Conclusion et transilion

COMMENTAIRE

2. Le louage des choses est défini un contrat par lequel l'une des parties, appelée localeur, bailleur^ s^blige à faire jouir l'autre (c'est-à-dire le preneur^ le bailliste, fermier, locataire) (1), pendant un certain temps, et moyennant un certain prix, d'une chose susceptible par sa nature, de ce genre de convention. Celle définition de noire article est prise dans Pothier ; essayons d'en Taire ressortir les branches principales.

Elle suppose d'abord un consentement valable. Ce consentement n'est pas assujetti dans le louage à des conditions exceptionnelles. Il est réglé par le droit commun. Nous renverrons donc, en ce qui concerne ce point, aux règles exposées dans noire commentaire de la Vente (2). Car, comme le disait le jurisconsulte Caïus : 0 Localioet conductio proxima est » emptioni venditioni, iisdemque jiiris rcgulis coii' » sislit; nam ut emptio et venditio conlrahitur si de » pretio convenerit; sic et localio-condiictio conlrahi » intelligilur si de mercede convenerit (3). »

Ainsi, comme dans la venle, le consentement doit être libre, exempt d'erreur. C'est pourquoi Poraponius disait : « Si decem tibi locem fundiim, tu au- » tem existimes quinque te conducere, nihil agi- » lur (4). » Cependant il ajoutait : « Sed si ego » minoris me locare sensero, tu pluris te condu-

(l, Dans quelques Coutumes, on appelait loiiager le conducteur d'une maison (Boulogne, art. 11. Lille, t86. Hayn.uilt, eh. 76. Tours, ^2'26. Bourbonnais, 119). On l'appelait au?si /o('a///'(Berry,'t. 4, art. 5, et t. 9, art. 55) ou Ibuandier (Acs, t. 11, art. 31). En Belgique, on donne encore au iermier le nom iX orcupciir .

\% T. 1, n'-'lo etsuiv.,etl46 et suiv.

f3) 1.2, D. loc. cond.

(I) L. 52, l). toc. cond.

» cere, utique non pluris erilconduclioquam quanli » egopnlavi. » Car relui quia pris un bien à ferme pour plus, s'est, à plus i'orlc raison, engagé à le prendre pour un moindre un prix (1).

Comme dans la vente aussi, le consentement peut modifier le louage par des conditions (2).

Noire définiiion exige de plus une chose qui fasse Tobjet du contrat. Nous nous occuperons de ce point en commentant l'art. 1715(5).

3. Le prix n'est pas moins essentiel dans le louagequedans la vente, et, conformémentaux règles exposées dans ce dernier contrat, il fnut qu'il suit certain et sérieux (4); c'est pourquoi un bail de jouissance fait nummo uno, ne contiendrait pas de prix ; ce serait utic donation ou plutôt un contrat de prci à usage (commodatiim) (5). Toutelbis, il ne Ferait pas nécessaire que le prix lût parfaitement égal à la valeur de la jouissarice de la chose (0); on en verra dt'S jircuves dans les baux emjdiylèoiiqucs, qui ne sont qu'une variété de l'idéemére du louage (7). Sans doute, en équité, il faut qu'un contrat de louage proprement dit olfre un équivalent de la jouissance; mais si cet équilibre n'est pns observé, la conscience seule peut venger celte injustice. La loi n'intervient pas; il lui sufliique le prix, quoique vil, ne soit pas tellement minime qu'il doive eire considéré comme n'existant pas (8) ; il suffit qu'il soit

(1) Polliier, snr celte loi.

(2) L. 20, D Loc. coud. (Poul). Art. 15S4 C. c, et mon Comin lie la Venlc, t. 1, n"' 50 et suiv.

(3) //'//•., n°* 81 et suiv.

(4) Mon Comm. de la Vente, n"* i4G et suiv. Gaïiis, 1. 25, D. Lor. cnnd. Dipien, 1- 46. D. Loc.cond.

^5) t Ipien, loc. cil. Mou Comm. précité, n'HD. Cujas, sur la lui iO, D. l)e ncq. posaess. in fine.

(6) Même Comm., n" 150. M. Duranton, t. 17, n" 15.

(7) hifrà, n° 31.

(8) Paul, 1. 22, § fin. D. Loc. cond. Hermog., 1. 23, D. même liUe.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.; 51

sérieux, c'est-à-dire, stipulé avec l'intention formelle de l'exiger et d'en profiter (1).

(1) V. la définilion que j'ai donnée du prix sérieux, dans mon Comm. de la Vente, 1. 1, n° 150.

RI. Dtivergior la criliquc avec assez de bantenr, et il nie reproche surloiit d avoir impulé à la cour de cas'^ation di'S CDiilradictious nombreuses sur celle quesiion. Ilseinltle mèni« <|u'tl ail voulu me donner une leçon de convenance envers la cour suprême.

AcconUimé à la contradiclion par la nature de mes foinctions, .je ne m'irrite jamais coulre les critiques dont mes o\)\ninns^ont 1 objet, el je remercie même sincèrement ceux qui veulent bien prendre la peine de les discuter. Je dois en vouloir d autant moins, d'aillnurs, à M. Diivei'gier, qu'il ne me traile |)as toujours avec la même scvérilé, et qu'à mesme qu'il avance daus son ouvrage, mes doctrines semblent gagner plus d'eslime dans son esprit. Je dirai cependant (pic ])L'rsoiine ne m'apprendra, à moi, magistrat, ce (pie l'on doit d'égards elde respecta la magistrature, et surtoutà la liante cour qui en est le couronnement; mais, comme cciivain, j'ai d.^s devoirs que je dois remplir avec franchise et indépendance. Assurément, les savants magistrals de la cour de cassation n'ont pas la prétention d'être infaillibles, et ils ne sont pas assez novices pour se croire blessés |)nr des remarques crilicpies qui ont élc l'.iitcs cent et cent fois sur l;i jurisprudence des arrêts, et avec plus d'énergie encore, par nos anciens et nos maîtres, les d'Argentré, les Maynard, les IIiiberus, les lîrelonnier, etc., etc. Dans un sièci« où 1 on parle libieinenl aux rois el aux peuples, on ne pourrait dire la vérité à la cour de cassation ! Quelle injure aux lumières de ce sav ml et illustre corps!

Au fond, j'ai. soutenu (et je soutiens encore) que la vilclédu prix n'empêche pas (|ue le prix ne soit sérieux. Peu importe qu'il soit vil et fort potil; il est sérieux, pourvu qu'il ne descende pas tellement bas qu'il soit certain qu'il n'en a été parlé que nugaloriè et. dans l'intention de ne pas l'exiger. Je ne rappellerai pas les textes des lois romaines et la doctrine des auteurs (|ui placent sur une base inébranlable celte opinion consacrée d'ailleurs parla théorie du Code sur la rescision eu maiicrc de venie. Il me sulïira de dire qu'eu ce (|ui concerne le louage, elie trouve un nouveau point d'appui dans les lois 22, § final, et 25, D. Loc. cnnducl.; dans un arrêt de la cour de cassation du 11 mars 1824, dont je parlerai tout a l'heure; enfin dans l'opinion de tous les jurisconsultes

Dès lors, il y a celte différence entre le prix du louage et le prix delà vente, que, dans ce dernier

que j'ai été à même de consulter. (Voyez, par exemple, Pothier, Louage, no 53).

M. Duvcrgier (t. 1, n" 148) n'approuve pas ces idées; ii veut que le prix cesse d'êlre sérieux lorsque, quoique étant stipulé avec l'intenlion bien formelle de l'exii^er et de le payer, les parties ne l'ont pas considéré comme t'équivalent de /otAostfuem/Me. J'aurais désiré que cet auteur eût appuyé de quelques raisonnements et de quelques autorités celle définilion toute nouvelle et assez obscure pour moi. Mais il ne le fait pas et ne discute pas même celles que j'ai citées. Tout préoccupé qu'il est du soin d'absoudre la cour de cassation de mes reproches, il se borne à établir que le point de savoir si un prix est sérieux ou ne l'est point, est une question de fait sur laquelle la cour de cassation doit accepter la décision souveraine des cours royales.

Eh bien ! accordons ce point pourunmoment. Mais enfin, que doivent faire les cours royales quand on viendra leur dire qu'un contrat de vente est nul faute de prix parce que le prix sera vil? Devront-elles décider comme les cours de Toulouse, d'Agen, de Riom et de Grenoble, qu'un prix, quoique vil, est un prix sérieux quand il a été stipulé avec l'intention d'en faire profit; ou bien sera-t-il plus juridique de dire, avec les cours d'Angers, d'Orléans, de Poitiers et d'Aix, qu'un prix,

f)ar cela seul qu'il est vil, n'est pas sérieux? Voilà quel était e vif de la question; voilà le côté vraiment intéressant qu'elle présentait à approfondir. Or, c'est celui sur lequel M Duvergier tourne court, nous laissant sur sa définition. Donc, les lois romaines et toutes les autorités que j'ai citées sub- ;iistent dans loule leur force! ! !

Au surplus, la définition de M. Duvergierme paraît ne rien expliquer du tout. Toujours on a distingué deux sortes de prix : le juste jirix. qui tst l'équivalent de la chose, et \epiix conventionnel, c\m est inférieur ou supérieur, et qui dépend de l'afleclion des parties. (Mon Comm. de la Vente, n" 150.) M, Duvergier entend-il que le prix, pour être sérieux, doit être l'équivalent de la chose, c'est-à-dire un juste prix? Sa définition semblerait le dire; mais il tst trop éclairé pour avoir pu le penser. Ou bien enlend-il que le prix doit èlre équivalent à l'afleclion que la partie porte à la chose lors du contrat? Alors nous sommes d'accord, et je ne comprends plus pourquoi il me combat. Car si la partie a été affranchie de toute manœuvre frauduleuse, si elle a consenti avec toute

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contrat, si le prix descend au-dessous d'une certaine limite, il y a lieu à rescision pour lésion, tandis que «lans le louage, la vilelé du prix n'est pas cause de rescision (1). C'est pourquoi il a été jugé par arrêt de

la piéniLiule de sa raison, el en connaissance de cause, le prix qu elle a librement fixé avec l'inlention d'en faire son profit, est censé représenter la valeur d'opinion que la chose avait pour elle, quoiqu'il soit bien inférieur au juste prix. Pourquoi, en eflét, aurait-elle arbitré si bas la valeur de son immeuble, si des raisons particulières ou d'afi'eclion pour la partie adverse, ou de désaffection pour sa propre chose n'avaient été pour elle un sujet légitime de ne pas se tenir au juste prix? Ce prix conveniionnel est donc un prix sérieux; il ne cesserait de lêtre qu'autant qu'il serait d'une infériorité ridicule, et que par son exgiiïLé dérisoire il attesterait que l'intention de la partie n'a pas été d'en faire son profit. C'est ce dont je trouve la preuve dans le réquisitoire de M. Béra, procureur général à Poitiers, que m'oppose M. Duvergier, et qui est la confirmation de ma doctrine. « Nous conviendrons « sans peine, disait-il, que le paix est vil. Mais peut-oji dire « que cest là un prix de néant, et peut-on assimiler celle somme " de 500 liv. à Vécu dont parte Polhier, pour servir de prix à » une terre considérable? Nous sommes bien éloignés de le » penser. »

Ainsi donc, suivant ce magistrat, un prix vil peut être un j>nx sérieux.

Maintenant la question de savoir si un prix vil est un prix sérieux, est-elle une question de droit? Je le crois fermement. Il me semble chiir et palpable qu'une cour qui s'appuie sur la seule infériorité du prix pour déclarer que le prix n'est pas )éel, viole l'esprit et le texte de la loi. 11 me semble qu'elle ne j)eut échapper à la cassation, qu'autant qu'elle décide de plus que le prix, quoique vil, a été fixé nugaloriè, pour faire un jeu, sans intention d'en retirer un profit.

Au surplus, je conçois que l'équité, qui exerce si souvent un secret et impérieux empire sur l'esprit du juge le plus ferme, ait fait rendre quebpies décisions qui s'écartent de ces légles austères, quoique incontestables. Car, comme le disait Huberus, Curiarium senteniias non esse omnium horarum et temporum, velus dicliim est. (Sur le Dig., lib. 19, t. 2, n" 3,i/i /î«e.)Mais dans un livre où la cause des principes doit cire défendue avec plus de liberté d'esprit, il me paraîtrait dangereux de s'en écarter sans de graves motifs, qui n'existent pas ici.

(1) Poihier, Louage, n° 36. M. Duvergier, qui, dans son

la cour de cass&lion du dl mars 1824, qu'un bail fait pour un canon inférieur à la moitié de la véritable valeur du fermage ne pouvait être annulé pour vilelé de prix (I). Mais il serait alloquable s'il avait élé consenti par dol et par fraude (2); par exemple, si un usufruitier voulant préjudicier aux droits du

Traité delà VeîUe, a combattu la Ihéorie de la rescision pour lésion (i. 2, n"" GU tl sniv.), Iriomplie de ce que le lé<^isl;ileur ne l'a pas admise dans le bail, cl il croit trouver In une sorte d'aliandon «les idées qui ont déterminé les art. 1G74 ctsuiv. du C. c. « Si l'on tolère, dit-il, que la vente soit résiliée j> lorsque le vemleur a reçu un prix triqi faillie, ])OMré/re con- » sêqucnt, il faudrait oU'rir au fep.mieu une rosourcc analO' » gtœ (t. i, n" 103 . » Je réponds que la parité est mal choisi». Lelermier qui paye le ciinon pojr avoir la jouissance des iruit?, pourrait tout au plus être comparé à faclieteur; or l'aclieli'ur n'a pas l'action en rescision (art. 1683). Mais comment pourrait-on comparer le fermieraclicteur «les fruits au vendeur de la chose !!! Obje«lera-t-on que le feru)icrvind son industrie? Admetlons-le. Mais la rescision pour lésion n'a lieu que dans les ventes d'immpvbtcs (art. l(>74j!!! Où donc, encore une lois, se trouve l'inconséquenre? J'ajtmterai iin«' réflexion incidente. M. Duvergier cite quelques p.iroles de M. de Tracy, dans lesquelles ce philosophe matérialiçle lance ses invectives contre les i)ropriétaires «jui ruinent leurs iiialheuiTux (ermiers par des canons exorbitants; aus^i coujuihles en cela que des usuriers «le profession! Voilà bien le îaugajîc déclamatoire d'une école qui est toujours dans le faux!!! Si l'on voulait récriminer, ne pourrail-on pas «lire que. depuis viuf^t ans, une expérience constante a prouvé l'infériorité des prix de ferme, puisque presque partout ils cul été augmentes de plus d'un tiers, et qu'ils pourraient l'êlie davantage si les fermiers secouaient le joug de la routine pour adopter des procédés agricoles perfectionnés? Des esprits chagrins ne pburraicnt-ils pas même ajouter qu'on a rarement vu, en France, les fermiers ruinés par les propriétaires, tandis qu'il se rencontre beaucoup de fermiers «jui ruinent le prnpriétaiie en ne le payant pas et le fonds on l'épuisant?... iMnis à (|uni bnn ces reproches irritants entre «leux cliisses (|(ii ont besoin l'une (h; l'aulre, et dont il fiui-irait s'.q)pli(|uer à concilier les intérêts réciproques au lieu de chercher à les brouiller?

(1) J. Palais, t. 18. p. 516. Dali., Louage, p. 900.

(2) M. Duranton. t. 17, n°15, etl. 25, D. toc. tond.

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nu-propriétaire, avait passé frauduleusement des baux en disproportion avec la véritable importance de la chose.

Il y a encore celte différence, que le prix de vente doit être en argent monnaye (1), tandis que dans le louage il peut consister en denrées ou en prestations annuelles. C'est ce qui arrive presque toujours dans la feime de biens ruraux.

