Parmi les accessoires des domaines ruraux

(i) Pothier, n° 279. M. Duvcrgier, t. i, n' 355.

(2) Ulpien, loc. cit. M. Proudhon, Usufruit, t. 3, n» 1 135.

(3) M. Proudhon, n° 1 143. Supr., 83.

(4) Nouvelle preuve du mauvais classemeent dont l'amendemeut de M. RegnauJ a élé cause [supr., n"" io2-io3).

(5) V. du reste mon Comm. de la fiente sur les accessoires delà chose, t. 1, n°' 323 et suiv.

(6) L. 19, § 2. Local, cond.y 1 135.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 4720.) 363

donnés à bail , les fermiers ont eu quelquefois la prétention de faire comprendre le droit de chasse. Mais l'opinion commune des auteurs et les arrêts des cours (1) les ont condamnes avec raison.

MM. Duranton (2) et Duvergier (3) ont cependant pris en main leur défense, et ce dernier auteur se prévaut d'une consultation délibérée par M" Philippe Dupin et insérée au Journal des Conseillers municipaux (4). Je crois que ces efforts doivent rester infructueux.

Il ne s'agit pas ici de faire revivre des préjugés aristocratiques qui considéraient la chasse comme un droit honorifique exclusivement réservé à la classe privilégiée (5). Ce n'est pas à ce titre que je la place en dehors du bail. Je ne dirai pas non plus, avec les canonistes, que la chasse est un divertissement odieux, et qu'il fuit autant que possible en défendre l'exercice à ceux qui ont besoin de faire un bon emploi de leur travail (6). Ces idées, si con-

(i) M. Favard, v"> Chasse, n° i5. Toullier, t. 4, n" 19, Zachariœ. t. 3, p. "j, §366, noie 2. Paris, 19 mars 1812 (S., ta, 2, 323. Dali., Chasse, p. 4^9 el 43')' Angers, i4 août 1826 (S., 27, 2, 4- ^'j 27, 2, 6). Cassation, 12 juia 1828 (S, , 28, 1, 35i. D., 28, 1, 282. Palais, t. 82, p. 343).

(4) 2® année, p. i .

(5) V. Brillon, v° Chasse, n«' i et6.

(6) Vi natores , disait cIcPerusio, legibus et canonibus sunt odcosL... decretum dicit nullum vcnatorem legibus fore sanatum... P^enaiio f/efiat ah omni bono opère... Esaii venalor eral quia peccnlor eraf. ( De syndicatu , au Tract, tract. , t. 7, p. 228, n" 40, 4^42).

traires, d'honneur et de mépris ont fait leur temps. Personne n'y attache plus d'importance. Nous n'examinerons donc que les principes du droit, et, pour nous affranchir des préventions que M. Duvergier redoute sur cette question , sautons par dessus l'époque féodale, et remontons aux Romains, pour qui la chasse ne fut ni un plaisir pervers ni un attribut honorifique.

La chasse n'est pas un fruit du fonds, nous dit le jurisconsulte Julien. Fenationem, fructus fundi negavit esse (1). Elle n'est un fruit qu'autant que le fonds est destiné à la chasse et que la chasse en est le revenu principal. Nisi fructus fundi ex venatione constet (2). Que si le propriétaire ne retire pas de la chasse un produit annuel régulier, s'il ne chasse que quand il lui convient, la chasse n'est plus un fruit. C'est un plaisir mis en réserve par lui; c'est un simple droit voiuptuaire qui n'a rien d'utile. Cette idée est exposée très-nettement par Duaren , dans son commentaire sur cette loi.

« Computari venatio in fructu , si pra3dii fructus • ex venatione constet, id est, si soiitum est ex » prsedio 7f/(?f «««/.< aliquid lucri confici. Et si paler- » familias non habebat venalionis rationem in » fructibus suis, sed cùm ilii placuisset, ut feré fit, » tune venabatur, in fructu esse non dicetur. » Quia... voluptatis poliùs quàm lucri causa vide- » biturvenari{S). »

Et comme l'usufruitier profite de l'agrément

(i) L. 26, D. De usuris.

(2) Même !o:.

(3} Liv, /{, cap I, n" 8, [). 218.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CllOSLS. (Aftt. 17£0.) 365

comme !e propriétaire lui-même (1), il jouit delà chasse dans tous les cas prévus ci-dessus (2). Soit qu'elle produise un revenu utile, soit qu'elle ne soit qu'un plaisir, elle lui appartient.

