiTérenle et combattait Carrocius, au sentiment duquel nous nous rangeons. Le fermier, disait Pothier (2), n'a le droit de jouir que de ce qui lui a été loué ; or l'alluvion n'a pas pu se trouver comprise dans le bail, puisqu'elle n'existait pas encore. 11 est vrai que dans le contrat de vente, l'augmentation appartient à l'a-

(i) Dali., ag, i,65.

cheleur; mais c'est parce que, depuis le contrat, la chose est à ses risques. Mais dans le contrat de louage, la chose est aux risques du propriétaire.

Cet argumentation de Polhier ne me paraît pas concluante. Ce n'est pas par la question de péril que la difficulté doit se résoudre 5 c'est par les principes sur le droit d'accession, qui identifient l'alluvion avec la chose , et ne permettent pas de l'en séparer. La preuve que la question de perte est étrangère à notre point de droit, c'est que dans la matière des hypothèques, le droit du créancier s'étend à l'alluvion (art. 2133), quoique, cependant, le débiteur soit tenu de donner un supplément d'hypothèque lorsque la chose hypothéquée a péri en tout ou même en partie (art. 2131). Le point de vue du péril de la chose n'a donc aucune influence sur l'extension du droit du créancier, et cette extension se justifie uniquement par les règles du droit d'accession. Pourquoi en serait-il autrement dans le contrat de louage? Pourquoi serait-il permis de détacher l'accessoire du principal?

Je pense donc, avec M. Duranlon (1), que le propriétaire ne peut empêcher le fermier d'étendre sa jouissance jusqu'à l'alluvion. Mais je ne voudrais pas ajouter à ce droit une condition que quelques auteurs ont voulu y mettre (2). C'est que le prix de ferme serait augmenté dans une proportion équivalente au bénéfice donné par l'alluvion.

(i) T. fij. Do 81. Ses raisons lie sont pas tout-à-fait les mêmes.

(2) M, Chardon, De l'allu.i>ion,n° i^']- M, Duvergier, t. l, n» 35G.

CfiAP. II. DU LOUAGE DES ChOSES. (aUT. 1720.) 39't

Nous verrons plus bas que les événemens heureux qui augmentent les prolits du fermier contre toute espérance, ne sont pas une cause d'augmentation du prix de bail (1). Pourquoi donc M. Duvergier, qui est aussi de cet avis, veut-il que le cas d'alluvion soit pour le fermier l'occasion d'une surtaxe?

191. Revenons à la garantie que doit le bailleur pour ses faits personnels. Nous avons expliqué dans quels cas et dans quelle mesure la nature du contrat oblige le bailleur à la fournir. Mais les conventions des parties peuvent limiter et modifier celte obligation. Rien n'empêcherait qu'il ne se réservât le droit d'introduire dans la maison des professions incommodes , d'ajouter à l'immeuble certaines servitudes gênantes , de cueillir, pour sa consommation , des fruits de la vigne ou du verger donné à bail (2); de restreindre la jouissance du preneur à certains accessoires , et de lui interdire l'usage de certains autres. Il serait même en droit de stipuler dans le contrat qu'il pourra faire cesser le bail en occupant lui-même les lieux, en vendant la ferme (1743), en démolissant la maison pour en reconstruire une autre, etc.

La validité de ces stipulations a porté un auteur moderne (3) à se demander si le louage ne différerait pas de la vente en ce point, qu'il autorise le bailleur à se soustraire à la garantie de ses faits personnels, tandis que la vente ne comporte pas une telle convention (art. 1628).

(i) /«/>., n"» 289 et 240.

(2) PolbierjD» 75.

(3) M. Duvergier, t. i, n» 3i2.

Mais le doute de cet auteur tient, à mon avis, à une confusion d'idées. La règle de i'art. 1628 , telle que nous l'avons interprétée ailleurs (1) , s'applique au contrat de louage comme au contrat de vente. Elle tient à la nécessité de maintenir la bonne foi dans les conventions ; à l'obligation de l'une des parties de ne pas inquiéter l'autre par des actes injustes et contraires à ses promesses.