Si olci ccrlâ pondcralione^ fructus aiini locasti (disent les empereurs Dioclétien et Maximien (2) ; ce mot, locasii, indique clairement que, même dans le droit romain, le contrat de louage comportait une redevance en nature, et c'est ce que prouve d'ailleurs de plus en plus la variété des termes dont on se servait pour désigner le prix du bail, predum^ rcdiliis, rechtcliis, canon, pensio, vcclicjal (3); variété qui n'existait pas dans le prix de vente. Aussi Ciijas (4), Corasius (5), Godcfroy (G), enseignent ils que le mut locasii, employé par les empereurs, doit cire pris à la lettre. Cujas, après avoir reproché à Accur^e d'avoir tenlé d'enlever à ce mot sa signification propre, et d'avoir voulu faire du contrat envisagé par la loi précitée, un contrat innommé, ajoute : «locandi » vcrbo Ic'X ulilur sub filulo de locato, et coniractum » Il une dicilesac home fulei. Nam si bonse fidei, localio ^ igihir vera. Contractus enira similis locationi non » est bonse iidei, velut : dont facias. Fateor in cmp- » lione etvenditioneprelium in luimmis dcberecon- » sistere. At in localione clico etiam iii aliâ quanlilale

(1) Mon Comm. rie la Vente, n" 146.

(2) L. 21, C. Delocat.

(5) Ciijas, sur lo C. De loc. cond.

(4) Ad Ajrican, 8 Sur la loi Cum fundum, p. 2C68, col. 2. C'est à lorl que M. Duvcr^'ier (t. 1, ii° 1)5, § 98, noie 1) renvoie au Comnicnlaiic de Cuj:is sur la loi 21, au C. De toc. Cijjas n'a pas conimculé celle loi.

[o) '2 Miscell. 11.

(6) Sur la loi 21, C. De he.

» consislere posse, veluti mensura mit jjondere, ac » proinde cum coiono parlinrio contvahi localioneni » et conductioneîîi, si contrahendse locatjonis ani- » mus fuerit, ac prœsertim si de cerlâ fruclmnn quan- » titale, veluti modiis, vcl amplioris tot^ (juotannis in- » ferendis, convenerit (1). »

On repoussera donc i'opinioa contraire de quelques auteurs (2), auxquels se range M. Duvergier (5). Il est impossible d'admettre que, dans le système du droit romain, on aitrejeté dans la classe des contiats anonymes le bail consenti moyennant certaines prestations en nature; car il devait être tout aussi fréquent que chez nous ; il était non moins impérie<îsement commandé par certaines convenances et certaines habitudes. Il est vrai que M. Duvergier croit trouver un argument dans le § 2 des Institutes Loc. cond. Mais je ne pense pas qu'il en ait parfaitement saisi le sens. On demandait s'il y avait louage proprement dit ou bien un contrat innommé, dans une convention par lequelle l'une des parties avait donné à l'autre la jouissance d'une chose [rem aliquam utendam sive fruendam), moyennant que celle-ci aurait donné comme équivalent la jouissance d'une autre chose [et invicem a te utendam sive fruendam aliam rem acceperit). C'est là-dessus que le § cité des Inslitules décide que ce n'est pas un contrat de louage, mais un contrat particulier; et rien n'est plus évident et plus palpable. Mais quel rapport y a-t-il entre ce cas spécial où la jouissance d'une chose a pour corrélatif la jouissance d'une autre chose, et l'espèce que nous examinons, où le propriétaire d'un domaine rural loue sa chose moyennant une redevance en nature dont il devient propriétaire, et qu'il peut vendre ou consommer quand bon lui

(1) Voyez Flinius, 9, Epist.

(2) Vinniiis, Iiist.,^2, \r 2. Facliin., CoiiL, Ub, i, c. 82.

(3) T. 1, n* 95. V. infr.. n<" 658 et 639.

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semblera? il e?t manifeste qu'il n'y a aucune parité entre des hypothèses si diverses, et Vinnius, quelle que soit son autorité, n'aurait pas dij porter M. Duvorgier à les cou fondre.

Les autres autorités invoquées par Vinnius ne sont pas plus concluantes.

Ulpien pose cette hypothèse (1) : Deux associés sont convenus de percevoir, chacun d'une année entre autres, les fruits de la chose commune; lun d'eux envoie ses troupeaux sur les lieux , et il en résulte un dommage qui compromet la récolte que l'autre devait faire. Celui-ci aura-t-il l'action ex conducto, ou bien l'action communi dividundo? Ulpien décide (et certes il ne fallait pas être Ulpien pour le décider ainsi), qu'il n'y a pas eu contrat de louage entre les parties, cnf7i merces non inicr cessent.

Le même jurisconsulte examine dans la loi 1, §i, D. Deposit., le cas suivant, qui nous place hors du louage des choses, pour nous transporter dans le louage d'industrie.

Voulant châtier un esclave, je l'ai placé dans un moulin pour tourner la meule, et je suis convenu d'un prix à payer au propriétaire de ce moulin, pour la garde de ce malheureux. 11 y a louage d'ouvrage dans un tel contrat. 11 en est de même si je reçois un prix pour le profit que le gardien retire des ouvrages de mon esclave. Mais si nous convenons de compenser le travail de cet esclave avec les soins que le gardien se donne pour le surveiller, ce ne sera pas, à proprement parler, un contrat de louige, quia pecunia non daliir. Ce sera quasi geniis locali et conducti. Mais que prouve cette décision pour le louage des choses? N'est-elle pas renfermée d'une manière spéciale dans le cercle du louage d'ouvrages ? Et qui a contesté que dans le droit romain, le louage d'in-

(1) L. 25,D. /oc. cond.

dustrie, différent en cela du louage des choses, exigeait un prix en argent (i) ?

C'est encore en ce sens que statue la loi 5, § 2, au D. Prœscript. verbis. Paul p), après avoir enseigné que lorsque je donne de l'argent à un peintre pour faire un tableau, j'ai fait avec lui un louage d'ouvrages, ajoute qu'il n'en est pas de même si je lui ai promis une chose pour prix de son tableau, et que c'est alors un contrat sans nom.

Quant à la loi 23, D. Loc cond.y empruntée aux écrits de Goïus, que dit-elle de favorable à l'opinion de Vinnius? Rien, absolument. Le jurisconsulte décide que le colon a prix d'argent qui acte frappé par des cas fortuits, a droit à une diminution du fermage, mais que celte décision ne s'applique pas au colon partiaire, qui, ciiiasisociclatis jure, \)ar\ti^Q avec le maître le profit et le dornma;:çe. Wais Coïus ne jtarle pas de celui qui a loué à prix ferme moyennant tant de sacs de froment, tant de mesures de vin, tant (Je mesures d'huiles! il ne dit pns que celui-là n'est pas un fermier! il ne dit pas qu'il ne pourra pas prétendre à une diminution.

Il est inutile de pousser plus loin cet examen. Les autres textes rapprochés par Vinnius, n'ont pas plus de portée (3).

Voil;i pour le droit romain.

Quant à notre droit français, je ne saurais me ranger au sentiment de Polhier, qui a essayé d'y transporter les distinctions du droit romain (4). Je crois fermement que, dans tous les cas, le louage comporte chez nous un payement en denrées. Quelle.

(1) Polluer, 58-39, et les aulres auteurs combattus par Vinnius, icis queTiililen, Lopez. etc.

{2; L 5 de ses Questions. V. le C' mm. de Cujas sur cctie loi, p. 601, col. 1 des Questions de Piiiil.

(5, L. 28, § 2; 1. 46 ; 1. 52 ; 1. 58 : D. Loc. cond. L. 1, in fine D. }Jand.

(4) iN» 58.

CnAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (art. 1709.) 59

raison plausible y aurait-il pour limiter aux baux à ferme les prestations en nntiire autorisées parles art. 1703, 4771, etc., etc. (1)? Il y a même beaucoup de provinces où les services des ouvriers nese payent pas autrement (2).

Mais pour qu'il y ait vérilablement contrat de louage, il faut que les denrées, les marchandises, etc. , qui formentleprixdeviennentlapropriétédu bailleur.

Ainsi ce ne serait pas un vrai contrat de louage, si je vous donnais un cheval pour tant de jours, à condition que vous me donneriez le vôtre pour un nombre égal de journées. 11 y aurait là un contrat anonyme, fort semblable au louage, sans doute, mais qui ne pourrait prendre celte dénomination (5).

Du reste, le louage reprend sa similitude avec la vente, en ce que le |>rix du louage peut être fixé par arbitraire d'un tiers (4). On en verra la preuve par l'art. 171G.

Mais si l'expert nommé ne remplit pas sa mission, pourra-ton avoir recours aux lumières d'autres experls? l'olhier croit qu'il ne faut pas se laisser diriger par les règles de la vente, qui ne permettent pas de sortir de la désignation faile par le contrat (5). « Dans le contrat de louage, dit-il, piità d'une mai- » son ou d'une métairie, le locateur qui n'est pas à » portée de l'occuper ou de l'exploiter par lui-même, «> étant pressé de la louer, et le conducteur, de son » côté, ayant besoin de se pourvoir, on doit pré- » sumer, au contraire, que lorsque les parties s'en

il) Junge loi du 22 frimaire an 7; loi du 15 mai 1818, art. 75.

(2) Jwige M. Championnière, t. 4, n" 30G5.

(5) l'olliicr, n° 58. Ulpifii, 1. 17, § 3, 1). frœscripl. verb. Insl. , Loc. cond , § 2. >!. Diicaiirroy, i. 5, p. 148-14'J.

(4) Inst., De loc, § 1. V. l'exposede ce pointde droit dans mon r.omm. de la Vente, t. 1, n°' 155 et suiv.

'5) MonComm. delà Vente, t. 1, n° 159, et art. 1592.

» sont rapporiées à une personne pour ie prix i\\\ » loyer ou de la ferme, leur intention n'a pa^: élé que » le contrat n'eût pas lieu, si elle ne faisait pas l'es- » limalion ; mais qu'elle a été, au contraire, qu'il » aurait lieu pour le prix qui serait estimé par d'autres » experts (1). »

On peut opposer à cette doctrine de Pothier que la loi finale au C. deCompt. empt., qui formule pour la venle le principe consacré par l'art. 1592 du Code civil, ajoute : quod eliam in Iwjusmodilocalione locum habcreaaucimus.

D'ailleurs, le motif tiré par Pothier, de la hâle qu'ont ie propriétaire et le fermier, l'un d'utiliser sa chose, l'outre son industrie, peut ne pas se rencontrer toujours ; car il est possible que la convention soit faite longtemps avant que la ferme ne soit libre et susceplible d'être livrée.

Je n'ndmellrais donc son tempérament qu'autant que le bail serait déjà exécuté par la mise en jouissance du preneur. L'art, i 71 6 vient donner son appui à cet aperçu.

Peut-être aussi serait-il équitable de l'admettre, lorsque le terme pour entrer en jouissance serait n prochain, que le locateur ne put facilement trouver d'autres preneurs, ou que le fermier ne put trouver à se pourvoir (2).

Quelquefois le prix n'a pas besoin d'être fixé par les parties (3); c'est ce qui a lieu dans les tacites reconductions, et, dans tous les cas où il s'agit d'un objet dont le prix est fixé d'avance par l'usage des lieux.

On peut donner pour exemple l'hypothèse où j«î loue un fiacre, dont la course est évaluée par un tarif invariable, ou bien celle où j'emploie pour tant de

(l)iN»57.

(2) l'othier, loc. cit.

(3) Vopt, Loc. cond., n" 7.

CHAP. I. DISPOSIT. GKiNÉR. (art. 1709.) Gl

jours les services d'un ouvrier dont la journée est réglée par la coutume locale (1).

Pour terminer, enfin, il laut voir ce que je dis itt/m, H" 659, sur une dernière condition du prix.

4. Après nous être occupés du prix, parlons d'une dernière condilion exigée par notre article et non moins essentielle que les précédentes, je veux dire la cession au preneur de la jouissance de la chose pendant un certain temps.

Notez ces derniers mots, pendant un certain temps, empruntés au texte de l'art. 1709: il s'ensuit que la jouissance du preneur ne saurait être perpétuelle. La perpétuité répugne à nos idées; elle est incompatible avec les principes de liberté que les lois modernes ont établis pour les choses comme pour les personnes (2). Le droit romain n'était pas aussi susceptible. Il admettait des baux à perpépuité (5), et ne croyait pas que l'essence du louage répugnât à une durée perpétuelle.

Il ne faudrait pas confondre un bail perpétuel avec un bail dont la durée, quoique indéfinie, serait subordonnée à une condition casuelle. Nous trouvons encore aujourd'hui dans le Limousin et dans l'Alsace des baux appelés à colonage perpétuel ou baux héréditaires, qui sont dans ce cas (4). Quand la ligne directe vient à s'éteindre, le colonage perpétuel est résolu ; car il n'est perpétuel que de nom, et il ne passe pas aux branches collatérales. Il en est de même du bail hérélitaire ; il porte la mort dans son sein, puisqu'il est destiné à périr avec la race du fermier (5).

(1) Polhier, n- 40.

(2) Infr . w 53, Opinion île M. Tronchet, et ir 401.

(3) L. 10, C. De loc. coud. 'Gnniianiisj. Gains, InsL, Coin. 3, n° 145. Voy. la Prélace.

{A) Infr., ri" ÔQ.

'5) Réq. (le M. Dupin, dans l'affaire jugée par l'arrêt solennel (lu 24 novembre 1837. J. Palais, t. 2 1837, p. 544. D. 3^^, 1,134, 135. V. infr., n° 56.

La loi n'a rien statué d'une manière générale et absolue sur la durée orJinaire des baux; elle s'en rapporte gux conventions ou aux us?ges particuliers, ou à certaines règles applicables à certains cns seulement (1). Ilabiluellement cependant, les baux de maisons se contractent pour 3, 6, 9 années; les ngionomes désirent avec raison une durée plus prolongée j)our les baux de biens ruraux, et 18 ans leur paraît un terme qui devrait être pris pour règle dans la pratique (2). Toutefois il est certaines personnes qui, placées dans une position à part par des lois spéciales, ne peuvent, sans excès, consentir des baux de plus de 9 ans (5).

Aulreibis, on considérait les baux au-dessus de 9 ans comme baux à long terme, et ils conféraient un droit réel immobilier (4). C'était un point de jurisprudence constante; nous verrons tout à Theurc qu'il en est de moine aujourd'hui de tous les baux, quelle que soit leur durée.

Mais l'ancienne jurisprudence n'allait pas jusqueslà pour les baux au-dessous de 9 ans; elle n'atlri» buuit au preneur aucun j»5iu re; le contrat de louage n'engendrait entre le bailleur et lui qu'un simple rapport personnel. Pour savoir s'il doit en être autrement aujourd'hui , il est nécessaire que nous commencions par nous fixer sur la nature du droit de jouissance que le bail procure au preneur. Ce point est îrès-imporlant et doit soigneusement occuper nos méditations.

Et d'abord, nous ferons remarquer que le bail ne crée pas au profit du preneur un de ces démembrements de la chose qui, comme l'usufruit, l'usage ou la servitude, appauvrissent le propriétaire, et lui

(1) V. art. 17.'G, 1757,1758, 1774, qui étal)lissent des présoiiiplions de diiiée pour les Ijaux fails verbalement.

(2) Infr., n"78. Loi du 25 mai 1835. Voy. aussi la Préface. (5) V. le comm. de l'art. 1718.

(4) Infr., n" 25. Je cite les autorités pour et contre.

ClIAP. I. DISPOSIT. GÊNER. (aRT. 1709.) G3

enlèvent une portion importante du plein domaine de la chose. Le bail est, au conlrnire, pour le maître un moyen de tirer parti de l'immeuble, tout en en conservant la subslonce : c'est une manière de le meilre en rapport et d'en retirer des fruits. Quand un individu passe un bail de ses héritages, il n'est personne qui s'imagine qu'il fractionne et amoindrit son dmit de propriélé. ftlais s'il vient à concéder un usufruit, un droit d'usage, une servitude, tout le monde comprend au premier coupd'œil que son domaine sera désormais moins plein et moins absolu (I).

Ln raison en est que le fermier n'a qu'une possession d'emprunt, et que, même dans le droit qui lui est attribué, il reconnaît qu'il n'est pour ainsi dire qu'un procureur jouissant pour le maître, cultivant pour lui et percevant les fruits, pour les partager dans la juste mesure qui appartient d'une part au travail et de l'autre au droit prééminent de propriélé (2). J'accorde qu'il possède, mais il ne possède j)as animo domini; il e<t dominé par la pensée du droit d'aulrui qui s'attache à tous ses actes et les péncirc d'un élément de précarité (o).

Prenez, au contraire, un usufruitier, et un tout autre aspect frappera vos regards. Demandez-lui, parexem|)Ie, si, lorsqu'il cultive, lorsqu'il récolle, il se considère comme le procureur, le représentant du nu-propriétaire. Voici ce que dans son bon sens instinctif il vous répondra, sans avoir besoin de consulter les lois : sans doute, ma possession lient lieu de celle du propriétaire, contre tous ceux qui von-

(1) Mon Comm. de la Prescription, t. 1, n" 307.