Cette différence entre le cas où la chasse est mise en produit et celui où elle ne s'exerce qu'au gré du propriétaire, a échappé à M. Duvergier et aux avocats distingués qui ont délibéré avec lui la consultation, dont il rappelle un fragment. Ces jurisconsultes croient avoir fait faire un grand pas à la question en prouvant « que la chasse étant de na- «ture à être affermée, n'est plus un plaisir seule- »ment, mais un produit utile de la propriété. » Je leur ferai remarquer que l'observation n'est pas nouvelle ; elle date de quelques siècles avant le régime féodal , et je ne sache pas que de nos jours personne se soit entremis pour soutenir que la chasse n'est qu'un pur objet d'agrément. Nous accordons que la chasse peut dans certains cas donner à l'immeuble un produit qu'il n'aurait pas sans elle. Par exemple, s'il consiste en une garenne peuplée de lapins , ou en friches stériles , mais tellement abondantes en gibier, qu'on en retire un produit périodique et annuel. « Si is ager, dit Cu- ')jas, sit sattuosus vel montuosus et prœruptus ; si f>ager sit cimicularius (3). Nous accordons qu'un bail de ces natures d'immeubles qui ne rendent

(i) Duaren, hc. cif.

(2) L. 9, g 5, D* De usufr., art. 697, C. c. M. Proudlion, t. 3, n"» 1209, 1. 62, D. Deusu/r. M. Duranton, t. 4^0" 285.

(3) Sur la loi 26, D. De usurisf Récit, soletnn. sur le liv. 6 de Julien, Ex minicio natali, '-

rien autre chose que du gibier, donnerait au fermier le droit d'en tirer par le moyen de la chasse l'unique émolument qu'il a voulu s'assurer. Mais nous soutenons que le bail d'une ferme, ou de tout autre héritage productif, dont la chasse n'est pas mise en revenu ordinaire, ne confère pas le droit de chasse au fermier. Nous disons, avec les lois romaines et avec les commentateurs, que dans ce cas la chasse n'est pas un fruit; que c'est une réserve volupluaire dont le propriétaire n'est pas censé avoir voulu faire cession au fermier.

Et en effet , qu'est-ce donc que le droit de jouir, conféré au preneur par le bail à ferme? C'est le droit de percevoir les fruits , c'est le droit de profiter de tous les produits utiles de la chose. Nous dhonsutilcsH M. Duvergier ne nous contredira pas : car lui-même en convient, et l'expression se trouve sous sa plume (1). Or, la chasse n'est ni un fruit ni un produit utile. A quel titre se trouverait-elle donc comprise dans le bail ?

Sans doute le fermier profite accessoirement de certaines faveurs , par exemple , de loger dans les bâtimens, d'user des aisances de la propriété , de parcourir le fonds librement , etc. Mais la raison en est évidente. C'est que ce sont là des concessions fondées sur la force des choses , ce sont des corollaires de son obligation d'exploiter la chose en bon père de famille , de la conserver en bon état , de la surveiller. 11 faut bien que le propriétaire lui laisse l'usage des moyens nécessaires pour parvenir à ce

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 307

résultat. Mais la chasse reste en dehors de ces avantages. Elle ne se rattache pas aux chor^es dont le fermier a nécessairement besoin pour procurer la fin du bail ; elle est une agréable distraction , un honnête passe-temps d'oisif; elle ne donne aucun secours pour la mise en valeur et l'exploitation du sol confié aux mains industrieuses du cultivateur.

Si l'on objecte cependant qu'il faut bien que le fermier , dans un intérêt de conservation pour les récoltes, détruise les animaux nuisibles , je répondrai que personne ne conteste au fermier cette faculté, écrite en toutes lettres dans la loi du 28-30 avril 1790 (art. i5). Mais entre la chasse proprement dite, et la conservation des récoltes par la diminution du gibier trop abondant qui les menace, la différence est immense, et je m'étonne d'autant plus, qu'un aussi bon esprit que M. Duvergier n'en ait pas été frappé, que M. Duranton, dont il n'a fait que développer en grande partie les argumens, la reconnaît de bonne grâce et sans hésiter (1). L'art. 1", en effet, défend lâchasse dans un certain temps de l'année; au contraire, l'art. 15 autorise e/i tout temps la destruction des animaux dévastateurs, ou du gibier dommageable par sa trop grande abondance. Pourquoi cela ? C'est que la chasse est bien autre chose que ce droit passager et conditionnel, accordé par l'art. 15 au fermier ; c'est que la chasse s'exerce soit qu'il y ail beaucoup de gibier, soit qu'il y en ait peu ; c'est qu'elle a lieu particulièrement

t)U CONTRAT DE LOUAGE.

