JMais revenons aux baux non judiciaires

Et d'abord on appliquera ce que nous avons dit, dans notre Commentaire de la Venle^ sur le consentement donné par lettres missives (3).

(1) Carré, t. 2, p. 58.

(2) Pigcau, t. 2, p. 755-736. M. Duvergier, L 1, n» 232 et 237.

(3) T. 1, n"' 22 et suivants. Je profiterai de celle occasion toute naliirelle pour dissiper les doutes que M. Duvergier a cherclié à faire planer sur ce que j'ai dit du moment précis où le contrat résultant de lettres missives, est parlait (t. 16 delà continuation de Touiller, n° 59). M. Duvergier soutient qu'il y a engagement réciproque, lors{|uc celui à qui la lettre a été écrite a répondu qu'il acceptait la proposition, bien que son acceptation ne soit pas encore connue de l'autre partie. M. Duvergier avoue cependant que cette réponse, tant qu'elle n'est pas parvenue, n'esl, comme je 1 ai dit (n° 25), qi\\\n proposilum in mente relenlum, précaire et révocable, si elle a été remii-e par son auteur à un commissionnaire chargé de la porter par son ordre à sa destination. Comme 1 intermédiaire qui transmet la lettre reste subordonnée la volonté de celui qui la expédié, M. Duvergier se trouve forcé de reconnaître que 1 auteur de la réponse denieure maître de se rétracter, et que, par une conséquence inévitable, l'auteur de la proposition a le même droit. Voilà donc déjà la moitié de ma cause gagnée de l'aveu de mon contradicteur. Mais il prétend qu'il en est autrement quand l'auteur de la réponse met sa lettre à la poste, dépôt public, d'où il n'est plus possible de la retirer. 11 vent alors que celui qui a écrit la lettre soit engagé, et qu il ne puisse se rétracter par une deuxième lettre qui arrivera plus promptement que la première. 11 veut

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i06. S'il avait été dans l'intention des parties de ne se considérer comme engagées qu'autant qu'il aurait été passé acte devant notaires de leur consen-

par conséquent que l'auteur de la proposition à qui on a rélionclii j'accepte, sans qu'il connaisse celle adhésion, soilirrévocableinenl lié par ces mois ([uil n'a pas entendus!!!

J'avoue que ma raison ne peut se plier à celte idée, et je ne conçois pas quelle puissance obligatoire peut avoir dans un contrat comuuilalit" et à titre onéreux, une volonté invisible t't inconnue.

Avant tout, je ferai remarquer que la question n'est pas de savoir si, pour des moiifs desùrete dans lescomnuniications, je ne peux relirer ma lellre de la po5te, mais si je ne peux en révoquer le contenu par une seconde dépêche qui arrivera plus promptementqne la première. Or, je le demamle, comment peut-on hésiter sur la solution de celte question ? Est-ce qu'une lettre ne t'ait pas l'oriice de la parole? Est-ce que la parole a une puissance effective de communication, lorsqu'elle n'est |)as entendue? Est-ce qu'il y a quelque chose d'obligatoire dans des mois qui ne relenlissent pas à l'oreille de celui à qui l'on parle?

M. Duvergier a peut-être senti la force de l'objection. Mais, pour la tourner, il nous répond que l'acceptation d'une promesse n'a pas besoin, en général, d'être connue de la personne à laquelle «die s'adresse; et il appuie celte proposition de l'anlorilé de Wolf et de l'art. 1121 du Code civil.

Je ferai observer d'abord que, cela fùt-il vr;ii, on ne pourrait en rien conclure contre la facnlli'; de révocation que j'accorde à cidui qui a écrit la lettre. M. Duvergier parle en effet d'iicceplation. el moi je soutiens qu'il n'y a pas d'acceptation, si la première lettre a élé révoquée par une seconde qui est arrivée plus tôt ou en même temps. En quoi son objeciion vide-tede le différend?

Mais il y a plus ! c'est que la proposition de M. Duvergier est enliêremeut inexacte. D'abord, le passage de Wolf (|u'il rapporte, ne donne pas de solution précise sur la question de savoir si 1 acct'|)laliondune prome.-sedoilélreou non connue du prometUuit, pour produire elîet. Cet auteur se borne à dire (|ue l'acceptation seule suffira lorsque l'auteur de la proposition aura voulu qu'elIt; sullise, et qu'il faudra que l'acceplalion soit connue de l'auleur lorsqu'il aura voulu qu'elle le fût. Mais dans quel cas la connaissance de l'acceptation estelle censée exigée formellement? C'est ce que Wolf ne résout pas dans le passage cité, et M. Duvergier a cru pouvoir sup-

tement, cette condition devrait être respectée, et elle empêcherait le bail d'êlre parfait avant son accomplissement (1). Jusque-là, chaque partie pour-

pléer à son silence en disant que, de droit, la connaissance n'est i)as nécessaire, lorsque l'ininlion de l'exiger nesl pas mavifeslée par les circonslanccs. Mais M. Duvcigier me pcrmellra de lui opposer lelextedeGrolius, quipeul-èlre pourra le faire idianger d avis.

« Illud quœri solet an salis sit acceptalionem fieri.a» vcrb •a eliam innotescere clebeat promissori , anlcqnam promissio » plénum cffeclum consequalur ; et cerlum est utroque modo, » fieri posse proinissioncm ; aut lioc modo : Volo îil valeat si » accepletur : Aut hoc modo : Volo ut valeat si acceptalum in- » tellexero. Et in liis quiJem quje ad mltuam PEnTl^E^<T odu-

» GATIONEH, POSTERIOB SENSLS PayESUMITUR. lu promissis VCrÔ

» mère liberalibus, polius est ut prior sensus credatur ad- » fuisse, nisi aliud appareat (lib. 2, r. XI, n° i5). »

Ainsi, suivant Grotius, la connaissance deTacceplalion est nécessaire dans les contrats onéreux ! INous voilà bien loin de la thèse deM.Duvergier. Il est vrai que cet auteur ar^'umente de lart. 11 '21 du Code civil; mais s il veut. bien le combiner avec la doctrine de Grolius, il verra que cet article ne se contente de la simple déclaration de l'acceptant, que par application du second membre de la distinction du profond jurisconsulte.