(2) C'est pourquoi le piésicIeiU l"'avie dit (rès-hien : « Prpe- » ^tat pensioiieni domino, qui per eani pensioiiis perce|itio- " nem non tanluin rei suœ possessionem retinere, scd etiam » re suâ ipsâ frui inlclligilur, 1. 58, D. De nsuf. {De error. » p-ar^mal. » Decad., 100, errer 5, t«/r., n" 271j.

(3; Mon Comm. de \di Prescription^ n'>239.

tiraient lui ravir la nue propriété; sans doute à l'égard des tiers, la nue propriété et l'usufruit sont censés se réunir et se coaliser pour repousser toutes les prétentions qui tenteraient de tirer parli de leur division accidentelle. En un mot, ces deux droits ne font qu'un et ils sont en quelque sorte solidaires l'un de l'autre pour écarter les tiers. Mais quand le débat deineirre circonscrit entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, il n'en est plus ainsi. L'usufruitier possède un démembrement distinct de la chose ; il la possède comme maître et non pour autrui. Dans sa sphère, il peut braver le nu-propriétaire, se poser en rival , et lui dire : je ne vous dois rien.

Illâ sejadet in atilâ.

En est-il de même du fermier ? Non sans doute ! Il a beau s'exalter sur la nature de son droit ! ! son sort est lié à celui du propriétaire ; il travaille pour lui mettre son revenu dans la main ; il est son intermédiaire entre sa terre et lui; il est son ouvrier de même que le locataire est son collecteur.

5. Toutefois reconnaissons une chose : c'est que, quoique le propriétaire possède l'immeuble loué, il impose cependant une sorte de restriction à son droit d'user et d'abuser. Ainsi, par exemple, il s'interdit d'occuper par lui-même la maison ou l'appartement loué pendant toute la durée du bail ; il lui est défendu de toucher aux fruits naturels do la ferme ; le locataire seul a le droit de jouir de la maison ou de l'appartenicnt ; le fermier seul peut recueillir les frh'its en nature. Cette limitation du droit de propriété, que Connanus appelait patienlia localoris (I), est certainement une charge. A la vérité, cette charge est dans l'intérêt de la chose; le pn?? souvent elle lui est avantageuse ; elle compense

(1) P. 154, col. 2, Paul avait dit ; Patieiida fruendi, 1, 24, § 4, D. Loc. cvnd.

CUa1>. I. DISPOSIT. GÉNÉH. (art. 1709.) (55

lorgeme.'ft rinteiNJiclion peu imporlahlc à laquelle le propriétaire s'est soumis, non pour s'appauvrir, mais pour s'enrichir. Charge productive, on ne peut direqu'elle coniienne aliénation réelled'un fragment du domaine (1). Mais enfin elle impose une souffrance au maître, et il n'est même pas impossible qu'elle devienne accidentellement gênante ; par exemple, si les baux sont anciens et que la taleur des immeubles ait augmenté ; dans ce cas, il faut que le propriétaire attende la fin du bail pour se débarrasser des locataires et des fermiers qui occupent les lieux et pour leur substituer des baillisles qui payent plus cher. C'est là un empêchement que le propriétaire doit nécessairement subir ; empêchement qui affecte la chose et qui, la suivant en quelques mains qu'elle passe, semble constituer, d'après le droit nouveau, un droit réel pour le fermier, c'est-à-dire un droit absolu et non pas seulement un rapport particulier entre le bailleur et le preneur (2).

G. Ceci posé, on me dira peut-être qu'il y a contradiction entre ce droit réel que j'attribue au bail, et cette proposition que j'ai émise ailleurs, savoir: que le fermier n est propriétaire d'aucun démembrement de la chose (o). Mais voici ma réponse.

Pour juger de la nature d'un contrat, il ne faut pas se laisser influencer par quelques particularités secondaires et quelques inconvénients qui, loin d'être dans sa nature, ne sont que de rares accidents. Or, en thèse générale, le bail, appliqué à une chose.

(IjLa cour de cassation a cependant avancé, dans un considérant d'un arrêt (!U 10 novembre 1825, « que la location » d'une auberge doit être considérée comme une aliéiialion » temporaire qui la rend étrangère au propriétaire pendant la " durée du bail (J. Palais, t. 19, p. 951. Dali., 25, 1,456). . Ces expressions manquent de mesure.

(2) V. la Préface de mon Comm. de la Vente, n" 1, p. 6.

(3) Prescription, t. 1 , n° 366.

G6 Dt' CONTRAT DE LOUAGE.

est un mode Irés-ulilô d'exploitation bien plus qu'un démembrement de la propriété; c'est un moyen de recueillir les fruits par une combinaison presque toujours avantageuse. Il ^uit de là que celte combinîiison ne crée pas une propriété dislincle, p»ise sur la propriété même , à son préjudice et à son dé^ triment. Je compare le bail à un élément ctrangci* qui sincorpore à la chose pour en faire sortir les produits, .'! peu prés comme un réservoir qu'on applique à ime lampe pour lui lournir l'aliment qui entretient la lumière. Donc, par cela même qu'il s'y ajoute, il lie le démembre pas; il le met en étal de rapport au lieu de le fractionner; il rend la propriété féconde ùu lieu d en retrancher aucune de ses parties utiles.

Il est vrai que ce mode d'exploitation allribuô un ilroil au bailliste qui en est l'agent : à savoir, d'en rester détenteur pendant toute la durée du bnl, ^i de conduire à lin l'exploitalion convenue. Doù il suit (jue son industrie et son occupation accompngnent l'immeuble en quelque main qu'il pa^se, et que les tiers sont tenus de plein droit do jneiidrc la chose avec ce procédé particulier do miâe en rapp)rt. Vuilà pourquoi j'ai cru pouvo f avancer que le droit du bailliste e^l un droit réel. C w le droit réel est déliui par les doc'eui-s : facullas homiiiis in rem compcicns , svw rcspcclit ad ccrlam jwrsonam (1). Tout droit absolu est un droit réel, et celui dont nous parlons a ce caractère. Mais si, après cela, on veut prétendre que ce droit réel dciuembrc le domaine de la chose louée, mon es» pjit répugnera à celle assertion. Le ferniier ne prend d'une lubin que pour rendre de l'autre; ce (|u'il recueille en milure, il le restitue en fruits civily. Son droit ne s'asseoit sur la chose, que pour qu'elle ne soit pas stérile pour le maître. Il est puissance auxiliaire et non puissance livale. On ne saurait

(I) Huberus, sur les Inslilute^. Deret, divis.

CHAP. I. 0I8P0SIT. GÊNER. (aRT.1709.j 67

donc donner aii bail le nom de démembrement, comme à l'usufruit et a la servitude.

7. Objectera-ton qu'il n'y a pns de droit réel sans un démembrement du domaine? M. Delvincoiirl n'était pas de ce sentiment puisqu'il tiisait: « L'hypothèque, quoique droit rétl , n'est pas un demcntbrcmenl de la propriélé (1). » J'ajouterai qu'en supposant que l'idée par laquelle on m'arrôlo fût vraie dans l'ancien droit, ce ne serait pas une rai* son pour l'importer sans modification dans le nouveau. Jailis, le bail était fort diîTérent de ce que lô Coile civil l'a fait pour nous; il ne suivait pas la chose, il périssait avec l'aliénation de Timmcuble; il ne donnait qu'un droit relatif. Aujourd'hui il aïTecle la chose, il demeure imprimé sur elle, malgré les sous-aliénations; le voilà donc qui s'élève malgré tous les précéJenls connus, dans la classe des droits récl>\ Mais cst*ce notre faute, à nous interprètes du Code civil, qui devons coiistatcr leS innovations de la loi actuelle, et non les répudier, est-ce notre fatite si ce nouveau droit réel, créé ca faveur du baillisle, ne dérive pas de la môme source que ceux que rajicicniie jurisprudence comprenait dans ses catégories? est-il en notre pouvoir d'em* pécher que le Gode civil ait re«idu absolu , de relatif qu'il élut aupar.ivant, un droit imposé sur la chose pour l'utiliser dans l'intérêt du mailre, bien plutôt que pour le démemhrer? pouvons-nous fiire (pi'un droit qui met une chose en valeur dans rintérct du propriplaire, et lui assure le moyen d'en percevoir les fruits, soit un véritable démemhrement de là chose dans le sens qui, jusqu'à ce jour, a été allribué à ce mol? pouvons-nous faire, d'un autre côté, qu'un dreit que les tiers sont obligés de respecter, ne soit pas un droit absolu, ou, eu d'autres termes, un droit réel?

(1) T. 3, p. 293, notes n" 4.

68 DU COKTRAt m LOUAGE.

8. Je sais que je suis le premier écrivain qui ait soutenu que le bail est, sous le Gode civil, la source d'un droit réel. Je l'avouerai sans peine; cette doctrine n'a pas encore pour elle la sanction de la jurisprudence, et je ne pourrais invoquer à son aide qu'un arrêt de la cour de Dijon du 21 avril 1827 (1) vivement combattu par les auteurs (2) et un arrêt de la cour royale de Paris du 16 février 1808, qui n'a pas excité moins de clameurs (5) ! !

MM. Delvincourt (4), Proudhon (5), Duranton(6), Touiller (7), se sont même élevés avec force contre toute idée de droit réel appliquée au contrat de louage. Mais, malgré toute l'autorité qui s'attache aux opinions réunies de ces savants auteurs, je n'en persiste pas moins à penser que mes assertions n'ont rien de téméraire, et qu'elles trouvent dans l'art. 1 743 un fondement inébranlable.. J'ai même été engagé à les soutenir par des personnes savantes et expérimentées, qui y ont vu l'occasion d'une discussion profitable à l'étude du droit.

9. Voyons les principales objections, et commençons par M. Proudhon. Si, dit il, le bail n'est pas résolu aujourd'hui, comme il l'était anciennement par la vente du fonds, ce n'est pas que le preneur ait véritablement un droit réel, en vertu duquel il puisse suivre la chose comme sienne sous le rapport du domaine utile, et la revendiquer enlre les mains du tiers acquéreur; c'est seulement parce que les auteurs de l'art. 1743 ont voulu que l'aliénation du fonds affermé ne fût consentie ou censée cojisentie que sous la condition que le tiers

(1) J. Palais, t. 21, p. 567.Sirey, 27,2, 116. D..27,2, 119.

(2) V. infr., sur l'art. 1743. la défense de cet arrêt.

(3) Infr.,n'ù\l.

(4) T. 3, p. 185 (note 2), 188 (note 5), 198 (note 5).

(5) Usufruit, t. 1, nM02.

(6) T. 4,n» 73. et t. 17,n°139, 7j T. 3, n" 388.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) GO

acquéreur y stipulut, ou fût ceiisé y avoir stipulé^ l'obligation personnelle d'enlrelenir le bail, ce qui donne bien au fermier un droit de rétention sur la jouissance, mais non un droit réel.

Cette objection n'est-elle pas entachée tout d'abord d'une faiblesse radicale? Avec le raisonnement de M. Proudhon, je vais vous prouver que le droit de servitude, le droit d'hypothèque, le droit de résolution ne sont pas des droits réels; il me suffira de dire qu'on ne peut les exercer contre tous que parce que la loi présume que les sous-acquéreurs sont censés avoir consenti à les respecter. Passez-moi ce sous-entendu, et j'effacerai même de nos Codes tous les droits réels; je n'aurai besoin que de supposer un engagement tacite (1) ! î !

Mais il ne saurait en être ainsi ! !

Voulez-vous savoir la véritable raison de cette obligation qui vient se présenter à tous les tiers détenteurs comme une loi inévitable? Voulez-vous savoir pourquoi le Gode civil l'imprime par une force tacite sur la tête des sous-acquéreurs? C'est que l'art. 1 743 a fait du bail un droit réel ; car une obligation n'est si généralement, si invariablement sousentendue, que lorsque le droit auquel elle correspond est absolu; or, s'il est absolu, il est réel (2), il n'y a pas de milieu.

10. M. Proudhon voudrait ensuite qualifier le droit du fermier de droit de rétention sur la jouissance; mais c'est trop peu dire; nous verrons, en commentant l'art. 1745, que le fermier peut revendiquer son droit alors même qu'il n'a pas encore été mis en possession (5). D'ailleurs, le droit de rétention est autre chose que ce que M. Proudhon le fuit

(1) V. Mon Coinm. de la Vente, t. 2, n° 629. J'y combats un argument semblable de M. Poncet sur une question analogue.

(•2) M. Blondeau, ChresL, t. 1, p. 187,

(5) V. infr., n- 493.

ici ; il n'est qu'une exception bonne à opposer au dt'bileur ou au propiiélairedc miuivaicc foi qui veut Tcprcmlresa chose sans payer ce qu'il «loil (I) Esl-ce là la position du fermier el du sous-acqucreur?

Et puis, quelle conlrailiciiou de la pari de notre auteur!! Si le tiers détenteur est obligé par une convention tacite à entretenir le bail, e.<t-t:e qu'il est nécessaire de recourir nu droit de rétention pour expliquer la persisliinre du b;»il? ou bien, si lo baillisle n'a qu'un druil de rétention, n'est-ce pas reconnaître que le tiers acquéreur n'est pas tacitement oblige de ie faire jouir du bénéfice do son contrat?

il. W. Proudhon ajoute enfin que dans l'ancienne jurisprudence, l'acquéreur d'un bien appartenant au fisc était tenu de jdein droit de rentretien du bail ou des indemnités du fermier s'il voulait le faire sortir, et que cependant jamais il n'était venu dans la pensée de personne de considérer le droit du baillisto comme réel (2).

Mais la loi 50, D. De jure fisci, quia fourni à M. l'roudhon celte objection , me parait porter avec elle-même les moyens de la réfuter. Elle contient une décision de l'empereur Antonin Caracalla sur un cas privilégié, el relie décision, quoique rendue d'après le conseil de Papinien, n'étail, au jugement de Cujas, qu'un acte de faveur au profit du fisc, nova et inaudila scntenlia (5). Voulant, en eiïct, que le fisc ne lût pas exposé à un recours en domma^res cl iniércls de la part du fermier expulse, la loi 50, au D. De jure fisci, suppose qu'il est intervenu entre le fisc cl son acquéreur une convention tatile de ne pas expulser le fermier (4). Mais quoi de plus con-

(1) Mon Comm. ùes Hypothèques^ t. i, n'»2o0 ctsuiv.

(2) V, Despeisses. 1. 1, p. bd,sexlo.

(3) Sur h loi 50, D. Dejuri fisci, p. 1595 ; infr., n*480.

(4) Alque^ dit-elle^ si hoc ipsum in cmendo convenisset.

OnAP. I, DISPOSIT. 6ÉNÉR. (ai\t. 1709.) 71

traire à la vérité des faits et ù la nalure du contrat de hnil d;»iis le droit romain, qtic celle supposilion graliiile? Aussi Ciijas dilil que l'ciripereur. adoplant celle invention de Pa[»inien (l), ne lit qu'agir dans un esprit de faveur pour son propre fisc, et ita flsco suQ favil. On peut bien penser que ce précédent ne fui pis perdu pour les partisans du fisc, et que dé' formais les ncquéreurs des domaines fiscaux furent taciicmeni grevés de la charge d'entretenir les baux; mais ce n'était là qu'une exicplion, et M. Proudhon corivien'lra avec moi qu'entre un droit absolu comme celui que le Code civil donne au fermier, cl le droit relatif accor.lc par le droit romain en veriu i\\n\ privilège spécial au baillisle du fisc, il y a nue immense diflerence. Supposez, en clVet, que l'arqucreur du lise eûl revendu, que serait devenu le biiil? n'auraii-il pas été résolu? élail-il donc possible do voir un droit réel dans celte position purement vz^ lalive?