aux époques de l'année où la terre est dépouillée de ses produits!! c'est qu'au contraire cette faculté, conférée par l'art. 15 , ne peut légitimer son exercice que sous la réserve de justifier qu'il y avait des récoltes à préserver et des essaims dommageables d'animaux qui les menaçaient.

Voyez d'ailleurs l'économie de la loi de 4790, que M. Duvergier, et avant lui, M. Duranlon, ont considérée comme si favorable a leur thèse. Je partagerais leur avis, si cette loi désignait explicitement ou implicitement le fermier , parmi les personnes à qui le droit de chasse est de plein droit dévolu. Mais il n'en est rien , et l'on va voir qu'il se trouve plutôt exclu formellement , qu'appelé à en profiler par une attribution virtuelle !

En effet, quand le législateur, renversant d'antiques privilèges, a voulu rétablir la propriété foncière dans un droit que la féodalité lui avait ravi , il a commencé par déclarer , dans l'art. 3 du décret du 11 août 4789 : « que tout ■propriétaire aurait le droit de détruire et faire détruire , seulement stases possessions j toute espèce de gibier. Ici le propriétaire est seul mentionné , etc. » Mais, malgré tout ce qu'on pourrait tirer de ce texte contre les prétentions des fermiers , je ne m'en prévaux pas ; je comprends qu'au moment où le législateur abolissait un privilège odieux , il se soit borné à réintégrer celui qui avait été principalement dépouillé.

Puis est venue la loi de 1790 , qui a organisé et limité le droit de chasse. Ici le législateur emprunte un langage plus précis et mieux calculé. Toutes ses expressions vont porter coup. Eh bien ! dans son

CHAP. 11. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 369

article 1", qui règle les époques où la chasse est permise, se sert-il de quelques mots qui permettent d'étendre aux fermiers sa disposition? Non, il ne j^diAc i\\\e des propriétaires ei possesseurs, et de leurs terres non closes ! ! ! Certes, MM. Duranton elDuvergier conviendront avec moi que le fermier n'est pas plus possesseur que propriétaire , et que les terres cultivées par ses mains, ne sont pas ses terresl!

Mêmes expressions dans les art. 13 et 1-4, qui autorisent la chasse en tout temps dans les propriélés closes , les lacs et étangs , les bois et les forêts (1).

Ce n'est que dans l'art. 15, qui est relatif aux moyens de diminuer la trop grande abondance du gibier dans l'intérêt des récoltes, que, pour la première fois, le législateur accolle les fermiers aux propriétaires et possesseurs , et (remarquons-le attentivement) il se sert alors d'une particule augmentative qui prouve mieux encore que , dans les articles précédens , le fermier était loin de sa pensée.

• Il est pareillement hbre, en tout temps, aux » propriétaires ou possesseurs , et même aux fer- » miers , etc., etc. !!! »

Assurément ce rapprochement est on ne peut plus significatif. A mon avis, il suiïirait pour trancher la question.

M. Duvergier voit cependant encore une raison de douter dans l'art. 1" de notre loi qui condamne celui qui aura chassé, sans permission, sur /<? ter-

(i) Propriétaire : Possesseur... Sus lacs et étangs,., ses possessions... Ses bois et forets.

rain d' autrui à une amende envers le propriétaire DES FRUITS. Ce n'est pas, dil-il, envers le propriétaire r/w fonds, c'est envers \q propriétaire des fruits, c'est-à-dire envers le fermier. Or que résulle-t-il de là? C'est que le propriétaire lui-même, qui, en chassant, aura commis un dommage au préjudice de ce dernier, pourra cire poursuivi par lui !1 C'est que dès-lors la chasse estinterdite au propriétaire!! C'est que si ie propriétaire Ji'a pas le droit de chasse, ce droit ne peut appartenir qu'au fermier, qui seul n'est pas responsable du dommage , puisque les fruits qui l'éprouvent sont sa chose !!