Maintenant qu'il est bien constant qu'il ne saurait y avoir de contrat commutatif et à litre onéreux sans que le consentement réciproque ne soit connu des deux p;irties (V. au reste, à cet égard, M. Touiller, l. 6, n° 29), M. Duvcrgier pourra peut-être trouver moins singulière la comparaison que nous avons faiteentre la lettre qui porte le consentement et celle qui porte la réponse.

(1) Mon Comm. de la Vente, t. 1, n° 19. Je suis encore forcé de contredire ici une critique que M. Duvergier adresse à ce que j'ai dit du caractère suspensif de la condition stipulée i)ar les parties de rédiger leurs conventions par écrit. Cet auteur croit (n° 1G7) que j'ai voulu dire que la vente est conditionnelle, en ce sens que si l'acte vient à être lédigé, la vcnle sera censée parfaite du jour même de la convention verbale, et que toutes les ventes consenties, toutes les hypothèques coucéilées dans rintervalle, seront annulées. Mais c'est me faire dire précisément tout le contraire de ce que j'ai écrit. Voici, en effet, mon langage : « Le consentement )» n'est censé déclaré qu'autant qu'un acte en contient l'ex-

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rait se dédire, et il n'y aurait que desimpies pourparlers.

d07. Les personnes qui louent leurs maisons à des dobilants de boissons devront, du reste, prcnilro la précaulion de faire dresser acte authentique du bail (1); sans quoi, toutes locations alléguées par elles seraient présumées de droit simulées et frauduleuses, et les boissons trouvées dans les lieux préfendus loués seraient censées leur appartenir, sans que cette présDmpiion piit être détruite par des preuves contraires (2).

i08. Lorsqu'il n'a pas été dressé de bail par écrit et que l'une des parties dénie la convention, il est certain qu'il ne peut en être fait preuve par témoins si la somme excède 150 fr. (art. 1541 du Gode civil).

Mais que doit-on décider si la somme est inférieure à 150 fr. ?

D'après les principes du droitcommun, la preuve

» pression. Tant que le cnnlrat nesl pas rédige, la vente n existe » ]jas ; chacun peut changer d'avis et se dédire !!! » 11 sait de là que M. Duvergier n'a lait que professer une opinion conforme à la mienne lorsqu'il prouve que la condilion de rédignr l'acte par écrit est poleslalive, cl qu'elle empêche la vente (l'avoir une existence logule avant la rédaction, llf st vrai que j'ai dit que celle condition es,i suspensive, pour mieux faire ressortir la dilTcrence qu'il y a entre ce cas et celui où l'écrilure n'est requise que pour donner au contrat plus d'auiheniicilé, et il sem!)le que ce soit celle qualification de condition suspensive qui ait fait prendre le change à M. Duvergier. Mais est-ce qu'une condilion potestalive ne peut pas êlre suspensive? Est ce qu'elle n'est pas même toujours suspensive de la validité de l'acle? D'ailleurs, n'est-ce pas le mot dont se sert Huberns, cite par moi : « Quatenùs ^^r/r/es

» SUUM CONSENSUM A SCRIPTURA SUSPENDISSENT? » i.OrS doUC

que j'ai toujours parlé de la suspension du consenlemciit même et de la réalisation de la vente {n° G3) . comment M. Duvergier a-l-il pu me prêter les idées qu'il se donne la peine de réfuter!'

(1) Art. 61, loi du 28 avril 1816.

(2) Cassai., 15 juia 1826 (J. Palais, t. 20, p. 574. D.. 26, 1,284. Sirey).

trslimoninle devrail ôirc mlmise (nrl. 1Ô41). Mais, en ce qui concerne les luiux îles maisons et des biers ruiaiix, l'art. 1715 déroge à cet état de choses; silo bail n'a pas encore reçu d'exéiuijon . il s'oppose à la rcceplicin de la preuve (estimoniale , quelque modique que soit le prix du bail et quoiqu'on allègue qn'd y a eu des arrhes données. Tout ce qu'on peut fiiire, c'est de délVrer le strnicnt à celui qui nie le bail.

Ces dispositions ont été introduites dans le Code civil pour éviter des conteslaiions dispendieuses sur des objets de peu de valeur (1) et dans une matière où tout est urgent (*2). • Celle innovation, disait » M. Jaiibeit (5), nous a paru exlrèmement snge (4) ; » surioul elle sera ulile pour celle classe nomlireuse » qui ne peut louer que des objets d'une valeur » modique ; un procès est leur ruine; il faut tarir la » source de ces procès, en prescrivant dans cetle » maiièie la preuve icstimoniale, cl le serment peut ■ seidtment être déféré à celui qui nie le bail (^5). »

100. Voilà pour le cas où le bail n'a pas reçu d'exécution. S'il est avoué, on peut coniester sur le prix, dont aucun acte écrit ne prouve la quotité. L'art. 1710 veut alors que, s'i! n existe pas de quittance, le propriétaire eu soit cru sur son serment, à moins que le locataire ne demande l'esiimalion par experls. Dans ce cas, les frais d'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède ce qu'il a déclaré ; sinon, c'eslle propriétaire qui les paye, puisque c'est lui qui succombe.

(1)M. r.alli (Tenet. I. U, p. 312).

(2) M. Moiuicaiill, tribun id.. p. 522). (3, Exposé du vœu du tribunal au corps législatif (Fenet, l. 14. p. 351).

(4) M. Jaul»ort appelle cela une innovation. M. Toullier dit que les réd.ic leurs du ("ode lient fait que suivre l'usage pratjijné à Piiris [L 0. n" 32).

(5) Junge M. Uuvergier, t. i, n' 252.

CHaP. II. DOLOVACE ÙEi CHO&ES. .%ltr. 1716.) ^41)

HO. Le^ (Uiix Aflir.lfs dont ri- tis dt? relr.i-

c«r la jWinsec ont tienne lieu à il neiiàcs *lif-

ficiilièi&ur lesquelles ou n'est pas encore d'accord, dr tel <^sl ! tt de oonlrover?e qui fotirrnontii

les iniér<^ts i. , qu'on les voil fjirCÉOiur le.*

procès des dupoâiUons mémo) imaginées pour les prévenir, ^ôllà exnminerons tout à l'heure ces questions. Mais, a>iant tout, il r.uit s'arrêter un in^lant ici. pour «avoir si le^art. 1715 el 1710 sont applicables au louage des choses mobilières.

