CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (.\RT

messe do paroisse, et par des affiches de quinzaine en quinzaine aux lieux indiqués; radjudicalion est fixée à un jour de marché, avec désigualion du lieu et de riieure où elle se fera (1). Les condiiions do l'adjudicalion sont réglées parle sous-préfet et déposées en son secrélariat, où il peut en êlre pris communication sans frais (2).

71. Les baux des droits incorporels doivent être passés pour 9 années; ceux des autres biens sont passés pour 3, G, 9 années (o).

Les conditions en sont réglées par le sous-préfet et déposées en son secrétariat, où il peut en être pris communication sans frais (4).

11 est de règle de stipuler expressément celles qui suivent:

1° A rentrée de la jouissance, il sera procédé par experts à la visite des objets affermés, ensemble à l'estimation du bétail et à l'inventaire du mobilier. Le tout sera fait contradictoirement avec le nouveau fermier et l'ancien, avec un commissaire délégué par le sous-préfet. Les frais de ces opérations seront à la charge du nouveau fermier, sauf son recours contre l'ancien, si celui-ci y était assujetti (5).

2° L'adjudicataire ne pourra prétendre aucune indemnité ou diminution du prix de son bail, en aucun cas, même pour stérilité, inondation, grêle, gelée et tous autres cas fortuits (6).

On sent toutefois que si cette clause était omise dons le Crihier des charges, le preneur rentrerrit sous l'empire du droit comnnun, tel qu'il est déterminé par l'art. 1722 du Code civil. M. Duranton semble

(1) Art. 14 delà loi de 1790, précitce.

(2) Art. 15.

(6) Art. 19.

Îi08 DU CONTRAT I)E LOUAGE.

être d'une opinion contraire (1) ; mais je ne puis lu parîa<i;er, car la loi dont je retrace les dispositions principales n'a pas posé en thèse que le fermier serait, de droit, hors du principe d'cquilé consacré par l'art. 1 722 ; elle se borne à ordonner de mettre dans le cahier des charges une stipulation formelle qui place l'adjudicataire dans une condition exceplionnelle.

5° L'adjudicataire sera tenu, outre le prix de son bail, d'acquitter toutes les charges annuelles dont il sera joint un tableau au cahier des charges; il sera tenu encore de toutes les réparations locatives et de payer les frais d'adjudication (2).

4° Il sera stipulé qu'en cas de vente, l'acquéreur pourra expulser le fermier, mais qu'il ne pourra le fciire, même en offrant une indemnité, qu'après l'expiration de la troisième année, ou de la sixième si la quatrième était commencée, ou de la neuvième si la septième avait commencé son cours, sans que dans ces cas îe fermier puisse exiger une indemnité.

5° L'adjudicataire sera tenu de fournir une caution solvable et domiciliée dans l'étendue du département, dont il rapportera la soumission par acte authentique, si elle n'est pas faite au secrétariat, dans la huitaine après l'adjudication ; à défaut de quoi, il sera procédé à un nouveau bail à sa folle enchère (3).

72. D'après l'art. 14 de la loi que nous analysons, le ministère des notaires n'est nullement nécessaire pour la passation des baux des biens domaniaux. Les baux passés devant l'administration sont sujets au contrôle, et ils emportent hypothèque et exécution parée. La minute en est signée par les parties, si elles savent signer, et par le sous-préfet.

Mais en ce qui concerne Thypothcque, cet article

(2) Art. 20.

(3; Art. 21 .

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1712.) '209

n'a-t-il pas clé abrogé par la loi de brumaire an 7 et par le GoJc civil ; par la loi de Tan 7, qui a subslilué la spécialité à rhypollici]na générale de plein droit, seule usilcc en France lors de la publicnlinn de la loi du 28 octobre 1791; par le CoJe civil, qui a voulu que rbypotlicquc conventionnelle ne puisse être consentie que par un acte notarié (art. 2127)? J'ai traité cette question, dans mon Commentaire des Hijpolhcques, sous ses faces diverses (1) ; je crois inutile d'y revenir ici; je dirai seulement ici que je regrette de me trouver en dissentiment avec un savant professeur, M. Duranton, qui croit que si Thypolbèque attachée par la loi de 1790 aux baux administratifs, a subi Tinfluence de la spécialité et de la publicité, rien n'obligea la stipuler dnns les formes notariées prescrites par l'art. 2127 (2). Cet article me semble tellement général, et surtout tellement impératif dans ses paroles restrictives, qu'il est diflicile d'échapper à son influence.