Cette argumentation ne me semble pas bien difficile à réfuter.

D'abord , j'ai peine à comprendre comment cet article delà loi de 1790, qui punit celui qui aura chassé sttr le terrain d' autrui, en tout temps , sans SON CONSENTEMENT, Serait applicable au propriétaire chassant sur son propre terrain , et en temps non prohibé. Évidemment, c'est par oubli que M. Duvergier oppose cet article au propriétaire. Le propriétaire qui, usant de son droit de chasse , occasionerait un dégât, aux récoltes de son fermier, serait sans doute obligé à le dédommager; mais de bonne foi , ce ne serait pas par l'action tirée de l'art. P' de la loi de 1790.

Du reste, je sais bien que le propriétaire commet un délit lors(ju'il chasse sur son propre terrain en temps prohibé. C'est encore l'art. 1" qui le décide ainsi; mais, dans ce cas, il n'accorde aucune indemnité pénale au propriétaire des fruits. C'eût été mettre le propriétaire aux prises avec son

CHAP. II. I)U LOUAGE DES CIIOSKS. (aRT. 4720.) 371

fermier et allumer le feu de la discorde dans des relations civiles qui doivent rester amies. Le propriétaire, chassant hors des temps de permission légale, n'est condamné qu'à l'amende de 20 fr. envers la commune. Preuve bien évidente que la loi répressive ne s'inquiète du fermier que lorsque le délit de chasse procède du fait d'un étranger non autorisé, mais jamais lorsqu'il procède du propriétaire.

Mais il y a un aperçu qui fait encore mieux ressortir les vices de la thèse que je combats.

Supposons que le propriétaire chasse sur les jachères de la ferme en temps non prohibé! Supposons qu'il ne conduise ses meules et ses piqueurs que sur les terres dépouillées !!! je le demande : Le fermier trouvera-t-il , soit dans la loi de 1790, soit ailleurs, un texte qui l'autorise à dire, avec M. Duvergier, que le propriétaire na pas le droit de chasse? Car enfin, ici ne se présente pas l'argument tiré du dommage, puisqu'il n'y a pas dégât î!!

Le grand vice de tous ces raisonnemens dont le germe a été fourni à M. Duvergier par M. Duranton, c*est de supposer que la chasse ne peut s'exercer qu'aux dépens du fermier, qu'elle est une cause incessanle de dévastations pour les récoltes; que le ferniier étant appelé par la loi à profiter des réparations civiles auxquelles les délits donnent lieu, ce n'est jamais à lui à les supporter; que dèsïors îl peut chasser impunément, et que la chasse est placée dans ses attributs, comme le plus intépesséàen faire un usage nonabusif et prudent. Mais ces idées me paraissent fausses, inadmissibles.

372 Dti CONTUAT Ut: LOUAGE.

Si la chasse était un choit nuisible, la ici ne l'auloriserail dans aucun cas.

Si elle la permet sous certaines conditions, c'est qu'elle a vu en elle une conséquence du droit de propriété tout-à-fait conciliable avec la conservation des fruits de la terre, si nécessaire aux populations. Elle n'ouvre en effet la chasse qu'à des époques déterminées, alors que le sol est dépouillé de ses récoltes et qu'il n'y a plus de péril pour les moissons (1). A ce moment, le fermier n'a rien à redouter de la présence du propriétaire qui se livre sur ses domaines au plaisir de la chasse; et d'ailleurs le propriétaire n'est-il pas le premier intéressé à ce que son héritage soit préserve' de ravages imprudens ?

Vous êtes frappés de ce que la loi accorde au fermier une indemnité contre les tiers qui, en chassant, ont dévasté les produits de son travail ! mais qu'y a-t-il à conclure de là contre le propriétaire? Que conclure surtout de ce droit à une indemnité , au droit privatif de chasse à l'exclusion du bailleur? De ce qu'un étranger n'a pas droit de chasser sur la ferme, s'ensuit-il que le fermier soit seul appelé à profiter de cet avantage, malgré le propriétaire ?

Maintenant , veut-on que nous allions plus loin et que nous fassions une large concession? nous accorderons (car nous ne voulons pas pousser la controverse sur un point inutile à la discussion actuelle) , nous accorderons que le propriétaire ne pourra pas s'autoriser de la loi de 1790 pour faire

(i) V. l'arrêt de la Gourde cassation, du 9 janvier i838 (D., 38, 1,569).