Suppo^on^i . par exemple , qu'un marchand do meubir's loue à Pierre dea tapisseries et des fjuieuiU pour 1*20 fr. Ce bail est purement verbal #1 Pierre en nie l'exislence. Le marchand pourra-t-il étro admis à faire la preuve ' *

Autre hyfKUhcie. Lel).i . M, et Pierre est

en pos«e:i^ian de« tapis et des tauleuiU. Mais il s*d- I ilil(ic«tlt*'*i sur le prix «lu contrai fait ver-

l I. ; le mart-hand en sera-l-il cru sur son

aftirmalion? Pierre pourra-t-il offrir b preuve tesli* moniale de ta quotité du prix ?

tles -juec-tinn.s ne se seraient jamais élevées, si tes obiervaiions critiques de M. Rcgnaud, conseiller d'Etat . n'eussent fait changer la rubrique sans laquelle étaient claissês originairement, dan^ te projet du Code civil, les art. 1715 et 171C. Il est certain que, d.ins la pensée primitive de ses rédacteurs, les saares me?>ures autorisées par ces articles éttient t! a «jouverncr tous te* baux qu<flconques de

Ci. . .; .:ieubles et immeuLtcs [{). Le bon sens dit d'ailleurs que si elles ont une véritable utilité dans le< petits baux à loyer ou à ferme , etle^ ne sont pas moins nécessaires pour les locations d'objets île modique valeur. Les raisons données par tes orateiim dug' Il tribunal trouvent ici leur ap*

plicn. ri.

Cependant faisons attention que si, dans rorigine, le te>te des art. 1715 et 1716 devait foi ccmenl s'appliquer à tous les louages de choses, la rédaction définitive du projeta subi des modifications qui restreignent ces articles aux baux des maisons et des biens ruraux. La lettre de la loi, resserrée par la rubrique de la section V\ ne permet donc pas d'en étendre la portée aux baux de choses mobilières. Caries art. 1715 et 1716 sont des exceptions au droit commun ; exceptions pleines de sagesse sans doute, et que la raison voudrait voir investies de plus d'étendue. Mais de simples analogies ne peuvent suflire pour déroger aux règles générales.

On objectera contre celte solution, que j'ai prouvé moi-même, au n" 103, que l'art. 1714 est la loi de tous les baux quelconques, et que, si cet article n'est pas limité par la rubrique de la section 1", il n'y a pas plus de raison pour limiter les art. 1715 et 1716 qui marchent à sa suite, et tiennent comme lui à la forme des baux.

Mais je réponds que l'art 1714 est l'expression d'un principe de dtoit commun, d'un principe qui existerait quand même il ne serait pas formulé en loi. Au contraire, les art. 1715 et 1716 ne sont qu'une dérogation aux règles générales. La rubrique de la section 1" ne peut donc rien sur l'art. 1714, tandis qu'elle est toule-puissante sur les art. 1715 et 1716.

Je conclus donc, quoique avec répugnance, que les articles dont il s'agit restent étrangers aux locations des meubles (1). Ce n'est pas que ma raison ne soit cboquée de ce résultat absurde. Mais le texte parle clair, et je ne me crois pas le droit de le modifier pour le plier à mes idées.

(I) Jîiiige M. Duranton, 1. 17, n" 51 et 52. M. Delvincoiirl,

t. 3, p. 187, noie 2. Mais ils n'ont pas examiné les raisons de douterque je viens d'exposer. M. Curàsson^ Compél. des juges de paix, p. 282, n' \9.

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111. Abordons mainlenant les difficullés dont no'.is parlions au commencement du n" 110.

Lorsque le bail vcrba" est dénié, et qu'il n'a reçu aucun commencemenl d'exécution, peut on en prouver l'existence, sinon parla preuve testimoniale que défend l'art. 1715, mais du moins par un interrogatoire sur faits et articles ?

M. Duranton se prononce pour l'affirmalive, sans se laisser arrêter par les termes proliibilifs dont s'est servi le législateur, qui permet seulement de déférer le serment à celui qui nie le bail (1).

Nous ne pouvons adopter celle opinion, aussi contraire au texte de la loi qu'à son esprit. Le It^xte, en elTet, en disant : « Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail, » procède par voie limitative ; il circonscrit dans L serment seul la possibilité de la preuve; quant à l'esprit de la loi, il n'est pas moins évident que sa parole; on n'a voulu resserrer la preuve dans une présomption unique, que pour diminuer les causes de procès, et ce serait aller contre ce but que d'ouvrir d'autres voies à la demande.

Vainement M. Duranton place-t-il son opinion sous l'influence de l'art. 524 du Code de procédure civile, qui autorise les parties à se faire interroger sur faits et articles en toutes matières. Mais cette disposition du Code de prccédure civile doit être expliquée par les disposilions du Code civil qui font une exception expresse.

C'est ainsi que l'on s'accorde à dire que l'article 2275, qui permet de déférer le serment à ceux qui opposent certaines prescriptions abrogées, n'autorise pas à faire intcrrog:-^r sur faits et articles (2j, et cependant l'art. 2275 se sert d'expressions Lien

(1) Jimge M. Duvcrgier, 1. 1, n° 257. M. Carré, t. 2, p. 49. M. Heriiat, p. 522. Arg. d'un arrêt do Bruxelles du 4 lévrier 1813 (J. l»alais, t, 11, p. 103. Dali. , v° Interrogatoire, p. 572).

(2) Mon Comm. de la Prescription, t. 2, n* 995.

moins restrictives que l'art. 4715. C'est, du reste, en ce sens que l'art. 1715 a été intorprété par arrêt de la cour de Rennes du 6 août 1815 (1), el je m'étonne que la précision de ce texte n'ait pas prévenu d'inconcevables divergences sur un point si nettement décidé par le législateur.