12. Un autre professeur, M. Duranton, a chf^rcbé à enlever au bail tout efiet réel en comparant les dcfinili«»ns du bail et île l'usufruit données par les art. 1709 et 578. L'usufruit, djt-il, est un droit de jouir comme le propriêlairo lui-même. Au cnnlraire, le contrat tie bail n'oblige le bailleur qu'à faire y-mir le preneur. L'usufruitier n'a donc pas b>îsoiu (pi'on le fasse jouir comme le fermier. Il jouit de lui-même en vertu de son droit sur le corps de la chose; il jouit comme le propriétaire. Au lieu que l'obligation du bailleur n'est pour le preneur qu'une créance indclerminée consistant uniquement lîans le droit qu'elle lui donne de le contraindre à le faire jouir, à le mettre à même de percevoir les fruits de la chose louée, ou à payer des dommages et iulérêts ; droit par conséquent mobilier, puisque ces fruits

(1) Papinianus hanc novam senteniiam excogitavit (Guja«, loc. cit.).

72 DU CONTRAT DE LOUaGF.

OU ces dommaiïes et inlérêls sont des choses mobi* iièrc"? (1).

Mais il me semble que cetle argumentation est loin d'être convaincante.

D'abord, M. Duranton n'a vu dans la définition du bail donnée par l'art. 1700, que ce qnePotliier apercevait dans la définition conforme qu'on trouve dans ses écrits. Mais pensons-y bien !1 l'art. 1743, combiné avec l'art. 1709, ouvre des aperçus tout nouveaux Il donne au bail des effets ignorés dePolhier. Il abolit un principe fondamental d^ns l'ancien droit, savoir: que le bail ne liait pas les tiers détenteurs. Or, ce changement est-il si peu de chose qu'il doive passer inaperçu?

Pourquoi Polhier réduit-il le droit du fermier à une simple créance personnelle (ce sont ses expressions) (2)? Pourquoi le ciasse-l-il dans une catégorie autre que l'usufruit, l'emphyléose, le bail à longues années? Parce que ces titres créent des droits qu'on peut réclamer en quelques mains que l'hérilago passe; tandis que, d'après la fameuse loi Emptorem, 9, Cod. de loc. conduct., le tiers détenteur peut expulser le fermier (3).

Mais puisque aujourd'hui le bail suit l'immeuble et ne peut en être détaché^ n'est-il pas inexact de réduire le droit du fermier à un droit de créance? Ce droit n'est-il pas devenu quelque chose de plus ferme et de plus stable, et n'est-il pas dangereux de se laisser dominer par les doctrines de l'ancienne jurisprudence?

Nous soutenons donc que l'art. 1709, quoique copié dans Polhier, a, par son rapport avec l'article 1745, un sens fort différent de celui qui avait frappé l'esprit de ce jurisconsulte. Il faut le lier aux

(2) Communauté^ n° 71.

(3) Id. V. aussi Louage^ n° 288.

fiHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉn. (aRT. 1709.) 75

nouveaux principes que le Gode civil a consacrés, et c'est le cas d'appliquer ici ce qtie j'écrivais dans la prérnce de mon Commentaire de la Prescription: « Quand une idée passe du domaine des opinions » dans le domaine de la loi, mille intérêts imprévus » viennent s'y rattacher et s'y confier... Ils lient les » diiïérentes matières traitées successivement par « le législateur et puisées à des sources diverses, >' pour les limiter, les balancer, les modifier les unes

• })ar les autres; et bientôt voilà des systèmes nou-

• veaux et inaperçus qui s'échappent à l'envi de » la formule légale, bien étonnée peut-être de se » trouver si féconde. C'est qu'une opinion, en pas-

• sant dans un Code, y contracte des alliances in- » times qui développent en elle des germes mysté- » rieux que l'isolement eût laissés stériles (i). »

Ceci posé, voyons si la différence des art. 578 et 1709 peut influer sur la solution que nous recherchons. Je ne le crois pas ! !

De ce que les définitions de l'usufruit ne sont pas semblables dans le Code civil, tout ce qu'il faut en conclure c'est que le bail est distinct de l'usufruit, et que l'un ne doit pas être confondu avec l'autre. Mais qui donc songe à les assimiler? est-ce que nous voulons prétendre que le fermier a le droit de jouir comme le propriétaire?

Ensuite, je crains que M. Duranton n'attribue des effets trop magnifiques à ces mots de l'art. 4709, faire jouir, opposés à ceux de l'art. 578, droit de jouir. Si le bailleur est tenu de faire jouir le preneur, c'est probablement que ce dernier a un droit de jouir, car toute obligation suppose un droit corrélatif L'article i709 n'a pas défini le droit du fermier, il s'est borné à formuler l'obligation du bailleur. Mais spécifier l'obligation, c'est du même coup spécifier le droit, puisque l'obligation n'est que la contre-partie

(i) P. vij.

74 P« CONTRAT DE l^OUAOB.

du droit. Je (lis donc que, dès rinstnnt que le bailleur csltenu de l'iiirc jouiileferniier, ccdernior a un droit de jouir (I), seuicmeut ce droit n'est pns aussi clcriilu que celui de l'usuPruilier, ri en dinéremèmo 6UUS des ra|»porls 1res graves. Mais qu'importe à noire qucsiiou ?

Eh bien! ce droit de jouir du baillislo, à quelle classe le rapporterons nous? Esl-il réel, esl-il personnel? S.ins doute Polhier avait raison d'enseigner de son lemps qu'il ne consliluait qu'une crcunco personnelle, parce qu'alors il nengemlraii pas un droit de soiie. Mais aujourd'hui les mois faire jouir do l'arl. 1709, ont une signidcation beau<oup plus large. Ils jie restreignent pas le droit du biilliste à une simple cré;îuce personnelle, puisqu'il a un droit contre les tiers avec lesquels il n'a pas corilraclé.

Al. Duranlon insiste lie.iucoiip sur coque le droit du fermier, élint un drnit aux Iruil-', n'est que mobilier. Accordons-le pour le momeni, saul'à discuter plus lard. ISlais à mori tour j'objeclerai que ce n'est pas une rnison pour dire que le fermier n'a pas un droit réel. Il y a des droits mobdiers qui ont pour plus de garantie un droit de suite qui les accomp-^goe. L hypolhc(pie, par exemple, est un droit réel allaché à des droils mobiliers pour leur donner siirelc et protection. Le droit do revendi<|uer un meuble volé entre les moins des sousTacquéreurs, est tout à la fois mobilier et réel ('i). Enfin, pour citer une autorilé non suspecte à Àl. Duranlon, jo dirai que M. Proudhon, qui se rencontre avec lui dans le même système, reconnaît cependant que les baux à longues années, quoique ne créant à ses yeux que des droits mobiliers, engendrent cependant un

(i) Ln chuse promettre de faire jouir, &e rençor trait jadis dans fous les baux à rente, qui cependani transféraient la propriété (Rép., v° Vigne, p. 580, col. 2).

(2) MonComm. de la Prescript., art, 2279. -^^^ j

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 75

droit réel acquis pour une garantie plus rigoureuse de V exccnlion du bail (1).

Embarrassé par l'ait. 1743 du Code civil, ]NÎ. Dn^ ronlon croit échappera celte disposilion si grave, en répondant qu'elle a été introduite en faveur de Tagricullure, mnis non pas pour changer les anciens principes sur la nature du louage. Explication insufli^ santtîet vaine! et que m'importe que ce soiiriniérct de l'agricullure qui ait «lirigé le législateur ? Qui m'emjjcche de dire que c'est ilans l'intérêt de l'agriculture qu'il a accordé au bail la puissance loiilc nouvelle d'engendrer le droit réel? Ensuiie, remarquons-le! le bail à loyer est étranger aux inlércisdo 1 j«griçiillure, et cependant le sons-acquérenr d'une maison est obligé de respecter le bail établi sur la chose î ! !

13. Il me reste à parler de l'opinion de M. Toulîier, la plus rapprochée de toutes de celle que j^^. soutiens, mais la plus diflicile à comprendre cependant ; car, après avoir entrevu le grave changcm<Mit opéré par l'art. 1745, après avoir concédé qu'aujourd'hui |c bail a un droit d^ suite et un caraclùrc do réalilé dont il était dépourvu auparavant, M. Toulîier rebrousse brusqueuicnt chemin ei finit par conclure avec l'o^ ihicr que ce droit du fermier n'est pas un droit réel (2). Écoulons-le parler : « Suivant le Code civil » il n'eu est plus ainsi. Les baux authentiques ont » acquis un caractère de réfuté qu'ils n'avaient pas » autrefois, puisqu'ils ne sont pa? résolus par 1© » changement de propriétaires, même à litre singu^» » lier; le droitdu Jerniier sdit lliérilageen quelques » mains qu'il passe. — En cela notre nouvelle lé- » gislation est plus conforme au principe que per- ■ sonne ne peut transférer à autrui plus de droits » qu'il n'en a lui-même. Aujourd'hui le fermier,

i\) Vsufrvit.t. i,rl02.

76 ni CONTÏUT Dfi LOUAGE.

» comme rusufruilifr, peut exercer son droit contre " Iciilpo^sessc! r de riiériloge, quel qu'il soit: ccst » un des caractères du droit réel.

» Néanmoins le dro'l du fermier n'est pas un droit » réel, et en cela il diiTùre du droit de Tu-Hifruit. »

J'avoue que cette conclusion me confond d'élonnemenf. Quoi donc ! ! le bail a acquis un caractère de réalité, et il n'engendre pas le droit réel! il est armé du droit de suite, Viin des caractères du droit réel, et il n'est pas droit réel !

M. Toullier convient que l'art. 1743 a voulu rester fidèle au principe qu'on ne peut transférer à autrui plus de droits qu'on n'en a soi-même, et en cela il a parfaitement aperçu la raison décisive de celte disposition. Maisc^est ce qui ann il dû lui prouver que sa conclusion est irrationnelle. En effet, l'acquéreur ne sîîccède jamais aux obligations personnelles du vendeur; il ne surcéde qu'aux charges réelles. Si donc il est tenu de respecter le bail, c'est sans doute parce qu'enire les mains du vendeur, il est une charge de la propriété et non pas seulement une créance personnelle. Or, s'il est chargé de la propriété, il est droit réel. Il n'y a pas moyen d'échapper à cette conséquence.

iA. Des adversaires plus récents de mes idées ne doivent pas être passés sous silence, quoique leurs arguments n'offrent rien de bien nouveau.

Je lis d'abord dans un arrêt de la cour de cassation, du 14 novembre 18o'2(l), que « le droit des » contractants consiste dans un simple jws ad rem » ayant pour objet la jouissance des lieux loués ; que » le droit de l'aulre consiste uniquement dans l'exé- » cution de la convention, tant pour le payement » des loyers que pour la sortie des lieux; qu'ainsi » l'action résultant du bail n'est pas une action

(!) J. Palais, t. 24, p. 1555. Sirey, 33, 1,32. Je ne l'ai pas trouvé dans le recueil de M. Dalloz.'

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRI . 1709.) 77

» mixlo, mais bien une action purement persoii- » neile. »

Mais comment concilier cette Joctrine avec celle (Vnn arrêt que j'ai déjà rapporté ci dessus (1), qui porte que la location d'une auberge doit être considérée comme une aliénation temporaire, qui la rend étrangère au propriétaire pendant la durée du bail ?

M. Duvergier a aussi traité la question qui nous occupe, et il n'hésite pas à la résoudre comme ses devanciers (2). Bien plus, apercevant dans une phrase de la préface de mon Commentaire de la Vente le germe d'une théorie qui s'écarle de l'opinion commune, il croit qu'après un meilleur examen je reviendrai à d'autres idées (3). Sans doute il serait plus commode pour moi de marcher dans une roule déj i frayée. J'y aurais trouvé moins de peine et de travail, et j'eusse évité le reproche de viser à des résullats extraordinaires et hasardés (4). Mais je n'au' rais pis été en paix avec moi-même, et ma conscience m'eut reproché d'avoir enseigné, sur la foi d'autrui, une doctrine dont je n'étais pas intimement pénétré. De nouvelles réflexions m'ont donc raffermi dans ma conviction ; et je la soumets au jugement de ceux qui me lisent. Ils verront si les arguments de l'est'mable écrivain ({ue je vais essayer de réfuter sont de nature à me faire déserter mon avis.

M. Duvergier a de la rép.ignance à admettre que le législateur, voulant opérer une aussi grande innovation que celle que je rattiche à l'art. 1745, se fût borné à en proclamer les conséquences et les effets, plutôt que d'écrire le principe, lui-même en termes formels dans la définition même du louage. Or nonseulement, dit-il, il n'y a rien de semblable dans les dispositions qui caractérisent ce contrat, mais tout

(1) Sîipr., n* 5, en note. Arrêt du 16 novembre 1825.

(2) Louage, t. i, n°' 279. 280 et sniv.

78 DU Contrat de louage. «

au contraire elleâ adoptent la définition que Pothief donnait du louage sous l'ancien droit. Dèâ lors, l'identité d'expression conduit nécessairement à l'identité de pensée.

Et moi ausNi, je voudrais que le législateur montrât son infaillibilité, autant dans la conceplion de la pensée légale que dans la formule qui la revêt. Combien celle perfeclion rendrait plus simple et plus coulanle la lâche de Tinterprète ! ! ! Mais qui ne sait que la prévoyance de la loi se trouve trop souvent en défaut, lanlôl parce que l'expression amoindrit la pensée, lon'ôt parce que la pensée dépasse rex[)res* sion ? Et sans sortir du Code civil, n'y a-t-il pas dans celle œuvre, si remarquable du resle, des lacunes sans nombre, tles réticences pleines d'embarras, des incohérences inexplicables? M. Duvergicr a-t-il oublié que la ihcorie de la transcription, établie par la loi de l'an 7 et si favorable à la slabililédes mutations d'immeubles, a clé écarlée par des rédacteurs du CoJe civil, par une espèce d'escamolage (i) qui lais>e dans plusieurs de ses dispo itions un dér.ml d'ui.ilo donl tous les bons esprits onlélé frappés (2)? Est-ce que M. Duvergier lui-même n'a pas S'gualé Il ré.laction équivoque i\\i Code civil, dans les dispositions par lesipiollus il a modilic ce système «le la loi du 11 brumaire an 7 (">)? et plus lanl, lorsque le léojis'aleur, revenant sur lui-même, eut élé poussé à reformer une partie de ce qu'il avait fait, son langage et sa pensée ou!-iU élé bien nels et bien francs dans les ait. 883 et 884 du Code àd procé.lure civile (4;? El cependant il ne s'agissait rien mOinâ danî tout ceci que d'une des bases fondamentales do la propriété et du crédit (5) ! ! !

(1) Préface de mon Comm des Hypothèques.

(2) Mon Comm. de la Vente, t. 1, u* 45,

(3) Vente, t. 1, n° 23.

(4; V. mes llypollièq., t. 4, n" 898, 899, 900.

(5) Après cela, si de ces exemples on essaie dô passai* à

CHAP. I. DISPÔSIT. 6ÉNÉft. (art. 4709.) 79

Mais j'ouvre la définilioû qlie le Code civil a donnée de la vente (art. 1582 C. civ.) ; de la venle, disais-je, qui chez nous a des effets si différents de ceux que l'ancien droit lui ;illribu;iit. El qu'y trouvaije tout d'abord ? précisément une définition conforme à celle qu'en donnait Africain (1) ! ! !

Il est vrai que l'intention du législateur ne larde pas à se révéler par d'autres textes, qui démontrent que les expressions de l'art. 1582 ne correspondent pis à l'idée qu'il voulait rendre et qu'il s'est laissé iniliiencer dans son langage par le langage de ses prédécesseurs. Eh b'cn ! c'est aussi ce que je dis dô l'art. 1709; sans doute il est copié dans Poihier cnmme l'art. 1582 était copié dans les lois ro naines. Mais l'art. 1743 v:enl ensuite pour en moilifier la portée et en expliquer la formule incomplète.

Remarquez d'aillurs que les termes de la définition du louage n'ont, dans l'art. i70U, rien qui soit incompatible avec le caractère rouvc.ni qui se révèle d.ms l'art. 1743. Ces mots s'oblige à faim jouir, dans lesquels M. Duvcrgier voit, comme M. Duiant. n, un sens pour ainsi tlire magique ("i), ne me paraissent en aucune manière devoir exrlnre nécessairement la pensée de la transmission d'un droit réel. La preuve en est que la clause promeuve uii faîiu-: JOUIR se trouvaitjiulis dans tous lc> baux à rente, qui cc|)end,tnt transféraient la propriété (.î) ; et pois le faire jouir no se trouvait-il pas juissi dans l;i définition ou bail au-dessus de 0 années, que toute l'ancienne jurisprudence considérait comme transmet-

d'antres queiimis fournit Tcnisenilde rie nofro législation, je •leniaiidi rai si lors(|ue le logislaleiirile î8iG aiilorisaii lesolfii;iers niinislorieU à prést'iiler leurs successeur-!, il prévoyait tout ce <|ui tiepuis e.slsorli «le celte (lisitOsiUou! 1 1

(1) Vion Counn. de lu Veille^ t. 1, n°4.