L'exécution des baux administratifs des biens domaniaux se poursuit devant les tribunaux ordinaires (5), dans les formes prcscriles pour le genre d'action qui compote à l'adminislralion au prolit de qui le bail a été passé. Si la matière est indéterminée ou excède le taux du dernier ressort, il y a faculiô d'appel; ici ne s'applique pis la disposition de Tarliclc ()G de la loi du 22 iVimaire an 7, (|ui porte que les décisions des tribunaux de première instance sur les droits d'enregistrement sont sans appel (4). Mais si la demande étiii fondée sur la prétendue

(1) T. 2. no 505 lis.

(2) T. 17, 11' 41. Jiinge M. Favard, y" Louage, scct. 1, § 4. (ô) M. Merlin, Répcrl., v Bail, § 17. « Alleiulu. dit liés-

» ])ien la cour de cassaiion, dans un anêt du 11 novembre » 4854 (J. Palais, t. 2(î, p. 093. D. 35, 1, 17). (lUc les » Inljunaux sont compélenls pour slituer sur l'oxéciliun » d'un bail, quoiqu'il soit au nom d'une admiuiolralion pu- » blique. »

(4) M. Duranton, 1. 17, n" 41.

irrégularilé des adjudicnlions (les baux, la connaissance en npparliendrait au conspil de préfecture, saiil" le recours au conseil d'Elut (I).

75. La ferme des bacs et pjssnges d'eau est déterminée par un arrclé des consuls, du 8 florcul an 12.

Les baux des eaux minérales appartenant à TElat sont réglés par l'art. 48 de l'arrête du directoire, du 29 floréal an 7 ; par un arrêté consulaire du 3 floréal an 8.

Des baux des biens de la dotation de la couronne.

74. Les biens qui font partie de la dotation de la couronne, ne peuvent pas être loués par baux excédant 18 ans, à moins qu'une loi ne le permette. Ces baux ne peuvent être renouvelés plus de trois ans avant leur expiration (2).

Des baux des biens des communes.

75. Dans Tancienne jurisprudence, les baux d'une durée ordinaire, aussi bien que les baux à longues années, devaient être consentis par adjudication aux enclières publiques, dans l'assemblée des notables, après avoir été affichés trois fois, de quinzaine en quinzaine, aux lieux accoutumés. Il n'y avait que les biens dont le revenu n'excédait pas 100 livres, qui pussent être affermés par les officiers municipiux, sans le concours des notables et tlegré à gré (3). Dans les campagnes, s'il se trouvait quelques portions de pré, marais ou pàtis iiuililcs à la jouissance commune, ces terrains «pouvaient être donnés à ferme,

(l)M.Meriii, Picpert.jV"' /?a/7. §17. et v» Acleadminislralif.

(2) Seiiaïus-lioiisulle tlu 50 janvier 1810, ait. 14. Loi du 8 novembre 1814. ait. 15. L. du 2 mars 18Ô2, arl. il.

(.")) Edit d'août 17Gi, art. 26. M. Leber, Hii^t. criliq. du pouvoir uiunici^al, p. 554.

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» après un résultat d'assemblée faite dans les formes, » pour une, deux ou trois années, par adjudication » des ofdciers des lieux, » et le prix en était employé aux réparations des églises, dont les habitants étaient tenus et aux affaires les plus urgentes de la communauté (1).

Aujourd'hui les baux à long terme sont autorisés et passés dans la même forme que les aliénations (2), On appelle ici baux à loDg terme ceux qui excèdent 18 ans (3).