Les clauses dont nous avons reconnu tout à l'heure la légalité ne sont pas une objection contre cette solution; il est vrai que toutes se réunissent pour autoriser de la part du bailleur des faits personnels postérieurs au contrat; il est vrai encore que nous avons dit dans notre commentaire de l'article 1629, que cet article prohibe principalement la convention par laquelle l'acheteur ferait remise au vendeur de ses faits postérieurs à la vente. Mais la raison indique qu'il ne s'agit dans l'art. 1629, que des faits postérieurs qui seraient en contradiction avec les obligations scellées par le contrat, et non pas de ceux qui auraient taxalivement et spécifiquement reçu, dés l'origine, l'approbation des parties, et feraient corps avec la convention. Ainsi, par exemple, on reconnaît que le vendeur peut faire résoudre la vente en exerçant le pacte du rachat, quoique ce soit là un fait postérieur à la vente ; mais ce fait est sauvé parce qu'il procède d'une condition viscérale de la stipulation. On reconnaît encore que le vendeur a droit de se réserver sur la chose vendue une servitude, une charge,

(i) Mon Coium. ilc la Fente, t. i, n" 477-

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 399

quoique l'exercice de la servitude et l'usage de la charge ne se réalisent que par des faits posléricurs au contrat. Pourquoi? Parce que ce sont là des restrictions conventionnelles qui ont enlevé tout d'abord à la chose vendue quelques parties de son intégrité 5 ce sont dos reserves qui font qu'on n'a pas vendu la chose entière, mais bien une certaine chose dépouillée de tels et tels attributs. L'acheteur n'a donc pas à se plaindre; car il n'éprouve pas de trouble. Le vendeur, en jouissant de ses réserves , ne va pas contre ses promesses ; il ne donne pas ouverture à garantie ; il ne fait que délivrer la chose telle ({u'il l'a promise.

Eh bien ! il en est de même dans les conventions du bail, que nous avons énumérées il n'y a qu'un instant. Si le bailleur se réserve derenirer dans la ferme louée pour l'occuper lui-même, ou môme de renverser la maison pour la reconstruire, c'est une clause résolutoire imprimée ab initia au contrat , et licite comme toutes les clauses résoluloi-res dans lesquelles il n'y a rien de contraire aux bonnes mœurs. Si le bailleur se réserve la jouissance de certains fruits , l'addition de certaines servitudes gênantes , l'introduction dans les lieux loués de professions bruyantes et incommodes , c'est que la jouissance que le preneur a entendu se procurer, n'était pas une jouissance pleine et parfaite ; c'est que la chose qui a fait l'objet du contrat était limitée pour lui par des restrictions qu'il a connues et acceptées. Dans tous ces dillérenscas, le preneur n'est pas troublé, le bailleur lui délivre ce (ju'il lui a j)romis, rien de moins, rien déplus.

Mais si le conducteur voulait, par des faits posté* rieurs au contrat, défaire ce à quoi il s'était engagé , c'est alors que l'art. d629 viendrait se présenter avec toute la force que lui donne la bonne foi ; c'est alors que la stipulation par laquelle le bailleur se serait affranchi d'avance et d'une manière générale de la responsabilité de ses faits, serait attaquée comme impuissante; c'est alors que le preneur serait fondé à lui demander une garantie aussi nécessaire dans le contrat de louage que dans le contrat de vente ; c'est alors enfin qu'il ferait effacer des faits tendant à détruire la convention ou à en empêcher l'accomplissement! ! 1

Ainsi, supposons que le bail d'une maison soit passé avec la clause que le locateur n'entend fournir aucune garantie, pas même celle de ses faits et promesses en général. Je pense qu'une telle stipulation ne l'autorisera pas à expulser le locataire avant les termes fixés par le contrat , sous prétexte qu'il veut occuper la maison ou en changer la forme. L'obligation de faire jouir le preneur, obligation si nette, si formelle, l'emportera sur la stipulation de non-garantie, stipulation vague, indéfinie et qui laisse dans l'incertitude les laits et promesses dont le bailleur voulait se réserver la liberté. C'était à lui, bailleur, à les détailler d'avance avec précision. Quant au preneur, il n'est pas censé avoir voulu se mettre à la merci du bailleur et subir tous les caprices de sa volonté.

Vainement le locateur observera-t-il que le fait qu'il veut imposer au preneur n'a rien que de licite. Il n'importe; n'étant pas expressément réservé

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 401

par la convention , il ne saurait être protégé par une clause dont la généralité tue refficacité. Pense-t-on que le vendeur qui aurait stipulé «ne clause semblable , serait fondé à s'en prévaloir pour venir ensuite exercer sur l'immeuble vendu des actes de servitude , des faits de passage , etc. ? Non sans doute; il aurait beau dire que de tels faits n'ont en soi rien que la loi défende ; qu'il aurait pu s'en réserver l'exercice par une clause expresse ! ! on lui répondra, avec l'art. 1628, que cette clause expresse n'existe pas, et qu'elle ne peut être remplacée par la clause générale et équivoque de non-garantie de faits personnels tenus secrets et imprévus. Or, la même réponse sera adressée au bailleur avec une égale force et un égal succès. Ce n'est pas avec des réserves trompeuses par leur étendue, avec des stipulations mystérieuses qui ne disent rien à force de sembler dire beaucoup, qu'on s'affranchit des obligations commandées par la nature des contrats et par la bonne foi ! ! !