112. 3Iais la preuve testimoniale d'un bail excédant 150 fr., pourra-t-elle être admise s'il y a un commencement de preuve par écrit.''

Oui, dii M. Delvincourl (2), dont l'opinion est suivie par M. Davergier(3).Non,répondM.Duranton(4).

Ce second avis est le meilleur.

Lorsque le bail est verbal, comme dit l'art. 1716, lorsqu'il esl fait sans écrit, comme dit l'art. 1715, et qu'il n'a pas reçu d'exécution la preuve testimoniale est inadmissible; or, un bail à l'appui duquel on n'invoque qu'un commencement de preuve écrite, et non pas une preuve complète, est un bail verbal; le serment seul ou l'aveu spontané peuvent en prouver l'existence. L'art. 1715 est absolu ; on tomberait dans tous les inconvénients qu'il a voulu éviter, si l'on adoptait l'opinion de M. Delvincourt.

Une dernière observation acbcvera cette réfutation de l'opinion de ce savant professeur.

Lorsque l'art. 134G a admis la preuve testimoniale dans le cas où il y a un commencement de preuve par écrit, il a assimilé les matières qui dépassent 150 fr. à celles qui sont inféiiéurcs à ce taux. Mais puisque l'art. 1715 venant modifier l'art. 1541, a dulemlu, dans le cas du bail verbal, de faire la preuve testimoniale d'une location inférieure à 150 fr., il s'ensuit donc que la prcbibition s'étend

(1) J. Palais, t. 11, p. 610. Dalloz, Interrogatoire, p. 574, noie 4.

(2) T. 5, p. 187, note 2.

(4) ï. 17, n" 54. Junge M. Curasson, Compét. des juges de paix, p. 278 et 279.

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aussi au cas où des sommes plus fortes seraient exigées pour cause d'un bail dont il n'y aurait qu'un commencement de preuve par écrit. Sans quoi la parité dont je parlais tout à l'heure dispnraîirail, et demander un loyer de 2,000 fr. avec un sim[)le commencement de preuve par écrit, sauf à lecompléter par la preuve orale, serait bien plus favorable que demander un loyer de 150 fr. avec offre de faire la preuve par témoins!!! On serait repoussé dans ce dernier cas par une fin de non-recevoir, et l'on triompherait dans le premier!!! Que d'indulgence dans i'hypolhèse la plus grave! Que de sévérité dans celle qui l'est le moins!!! Ce n'est pas ainsi que la logique du législateur a procédé dans les art. 1341 et 1547!!!

Disons donc que le commencement de preuve par écrit est inutile pour faire admettre la preuve d'un bail verbal supérieur à 150 fr., et que l'art. 1547 reçoit le même échec que l'art. 134!, par l'effet des dispositions exceptionnelles de l'art. 1715.

Et comme l'art. 1715 est général, j'ajoute que le commencement de preuve par écrit est indifférent, quand même le bail serait inférieur à 150 fr. En effet, si l'art. 1547 reste ici sans application, lui qui cependant a été fait tout exprés et exclusivement pour les matières qui excédent 150 fr., combien, à plus forte raison, devienl-il impossible d'en argumenter pour les causes inférieures à 150 fr., lesquelles sont de droit étrangères à son influence habituelle?

113. Nous venons de parler du cas où le bail verbal n'est ni avoué ni exécuté. Mais s'il y a eu exécution, il semble, par un argument à conlrario fourni par le texte de l'art. 1715. qu'on peut en administrer la preuve orale.

Et c'est en effet ce qu'on a souvent prélendu devant les tribunaux, où l'un a vu des individus vouloir obtenir la sanction de baux verbaux bien supérieurs

à 150 fr., en articulant des faits d'exécution, dans ie Lut de faire admettre, à la faveur de celte circonstance, une preuve testimoniale à laquelle les principes généraux se fussent opposés dans tout autre cas.

Hàlons-nous de dire cependant que la jurisprudence a aperçu Técueil et qu'elle a empêché i'arlicle 1715 de venir s'y briser.

Dans une espèce jugée par la cour de Bordeaux, un sieur Conrloire soutenait que la dame Olivier lui avait loué des greniers moyennant GGO fr. par an; celle-ci déniait l'existence du bail, et Bourloire demandait à en faire preuve par témoins, en se fondant sur ce que la dame Olivier avait reçu ses foins sur ses greniers, et qu'ainsi il y avait eu exécution. La dame Olivier convenait bien du fait de cette réception; mais elle ajoutait qu'elle ne s'y était prêtée que par bienveillance et nullement par suite d'un engagement obligatoire.

Ainsi le bail était dénié aussi bien que l'exéculion. C'est dans ces rirconslances que la cour de Bordeaux, par arrêt du 29 novembre 182G, rendu sous la présidence du savant M. Bavez (1), déclara non recevable la preuve l'ffirte par Bourloire. Voici le point de vue où s est placée la cour royale : aux termes de l'article 1541 du Gode civil, la preuve testimoniale de la convcnlion n'est pas recevable. Elle ne peut donc pas i'èlre d'après l'art. 4745, quand même on soiiticjidrail que le bail a reçu un commcncemcnl d'exccuiion; car l'art. 1715, qui s'arme d'une sévérité exceptionnelle pour les sommes même au-dessous de 150 fr., n'a pu avoir pour but d'ouvrir à la preuve testimoniale un accès plus facile que de coutume, lorsqu'il s'agil de sommes supérieures à 150 fr.

A» Ire arrêt de la même cour, rendu dans le môme sens! Cornuaud réclamait 800 fr. pour loyer d'une maison, offrant de prouver le bail, qui, disait-il,

(1) J. Palais, t. 20, p. 972. D.28, 2, 135.

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avait reçu son exécution pendant plmieurs années.

Mais, par décision du 19 janvier 1827, il y fut déclaré non recevable.

« AUendu que les héritiers Gornuaud ne justifient » pas que la demoiselle Gornuaud aînée ait possédé, • à litre de ferme et de location, les objets qu'ils dé- » signent ; que lorsqu'on se borne à la simple aliéga- » tion qtf un bail a été fait sans écrit, la preuve n'en » peut être reçue par témoins ; qu'ainsi, aux termes » do Tart. 1715 du Gode civil, cette preuve offerle » par les héritiers Gornuaud est inadmissible (1). »

Je trouve une décision semblable dans un jugâmenl du tribunal de Montpellier, rédigé avec Ibrco et netteté.