Les baux de 18 années et au-dessous sont préparés par le maire, lequel dresse un cahier des charges qui, après avoir été soumis au conseil municipal et au sous-préfet, reçoit l'approbation du préfet; puis, le maire procède à l'adjudicalion à la chnlcur des enchères, et après affiches et publications (4), C'est sans fondement que M. Merlin soutient que le droit de passer les baux des biens des communes appartient aux sous-préfets (5). Leslois adminislralivesella pratique sont également contraires à ce système (G). Quand l'adjudication est faite, il en est paisé acte devant un notaire nommé parle préfet, l'hypothèque n'a lieu qu'autant qu'elle est expressément réservée dans l'acte notarié (7). Quant aux baux des eaux minérales appartenant aux communes, il existe à cet égard des dispositions spéciales dans l'arrêté consulaire du 6 nivôse an 11, dans le décret du 30 prairial an 12 et l'ordonnance du 18 juin 1823.

(l)Orfl. delG69, t. 25, art. 7.

(■2) L. du 5 novembre 1790, t 2, art. 13.

(3) Loi (lu 25 mai 1855. V. infr., \r 77.

(4) L. du 14 décembre 1780, art. 50. Loi du 23 pluviôse an 8, art. 9 et 14. Décret du 7 germinal an 9. Ord. du 7 octobre 1818. Ar^^ du décret du 12 août 1807.

(5) V» Bail, § 18, au Ilépert. Junge M. Dalloz, Louage^ p.9:3, n^l8.

(()) M. Favard, Répcrt., \° Louage. M. Duranton, t. 17, n°42.

(7) Mon Comm. des Hypothèq., t 2, n" 505.

Des haux des Mens des étahlissemenls publics et des liospices.

76. Conlinuons à nous armer de quelque patience ^jour pénétrer dans le faligant dédale des lois qui ont réglé cetle malicro.

L'ait. 1" de la loi du 5 février 1791 portait ce qui suit: «Les corps, communautés (t établisscinenls p publics, tant ecclésiasliques que liiïrs, conservés et » auxquels l'aiîminislralion do leurs biens est laissée » pi ovisoiremenl(l), ne pourront fairt; des baux pour » une durée excédant 9 imnces, à peine de millHé. »

L'art. 2 ajoulail : « Ces baux ne pourront, à -peine « de miUilé, èlre passés qu'en présence d'uu membre » du directoire du dislricl dans les lieux où se trou- » veront fixés ces établissement?, ou d'un membre » du corps municipal, dans les lieux où il n'y aura » pas d'adminisiralion de district. Les formalités ■ (d'affjcbes et d'cncbéres publiques) prescritfs par » l'art. 13 du litre 2 de la lui du 5 novembre 1790, « seront observés pour la passation desdils baux, à » peine de nullité (2). »

77. Mais une loi du 10 messidor an 7 modifie, en ce qui concerne les liospices, la défense d'étendre au delà de 9 ans la durée des baux. « Les biens fonds » des hospices (porte l'art. 1) seront affermés de la » manière prescrite parles luis. Les maisons ^o^ af-

» FECTÉES A l'eXPLOITATIÛN DES BIENS RUIUUX, /)0«r-

» ront être affermées par baux à longues années ou à • vie, et aux enchères en séance |)ublique, après j> affiches. Ces baux n'auront d'exécution qu'après

(1) Par l'art. 1, t. 1, de la loi du 25 octobrc-5 novembre

(2) Sur l'hypothèque de ces haux atlminislralifs, V. mon Commentaire des Hypothèques, t. 2, n° 503 bis.

CHAP. 1. DISPO^IT. GÉNÉU, (aUT. 1712.) 213

» l'approbalion de l'autorité chargée de la surveil- • lance immédiate (I).

A l'égard des biens ruraux, la défense de les affermer pour plus de 0 ans subsiste danUoule sa farce. Mais il pourrait y être déroge par des décrois spéciaux.

Eu elTel, l'art. 1 de Tarnilé du fçouvernemenl du 7 germinal an 9 porte : «Aucun bien huiial apparte- » nant aux hospices, eux clablissemenls d'instruction » publique, aux commnnaulès dliabitanls, ne pourra » être concédé à bail à longues années, qu'en vertu » d'un arrête spécial du gouvcrnemcnl. »

Par un autre arrêté, les mômes autorisations elles mômes Ibrmalités sont lequises pour que la résiliation ou la modération du prix des baux ordinaires des biens des pauvres et des hospices puissent cire consenties par les commissions administratives des hospices ou par les bureaux de bienfiiisance.