CHAT». H. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 373

punir le fermier, qui, anticipant sur son droit de propriété, aura chassé au préjudice de ses plaisirs! Nons accorderons que le fermier trouvera l'impunité dans l'art. 1 de cette loi, qui lui attribue une partie de l'amende, et nous laisserons nos adversaires conclure avec confiance que, puisque c'est à lui que l'indemnité est accordée, Wsei^dt absurde (!) de la lui faire payer. A nos yeux la question est ailleurs. Si la loi pénale, dont nous sommes peu curieux, échappe ; si le fermier n'est passible d'aucune peine correctionnelle, restera toujours à savoir si le propriétaire n'aura pas contre lui l'action locati pour le contraindre à se renfermer dans les limites du contrat, pour le forcer à s'abstenir d'un droit que le bail ne lui a pas virtuellement transféré. Sous ce point de vue, il n'y a pas à hésiter. Comment le fermier, cessionnaire d'un droit aux fruits et aux émolumens utiles du fonds, pourrait-il revendiquer sans convention une chose qui n'est ni un fruit ni un produit utile?

On le voit ! 1 la loi de 1790 n'a rien proclamé qui puisse faire considérer le fermier comme investi de plein droit de la faculté de chasser; bien plus, elle semble, dans son art. 15, révéler à son égard une pensée d'exclusion. Enfin , l'ensemble de ses dispositions place le propriétaire sur le premier plan , et si elle fait intervenir le fermier, ce n'est que sous le rapport des indemnités pour raison des fruits endommagés, jamais pour lui attribuer l'exercice de la chasse, et pour intervertir la position que son contrat lui assigne à l'égard du bailleur.

(l) M. Duranton, p. '?.^i.

Après cela, on sera certainement convaincu qu'il y a beaucoup à retrancher de cette proposition de M. P. Dupin, savoir, que le droit de chasse est attribué à La possession et à la jouissance foncière!!! A la possession, je ne le conteste pas ; mais à la jouissance, c'est tenir un langage trop absolu. La jouissance précaire, lajouissanceàtilred'usager(l), etc., ne sauraient se prévaloir sans une cession claire, évidente, d'un droit inhérent à la propriété ou à la possession. Que l'usufruitier jouisse de la chasse sans convention, c'est son droit; car il cumule dans sa jouissance tous les avantages utiles ou voluptuaires de la propriété. Que l'emphytéote et le superficiaire profitent de la même faveur, c'est ce qui découle naturellement de leur quasi-domaine; mais n'argumentons pasde ces jouissances si restrictives du domaine de propriété, à la jouissance du fermier, qui ne possède même pas à l'égard du maître. Ce serait fausser des rapports civils bien définis et tomber dans la confusion.

162. Mais de cette conclusion qui, je le pense, demeurera inébranlable dans la jurisprudence, il ne faudrait pas tirer la conséquence que le fermier n'a pas le droit de se plaindre devant les tribunaux correctionnels des délits de chasse que des tiers viendraient commettre sur les terres cultivées par ses soins. Ce droit a élé reconnu par un arrêt de la cour de cassation , du 9 avril d83G (2) , arrêt tout-à-fait juridique, et qui a irès-bien aperçu que le fermier, troublé dans la jouissance des fruits par

(i) Art, i4 de la loi de 1790.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 375

un tiers non autorisé , est partie intéressée à se plaindre dans le sens de l'art. 8 de la loi de 1790, qui ouvre la plainte non seulement au propriétaire, mais encore aux autres parties intéressées (l). La jurisprudence ne s'était pas rendue du premier coup à cette idée (2) ; mais je la crois fixée maintenant par l'arrêt du 9 avril 1836. On sentira aisément qu'autre chose est chasser, autre chose est empêcher qu'un tiers ne chasse, et que le droit de chasse peut être refusé au fermier sans qu'on puisse rien en induire contre ce droit qu'il a de défendre ses récoltes et de poursuivre ceux qui lui portent tort (3).