Rouveirolles, locataire par bail verbal d'un magasin appartenant à Bresson, demandait à prouver par témoins qu'il était convenu de praliquerdans le plancher de ce magasin une ouverture, afin de placer dans le grenier situé au-dessus une poulie destinée à mettre en action une machine.

Bresson répondait : Rouveirolles m'avait proposé de lui louer, outre le magasin, le grenier en question; c'est pour cela que je ne m'opposai pas d'abord à ce que le plancher fût percé ; mais cette proposition n'a pas eu de suite, et nous sommes restés dans les termes d'un simple projet.

Rouveirolles demanda alors à prouver l'existence du bail du grenier. Mais il fut repoussé dans toutes ses prétentions, par jugement du tribunal de Montpellier, du V' septembre 1850.

« Attendu que la preuve offerte par l'appelant n'é- » tait pas admissible, puisqu'il s'agissait d'un bail » dont le prix excédait la somme de 150 fr.; qu'il ne » résulte pas en effet de l'art. 1715, que la preuve « testimoniale soit admissible en fait de baux ver- » baux, quels que soient l'objet et le prix du bail, de

(1) J. Palais, t. 21, p. 62. D. 28, 2, 134.

256 DU CONTnAT DE LOUAGE.

» cela seul quil aurait reçu un commencement d'cxér> culion; qu'au contraire, cet article restreint au lieu » de retendre l'ailmissihililé de la preuve teslimo» » niale, et défenil He prouver l'exislence d'un bail » verbal dont l'objet et le prix seraient inférieurs à » 450 fr., s'il n'a reçu un commencement d'exécu- » lion (1). »

Enfin, nn arrêt de la cour de Bruxelles, du 20 novembre 1810 (2), un arrêt de la cour de Paris, du 6 avril 1825 (5), et un arrêt de la cour royale de Limoges, du 50 juillet 1850 (4), viennent à l'appui de cette jurisprudence. Dans l'espèce du second, on articulait qu'il y avait eu exécution, et cependant la preuve fut déciarée non recevable; dans l'espèce du premier, un locataire avait occupé les lieux pendant un an, à la suite d'un premier bail expiré ; il prétendait que cette occupation n'était que l'exéciitiou d'un nouveau bail de 5 années, et il offrait d'en faire la preuve tasli moniale. Mais cette offre, quoiqn'admise en première instance, sur le fondement d'une exécution convenue entre les parties, fut repoussée en appel, et le locataire fut contraint de vider les lieux.

Cette jurisprudence, qui vient de recevoir la sanction d'un arrêt de la cour de cassation, du 14 janvier 1840(5), me paraît très-raisonnable. En effet, le bail étant dénié, à quoi tendrait la preuve de son exécution alléguée par Tune des parties, sinon à établir, au moyen d'une enquête, qu'il y a eu réellement un bail convenu, et que les faits d'exécution n'en sont que la conséquence? Mais alors n'irait-on

(1) D. 32, 1, 44. Le pourvoi fut rejeté par la section des

requêtes, parce qu'il lui sembla que le tribunal avait décidé en l'ait qu'il n'y avait pas eu exécution du bail du grenier. (2i J. Pillais, t. 8, p. 651. Dali , Louage, p. 910.

(3) J. Palais, t. 19, p. 377. D.,25, 2,168.

(4) J. Palais, t. 27, p. 155L Sirey,37, 2, 427.

(5) J. Palais, t. 1 1840, p. 258, Sirey, 40, 1, 6.

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pas heurter de front l'art. 1341 qui exige qu'il soit passé acte de toutes choses excédant 150 fr., et qui interdit la preuve testimoniale sur toute demande dépassant ce taux? Comment supposer que l'article 1715, qui n'a été imaginé que pour limiter le droit commun sur la preuve testimoniale des conventions, lui aurait donné dans notre espèce une extension contraire à toutes les règles ordinaires?

114. Cependant il faut tempérer ceci par une observation. Sans doute, on ne peut prouver dans aucun cas l'exécution du bail; mais le propriétaire ne pourrait-il pas offrir de prouver que sa maison, son champ ont été occupés pendant 2, 5, 10 ans par celui qui dénie le bail? ne pourrait-il pas dire à ce dernier : « Ne parlons plus de bail, puisque vous ne » voulez pas être mon locataire et que je ne puis » prouver par témoins l'existence d'un bail verbal » qui excède 150 fr. ; mais alors je vous signale • comme un usurpateur de ma propriété, et je veux » établir que vous en avez joui pendant tel temps. » Payez-moi en conséquence les fruits perçus ou la » valeur des jouissances ; payez-les-moi non plus » comme fermier ou locataire, mais en vertu de » Tari. 549 du Code civil. »

Il est évident qu'un tel système devrait être accueilli.

Ecoutons Boiceau : « Néanmoins si, par négli- » gence ou par trop de confiance et de facilité, le » propriétaire a loué sa maison et n'a pas fait de bail » par écrit, en ce cas il ne faut pas qu'il agisse contre » le locataire qui occupe sa maison et qui déirie de » l'avoir louée, comme s'il y avait en un bail verbal ; 0 mais il doit plutôt intenter contre lui l'action qui » s'appelle in fantian^ par laquelle il conclura à ce » qu'il soit tenu, en qualité de détenteur et d'ivjuste » usurpateur, de lui rendre les fruits par lui perçus ■ de l'héritage en question ou les loyers de la » maison, suivant l'estimation qui en sera faite;

» car, en faisant cette demande, ce ne sera pas prouver » un bail conventionnel, ce qui ne serait pas permis, » ce sera uniquement prouver l'injuste délenlion du » feriîiier ou du locataire, en conséquence de la- » quelle ce fermier ou ce locataire sont tenus, en » vertu d lin quasi-contrat ou d'un quasi- délit ^ parce » que personne ne peut s'approprier les fruits d'une » chose qui ne lui appartient pas ; c'est pourquoi s'ils » dénient cette détention du fonds, ou d'avoir habité » celte maison, tout cela pourra être prouvé par té- » moins, nonobstant l'ordonnance de Moulins, parce » qu'Une s'agit pas de prouver une conventiony mais un » fait. (1) »

Cette opinion est aussi celle de Danty (2), de Legrand (3), de Charondas (4), de Jousse (5) et de M. Toullier (6). On voit, du reste, qu'elle ne fait que montrer dans un jour plus éclatant rimpossibililc d'admeitre la preuve testimoniale du bail exécuté qui excède 150 fr.; impossibilité unanimement reconnue dans l'ancienne jurisprudence, et qu'assurément le Code civil n'a pas voulu faire cesser par les dispositions des art. 1715 et 1716, bien plus rigoureuses que l'ordonnance de Moulins.