(2) Supr.^ n"\'2.

(3) Répert., v» Vigile^ p. 580, col. 2.

Unit un droit réel (1} ? N'élu it-il pas inhérent au bjil ù colonoge perpétuel, qui, comme l'a si bien aperçu M, Duvergier, n'était pas autre chose qu'un bail (2), et qui cependant engendrait le droit réel (ô) ? Il faut doue reconnaître que Tart. 1709 a une élasticité tt une souplesse qui ne ressemblent en rien à cette hauteur impérieuse qu'on veut lui attribuer.

iM. Duvergier examine ensuite l'art. 1743; il reconnaît bien qu'une espèce de réalité est en effet alirihuée au droit du preneur lorsquil se trouve en contact avec l'acheteur de l'héritage loué (4) ; mais il n'admet pas que cet article l'investisse de tous les caractères sans exception qui sont attachés au droit réel. Examinant celte disposition dans sa forme et dans la place qu'elle occupe, il la limite, comme M. Proudhon, à une espèce de droit de rétention attribué au preneur mis en possession de la chose ; il fait de c* t art. 1745 une dérogation toute spéciale à des règles aussi anciennes que le droit civil et maintenues dujs l'ensemble des dispositions du Gode. Ici je m'arrête pour le moment; je ne veux pas anticiper sur le commentaire de l'art. 1743 ; j'espère prouver de la manière la plus frappante que cet article, combiné avec d'autres qui ont échappée la sagacité de M. Duvergier et de ses devanciers, ne comporte pas le sens restreint par lequel on fausse son esprit (5).

15. Maintenant, faisons un pas de plus, et voyons si le droit du bailliste est mobilier ou immobilier. Je sais que je vais encore choquer des opinions respectables et accréditées depuis longtemps. Mais pourquoi hésiterais-je à soumettre au public éclairé mes dissentiments et mes doutes ' une idée consciencieuse a toujours droit à son attention et à son impartialité î

(1) Lovseau, Déguerp., liv. 1, ch. 5, n° 8.

(2)T;i, ii°2(l0.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉISÉR. (\RT. 4709.) 81

Or il me semble que le droit du fermier est, sous le Code civil, un droit immobilier. La raison en est simple. Le bail donne le jusinre; il s'imprime sur la chose et la suit malgré les sous-aliénations ; donc il est immobilier comme la chose à laquelle il s'applique (1).

J'exposais tout à l'heure que le bail est un mode d'exploitation (2). En suivant celte idée, on pourrait dire que le bail ayant pour but de faire sortir de la chose son produit net, peut être comparé à un levier que l'industrie attacherait au sol pour l'exploiter : une machine est immeuble comme l'usine dont elle active le service (3). Pourquoi le droit du bailliste, qui applique à la chose sa force industrielle, seraitil d'une nature différente, puisque c'est au moyen du droit qui lui est concédé que la chose est mise eu valeur et qu'elle devient productive? Je sais que la comparaison que je fais n'est pas rigoureusement exacte; elle est plus métaphorique que juridique. Aussi ne l'ai-je employée que pour donner une couleur plus pittoresque à ma pensée. Mais, pour en revenir à un langage plus scrupuleux, n'est-il pas certain que le droit du bailliste restant incorporé à l'immeuble pour le suivre au milieu de tousses déplacements, doit participer de sa nature et prendre place parmi les droits immobiliers (4) ?

Les principes de l'ancienne jurisprudence (5) seront en vain conjurés contre moi. Je les repousse comme étant sans force depuis que le Code a fait du droit du fermier quelque chose qui survit à Taliénalion de l'immeuble, et subsiste sans convention à

(4) V. ce que dit Potliier du jus in re dans un héritage, Communauté, n° 68.

(5) Polhier, id., m 71, et sur Orléans, n" 53 de l'introd. générale.

l'égard des tiers. Qu'on ne dise donc pas, avec Poihier, que la créance du fermier ou du locataire n'a pas pour objet la métairie même etla maison même (1). Le droit de suite, dont le bail est armé, prouve évidemment que le fermier et le locataire ont une action dont l'objet est de réclamer l'immeuble pour s'y implanter en la qualité qui leur appartient.

Qu*on n'ajoute pas, avec le même auteur, que l'action du ferniier n'a pour objet que d'être mis à même de percevoir les fruits, lesquels, devenant meubles par la perception, le forcent de se contenter d'un droit mobilier, c'est-à-dire d'un droit qui tend à acquérir des meubles ; je réponds que les fruits ne sont aujourd'hui que le produit d'un droit supérieur qui survit à chaque récolte, et qui, bien différent de celui que sanctionnait l'ancienne jurisprudence, enveloppe Timmeuble, lui adhère et le suit pendant toute la durée du bail (2).

Enfin, qu'on cesse de se rendre l'écho de celte assertion de Polhier, que la créance du fermier n'a pour objet qu'un fait. Aujourd'hui cette créance est plus large ; elle donne au fermier ou au locataire le droit d'exiger la délivrance de la chose même, pour en jouir conformément à sou titre ; si la créance du baillisle n'était que d'un fait convenu, il ne pourrait l'exiger d'un tiers qui n'en aurait pas contracté l'obligation. Le droit de suite tendant à être mis en possession et à jouir de la chose, n'est-il pas la démonstration claire et palpable qu'il y a dans le droit du bailliste autre chose qu'une créance de faire?

16. M. Duranton nous arrête pour nous dire que l'art. 526, qui énumêre les biens qui ont la qualité d'immeubles civils sans y comprendre le bail, s'op-

(1) Inlrod. générale à la Coût, d'Orléans, n° 53, et Traité des choses.

(2) On peut repousser par le même moyen ce que disait Polhier du locataire d'une maison qui n'avait qu'une créance en dommages et intérêts.

CHAP, I. DISPOSIT. GÉNÈR. (aRT. 1709.) 85

pose à notre système (1) ; mais, pour échapper à cette objection, je n'ai qu'à citer M. Duranton luimême. « L'art. 526, dit-il quelque part, n'est pas » conçu dans un sens restrictif; autrement il fau- » drait dire, contre tous les principes, que les droits » d'usage et d'habitation, dont il ne parle pas non » plus, ne sont pas des droits réels immobiliers (2). » Et en effet, M. Duranton démontre très-bien que l'emphytéose qu'il plairait aujourd'hui à un particulier de constituer sur son héritage serait un droit réel immobilier, et cependant l'art. 526 ne dit rien de l'emphytéose ! !

17. On pourra peut-être s'emparer d'un argument d'une autre nature emprunté à M. Proudhcn. On a vu tout à l'heure que cet auteur, forcé de reconnaître que dans l'ancienne jurisprudence le bail à longues années était investi du droit réel, cherchait cependant à concilier ce caractère avec celui de droit mobilier, en disant que le droit de suite n'était, comme l'hypothèque, qu'une force accessoire donnée à la créance, mais qu'en elle-même la créance était mobilière, puisqu'elle aboutissait à un partage des fruits (3).

Je crois qu'il ne sera pas bien difficile de prouver que cet aspect de la question n'est qu'une trompeuse illusion. D'abord, M. Proudhon heurte de froni les principes constamment enseignés par les anciens auteurs, qui s'accordent unanimement à reconnaître que le bail à longues années était tout à la fois réel et immobilier. Pothier en est la preuve. Aussitôt qu'il aperçoit dans un bail le cachet du droit réel, il en conclut que ce bail engendre un droit immobilier (4), et la raison en est simple ; c'est que toutes les fois

(2) Id., n° 80.

(5) Il semble que ce soit aussi l'idée de M. Touiller, t. 6. •^ (4) Communauté^ n° 71.

qu'on a un droit dans un héritage, ce droit suit la nature de l'héritage et est comme lui de la classe des biens immeubles (1).

Sous un autre rapport, TefTort de M. Proudhon pour séparer du droit réel l'émolument du bail, reste tout à fait impuissant, et sa comparaison avec une créance hypothécaire est fautive. L'hypothèque n'est que l'accessoire de la créance d'une somme d'argent; elle n'est qu'un secours éventuel pour obtenir forcément, s'il y a lieu, le payement d'une chose mobilière. La créance de celte somme mobilière ne vit pas par l'hypothèque ; elle a une existence à part, tellement que si la chose hypothéquée vient à périr, la créance n'en subsiste pas moins. Mais la créance du bailliste est immobilière , principalement et par sa nature, puisqu'elle a pour but de lui procurer la détention de l'héritage, la jouissance physique de l'immeuble même; le bailliste est inséparable de l'immeuble; il y est attaché, si je puis parler ainsi, comme une machine l'est à une usine. Que l'immeuble vienne à périr, et son droit de jouissance est anéanti ! tant il est vrai que ce droit est lié à l'héritage lui-même et ne peut vivre que dans le cercle des intérêts immobiliers!

Ensuite, prenez dans ses conséquences le système de M. Proudhon, et il ne vous sera pas difficile de prouver que l'usufruit, le droit d'usage, le droit u'emphyléose ne sont pas des droits réels. Mais qu'en penseront ceux qui veulent rester fidèles aux principes?

18. Je m'attends à ce qu'on me dise : puisque, d'après vous, le bail crée un droit immobilier, suivez les conséquences de cette idée. Qu'en rcsultera-t-il? Qu'un tuteur ne pourra donner à b.iil les immeubles de son pupille ; qu'un mari ne pourra pas affermer ceux de sa femme ; qu'ils ne pourront consentir la résilia-

(1) Communauté, n" 68.

CHÀP. 1. DISPÔSIT. GÉNÉR. (aHT. 1709.) 85

tion de ces baux; que même le bail sera susceptible d'être hypothéqué comme l'usufruit. Or, ces conséquences sont-elles admissibles ? ne heurtent-elles pas les principes les plus élémentaires du Gode civil ?

Mais raisonnons, s'il est possible, et ne nous effrayons pas.

Le bail, quoique accordant au fermier un droit dans la chose, n'est cependant pas un vrai démembrement de la propriété, puisqu'il est destiné à en retirer le produit net. On n'aliène pas en passant bail de ses héritages ; on les met au contraire en valeur ; on administre en bon père de famille. Il suit de là que le tuteur et le mari peuvent en principe donner à bail les immeubles du pupille et de la femme, sans avoir besoin des autorisations nécessaires pour aliéner. C'est ce que les lois reconnaissent formellement (1) ; et je ne vois pas qu'en accordant ce pouvoir d'administration aux tuteurs et aux maris, elles se soient mises en contradiction avec nos idées. Car, il ne faut pas l'oublier ! si le bail est une charge réelle et immobilière de l'immeuble, il n'est pas, comme les autres droits qui participent de cette double nature, une charge qui démembre et qui appauvrit : il est une charge qui féconde ; il est un élément de production.

Mais comme on abuse des choses les plus utiles, et que les tuteurs et les maris pourraient concéder des baux excessifs par leur durée, ou grever l'avenir de la femme par des engagements qui ôteraient à ses héritages leur liberté, certaines restrictions ont été mises au droit des tuteurs et des maris. Nous nous en occuperons dans le commentaire de l'art. 1718. Mais, en llièse générale, ils peuvent passer des baux d'une durée ordinaire ; cette règle se concilie avec nos idées, tout aussi bien que l'exception qui la limite. Dans un cas comme dans l'autre, notre Ihéo-

(1) Art. 1529, 1430 et 1718, C. ç.

rie se présente homogène et rationnelle. Tandis que celle de nos adversaires vient sans cesse échouer contre b. disposition de l'art. 4764 dont il leur est impossible de donner une interprétation logique.

Et comme celui qui a eu qualité pour concéder bail d'un héritage a aussi mission pour en demander la résiliation, s'il y a lieu, il s'ensuit que le tuteur et I3 mari pourront introduire une action en justice pour faire résoudre le bail que le fermier ou le locataire n'exécuteraient pas. On n'opposera pas au tuteur l'art. 404 du Code civil; car l'art. 1718, combiné avec les art. 1428, 1429, 1450, 450, le rendent inapplicable. On dissout une convention de la même manière qu'on la contracte, lorsque la dissolution procède de la même source et de la même capacité que le contrat. Effacer un bail onéreux pour en passer un meilleur, c'est administrer en bon père de famille (1).

Maintenant craignez-vous que le bail, converti en droit réel immobilier, ne soit susceptible d'hypothèque, contre tous les principes admis jusqu'à ce jour! Je vous répondrai d'abord que tout immeuble civil n'est pas susceptible d'hypothèque; témoin les servitudes, les droits d'usage et les actions en revendication d'un immeuble. J'ajouterai que le bail n'est pas ce qu'on peut appeler un bien immobilier; car, en déduisant les frais de culture et le canon dii au maître, on ne voit pas trop quelle valeur intrinsèque il peut avoir. Quel est le but du bail? C'est de faire passer entre les mains du propriétaire le produit net de la chose. Quant au fermier, ce qu'il relire, c'est le salaire de son travail et l'indemnité de ses avances. Où est donc l'émolument appréciable du bail, déduction faite du loyer ou du fermage dû au maître et des impenses pour exploitation? En thèse générale, on ne l'aperçoit pas, sur-

(1) Infr., n° 158.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 87

tout quand le propriétaire est de ceux qui s'appliquent à ne laisser au fermier que la moindre part possible en sus de son légitime bénéfice. En supposant même que le bas prix du bail laisse au fermier des avantages importants, comment les apprécier? Gomment les dégager sûrement de la part du propriétaire et des frais de culture? Il est évident que l'émolument, que le bail offrirait à celui qui le prendrait à hypothèque, ne serait jamain certain (1), et que l'hypothèque manquerait d'une a?siette fixe.

i9. Tout ce qu'on vient de lire ayant été imprimé dans un journal de jurisprudence, le Droit (2), un estimable magistrat de la cour royale de Poitiers s'est efforcé de me réfuter, dans une réponse à laquelle je dois répondre moi-même (3). M. Bellot des Minières (c'est de lui que je veux parler) efface d'abord d'un trait de plume toutes les distinctions que je me suis appliqué à faire ressortir entre le bail et les autres charges immobilières. Puis, tantôt il me fait des objections qui supposent que j'ai confondu ces variétés si dissemblabies; tantôt il me reproche d'avoir cédé, en les signalant, à des principes qui détruisent les miens. Enfin il essaie de m'emprisonner dans quelques-unes des conséquences qui lui semblent découler de mes idées sur le caractère immobilier du bail; alors, si j'essaie d'en sortir, il m'accuse de manquer à mon système ; si je consens à y rester, il m'accuse de vouloir tout bouleverser.

Voyons de plus près le mérite de ces reproches.

Je viens de dire pourquoi le bail n'est pas susceptible d'hypothèque. M. Bellot veut absolument que dans ma théorie il en soit autrement. Car, ditil, si le bail a un caractère immobilier, il est impos-

(1) Mon Comm. des Hypothèques, t. 2, n° 406.

(2) IN° du 26 avril 1856.

(5) V. l'art, du Droit du 20 mai 1836, de M. Bellot des

Minières.

sible de ne pas y voir un démembrement de la propriété pareil à l'usufruit et à Vemphyléosc.

Un démembrement de la propriété ! Mais mon Dieu ! n'ai-je pas montré de la manière la plus palpable, dans tout ce qui a précédé, que le bail, qui est une force auxiliaire ajoutée à la chose, pour lui faire rendre ses produits, ne saurait être assimilé aux conventions qui amoindrissent le droit de propriété , qui en retranchent quelques parties utiles (1). Pourquoi M. Bellot ne réfutait-il pas, avant tout, cette partie de mon travail ? Pourquoi surtout un esprit aussi judicieux que le sien veut-il me forcer de plier sous cette prétendue analogie de l'usufruit et du bail (devenu, d'après moi, droit immobilier), analogie dont j'ai été le premier à prouver la fausseté et linconséquence (2) ? M. Bellot des Minières voudrait-il par hasard que, pour être conséquent avec moi-même, je fermasse les yeux à toutes les nuances importantes, à toutes les distinctions délicates qui forcent la logique à déposer ses allures absolues et à tempérer sa hauteur par d'heureux détours commandés par la vérité ? Quelque envie que j'aie d'avoir Tapprobation de ce magistrat, je ne puis, je l'avoue, me résigner à faire comme cet honnête mathématicien qui, ayant entendu dire que la ligne droite est le plus court chemin d'un pointa un autre, se prit un jour à marcher devant lui, sans dévier, dans les rues de Paris, au risque de se faire écraser par le premier obstacle venu.