163. Les raisons qui nous ont servi à résoudre la question de savoir si la chasse est un accessoire de la chose louée, s'appliquent à la pêche. Si la propriété affermée comprend des étangs dont la pêche est un revenu , le fermier a, sans aucun doute, le droit de les pêcher. C'est là un fruit dont le bail a voulu lui assurer la jouissance; mais si le fermier voulait pêcher, à l'exclusion du propriétaire, dans les cours d'eau qui traversent la propriété, et dont la pêche n'est pas une branche de revenu , je pense , d'après la distinction du jurisconsulte Julien (4) , qu'il n'y serait pas fondé.

M. Duvergier (5) objecte cependant, dans l'inté-

(i) Arrct semblable, Angers, 20 janv.i83S(D., 38, 2, 143.

(2) Arrêt d'Angers, du i4 août 1826. (D., 27, 2, 7),

(3) Junge M. Toullicr, t. 4,n° 21. Bruxelles, 6 novembre 1822 (Dalloz, v° Chasse, p. i\^o).

(4) Supr., n" 161.

rêt du fermier , que le dommage que lui occasione le voisinage des eaux, et les soins qu'il est obligé de se donner pour le curage des ruisseaux coulant sur la propriclc, doivent être du moins compensés par les petits bénéfices de la pêche. Je réponds à mon tour que les petits dégâts dont les récoltes peuvent être menacées par la proximité des cours d'eau , sont ordinairement calculés d'avance dans la fixation du canon ; que d'ailleurs ces dégâts d'une année peuvent se compenser par les bénéfices que la culture retire dans d'autres années de l'irrigation. Si des inondations imprévues surviennent , si elles submergent les terres, et enlèvent la moitié des récoltes, le fermier demandera et obtiendra une diminution de canon (1), et la perte sera pour le maître; s'il faut faire des dépenses de curage, qui sortent de la classe des réparations d'entretien et des frais de culture, ces travaux, ordonnés par l'administration pour la salubrité publique et la police des eaux, ce ne sera pas le fermier qui les supportera. De tels travaux sont réputés extraordinaires , et, à moins de clauses expresses, ils ne sont pas à la charge du fermier.

On voit donc, qu'en équité, les raisons peuvent se balancer, et qu'il vaut mieux s'en tenir aux principes.

Du reste, la question est beaucoup moins importante que celle de la chasse, et elle n'est pas de nature à se présenter souvent. Le droit de pêche est moins jaloux, moins exclusif que le droit de chasse. Il s'exerce avec moins d'ardeur et de passion , et

(i) Art. 1769 et suiv.

CIIAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 377

comporte plus de toicrancc. On verra donc rarement le propriétaire et le fermier se disputer les médiocres profits de la pêche, et la bonne intelligence se maintiendra presque toujours entre eux par de mutuelles concessions.

164.11 ne suffit pasque le propriétaire délivre matériellement la chose; il faut encore qu'il la délivre en bon état de réparations de toute espèce (art. 1720), de manière qu'elle puisse servir à l'usage pour lequel elle est louée. En effet, l'art, 1719, n 2, exigeant que le propriétaire entretienne la chose en état de faire ce service , c'est dire assez qu'elle doit se trouver telle quand il entre en possession.

Ainsi , le propriétaire qui loue un moulin doit mettre les meules en état de marcher, le canal et les écluses en état de fonctionner.

Le propriétaire d'une maison doit faire tous les travaux nécessaires pour qu'elle soit habitable , de manière que les fenêtres et les portes ferment bien, que l'eau n'entre pas dans les appartemens, que les cheminées ne fument pas, etc., etc.

165. Mais il faut observer que cette obligation est encore une de celles auxquelles il est permis de déroger. Le locataire pourra donc consentir à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent, sauf à lui à y faire les ouvrages convenables.

166. H est censé prendre les lieux tels qu'ils sont, lorsqu'il y entre sans avoir préalablement exigé que le propriétaire fît disparaître les traces de vétusté, ou les dégradations dont la chose était atteinte.