115. Tout cela paraîtra donc incontestable quand le prix du bail dépasse 150 fr. (7). Mais la question présente plus de difficulté lorsque le bail est au dessous de cette somme; peul-on prouver par témoins le fait d'exécution et arriver par là à la preuve de

(1) De la preuve, ch. 14, n" 2.

(2) Add. auch. 14, 110 2.

(3) Sur Troyes. art. 164.

(4) Rép., ch. 52. Il cite un arrêt du 13 juillet 1573.

(5) Sur Tord, de 1667, t. 20. art. 4.

(7) 11 y a un cependant un arrêt contraire de la cour de Bruxelles du 24 août 1807 (J. Palais, t. 6, p. 277. Dali.. Louo^e, p. 910, note). Cet arrêt, dontrairêtiste ne l'ait pas connaître l'espèce, juge que l'exécution d'un bail, quelle qu'en soit la quotité, peut toujours se prouver par témoins. Mais on a vu

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (a!\T. 171G.) 259

l'existence du bail verbal dénié par l'une des parties? Pour la négative, on peut dire : La preuve que l'exécution de la convention n'ouvre pas un champ libre aux témoignages oraux, c'est que l'art. 171(), se plaçant dans l'hypolhèse d'un bail avoué, exécuté, dél'end cependant de rechercher, par la voie d'une enquête, quel a pu être le prix verbalement stipulé. Combien, à plus forte raison, la preuve vocale doitelle échouer lorsqu'il s'agit de constater, non pas seulement l'une des conditions du bail, mais le bail môme dans son essence !

Mais à cet argument, qui ne manque pas de force, je réponds d'abord par la conlexture de l'art. 1715. En effet, cet article est conçu de manière à indiquer qu'il n'enlève au bail verbal inférieur à 150 fr., le bénéfice de la preuve testimoniale introduit par le droit commun, que s'il na pas encore reçu d'exécution. L'art. 1715, qui est une exception, doit donc être renfermé dans le cas précis qu'il prévoit.

J'ajoute que si l'art. 171 6 défend défaire la preuve testimoniale du prix d'un bail avoué, quand même ce prix serait inférieur à 150 fr., c'est parce qu'il y a d'autres bases plus satisfaisantes et plus simples que l'audition des témoins pour parvenir à la connaissance de ce prix. Il ne faut donc pas argumenter de la prohibition de l'art. 171 G à l'espèce qui nous occupe. Car les motifs qui ont déterminé cet article 1716, n'ont pas pu frapper le législateur lorsqu'il est question de l'existence même du bail inférieur à 150 fr., et dont l'exécution est posée en fait. C'est, du reste, en ce sens que ce point de droit a été préjugé par les arrêts de la cour de Bruxelles et de la cour de Paris, que je citais au numéro pré-

l'exéculion est admissible, quel que soit le prix. Mais il ne discute pas les arrêts elles raisons qui militent contre ce système, ni les tempéraments qui s'en rapprochent sur un point.

cèdent, et sur lesquels nous reviendrons tout à l'heure (1).

116. Mais que devrait-on décider si, ((uoique le loyer annuel fût inférieur à 150 fr., tous les loyers cumulés s'élevaient au-dessus de celte somme? La preuve teslimoniale serait-elle admissible? ou bien devrait-on la rejeter par les raisons exposées au n° 1 1 5 ?

Les cours de Bruxelles et de Paris ont décidé que la prpuve vocale n'était pas admissible (2), et je crois cette jurisprudence parfaitement conforme à l'esprit et à la Icllre des art. 1541, 1542, 1545 du Code civil. Boiceau (5) rapporte que sous l'ordonnance de Moulins, qui n'admettait pas la preuve par témoins des choses excédant 100 livres, il fut jugé au présidial de Poitiers qu'un individu qui alléguait avoir pris une maison à loyer pour 5 ans, moyennant 50 liv. par année ne pouvait faire la preuve testimoniale de cette convention. Boiceau fortifie cette décision par le texte du jurisconsulte Gains : si à colono stipulatus, fidejussorem acceperit, una stipulatio est pluhium PENsioNUM (4); l'opinion de cet auteur est appelée juridique par Danly, qui cite une foule d'auteurs graves à l'appui (5).

117. Nous voilà fixés maintenant sur la nature des preuves de l'existence d'un bail verbal. Mais il nous reste un pas à faire encore.

Supposons que le bail verbal soit avoué ; mais les conditions peuvent en être douteuses. Il est possible

(1) M. Duranton conclut aussi à l'admissibilité de la preuve (n° 56), et cela doit être, puisqu'il l'admet même dans le cas i)révu au numéro précédent. Junge M. Duvergier, t. 1, n» 259.

(2) V. ces arrêts au n" 113. L'arrêt de la cour de Paris est surtout in terminis.

(3) De la Preuve, ch. 14, n° 304.

(4) L. Si à colono, D. De fidejussoribus.

(5) Additions au ch. 14, n°' 4 et 5.

que les parties ne soient pas d'accord sur le prix, et sur la durée de la location.

En ce qui concerne le prix, l'art. 1716 a plus soin de lever tous les doutes; le propriétaire en est cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts.

Cette disposition est sage; elle pourvoit aux intérêts des parties sans avoir recours à la preuve testimoniale, qui offre tant de dangers; on remarquera au surplus qu'elle rejette cette preuve, alors même que le bail est inférieur à 150 fr. ; quelque minime que soit la somme, il faut opter entre le serment ou une expertise.