Mais, dit mon antagoniste, c'est en vain que vous refusez de trouver dans le bail une assiette hypothécaire, sous prétexte que le preneur n'a pas le domaine utile, et que sa jouissance n'empêche pas celle du propriétaire qui tire le revenu de sa chose! Car l'usufruit, toujours susceptible d'hypothèque,

(1) S«|)r.,n'" 4, 6, 7. etc. Voyez aussi plus bas, n''24.

(2) Stipr., n°' 4 et suiv. Junge infr.. n° 24.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aUT. 1709.) 89

peut se trouver dans les mêmes conditions, puisqu'il peut être constitué moyennant une rente viagère. Et dans le bail emphytéolique, qui est aussi susceptible d'hypothèque, le preneur paye une redevance au bailleur.

Oui sans doute, le preneur à bail emphytéotique paye une redevance au bailleur; mais quelle redevance? Est-ce une redevance à litre d'indemnité de la jouissance concédée au preneur, et comme représentation du produit net dégagé par ses travaux? pas le moins du monde. La modique redevance qui se paye dans l'emphytéose n'es!, établie qu'à titre de reconnaissance de la directe. Pensio, disent les docteurs, « constiluilw\ nowpro mercede^ in quo differt à » locatione^ sed in recogiiilionem dominii. » Comment donc M. Dellot des Minières veut-il que je ne fasse pas de différence entre l'emphytéose, qui, vu l'exiguïté du tribut, est une véritable aliénation, et le bail, qui, en constituant le moyen le plus efficace de tirer de la chose la plus grande somme de produits, ne contient aucun démembrement (1) ?

Quand à Tusufruit, je sais qu'il peut être constitué moyennant une rente viagère; mais cet accident n'empêche pas que celui qui a concédé un usufruit ne soit entièrement dépouillé de l'émolument de la chose; il reste nu en quelque sorte, et c'est pour cela qu'on l'appelle nu-propriétaire (2). Je dis qu'il est dépouillé de toutl'émolument de la chose!! car il n'en reçoit rien. La totalité des fruits naturels et civils reste pour l'usufruitier, qui tient dans sa main le démembrement de la propriété auquel est attachée l'entière jouissance. Il est vrai que le nupropriétaire reçoit en échange la rente annuelle ; mais elle n'est pas un fruit civil de l'immeuble ; elle n'est que le produit du capital constitué en rente via-

(1) Infr., 11° 54.

gère pour prix de l'usufruit. Mais peut-on dirje que tout cela se retrouve dans le bail (4) ? Le canon que paye le fermier n'est-il pas, sous un certain point de vue, une part des fruits ; tellement que si les fruits viennent à manquer par force majeure, le bailliste est fondé à obtenir une réduction sur le canon (2)? Pourquoi donc M. Bellot des Minières exige-t-il que je re tienne pas compte de ces différences capitales dans les applications que je fais de mon système?

C'est que, suivant ce jurisconsulte, j'aurais enseigné dans mon Commentaire des Hypothèques que le Code civil soumet à Thypothèque les biens immobiliers, et que cette disposition est générale et embrasse tout (5) ; que dès lors je n'ai pas le droit de soustraire le bail à l'hypothèque dès l'instant que j'en fais un droit immobilier. Mais entendansiious! quand j'ai dit que le Code civil embrasse tous les biens immobiliers, j'ai voulu parler (comme le prouve la suite du passage cité par M. Bellot) des biens qui ont une assiette fixe. Quant aux autres, j'ai ensei^^né que l'hypothèque ne peut les atteindre (4). Eh bien 1 si je prouve que le bail est sans assielte hypothécairr-, qu'il n'offre pas de prise à la saisie, que peut doisc me reprocher mon antagoniste? Devrai-je me considérer comme battu parce qu'il soutiendra que l'usufruit et l'emphytéose ayant une assiette fixe, de nature à servir de base à l'hypothèque, le bail en offre ime aussi par contre-coup? Et les calculs auxquels je me suis livré sur les parts respectives du propriétaire et du bailliste, sur l'incertitude de l'émolument du fermier, déduction faite du canon et des frais de culture, tout cela était-il si

(1) IN" 24, infr., où je reviens sur toutes ces différences,

(2) Art. 1769, C. c.

(3) T. 2, ir 405.

CHAP. I. DISPOSÂT. GÉNÉR. (aUT. 1709.) 91

frivole, que M. Bellot pût se dispenser d'y répondre?

M. Bellot m'arrête ensuite sur la partie de mon argumentation relative au droit des tuteurs et des maris, de passer bail des biens des mineurs et des femmes. Et là encore, il trouve que mes concessions ne s'accordent pas avec mon principe. C'est que M. Bellot en revient toujours à cette idée, que le bail serait une cbnrge immobilière ordinaire, tandis que je me suis évertué à établir qu'il est Mie charge qui féconde, un élément de jjroduction. J'avoue que je n'ai pas d'autre réponse à lui faire sur ce point.

C'est aussi la seule que je lui soumettrai quand il niera que, dans mon système, le mari, le tuteur, puissent légalement demander la résiliation des baux qu'ils auraient consentis ; dès l'instant qu'il est reconnu que le bail n'est qu'un acte d'-ûdminislralion, comment serait-il défendu aux administrateurs- àes biens des femmes et des pupilles, de faire et défaire les baux dans l'intérêt de ceux qui sont placés sous leur protection? Est-ce qu'il y a quelque part de bonnes raisons pour prouver qu'un administrateur ne doit pas administrer? Est-ce que ce n'est pas une règle générale (ce mot est échappé à M. Bellot) que les coi.trats se dissolvent de la même manière qu'ils se forment ? Et si la résiliation qui a pour objet d'enlever la chose à un mauvais fermier pour la livrer à un preneur laborieux et solvable, est un acte de bonne administration, est-ce que l'administrateur ne pourra pas agir dans ce but d'utilité, en vertu des art. 450 et 1428 du Code civil, source des art. 1718, 1429 et 1430?

A la vérité, M. Bellot des Minières a de la peine à comprendre comment il se fait que j'aie consenti à ranger dans la classe des actes d'administration la coocession d'un droit immobilier sur la chose. Mais si ce droit immobilier est une addition faite à cette chose pour la mettre en valeur ; si c'est l'em-

92 DU CONTRAT DE LOUAGii;.

ploi d'une force auxiliaire pour en faire sortir les produits et non pour l'appauvrir; si, encore un coup, c'est un élément de production (toutes circonstances que M. Bellot oublie à chaque instant), qu'y aurait* il de répréhensible dans ma classification?

Mais j'arrive à une dernière objection.

M. Bellot des Minières convient qu'aujourd'hui le bail crée au profit du bailliste un droit réel, en ce sens que ce dernier peut opposer son litre aux tiers délenteurs. Mais, ajoute-t-il, de ce qu'un acte a le caractère de réalité, il ne s'ensuit pas qu'il soit pour cela imniobilierde sa nature. L'anlichrèse donne aussi au créancier qui relient l'immeuble comme gage le droit de suite, ou du moins lui permet d'opposer son contrat aux tiers, et cependant son droit n'est pas immobilier. Il en est de même du commodataire. Pourquoi en serait-il autrement du bailliste, qui, comme l'anlichrésiste et le commodataire, n'a de prise que sur les fruits et les récoltes !

Mais il n'y a aucune analogie entre les positions quf; M. Bellot des Minières veut comparer ici. L'anlichrésiste n'a sur l'immeuble engagé ni droit de suite ni droit réel d'aucun genre (1). Le créancier n'acquiert par ce contrat que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble (art. 2085). Quant au fonds, quant à la chose même qui produit ces fruits, il n'a là-dessus aucun des attributs du jus inre[^). Tout aboutit pour lui à un simple droit de rétention (3) , qui périt avec la possession de l'immeuble (4) et qui ne lui donne alors aucune action contre les tiers ; car le droit de rétention ne saurait servir de base qu'à une pure exception à l'effet de conserver ce dont on est nanti (5). A Tell) Mon Comm. àes Hypothèques, t. 3, n' 778.

(2) Loc. cit.

(3) Zachariae, t. 3, p. 177. Proudhon, t. 1, n° 85.

(4| Mon Comm. des Hypothèq., t. 1, n"' 256, 259 et suiv, 5l Loc. cil.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 93

gard du commodataire, la parité pèche davantage encore ; car l'emprunteur est bien moins favorisé que l'antichrésiste, puisqu^il manque du droit de rétention (1), et il n'y aurait pas d'hérésie plus grande en jurisprudence que de soutenir que le commodat, simple office d'ami, engendre un droit réel de nature à être opposé aux tiers acquéreurs de l'immeuble prêté!!

Ceci posé, quel argument y a-t-il à tirer de ces positions ainsi restreintes, contre celle du fermier, qui, comme nous le verrons sur l'art. 1743, a un droit de suite contre l'immeuble, alors même qu'il n'en a pas encore été saisi ou qu'il en a été dépossédé?

20. De toutes ces considérations nous pouvons conclure, avec la conviction que donne une opinion méditée, mais aussi avec la réserve que commande une idée nouvelle, que, d'après le Code civil, le bail engendre au profit du fermier un droit réel immobilier. L'opinion contraire , toute respectable qu'elle est par l'unanimité de ses défenseurs, pourrait bien, après tout, n'être qu'un débris de l'ancienne jurisprudence et un préjugé dont probablement la science finira tôt ou tard par se débarrasser.

Mais, je le répète, ce droit réel et immobilier ne doit pas être jugé du même point de vue que ceux dont les livres anciens et modernes nous donnent les classifications. S'il crée une charge, c'est une charge fécondante et non une charge qui appauvrit, comme toutes celles que comprenaient, jusqu'à ce jour, les catégories des droits réels. C'est ce caractère qu'il faut sans cesse avoir devant les yeux, pour ne pas s'égarer dans l'application de la théorie que j'ai soumise au jugement des personnes amies

(1) Art. 1885 C. c. Mon Comra. des, Hypothèques, t. 1, n° 258 bis.

(2] M. Proudhon, Usufruit, t. 1, n° G7.

de la vérité. Par ce trait significatif, on comprendra des différences que s'obstinent à ne pas apercevoir les esprits ennemis des distinctions ; on conciliera des diversités que l'irréflexion serait tentée de prendre pour des contradictions; enfin on arrivera à ces tempéraments judicieux qui sont la partie la plus ilélicate, mais aussi la plus nécessaire de l'art de raisonner.

Quant aux conséquences qui découlent de celte théorie, nous les verrons se dérouler dans la suite de ce Commentaire. M. Bellot des Minières les avait cherchées dans le n° du Droit du 26 avril 4856. Il oubliait que je ne pouvais mettre un livre tout entier dans un article de jouri-al.

21. Nous allons maintenant nous occuper à comparer le louage aux divers contrats avec lesquels il a de l'analogie. La recherche des points de similitude et de dissemblance qui existent entre les causes des obligations, est un besoin de l'analyse pour ceux qui recherchent la vérité dans toute son exactitude.

Le louage a d'intimes rapports avec le contrat de vente.

« Locatio et conduclio, disait Gaïus, proxima est » venditioni et emptioni,iisdemqice regulisjuriscon- » sisiit{\). »

Il est du droit naturel et du droit des gens (2).

Il est consensuel, synallag Tiatique et commutatif.

Il exige, comme la vjente (5), trois conditions fondamentales, res, prethinï et consensus. Toute la difTérence entre ces deux contrats, c'est que la vente est un moyen d'aliénation et qu'elle déplace défini» tivement la propriété même ; tandis que le bail ne

(1) L. 2. D. Loc. conduct.

(2) Paul, 1. 1, D. Loc. conduct. Locatio et conductio cùm naturalis sit et oQiniuni gentium, non verbis, sed consensu contrahitur; sicut emptlo et venditio.

(3) Gaïus, 1. 2, D. Loc. conduct.

CHAP. 1. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 95

fait que communiquer temporairement à un tiers la jouissance matérielle de la chose^ dont le propriétaire conserve la jouissance juridique et l'émolument civil. Le bail n'aliène aucun des fragments utiles du domaine ; car il ulilise la chose; il lui associe un élément de production ; il dégage son revenu net (1). Il est vrai qu'il enlève au propriétaire la jouissance matérielle de la chose; mais c'est pour la remplacer par la jouissance en fruits ou en argent, bien autremant importante pour le propriétaire. Tout ce qu'on pourrait dire, c'est que le louage des choses qui rapportent des fruits naturels ou industriels, contient une vente de ces fruits (2) ou de partie de ces fruits. Aussi les anciens Romains se servaient-ils des mots emptio-vendltio^ comme équivalents de locatio-conductio (3).

Et puisque le louage a pour but d'assurer au propriétaire le revenu de sa chose, il s'ensuit que le prix du bail, soit qu'il consiste en denrées, soit qu'il consiste en argent, se fractionne par sa nature en annuités ; tandis que dans la vente où le vendeur cherche à convertir sa chose en un capital en argent, le prix ne se divise pas en payements de sommes représentatives du revenu annuel, mais il se règle par un payement actuel ou à terme d'un capital égal à la valeur de la chose aliénée (4).

22. A part ces différences, l'affinité de la vente et du louage est si grande, que nous voyons les jurisconsultes romains s'arrêter souvent avec une sorte d'hésitation pour saisir la nuance qui sépare les

(1) Argum. de l'art. 1155 C. c.

(2) Pothier, n° 4. Observ. de la cour d'Agen. Fenet, t. 5, p. 24.

(3) Cujas, 1. 19 et 20, De act. empt. Cujas sur celte loi cite Feslus : Venditiones, olim dicebantur censorum logationes, quod velut frucliis publicorum locormn venibant.

(4) V. la confirmation de ceci au numéro suivant.

deux contrats (1). Deux jurisconsultes plus modernes, Polhier et Garoccius, n'ont pu se mettre d'accord sur les moyens de les distinguer. Ils posent cette hypothèse : je vous cède la jouissance de cet immeuble pour 9 ans, moyennant tel prix. Est-ce une vente? est-ce un contrat de louage? La question n'est pas indifférente ; car dans la vente la chose est aux risques de l'acheteur; dans le louage, elle est aux risques du locateur. Caroccius prétend que si la cession est faite pour le prix de plusieurs sommes d'argent, uniformes et payables par chaque année, c'est un contrat de louage, et que si elle est faite pour un prix unique, le contrat doit être réputé une vente.

Mais Polhier ne partage pas ce sentiment : lorsque la jouissance est accordée, dit-il, pour un temps qui n'excède pas 9 ans, le contrat est présumé être un contrat de louage, quand même le prix pour tout le temps de la jouissance consisterait dans une sommo unique. Au contraire, si le temps de la jouissance excède 9 ans, le contrat doit être présumé un contrat de vente, si le prix consiste dans une somme unique, ou un bail à rente, s'il consiste dans une somme payable chaque année (2).

Mais le dirais-je? Pothier me paraît avoir moins bien rencontré que son adversaire; je vais essayer de le démontrer.

Avant tout cependant, disons qu'il faut s'attacher aux circonstances de la cause et à l'intention des parties; c'est le conseil que donnait Gains en pareil cas. Idque ex accidentibiis apparet (3).

Ici, il y en a une qu'il ne faut pas négliger ; nous la relevons pour prévenir de fâcheuses méprises. Supposons, par exemple, que moi, propriétaire d'un

(1) Gaïus, 1.2, § 1,D. Decont. empt., et Inst., lib. 3, n" 145, 146 et 147. Javolenus, 1. 65, D. De cont. empt.

(2) Louage, n° 4.

(3) Corn., 3, 146.