Mais il ne serait pas censé avoir renoncé à exiger

du propriétaire l'exécution de l'art. 1720, par cela seul que, lorsqu'il a \isilé les lieux pour conclure le marché, ils étaient en mauvais état : car, avant de louer, il fallait bien qu'il vît les lieux, et s'il a terminé, sans exiger expressément (jue le propriétaire mît les lieux en état, c'est que celte clause était inutile, attendu que la loi fait peser de plein droit cette obligation sur le propriétaire; c'était à celuici à stipuler qu'il serait dérogé, en ce qui le concerne, à l'art. 1720 (1). C'est ce qu'on peut inférer de ce que dit Ulpien, dans la loi 19 , § 2, au D. Loc, conducti. Après avoir donné le détail de certains accessoires de la chose louée, par exemple, des meules, pressoirs, vases vinaires , il ajoute : « Do- » lia utique colono esse praestanda et praelum , et » trapetum instructa funibus : si minus, dominura )» ea instruere debere ; sed et prœlum vitiatum , do- » minum reficere debere. t>

167. La tradition se fait aux frais du locateur (2). Elle s'opère au lieu où elle était au temps du contrat (3) ; quelquefois néanmoins les usages modifient cette règle. Les loueurs de fiacre sont obligés de conduire leur voiture devant la maison de celui qui les emploie ; les loueurs de meubles sont astreints à les faire arriver, à leurs frais, dans les mains de celui avec qui ils ont traité (4). Tel est l'usage général ; mais on voit que celte modifi

(i) M. Duranlon, t. I7,n°6i.

(2) Art. 1608 C. c, et mon Comment, de la /^cn/e, t. l, n° 288. Junge Polhier, n° 55.

(3) Art. i6og, et mon Comm., t. i, n° 291.

(4) Pothier, n''57.

CHAP. II. DU LOUAGE DES cnosES. (art. 1720.) 3T9

cation n'a lieu que pour le louage des meubles; matière étrangère à notre section.

168. Le temps de la délivrance est réglé par la convention ou par l'usage des lieux ; il faut que le locateur s'y conforme avec exactitude.

Si le contrat ne porte pas de terme , le locateur doit la délivrance aussitôt qu'il a été requis de le faire (1).

Faute par lui de remplir son obligation , le locataire peut demander la résiliation du bail avec des dommages et intérêts s'il y a lieu (2).

109. 11 peut aussi préférer poursuivre sa mise en possession. Il a alors une action appelée, en droit romain, actio conducti , actio ex conduclo, pour forcer le locateur ou ses héritiers à lui délivrer la chose manu militari (3).

170. Cette action était jadis purement mobilière, alors même qu'il s'agissait du bail d'un héritage. La raison en était que , dans l'ancien droit, l'action du conducteur ne tendait pas à avoir l'héritage ou même un droit dans l'héritage, mais à en percevoir les fruits, lesquels devenaient quelque chose de mobilier par la perception qu'il en faisait (4) ; et quant au locataire d'une maison, lequel ne perçoit pas de fruits, on ne le considérait que comme créancier d'un fait, et pas de la maison; il

(i) Mon Comm. delà F'ente^n^ agS. Polhier, no 58.

(2) Art. 1610 et 1741 C. c. Mon Comm. de la Ventent. 1, Do 2g3. Arrêt de la Cour de cassation , du 'j novembre 1827 (D., 28, I, i5). Polhier, Louage, n" "^2.

(3) Polhier, n 68. InJ'r., n° 5oi.

(4) Polhier, n" Sg.

380 nu CONTRAT DE LOUAGE.

n'était créancier que du quanti intfresl in eâ domo ha bit are ^ ce qui plaçait également son droit dans la classe des droits mobiliers (1).

Je crois qu'en ce qui concerne les baux de maisons et de biens ruraux, il n'en est plus de même aujourd'hui, par les raisons que j'ai exposées aux n" 14 et suiv. Je sais que celte assertion choquera beaucoup d'idées reçues , parce qu'elle est entièrement nouvelle. Mais ce qui m'étonne, c'est qu'elle ne soit pas plus vieille. Au surplus , je prie le lecteur de peser mes raisons avec maturité. J'ai la conviction qu'il n'y trouvera pas une précipitation légère. J'ajoute (toujours contre le sentiment dominant) que l'action ex conducto me paraît devoir être rangée parmi les actions mixtes (2) , depuis

(i) Pothier, Des choses , § 3.

(2) Mon Comm. de la F'ente, n^ 262, donne les misons explicatives de celte proposition. L'on trouvera les plus frappantes analogies entre la Vente et le Louage sur ce point comme sur beaucoup d'autres.