118. Mais le législateur a gardé le silence sur la manière de prouver la durée de l'engagement, et les autres conditions accessoires. De là, la question de savoir si la preuve peut s'en faire par témoins.

Examinons d'abord le cas où il s'agit d'un bail audessus de 150 fr.

La cour de Nîmes a jugé, par un arrêt du 14 juillet 1810, que l'on pouvait faire preuve par témoins de l'époque à laquelle le bail avait commencé, etde l'époque à laquelle il devait finir (1), et cet arrêt est approuvé par M. Duranton (2).

Cette cour a décidé aussi, par arrêt du 22 mai 1819 (3), qu'un fermier devait être admis à justifier par témoins que le bail était à mi-fruits, et non pas à rente fixe. C'est la confirmation de son premier arrêt.

On a prétendu que cette cour avait passé à une opinion contraire, par arrêt du 6 juin 1825 (4); mais celte assertion ne me paraît pas exacte. Dans l'espèce de la décision dont il s'agit, le fermier demandait

(1) J. Palais, t. 8, p. 460. Dali., Louage, p. 910.

(3) J. Palais, t. 15, p. 288. Dali., loc. cil . p. 910 et 911. Sirey, 20. 2. 33.

(4) J. Palais, t. 17, p. 1169.

une expertise pour faire déterminer le produit d'un pré qui lui avait été loué ; et la cour rejeta le serment offert par ce propriétaire, ainsi que la preuve testimoniale. La question du procès était donc une question de prix ; elle n'avait pas de rapport avec celle que nous discutons (1).

Mais aux deux arrêts de Nîmes on peut opposer un arrêt de la cour de Grenoble du 4 mai 1825 (2), qui condamne la prétention d'un locataire, lequel demandait à prouver par témoins que son bail devait durer 6 ans, sans clause de repentir à l'expiration de la 3® année.

Plus tard, une question analogue s'est élevée devant la même cour : c'était de savoir si le bailleur devait être admis à prouver, non plus par témoins, mais par son serment, quelle était l'échéance des payements. Le propriétaire se prévalait de l'art. 1710 du Code civil. Mais, par arrêt du 4 août 1832, la cour, « attendu que si, aux termes des art. 1715 » et 1716 du Code civil, le bailleur doit être cru » sur son affirmation relativement à la quotité du » priXf il n'en est pas de même de Véchéance des » payements, qui doit être déterminée par Vusage des » lieux (5). »

Ainsi, toutes les fois qu'il s'agit de conditions , autres que celle du prix, il parait que la jurisprudence de cette cour est de rejeter également et la preuve testimoniale et la preuve ordonnée par l'article 1716; elle veut qu'on recoure à l'usage des lieux. On voit combien celte manière déjuger s'éloigne de celle de la cour de INîmes et de l'opinion de M. Duranton.

Entre ces avis divergents, quel est celui qui doit prévaloir?

(1) J. Palais, t. 17, p. 1169. Dalloz, Louage, p. 911.

(2) Ou peut-être du 14 mai; car M. Dalloz lui donne ces deux dates (25, 2, 219 ; — 26. 2, 182. J. Palais, 1. 19, p. 498).

(3) J. Palais, t. 24, p. 1568. D. 55, 2, 27.

CHAP. H. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 4716.) 263

Je n'hésite pas à condamner les arrêts de la cour de Nîmes, parce que j'y vois une violation ouverte des principes consacrés par l'art. 1541 (1).

Que demande4-on à prouver? les époques de l'entrée et de la sortie, celle de l'échéance des payements, la qualité du prix, c'est-à-dire s'il consiste en argent ou en fruits. Mais ce sont là autant de choses dont il a été facile de se procurer une preuve écrite. Admettre une preuve vocale, c'est se placer au-dessus de toutes les règles. Notre système est surtout d'une évidence frappante pour ce qui concerne la durée du louage.

Le Code a d'autant moins voulu livrer aux chances d'une preuve testimoniale toujours difficile et coûteuse, ce point de la convention, qu'il a posé des présomptions sur la durée des baux faits verbalement (2). Ces présomptions, fondées presque toujours sur l'usage, sont la loi naturelle des parties. Elles ne peuvent être détruites parla preuve vocale de conventions dérogatoires.

Pour mieux comprendre cette vérité, il faut se rappeler ce que nous avons dit au n° 102, savoir: que, dans le projet primitif du Code civil, on avait englobé sous une môme section toutes les règles relatives à la forme et à la durée des baux. Après avoir déterminé les moyens de prouver la quotité du prix d'un bail verbal avoué, en ayant soin d'écarter la preuve testimoniale, le projet établissait par des présomptions légales ce qui concernait la durée des baux faits sans écrit (5). Il est évident qu'en s'occupant de cette autre condiiion des locations verbales, il n'entendait pas que la preuve testimoniale piit être in-

(1) C'est aussi l'avis de M. Delvincourt, t. o, p. 188, noie o, et de M. TouUier, t. 9, n° 55. Cet auteur critique même avec une juste sévérité l'arrêt de Nimes, du 22 mai 1819. Junge M. Duvergier, 1. 1, n° 258, et M. Curasson.p. 280, n° 18.

(2) Art. 1756, 1757, 1758 et 1774.

(5) An. 14, 15 etsuiv. (Fenet, t. 14, p. 219).

voquée pour élever, contre les dispositions delà loi, de prétendues conventions non écrites. Car, après avoir rejeté la preuve testimoniale pour le prix, il n'aurait pas été conséquent de l'admettre pour la durée du bail, suffisamment précisée par les présomptions qu'on venait de prendre pour base.

Lors delà rédaction définitive, l'ordre des articles du Code fut changé. Mais qu'importe pour notre question ! la pensée de la loi n'est-elle pas toujours restée la même?

Je maintiens donc que la durée du bail verbal doit se régler par les présomptions établies par la loi, quelles que soient les allégations des parties relativement à des conventions non écrites.

J'en dirai autant, avec la cour de Grenoble, de toutes les conditions qui pourront être déterminées par Tusage des lieux ; point de preuve testimoniale. Les art. 1715 et 1716 témoignent contre elle d'une trop grande répugnance.