CHaP. 1. DISPOSIT. GÉNÉU. (art. 1709.) 97

domaine que je cultive, je vende à Pierre paranticipalion les fruits à naître (I) de cet hérilage pondant deux ans, moyennant un prix en Moc ou tant par année ; il est cvJLlenl que ce sera là une vfnle et nullement un bail. Pour qu'il y ait bail, il faut que la chose soit livrée à un in iivitln pour le mcllro à même Je percevoir per Itii-meme les fruits qije son travail en a tirés. Le fermier des biens ruraux s'appelait chez les Romains coloniis, du verbe colère, cultiver, parce qu'il était le cultivateur de la terre donnée à bail, parce qu'il payait pour la f lire valoir. Ntimmis colil, disait le juriscunsulle Paul (2). Mais si celui qui achète les fruits à naître d'une chose n'a pas en vue d'en préparer la venue par ses propres travaux, il n'est qu'un simple acheteur; il n'est pas possible de parler de contrat de louage.

Ceci posé, arrivons plus directement à l'hypolhôjie de Caroccius et de Polhier, et n'oub'ions pas que la difficulté consiste à trouver le véritable caraclèredn contrat, lor^ique les parties n'ont pas assez clairement manifesté leur intention, ou qu'elles se sont servies d'expressions inexarips, infiiléles, comme cela arrive trop souvent. Polhiir soutient qu'il faut prendre pour principe de la solution qu'il recherche, la durée de l'aliénation des fruits. Mais c'est un faux point de départ: faux sous l'ancien <lroit, plus faux encore sous le Code civil.

Le bail, comme je VA dit plusieurs fois, a pour but de mettre l'immeuble en rapport et de procurer au propriétaire son revenu net. Qu'est-ce que le loyer d'une maison, le prix d'un bail à ferme? C'est nn fruit civil, d'après ce que nous enseigne l'art. 584 du Code civil, et celle définition montre lajuslesse des idées que nous a\ons attachées au contrat de

(1) Sur ces sortes de ventes, V. mon Comm. de la Vente, l. 1, n°'204.

(2)L. 20, %\,\i.Defurtis.

bail. Or les fruits d'une chose ne se forment pas en Lloc et d'un même coup; ils ont quelque chose de successif et de périodique. Aussi l'art. 2277 du Code civil fait-il prescrire par 5 ans les loyers des maisons et le prix de ferme des biens ruraux. Pourquoi ? parce qu'il est dans leur nature d'èlre payables par année ou à des termes périodiques plus courts. Et en ceci, la loi est pafailement juste et rationnelle; car 1er. fruits civils font Timitation des fruits naturels. Or, ceux-ci sont soumis à la loi d'une croissance progressive cl périodique. Donc, les fruits civils qui les remplacent doivent présenter le même calacicre.

C'est ce que n'a pas aperçu suffisamment Pothier, et il me semble qu'il heurte de front la vérité quand il soutient qu'il y a présomption de bail dans la cession d'une jouissance moyennant un prix unique. Je ne connais pas de bail à (erpie ou à location sans formages, ou sans loyer. Or, n'est-ce pas faire mentir la langue que d'appeler formage, loyer, canon, ce qui ne se paye pas annuellement ou à des termes pcriodir|nes pluscourls 'i*

,1e crois donc que la division du prix d'un bail en annuités ou payetncnls périodiques est de la nature de ce contrat, et que toute cession de jouissance faite pour un prix unique (à moins d'une volonté bien expresse), est tout autre chose qu'un bail. Caroccius me paraît avoir très bien aperçu ce point de vue, dont il est étonnant que Pothier n'ait pas mieux profilé (1).

Au surphis, les fcudistes, ces investigateurs scrupuleux des nuances des contrats, ne s'y étaient pas mépiis. D'Argenlré (2), dit en termes positifs: o Cum proprlum sil Iccalionis pensiones anniver-

(I) J linge M. Diiranton, t. 17, n° 17, et M. Du?ergier, t. 1, {2j Sur Urelagne, art. 52, note 2, n° 5.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1700.) 99

•- sarias, vprtenlibus annis, solvi; et ïîjiriholus, //t » Icg.i. D. De super f., localionem in Iioc abemplione » fniclLium dilVerre piitat, quoil in ventlilione prr.~ » tiuiii acmel el iniadc pensione solvilur,inlocaliûnibiis » annis verleiilibus. »

El Fonntaur: « A l'cgard de la venic des fruits, » c'est l'unité du prix pour toute sa riiirée qui la dis- » tingue du louage. Si donc le prix est an.nlf.l, c'est » UN VRAI LOUAGE, au lieu que le bail de jdu^ieurs » années pour une somme unique, n'est pas tin » louage, mais une vente de fruits (1). »

Le contraire a cependant été jugé par arrêt de la cour de Montpellier, dans une espèce où l'on avait ce )é pour une somme une fois payée l'écorce des arbres licges à recueillir pendant un certain temps dans une certaine étendue de terrain ; el ce qu'il y a de plus fort, c'est que les parties avaient appelé leur contrat tf»c' vente!!! On ne peut expliquer la qualification de bail que la cour lui donne , que pur celte circonstonce ; savoir, que la convention était le renouvellement d'une autre qui avait précédé et à laquelle les parties avaient donné le nom de bail (2).

Concluons donc que la division du prix en annuités est une circonstance caraclérisliquc du bail, de même que la fixation d'un prix unique, quoiqu'avec divers termes de payement, est un indice grave d'une vente de fruits. Je sais que MM. Championnièie et Rigaml ont adopté, sans le discuter, l'avis de Potbier (5) ; mais j'aurais mieux aimé les voir suivre dans cette circoRslance les idées des feu-

(1) Lods et voiles, cli. 18, n" 528. Il fniit voir aussi le n" ô'iO. Jiuigc Sobast. Metlicis. Da casibus (urlmUs, part. 2, quasi. 10, 11" 45.

1.2) La cour de cassation pensn, du reste avec raison,^qiie riiitciprélaiion de ceUe ciaii.ïc échappait à son examen ; 7 déccmbr.! 1819. J. Palais, t. 15, p. 005. Sirey, 20, 1, 163.

iOO DU COiNTRAÏ DE LOUAGE.

distes, à qui ils sont redevables de tant d'aperçus ingénieux et féconds.

Il est encore un cas qui a souvent occupé les tribunaux, et qui a donné lieu à de nombreuses controverses. C'est celui de la vente de coupes de bois taillis à opérer successivement d'années en années. Fréquemment les parties se sont appliquées à donner les couleurs d'un bail à ces sortes d'aliénations, parce que le droit d'enregistrement est moindre au cas de jjail, que s'il y avait vente.

Sans aucun doule, les bois peuvent être affermés comme tous les autres immeubles, surtout lorsqu'ils sont en coupes réglées. IMais pour que le contrat puisse être qualifié bail, il faut qu'on puisse trouver en lui les circonstances inhérentes à ce genre de convention, plutôt que les caractères qui appartiennent à la vente. Les indications que nous venons de donner serviront de règle.

Le duc de Bourbon avait donné à bail à Simon, pour 3 ans, trois lots de bois à couper successivement, moyennant ww prix unique da 150,967 fr., payables par tiers en 3 années. Il avait stipulé, de plus, que Simon ne pourrait prétendre à aucune indemnité pour les vides et places vagues qui se trouveraient dans l'étendue des coupes. Malgré la qualification donnée au contrat par les parties, la Cour de cassation refusa de voir un bail dans une telle convention, et elle rejeta le pourvoi formé contre le jugement du tribunal de Chàleaubriant, qui, interprétant les clauses de l'acte, l'avait qualifié vente (1). C'était, en effet, une vente véritable, une vente qui se manifestait , 1" par l'unité du prix, 2" par la stipulation que Simon ne pouvait prétendre à aucune indemnité pour places vagues; car s'il cùtélé fermier, il eût pu utiliser les places, soit pour le pacage, soit pour la culture.

(1) 3 décembre 1822. Champ, et Rigaud, t. 4, n» 5038;

CHAP. I. DISPOSIT. RÉNÉR. (aRT. 1709.) iOl

Lorsque de pareilles questions se présenleront, on pèsera les circonstances. Si le prix est unique, si le prétendu bailleur se réserve toute l'adminislration de la forêt et ne concède à celui avec qui il traite aucun droit de s'immiscer dans cette administralion ; si le jtremier relient pour lui les droits de dépaissance dans les coupes, et interdit au second d'en profiter, dans tous ces cas, on sera enclin à enlever à l'acte la fausse qualification de bail que les parties lui auront donnée, et Ton fera prévaloir le caraclère do vente de taillis , dissimulé avec affectation pour échapper à un droit d'enregistrement.

23. Le jurisconsulte Gaïus donnait un autre exemple de la difliculté de discerner la vente de l'échange. Vous me livrez des chevaux pour tourner une meule pendant un an, et il est convenu que je vous payerai tant par cheval qui survivia à ce travail pénible, tant par cheval qui mourra à la peine. D'après la réponse de Gaïus, il faut faire une distinction. Il y aura simple louage en ce qui concerne les chevaux qui resteront sains et saufs. Il y aura vente à l'égard de ceux qui succomberont (1). Cette décision est pleine de finesse et de raison.

24. Le bail a bien des rapports et bien des différences avec l'usufruit (2).

L'usufruit engendre le droit réel ; le bail le produit également dans les nouveaux principes que j'ai exposés ailleurs (o), mais que repousse l'opinion commune admise jusqu'à ce jour.

L'usufruit donne à l'usufruitier le droit de jouir de la chose (art. 578 G. c). Le bail attribue aussi

(1) Corn., 5, 146.

(2 V. M. Prouilhon, 1. 1, n°' 98 et sviiv. M. Toullier, t. 3, n"' 587 et suiv. M. Durantoii, t. 4, n°' 72 etsiiiv. — On s'apercevra aisémenl que j'ai profilé des idées de ces auteurs, tout en les rnodillant sousdes rapports assez graves, Junge M.Duvergier, n° 28.

{Z) Supr.. n"' 5 et suiv.

au fermier et an locataire un droit de jouir (articles 1708 et 1700. Voilà de graves analogies. Mais les dilTérences sont encore plus tranchées.

L'usufruit démembre la propriété ; il lui enlève son ém.olument; il la dépouille de son clément de production. C'est pourquoi dons le langage énergique des lois on appelle nu-propriétaire celui qui est privé de l'usufruit de sa cliose. Le bail, au contraire, ne démembre pas la propriété ; il ne s'atlaclic à elle que pour la rendre productive et faire arriver dans les mains du propriétaire le produit net de la chose. Aussi le bon sens génér.il se garde-t il bien de fausser la dénomination de nupropriétaire en l'appliquant à celui qui a affermé ses immeubles.

De là des différences nombreuses dans les effets de l'usufruil et du bail.

L'usufruit forme une propriété civile, rivale de la nue propriété, qu'elle réduit à l'inertie. Il est une conquête sur le domaine de la chose, désormais privée de son plus bel attribut. Dans sa sphère, hisufcuilier a une existence à part du pro[)rictnirc du fonds; il jouit, à son exclu^;ion ; il possède comme maître, et nomine proprio (I); aussi l'usufruit peut-il s'acquérir par la prescription (2) et être constitué à titre gratuit, par testament ou donation.

Il n'en est pas de même du bailliste. Comme le bail ne démembre pas la propriété, comme il n'est, au contraire, que l'accession d'une force étrangère pour exploiter la chose dans l'inlérèl du mailre, il ne crée pas pour le fermier ou pour le locataire une sphère à part, dans laquelle l'intérêt du propriétaire cl l'intérêt du fermier soient séparés et divisés. Le fermier travaille pour le maître; il possède pour lui ;

(1) Snpr. , n» 4.

(2) Mon Comm. de la PrescripU, t. 2, n" 855.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 103

tons les ans ou à chaque terme périodique, il faut qu'il vienne verser dans ses mains !e produit de la chose ; d'où il suit: IVjue le droit du fermier ne peut pas é!re possédé anima domini et s'acquérir par la prescription. Car il est constamment mélange do précarité et privé d'indépendance: 2' qu'il ne peut cire concédé à titre gratuit, et que de toute nécessite il doit prendre sa source dans la convention des parlies. Car que serait-ce d'un bail sans prix ou son canon périodique? ferait-il parvenir au propriclairo son revenu nel.^ remplirait-il le but essentiel du contrat de bail, qui est de tirer de l'immeuble son produit? et s'il ne peut y avoir un bail sans prix, comment ce prix pourrait-il être fixe, sinon par unecon* veniion positive?

Avançons encore, et nous verrons les différences se multiplier.

Le bailleur est obligé délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèiC (nrl. 1720); le bail étant fait pour tirer de l'immeuble le produit net le plus élevé, le fermier, q«ii est l'agent de l'exploitation, ne peut obtenir ce résultat qu'auiant (]ue la chose n'est pas délériorée. Quant au lociitairc, comme il ne paye son loyer si ch^^r que pour être logé convenablement, il faut que le locateur lui fuurnisse un cdilice qui remplisse celte destination. Dans l'usufruit il en est tout autrement, et l'usufruitier doit prendre la chose dans 1 état où elle se trouve (art. GOO). Quelle en est la raison? C'est que, l'usufruit étant un démembrement pris sur la ( ho&c et au préjudice du plein domaine de propriété, il s'élève un mur de séparation entre le nu-propi iétaire et l'usufruit cr, désormais rivaux et retranchés dans des sphères différentes. •

Dans lelouage, le bailleur doit garantie (art. 1710); tandis qu'elle n'est qu'accidentelle dans l'usufruit.

L'usufruitier peut renoncera son droit (art. G22) ; car l'usufruit est pour lui un démembrement du

404 DU CONTnAT DE LOUAGE.

domnine qui le conslilue propriclaire indépendant, cl lont propriélairc peut renoncer à un droit acquis. An contraire, le preneur ne peut renoncer à son bail sans le ronsentemcnt du propriclaire; car il n'est pas maître dans sa spiière; il y est, en grande parlie, l'agent du propriclaire ; il doit conduire jusqu'au bout rexéciilion de son mandai!!

Dans le bail à ferme, le preneur a droit à une indcmnilc pour non-jouissance occasionnée par cas fortuit ou force majeure (art. 17G0 et 1775); dans l'usufruit la perle est pour l'usufruitier. C'est que l'usufruit sépare l'usufruitier du nu-propriétaire, tandis que le bail lie inlimement le sort du maîlre et du fermier.

Le bail n'est pas résolu par la mort du fermier (1742); fonde sur une convention réciproque, il faut que celle convcnlion s'accomplisse dans l'in- Icrct commun. Mais l'usufruit s'éteint toujours par la mort de celui au profit de qui il est établi ; s'il durait plus longtemps, il rendrait la propriété stérile, et comme il est une servitude personnelle, et qu'il n'est censé établi qu'en considération de la personne, il ne doit pas lui survivre.

Le bail, fait sans terme, ne dure que le temps nécessaire pour que le preneur puisse recueillir les fruits (1774). C'est la conséquence de son objet spécial, qui est de mettre la chose en valeur. Une fois la récolle effectuée, il cesse, quand aucune convention n'indique que les parties ont entendu qu'il durât plus longtemps.

Au contraire, l'usufruit, établi sans terme, s'éteint à la mort de riîsufruilier. Quelle en est la raison? c'est que lés démembrements de la chose ont en général et par leur nature une durée perpétuelle, et que si celui-ci n'est que viager, c'est par le motif particulier qu'il n'est que personnel et par conséquent non transmissible par succession.

Enfin les aciioDs pour l'exécution du bail et pour

CHAP. 1. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1709.) 105

l'exéculion de rusufriiit ne sont pas toutes gouvernées par les mômes principes de compclciice (1), car les premières sont en général moins importantes que les seconiies, et des prétentions qui n'ébrècherit pas le droit de propriété, n'exigent pas pour cire déciiiées autant de garanties que celles qui reposent sur un démembrement de la propriété.

Telles sont à peu prés les difTérences que suggèrent les lois comparées de Tusufruit et du b)il ; elles sont nombreuses ; cependant elles viennent tontes se rattacher à cutlc cause fondamentale, savoir, que Tusufruit démembre le domaine, et que le bail Tulilise !!

!25. Nous venons de pren'ire le bail et rusufruil dans leur état normal et habituel, pour dessiner avec exactitude leurs caractères divers. Mais il arrive souvent qu'ils essaient de se rapprocher en s'empruntant réciproquement quelques-uns de leurs caractères ou de leurs attributs. Examinons ces positions anormales.

Le bail, qui dans l'état habituel ordinaire est de 3, G, 9 ans (2), peut cependant être passé pour un temps plus long, et même à vie. Le voilà donc viager comme rusufruit;mais de là s'ensuit-il qu'il faudrd le confondre avec l'usufruit?