Au surplus, nous verrons tout à l'heure que des disj)Osilions législatives récentes ont beaucoup étendu la durée ordinaire des baux à ferme des hospices.

77. Quoi qu'il en soit, tel était l'état des choses lorsque le gouvernement crut utile de le modifier par le décret du 12 août 1807. Il faut le commenter dans son entier :

« Art. 1. A compter de la publication du présent » décret, les baux à fehme des hospices et autres éla- » blissements jfubiics de bienfaisance ou d'instruction » publique, roua la uuiŒEor.uiNAinE, seront faits aux » ericbéres, par-ilevant un notaire, qui sera dé.^igné » par le prélel du {lép;irtemenl , et le droit d'hypo- » lliéquc sur tous les biens du preneur, y sera stipulé » par la désignation, conformément au Code civil.

» Art. 2. Le cahier des charges de l'adjudicalioQ » et de la jouissance sera préalul)lemcnt dressé par » la commission administrative, le bureau de bien-

(l) Le sous-préfet. M. Merlin, Répert,, V Bail, p. 588, ^col. 1. n»4.

» faisance, ou le bureau d'administration , selon la » nature de l'établissement.

B Le soLis-préfct donnera son nvis, et le préfet » approuvera ou modifiera le câbler des cbarges.

» Art. 5. Les alTiehes pour radjudicalion seront

• apposées dans les [ormr.s et aux termes déjà indujiiés » par Lzs LOIS, et rè(jlemciits {\). Enoutre,leur extrait » sera inséré dans le journal du lieu de la situation » de l'établissement, ou . à défaut, dans celui du » département, selon qu'il est prescrit à l'art. 083 » du Code de procédure civile.

» Il sera fait mention du tout dans l'acte d'adju- » dication.

» Art. 4. Un membre de la commission des hos-

* pices, du bureau de bienfaisance, ou du bureau » d'administration, assistera aux enchères ou à l'ad- » judication.

» Art. 5. Elle ne sera définitive qu'après l'appro- » bation du préfet du département, et le délai pour » l'enregistrement sera de 15 jours après celui où » elle aura été donnée.

» Art. G. Il sera dressé un tarif de^ droits des no- » taires pour la passation des baux dontil estquestion » au présent décret, lequel sera approuvé par nous, » sur le rapport de notre ministre de l'intérieur. »

78. Résumons maintenant celles des dispositions qu'on vient de lire qui n'ont pas été frappées d'abrogation, et se concilientavec le décretdu 12 août 1807.

S'agit-il d'un bail à ferme, de 3, G, 9 années, c'està-dire d'une durée ordinaire? Le décret précité est la loi en vigueur ; il substitue le ministère des notaires à celui des administrations de district et de municipalité ; il veut une stipulation expresse d'hypollièque, conformément à l'art. 2127 du (>ode civil (2). Du feste, en ce qui concerne les afficbes, il faut le com-

(1) On les a vus tout à l'iieure au n° 70.

(2) V. mon Comm. des Hypolhèq., t. 2, n« 505 Us.

CHAP. I. DISPOSIT. GÉNÉR. (aRT. 1712.) 215

biner avec l'arf. 2 de la loi dn 5 février 1791 , qui prononce la peine de niillilé. C'est un point aiupiel n'ont pns fait attention MM. Favard (l) et Huranton ('2), qui pense qu'aucune des lois qui règlent la forme des baux des établissement? publics ne prononce la peine de nullité en cas d'infraction à leurs dispositions. Il est vrai qu'un arrêt du conseil du 21 octobre 1818, approuvé par M. Duvergier (3), a décide qu'aucune loi spéciale ne prescrivant a. peiî^e » D^!;^ULLITÉ les formes d'aflicbes etd'encbéres pour » les baux des clablissoments britanniques de Paris, » le ministre de l'intérieur avait pu valablement » approuver Ips baux faits sans l'observation de ces » formalités (4). » Mais les lois spéciales citées au n° 7G et rappelées dans le décret du 12 août 1807, ne démontrent-elles pas un oubli singulier de la part du conseil d'Etat?

Quant aux baux à loyer, ils restent sous l'empire de la législation antérieure au décret du 12 août 1807, lequel ne s'occupe que des baux à ferme.

