En ce qui concerne les réparations néces

(1) .4rt. 4 de la loi précitée, M. Curasson, p. 354.

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saires, nul doute que le preneur n'ait droit d'être indemnisé. Il est venu au secours de la chose qui périclitait; il a fait ce que le bailleur devait faire. Celui-ci s'enrichirait à ses dépens s'il ne lui remboursait ses avances (1).

355. A l'égard des réparations simplement utiles ou volupluaires, il y a d'autres règles à consulter.

Et d'abord, il faut distinguer si les améliorations sont susceptibles ou non d'être enlevées.

Dans le premier cas, le preneur peut en opérer le retrait pourvu qu'il laisse la chose dans son état primitif. L*art. 555 du Gode civil nous olfre ici un argument très-concluant. Quoiqu'il ne soit pas fait pour Tespéce précise qui nous occupe, il offre cependant, entre toutes les dispositions du Gode, celle qui a le plus d'analogie avec notre sujet.

Vainement on lui opposerait l'art. 599 relatif à l'usufruitier, et qui (à parties additions volupluaires, telles que celles de glaces, tableaux, etc., que l'usufruitier est fondé à enlever) veut que les améliorations faites à la chose pendant la durée de l'usufruit profitent au nu-propriétaire; vainement encore on objecterait que le preneur a su (comme l'usufruitier) que la chose n'était pas sienne, et qu'il est censé dès lors avoir fait sans espoir de répétition des dépenses que le locateur ne lui demandait pas et qui n'étaient pas d'une nécessité absolue; que c'est sur cette règle : Donare videlur qui in alieno solo sciens œdificat, que repose tout entier l'art, 599 précité: qu'ainsi, le preneur ne saurait prétendre ni à une indemnité ni même à Tenlèveuïent de la chose.

Mais il faut répondre que l'art. 599 contient une disposition sévère que l'on ne doit pas étendre hors de son espèce. Le preneur n'a pas été dirigé par un esprit de libéralité pour le propriétaire, et certes, il ne doit pas être plus généreux à son égard que celui-

(1) Pothier, Louage, n" 129,

ci ne l'est pour lui. Or, le propriétaire ne lui a donné rien pour rien; il a exigé strictement les loyers et fermages ; il s'est fait tenir compte des dégradations. Pourquoi donc établir au préjudice du preneur des présomptions forcées? Pourquoi sortir de la vérité des faits ? Le preneur n'a eu qu'un but, c'est de pourvoir à sa commodité, à son agrément, à son utilité. L'équité exige donc qu'il reprenne ses améliorations, pourvu que l'enlèvement ne cause aucun préjudice à la chose, et c'est ce que décidait expressément Ulpien dans la loi 19, § 4, D., locat. conducti (1). Ce texte, joint à l'art. 555, décide donc la question d'une manière très-nette (2). On peut y joindre l'autorité d'arrêts anciens ; car Brillon rapporte un arrêt du parlement de Rennes du 17 octobre 1575, qui autorise un fermier à emporter des arbres qu'il avait plantés dans le fonds tenu à ferme (3).

354. Mais le bailleur pourra-t-il s'opposer à l'enlèvement en offrant de payer la valeur des améliorations?

Si ces améliorations consistent en additions que le preneur avait faites à perpétuelle demeure, comme, par exemple, des plantations d'arbres, le bailleur sera admis à les garder en les payant. L'arrêt du parlement de Rennes que je viens de citer au n° précédent, en contient une décision expresse. Le fermier aurait mauvaise grâce à s'y opposer ; car le retrait ôterait à ces choses leur destination. D'ailleurs elles font corps avec l'immeuble; elles lui appartiennent en quelque sorte par droit d'accession : donc le bailleur qui les retient, sauf récompense, ne fait aucun grief au preneur.

Mais si ces additions consistent en choses susceptibles de déplacement, comme des arbres de pépi-

(1) V. le Comm. de Favre sur cette loi. Bation. ad Pand.

(2) Polhier, Louage, n° 131. Touiller, t. 3, n" 130.

(5) V. Arbres, n' 5. Il cite Chojiin, sur Paris, liv. 1, t. 1, nMC.