Et puisque je renvoie aux doctrines que j'ai exposées dans l'ouvrage cité, je ne dois pas laisser ignorer que M. Duvergier t. I, no 258) s'élève contre la qualification d'action mixte , qu'avec la cour de cassation, j'aidonnéeà l'action en délivrance de l'acheteur. Mais cet auteur n'essaie pas même de donner les raisons qui seraient de nature à me convaincre d'erreur. Or, qu'est-ce qu'une opinion qui ne cherche pas à se faire valoir par la démonstration, qui élève des dissentimens sans engager la lutte ? M. Duvergier se borne à prétendre que c'est sans fondement que j'ai dit que M. Carré n'avait pu voir un caractè.'-e purrment personnel dans l'action en délivrance dirigée contre le vendeur, que parce quilai>ait oublié qu'aujourd'hui la propriété est transmisa par la force du. contrat. « M. Carré , dit » M. Duvergier, ne dit rien qui doive le faire accuser d'avoir

CIIAP. !!. DU LOUAGK nKS (HOSP.S. (aRT. 1720.) 381

que le bail a été revêtu . par le Code, de la puissance de produire le y MA- inre.

M\. Ce qui le prouve avec évidence, c'est que, contrairement à l'ancien droit, le fermier et le locateur peuvent intenter leur action contre le tiers détenteur de la chose, tandis que, daprès les principes de la jurisprudence antérieure au Code civil, son action était limitée contre la personne du locateur ou celle de ses héritiers. Nous verrons la preuve

» oublié ou méconnu le principe de la transmission de la pro- » priété par la vente ; il ne refuse pas à l'acheteur devenu pro- » priétaire les moyens de faire valoir sou droit contre les tiers » par l'exercice d'une action réelle ; il dit seulement que de » l'acheteur au vendeur l'action est personnelle , et en cela il » paraît avoir parfaitement raison. »

Mais comment M. Duvergier n'a-t-il pas vu l'évidence de mon reproche contre M. Carré, dans cette phrase de l'auteur qu'il défend : « Il nous suffira d'irn>oquer la doctrine de Po— » thc'er, suivant laquelle toute action personnelle naît d'un » droit à la chose (Jus ad rem) conféré par un contrat. »

C'est donc parce que pour M. Carré comme pour Pothier, la vente ne donne que \eju.t ad rcni, que ce contrat ne doit engendrer de l'acheteur au vendeur qu'une action personnelle!!! Or, quoi de plus faux sous le C. c, qui fait transférer la propriété par la seule puis>ance du contrai? Quelle méprise plus gcande, que d' itwoquer la doctrine de Pothier sous le Code, qui en a embrassé une toute différente!!!

Je suis donc étonné du reproche que M. Duvergier m'adresse d'avoir mal compris M. Carré. J'ai saisi au contraire sa véritable pensée, et j'ai montré au grand jour une erreur qu'il était utile de combattre.

Après cela, je sais bien que M. Carré donne à l'acheteur une action contre les tiers détenteurs; mais ce n'est qu'une preuve de plus de l'inconséquence de cet auteur, à aller prendre dans Pothier des définitions usées et condamnées par le Code civil.

de celle vérité dans noire commenlaire de l'articlc 1743. Du reste , elle a déjà apparu à nos yeux par les dispositions des art. 1428, 1429 et 529 du Code civil, qui autorisent le fermier et le locataire à poursuivre la délivrance de la chose contre la femme et contre le nu-propriétaire, quoiqu'ils ne tiennent leurs baux que du mari seul ou de T usufruitier. Avant le Code, où l'action ex conducto était personnelle, on avait bien senti que le fermier et le locataire ne pouvaient exiger la délivrance de la chose du nu-propriétaire avec qui ils n'avaient pas contracté. Aussi n'avaient-ils pas d'action contre lui; mais aujourd'hui leur action est spécialement consacrée par la loi!!! Pourquoi cela, si ce n'est parce que le bail affecte la chose, qu'il la suit en quelques mains qu'elle passe , qu'en un mot il est droit réel , et qu'à ce titre il milite contre tous détenteurs quelconques!! Au reste, ces idées recevront de plus amples développemens dans le commentaire de l'art. 1743.

172. Le jugement rendu sur l'action ex conducto équivaut à la délivrance et en cas de résistance à cet ordre de justice, le locateur peut être contraint manu militari (i),

173. Quant aux dommages et intérêts que le locataire et le fermier peuvent obtenir, ou peut consulter mon Commentaire de l'art. 1614, au titre de la Fente (2).