Cette question était résolue pour l'affirmative par les anciens auteurs.

Sentant qu'un bail au-dessus de 9 ans avait quelque chose de plus grave (ju'un bail ordinaire, ils avaient été amenés à le considérer comme créant un droit réel immobilier (5). C'est ce qu'enseignent Despeisses (4), Polhicr (5) et presque tous les autres

(1 ) Code (le prnc. . art. 5. §§ 3 et 4. M. Proudlion, t. 1 . n»100. (2 Iiifr.. n°49. Sitpr., u° 4; mais voyez n"78.

(3) Sur le l'oinleneiit de la loi 1, § 3. D. De super fîciebus.

(4) Louage, \).10,nono. Il cite Accurse, Bnrtole,Giiy-P;ipe, Gomès, Govarrurins, etc., et un arrêt du parlementde Dijon, du 10 novembre 1 565.

(5) Louage, n° 27.

i06 DU CONTRAT DE LOUACE.

auteurs (l). On allait même jusqu'à soumettre le bnil à ferme au-dessus de 9 ans aux lods et ventes, afin de prévenir les fraudes qui auraient pu être faites aux droits seigneuriaux, en masquant sous le voile deb:iux ou d'engngemenls, de véiitablcs venles de l'immeuble (2). Plusieurs coulumes en avaient des dispositions expre.'sses (5).

Puis, le droit réel immobilier étant ainsi imprimé par le bail de plus de 9 ans, les auteurs se trouvaient enlr.nnés à oublier tout à fait le carocicre du louage, lorsque le droit du baillisie était stipulé à vie. Ce droit était réel, puisque le bail dépassait 9 ans; il était viager! L'usufruit aussi est un droit réel et un droit viager; de là une propension naliirelle à ne voir aucune dilTérencc entre le bail à vie et l'usufruit. Celle opinion était devenue d'autant plus générale, qu'elle offrait un moyen de soustraire ces sortes de contrats aux lods et ventes, qu'ils auraient été obligés de payer s'ils eussent été maintenus dans la classe des baux au-dessus de 9 ans (4) :

(1) Fonmnur, cli. 18, n*" 559. Bacquet, Droits de jus'icc, n" 'il. I.ovsean, Dcgucrp., I. 1, cli. 5, ii° 8. Cepeiuiatu L«grand coult'siait ia.in^lesse do celle doctrine, t. 4. art. 52, n''20. Le président Kavre l'attaquait avec force dans son livre De crroribus progmat., Decad. lÙO, errer 5. Il démonlrHit que les textes invo(|ués ne donnaient au conducteur ni \e jus in re. ni l'aclion itlilis in rem ; maisi il convenait que, s'il (eiiail du contrat le droit de ne pouvoir être expulse moyennant qu'il payerait son canon exactement, celle circonstance lui donnai! le j»s in re, alors même que le bail n'eût pas été à lonjrues années; infr.^ W^ ÂlS.

(2) Loisel, liv. 4, t. 2. règle 14. Fonmaur, n" 530. Du Rousseau de Lacombe, y.Lod, p. 397. Despeisses, Droits scigneu- Tidiix sect 5 1) 7 w^ ^'S

(3)Vermaudois,191.Veims, 90 Châlons, 192. Vitry,33, allait même jusqu'à y soumettre toujours, par crainte des fraudes, le bail au-delà de 3 ans.

(4) En elîet, pai' le droit commun, les ventes au-dessus de dix ans étaient sujettes aux lods, mais la vente à vie ne 1 était pas. Loisel disait : « Pour vente de fruits faite à plus de dix » ans, est dû lods et ventes, et non pour vente à vie. »

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« Le bai! à vie, disait Fonmaur (I), fait la matière » d'un grand problème. Considéré comme simple » bail à vie, cet acte est, par sa nature, exempt, des » loils, puisfpi'en dernièro analyse il se réduit à îine » constilulion criisufruit dont iious venons de prouver » l'exemption.

» Considéré comme bail au-dessus de 9 ans, il est » dans le cas de les payer. . .

» Mais il se résout en une vente de constitution d'u- » sulruil, puisque l'effet en est exactement le même.

» Aussi les baux à vie sont exempts de lods (2). »

On peut donc dire que cette assimilation du bail à vie à l'usufruit avait pour elle l'assenliment à peu près universel ; elle a été retracée et forlifiée par M. Merlin (3).

Il est vrai que Polbier croyait qu'il y avait des cas oîi le bail à vie n'équivalait pas à un usisfruit; par exemple , quand les parties avaient expressément réglé par l'acte môme qu'elles n'entendaient faire qu'un bail et nullement constituer un usufruit. Mais, en thèse générale et à part toute stipulation explicative, Pulhier pensait que, de droit, le bail à vie tenait plus de la nature des biiux à rente que des simples baux à loyer ou à ferme, et qu'ils renfermaient une constitution d'usufruit (4). Les auteurs du nouveau Denizart sont les seuls qui aient soutenu que, théoriquement et de droit, le bail à vie différait de l'usulruit ou de la vente à vie, quant à sa rature (5).

S'il fallait entrer dans cette question avec les idées de l'ancienne jurisprudence, je n'hésiterais

(1) N" 170. Juïigfi Brillon, Bail à vie.

(•2) Puis il reproclie à Dunioiiliti de s'être contredit sur ceUe question sur Paris, §35, glose 1, n" 117; § 78, glose 1, n" 183-184.

(3) licpert., v° Usufruit, § 1, n° 3.

(4j Louage, loc. cit.

(5) Y° Bait à vie, n° 7.

i08 DU CONTBAT DE LOUAGE.

pas à condamner le seniimenl du nouveau Denizart. Dans une s( icnce, les mots doivent se prendre dans le sens qui leur est généralement at(ribué,et ce serait e^pose^ les parties à des mécomptes, que de chercher à les plier sous une acception plus conforme à Télymologie, mais contraire à l'usage. Quand tout le monde (auteurs et arrêts) s'accorde à ne voir aucune dilTérence entre les mots bail à vie et vente à vie ou nsvfruil, les parties qui ont employé ces locutions cquipollenles, sont présumées les avoir prises dans leur signilicàlion commune et usuelle. Arrière donc les puristes, qui s'emparent de la grammaire pour prouver que le mot bail n'est pas synonyme de vente, et que les contractants ont entendu faire un vrai bail et non une vente ! La langue du droit subit des métamorphoses comme la langue de la littérature et la langue des salons; quand une locution a un sens convenu, on n'est pas recevable à venir s'élever contre elle; eût-on cent fois raison grammaticalement parlant, on aurait cent fois tort auprès des juges du droit. Or, l'opinion des auteurs du nouveau Denizart avait ce grand défaut, de vouloir entendre autrement que tout le monde une phrase dont l'acception avait reçu de l'usage une signification fixe et précise, quoique peu exacte peutêire. On ne parle et l'on n'écrit que pour s'entendre. Quand on se comprend, il est puéril ou sophistique de discuter.

Ce reproche que j'adresse à la doctrine du nouveau Denizart, me paraît avoir été récemment mérité par M. Duvergier (1), en tant que cet auteur s'applique à combattre M. Merlin sous le point de vue de l'ancien droit. J'ajoute que M. Duvergieressaie en vain de briser le concert d'opinions qui sert de base à M. Merlin et de lui enlever le concours des feudisles, tels que Fonmaur et autres. C'est à tort,

(1) Louage, t. 1, n" 29.

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en effet, que M. Duvergier pense que ces jurisconsultes n'ont pas traité la question, et que n'ayant à résoudre que le point de savoir si le bail à vie était exempt des lods et ventes comme l'usufruit, il leur suffisait de décider que ce contrat n'était pas équipoUent à vente, pour en conclure qu'il devait jouir de la même immunité que l'usiufruit, sans toutefois vouloir qu'il fût plutôt un usufruit qu'un vrai bail. i\iais on a vu tout à Tbeure que c'est précisément tout autre chose que fait Fonmaur. Si le bail à vie eût été un simple bail, il eût été grevé des lods et ventes, et fauteur ne parvient à l'en exempter quVn lui imprimant le caractère de l'usufruit.

Mais sous le Gode civil un bail à vie devrait-il être jugé du même point de vue? Je ne le crois pas, et voici pourquoi.

Les baux à vie sont presque ignorés, ou du moins fort peu pratiqués dans nos mœurs actuelles; je ne sais si depuis la promulgation du Code civil, on pourrait en citer de nombreux exemples. Il suit de là que la désuétude de la chose a fait tomber en oubli le sens des mots qui l'exprimaient dans l'ancien droit. On ne peut donc plus argumenter de l'usage et des idées reçues; l'on se trouve forcément ramené à donner aux mots leur sens naturel.

Si donc il arrivait, par extraordinaire, que, sous le Code civil, un propriétaire lit un bail à vie avec son fermier, je pense qu'il n'y aurait aucune différence que celle de la durée entre ce contrat et un fiail de 3, G, 9. Je ne pourrais consentir, sous aucun prétexte, à y voir une constitution d'usufruit. Car s'il avait été dans l'intention des parties de créer un usufruit, pourquoi ne se seraient-elles pas servies du mol usufruit^ si familier à toutes les personnes légistes ou non légistes? Pourquoi auraient-elles exhumé cette vieille locution, bannie de la langue depuis longtemps, et que presque personne ne corn» prend ? n'est-il pas plus naturel de supposer qu'elles

no DU CONTRAT DE LOUAGE.

n'ont voulu faire qu'un bail plus long que de coutume (1)?

C'est, (lu reste, ce qui a été jugé par arrêt de la Cour de Cassation du 18 janvier 1825 dans l'espèce d'un bail à vie pusse le 'i aoiJt 1814. On lit dariscet arrêtée considérant fort juste et fort remarquable:

« Alleiuiii qu'en dioit la jouissance par bail à vie » et l'usufruit ditfèrenl essentiellement dans leur na* » ture et leurs effets, nolammeiit en ce que dans le » bail à vie le bailleur conserve ia jouissance des fruits » civils dû r objet donné à bail^ dont le prcmierne perçoit » (jîie les fruits naturels, tandis que l'usufruitier jouit » des fruits naturels et civils de Tobjet grevé d'usu- » fruit, dont le propriétaire ne conùcrve que la nue » propriété (2). »

*20. Si cependant il était dit dans le contrat que le preneur sera tenu de supporter toutes les cbarges foncières, c'est-à-dire qu'il fera les grosses réparations, qu'il acquittera les autres charges qui dèpasl'enl les obligalions du ferriiier, etc., je pense qu'alors la qualilicalion de bail à vie donnée au contrat serait inexacte, et que la convention renfermant les caractères principaux de l'usufruit, devrait êlre appelée usufruit, et non pas seulement bdl à ferme. Le premier, étintsoumi.s aux devoirs de l'tisufruilier, doit par corrélation en avoir les droits (5).

Uemarquez bien toutefois que, pour corriger la dénomination donnée au contrat, et pour faire passer là convention de la classe des baux dans la classe des contrats usufrucluaires, il ne suffirait pas que

(1) Crlte opinion pourra peut-être concilier M. Proiulhon (t. 1. n° i03) avec iM. Merlin .Répert., Usulnul, § 1, \Y> 3). C'est aussi ci-lle de M, Diivergier, /oc. c\l. Au surjdus, le droit d'enregistrement est le même sur le bad à vie «-l sur l'usufruit, quoiqu'il se calcule difféiemment. (Loi du 22 fiimuire an 7, art. 15, n^' 5, G et 09, § 7, n" 1 et 2.)

Ci) J. Palais, t. 19, p. 64. Uall., 25, 1, 69. (3) M. Pfoudlion, 1. 1, n» 107.

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rusufruitier sefùt soumis à la seule charge des grosses réparations, comme l'observe très-justemenlM. Proudhon (1) ; un bail ne change pas de nature , quoique les grosses réparations soient mises à la charge du preneur. On ne doit enlever à un contrat le nom que les parties lui ont assigné, qu'autant que, dans toutes les condiiions et les détails d'exécution de ce contrat, on rencontre des régies appartenant à un contrat d'une autre espèce. Uue anomalie ne peut à elle seule opérer une métamorphose dans la nature de la stipulation.

27. Du reste, le bail à vie peut être consenti, nonseulement pour la vie du preneur, mais encore pour celle de plusieurs personnes successivement, pourvu qu'il n'y en oit pas plus de trois (2).

Si un bail à vie était stipulé jiour plus d^ trois têtes, il donnerait lieu ou rachat (3); il toucherait en effet à ces redevances perpétuelles, à ces charges d'une durée excessive dont les lois modernes ont voulu dégager la propriété foncière.

28. Nous avons vu le bail tendre, pour ainsi dire, la main à l'usufiuit pour lui emprunter quelquesuns de ses tf^aits disiinclifs ; voyons maintenant l'usufruit cherchant à se revêtir des couleurs du bail.

Un usufruit peut être constitué pour un certain temps. Rien n'em[>êche non plus qu'd ne soit venJu moyennant une rente annuelle (4). Supposons donc que je convienne avec François que je lui vends pour 9 ans l'usufruit de ma terre de iMeitonville, moyennant une rente annuelle do 4,000 fr. payable à la St-Marlin de chaque année. Que diriez-vous d'un tel contrat? sera-ce un usufruit? sera-ce un bail ?

(1) M. Proiullion, t. 1, n« 107.

{'!] Loi dos 18-29 décembre 1790. M. Duvergier, t. 1, n° 202. M. Championniére, t. 4, n» 5077. (5) S\. Cliampionnière, loc. cit.

(4) Supr,, n" 19, un exemple pris de la rente viagère.

A mon avis, il tiendra de la nature de l'un et de l'autre; c'est une convention mixte: c'est un bail à qui on a donné la qualificalion d'usufruit pour irn» poser au fermier des charges plus lourdes que celles qui résultent d'un simple bail.

Je dis que c'e-«t un bail, parce que la propriété n'est pas licmcmbrée, parce que la redevance annuelle que le preneur vient périodiquement placer dans la main du maître représente son revenu ; parce que celte perceplion du revenu de la chose est un signe caractéristique du bail et nullement celui de lusufruit (1). Je dis en outre que c'est un bail, parce que le temps de la jouissance du preneur est celui de la durée ordinaire de? baux; et cetto circonslance est loin d'être indifférente pour révéler le but que les parties ont voulu atteindre.

Ainsi, le bail triomphera de l'appellation donnée au contrat par les parties, parce que la force des choses le veut invinciblement, parce qu'un véritable usufruit, dans l'idée qui s'altache à ce mot, démembre la propriété et n'est pas un moyen pratiqué pour la rendre productive. 11 suit de là que le preneur devra conserver l'exploilalion de la chose jusqu'à la fin du bail, et qu'il ne lui sera pas permis rie l'abdiquer ; c'est une règle du bail; elle doit trouver ici son application.

Néanmoins, je m'empresse d'ajouter que la qualiiication d'usufruit ne sera pas oiseuse dans ce contrat. Elle produira son effet, en ce sens que le preneur sera tenu des charges naturellement inhérentes à l'usufruit (C05 et G08), le moi usufruit n'ayant été placé dans le contrat que pour s'é|iargner le détail de ces charges; il y aura aussi usufruit en ce sens que le preneur sera tenu de prendre la chose dans l'état où elle se trouve, et le mot d'usufruit n'aura

ii)Supr.,Ti'>^^i et 22.

CHAP. I. DISrOSlT. GENKR. (aRT. 1709.) 113

élé inséré que pour rendre l'idée exprimée dans l'art. 600 du Code civil.

Mais si l'usufruit eût été constitué moyennant une rente viagère, il ne serait pas possible d'y voir le mélange des éléments du louage : une telle stipulation est en effet bien différente de celle que nous venons d'examiner. Ici, le temps de la durée ne serait pas celui des baux ordinaires; ce serait celui de l'usufruit; la rente viagère ne serait pas un fruit civil de l'immeuble ; elle serait le produit du prix de vente de l'usufruit. Il est vrai que la rente viagère est payable par années comme les canons du bail. Mais celte circonstance, qui est de l'essence de la rente viagère, ne saurait faire confondre l'usufruit et le bail, et enlever au prix son caractère de prix de vente (1).

29. Au reste, ces questions, qui se présentent rarement dans la pratique dépendent beaucoup des circonstances ; il faudra se souvenir de la régie de Gaïus, idque ex accidentibus apparet (2) ; c'est presque la seule qu'on puisse donner à priori.