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nière, des glaces, l'accession ne serait pas assez énergique pour les retenir, et le droit de propriété du preneur l'emporterait sur celui du bailleur. Il serait manifeste que le preneur n'a pas voulu incorporer ces objets à l'immeuble, qu'il ne les a attachés à cet immeuble que momentanément et avec l'espoir de les reprendre et de les retirer suivant son bon plaisir (1).

355. Voyons maintenant ce qui concerne les réparations utiles ou voluptuaires qui ne peuvent être enlevées sans dégrader l'immeuble.

A cet égard, il y avait parmi les interprètes du droit romain des opinions divergentes. Plusieurs voulaient que le preneur fijt indemnisé par le locateur, sur le fondement de la loi 55, § i, D., locat. conducti, et de la loi 61 au même titre. Tels étaient Favre (2), Fachin (3), etc., etc.; mais on répondait victorieusement à cette opinion que la loi 55, § 1, ne parle pas d'indemnité, mais seulement du reirait de l'amélioration par le preneur (4) ; que la loi 61 est dans une espèce toute particulière; elle pose, en effet, le cas d'un colon qui a planté des vignes sans y être obligé; bientôt le propriétaire a augmenté le canon à cause du produit de ce nouveau vignoble ; puis il congédie le colon en exigeant de lui le fermage ainsi augmenté. Alors celui-ci lui demande en retour de cette augmentation de prix, l'indemnité des dépenses qu'il a faites pour la plantation de la vigne. Assurément il ne fallait pas avoir le génie précis et sagace der Scœvola pour répondre que l'indemnité ne pouvait être refusée.

Mais, en thèse ordinaire, le preneur reste sans action. C'est ici qu'il est permis de supposer avec

(1) Lepage, part. 2, ch. 3, art. 1, p. 190 et 191. (2 Ration.^ sur la loi 55, § 1, D. Loc. coud., et sur la loi 19. §4.

(3) Cont., l. 1. c. 85.

(4) Potliier, Pand., sur celte loi. Godefroy donnait une autre interprétation.

raison qu'il a fait don à l'immeuble des additions qu'il savait ne pouvoir en détacher.

C'est ce qui fut jugé au parlement de Paris, dans une espèce où un locataire avait fait des ornements dans l'appartement qu'il avait loué ; les murs avaient été tapissés par lui, les plafonds peints, etc., etc. La cour décida, sur les conclusions conformes de M. Seguier, avocat général, que ces embellissements devaient rester à la maison sans indemnité (!).

o5G. L'arrêt alla plus loin, et sous ce rapport il est infiniment remarquable. Le locataire, irrité de ce que le bailleur lui refusait l'indemnité de ces embellissements, s'était mis à gratter les peintures et à arracher les papiers, croyant qu'il lui suffisait de laisser les lieux daris l'état où il les avait reçus. Mais l'arrêt précité le condamna à des dommages et intérêts ; la cour pensa que ces destructions étaient de sa part un acte de malveillance sans aucun profit; que ces embellissements étaient devenus une partie de la chose même, par la puissance du droit d'accession ; qu'ils étaient dès lors la propriété du maître de la maison, et que celui-ci était fondé à demander que les lieux restassent en l'état; d'autant que le localaire n'ayant ni intérêt à faire disparaître les additions, ni possibilité de les détacher sans les détruire entièrement, il n'était pas moral d'autoriser des actes que le seul esprit de méchanceté pouvait expliquer (2).

Cet arrêt se base sur le défaut d'intérêt du preneur. Il est irréprochable. Convenons cependant qu'il y avait de la part du bailleur un manque de loyauté, qui excusait jusqu'à un certain point la mauvaise humeur du locataire.

(1) Lepage, part. % ch. 7t, art. 1, p. 188 et 189. {^)\A.Junge M. Duvergier, t. 1, n° 457.

CHAP. II. DO LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1 734 ) 475 AftTÏCLÉ 4755.

Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve

Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ;

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie,

A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-ci est seul tenu;

Ou que quelques-uns ne prouvent que l'in- Cèndie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-ci n'en sont pas tenus.

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