Maintenant, il y a une remarque à faire ; nous nous sommes placés sur le tcriaiii du décret du 12 avril 1807, qui restreignait à 5, G, 9, la durée ordinaire des baux de biens ruraux. Mais la loi du 25 mai 1855 a décidé que les communes, hospices et tous les autres établissements publics, pourront désormais affermer leurs biens ruraux pour 18 années et au^ dessous, sans autres formalités que celles prescrites pour les baux de 9 années. On a pensé que ce laps de temps étiit peu considérable pour des établissemcnis qui se perpétuent, et qu'il ne dépassait pas la juste latitude qu'il convient de laisser aux adminis* traleurs locaux pour la gestion des propriétés confiées à leur surveillance. On a voulu d'ailleurs mettre sous

(!) l\c\ievL,y° Louage.

(•il T. 17, n°44.

(4) Sirey, Jurispr. du conseil d'Etat, t 5, p. 1.

les yeux des particuliers un exemple qui encourageât les bnux àloiigs termes, sil'avorables à ragricuilure. On appliquera donc aux baux de 18 ans tout ce que nous avons dit des baux de o, G, 9 années.

Mais s'il s'agit de baux à ferme d'une plus longue durée, il faut qu'ils soient autorisés par une ordonnance du roi. Lorsque l'ordonnance du roi est accordée, le bail ci^t passé par acte notarié, ctaprcs affiches, conformément au décret du 12 août 1S07, qui par analogie doit ici servir dcguide; car si le ministère des notaires et les affiches sont nécessaires pour les baux de 9 ans, combien à plus forte raison pour les baux d'une plus longue durée?

Mais si un bail dépassant 18ans étaitconscnti sans une ordonnance du roi , serait-il nul , ou seulement réductible? La raison de douter vient de l'art, de la loi du 5 fé\ricr 1701, qui prononçait la peine de nullité. Mais celte disposition rigoureuse n'a éîé ni reje* lée ni rrppelée dans aucun des actes législatifs qui ont suivi et qui ont réglé la matière. Je pense donc qu'il faut s'arrêter au parti le plus indulgent, ad humaniorcm scnlcntiam^ et prendre la raison de décider dans les art. 595, 1429, 1430 et 1718 du Code civil, qui se bornent à réduire les baux d'une durée excessive à la durée légale. — C'est ce qu'a fuit, du reste, le décret du G novembre 1815, en ce qui touche les baux des biens des séminaires , des cures, chapitres, cvcchés (art. 9j; c'est ce qu'ont décidé le senatus-consulte du 30 janvier 1810, art. 14, et la loi du 8 novembre 1814, art. 15, en ce qui concerne les baux des biens dépendants du domaine de la couronne. Ces analogies sont décisives : elles montrent que l'esprit de la législation a été de supprimer une peine de nullité sans utilité, pour se rattacher à la sanction plus sage et plus efficace écrite dans les articles du Code civil qui forment le droit commun (1).

(i) Jung6}l. Duvergier, t. 1, n"lo8.

79. En ce qui louche les baux des maisons et des biens ruraux des fabriques, ils sont stipulés par le bureau des marguilliers dans la forme déleriuince pour les baux des biens communaux (1).

Si ces baux excèdent 18 ans, il faut une ordonnance du roi rendue après une délibération du conseil de fabrique, et l'avis do l'évoque diocésain (2).

On suit des dispositions à peu près semblables pour les baux des biens des séminaires, des écoles ecclésiastiques, des chapitres, des cures, des évcchés (5) , etc.; quand il s'agit de baux d'uno durée inférieure à 9 ans, la convention peut même dans certains cas se former de gré à gré (4).

80. Le décret du 50 «léccmbre 1800 a réglé les formes spéciales auxquelles sont assujetlies les locations de chaises et les concessions de baux dans les églises par les fabriques (5).

(1) Décret du 30 dccemlfrft 1809, art. 60.

(2) An. fJ2 de ce décret. Loi précitée du 25 mai 1835. Voy. stipr., n° 78. in fi:ic.

(3) Art. 9 du décret du 6 novembre 1813.

(4) Art. fiO du même décret.

(5] Art. G7 et suiv.

CHAriTRE II.