Dans tous les autres cas, où la loi et les usages locaux seront muets, on appliquera la régie générale, adore nonprobante, reus absolvilui\ et l'on se réglera par les circonstances.

Ainsi, par exemple, dans l'espèce jugée par l'arrêt de Poitiers du 22 mai 1819, la cour royale aurait dû régler la nature du prix du nouveau bail sur le pied de l'ancien, dont il n'était que la continuation ; il fallait repousser, dans sa prétention, la partie qui prétendait qu'on avait substitué un partage des fruits à un prix fixe annuel.

119. Toutefois, s'il y avait quelques points qui tins>ent plus du fait que de la convention, il ne faudrait pas s'armer d'un rigorisme trop outré pour empêcher les parties qui ont iniérêt à s'en prévaloir d'en faire la preuve par témoins.

Par exemple, quoique l'usage des lieux règle presque partout les termes où commence le bail des maisons et où il finit, cependant il est possible que le

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1716.) 265

locataire entre en jouissance avant le jour du terme; alors, comme tlitPolhier, le bail est tait tant pour le temps qui doit courir depuis qu'il est entré en jouissance jusqu'au terme, que pour le temps qui s'écoule depuis le jour à quo jusqu'au jour ad quem (I). Mais comment constater l'époque précise de l'entrée en jouissance ? Gomme c'est là un fait de possession (2) , je pense que la preuve testimoniale pourra être invoquée par la partie à qui il importe de prouver que le terme a été devancé.

120. Examinons maintenant si les notions que nous venons de rappeler, depuis et y compris le II" 118, reçoivent quelques modifications quand le bail n'excède pas 150 fr.

Et d'abord en ce qui concerne la durée du bail, je pense qu'on doit s'en tenir à la présomption de la loi qui la détermine. La loi a fait elle-même, pour la durée, ce que l'art, 1716 a fait sortir du serment ou de l'expertise, pour le prix • et de même que la preuve orale ne peut être invoquée pour la fixation de la quotité du prix, de même elle doit échouer lorsqu'il s'agit de prouver dts conventions verbales de nature à modifier lesprésompiions de la loi relatives à la durée. Il a été dans la pensée du législateur d'enlever le plus possible à la preuve testimoniale.

J'en dis autant des époques du payement des termes, et de tout ce qui est réglé par l'usage des lieux.

Mais si on alléguait quelque condition sur laquelle l'usage des lieux et la présomption de la loi fussent muets, je ne vois rien qui fût de nature à s'opposer à l'admission de la preuve. L'art. 1341 reprendrait son empire. Ainsi, si dans l'espèce jugée par l'arrêt de Poitiers, du 22 mai 1819, il se lut agi d'un bail dont le prix n'eût pas excédé 150fr., je n'aurais rien à dire contre la décision de la cour.

(1) Louage, WoO.

(2)SM/)r., nM14.

A plus forte raison n'y aurait-il pas d'empêchement à prouver par des dépositions de témoins ce qui consisterait en fait (i).

i21. Après avoir parlé de la forme du bail, je ne dois pas passer sous silence les promesses de bail, qui sont une convention usuelle et très-légale (2). Ce genre de contrat se régie par les principes que j'ai exposés dans mon Commentaire de la Vente sur les promesses de vente (3). On distinguera les promesses de bail unilatérales, d'avec les promesses de bail synallagmaliques(4). Mais, malgré quelques différences qui les séparent, oq devra les considérer comme entraînant toutes deux des effets obligatoires (5). Et l'on ne s'arrêtera pas à celte opinion de quelques auteurs qui croient qu'une promesse unilatérale acceptée, n'est d'aucune valeur. Il est certain qu'elle oblige celui qui l'a souscrite, à passer contrat. Je crois avoir démontré celte vérité avec les autorités les plus convaincantes dans mon Commentaire de la Vente (6).

A plus forte raison, y aurait-il une vertu obligatoire dans une promesse de louage synallagmalique. Ce point a été contesté cependant devant la cour de Paris, dans l'espèce suivante, sur laquelle le nom des parties jette un intérêt parliculier.

Le 28 floréal an 8, Leprince, propriétaire d'une maison, promet de donner à titre de bail, pour l'espace de neuf ans, ei à partir du 1" messidor de la même année, aux sieurs Maret et Rœderer, un local destiné à l'établissement du Journal de Paris. Il est ajouté que ce bail sera fait pour 3,000 fr. par an, et

(1) Arg. du n° 114 et du n° 119.

(2) Pothier, Louage, n° 390. M. Durarifôn, t. 17, n° 48. M. Duvergier, 1. 1, n° 45.

(5) N<" 114etsuiv., t. 1.

(4) N°' 115 etsuiv.

(5) Id.

(6} Loc. cit.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES, (art. 1716.) 267

que Leprince aurason abonnement gratuit nu journal.

Les sieurs Maret et Rœderer déclarent, par un fondé de pouvoir, accepter cette promessô de bail aux clauses et conditions exprimées.

Mais quelques jours après, ayant trouvé un locid plus avantageux, les sieurs Maret et Rœderer annoncent à Leprince qu'ils ne se croient pas liés par une promesse de bail; que néanmoins, dans l'intention qu'il ne conservât d'eux aucun souvenir désagréable , its lui offraient un abonnement gratuit de NEUF ans au Journal de Paris. Leprince, à qui sa promesse assurait tout à la fois l'abonnement gratuit au journal et la location de sa maison, repousse les offres. On lui propose alors 750 fr. à titre de dommages et intérêts ; il insiste, et par arrêt de la cour de Paris, du 7 nivôse an 10, les offres de MM. Maret et Rœderer furent déclarées nulles et insuffisantes, et il fut ordonné que la promesse de bail serait exécutée suivant sa forme et teneur (1).

122. Les promesses de bail verbales doivent être assimilées aux locations faites sans écrit et non exécutées. On ne peut donc en autoriser la preuve par témoins (2).

123. Si la promesse de louage a été faite avec des arrhes, on se réglera par les dispositions de l'art. 1 590, dont nous avons donné le commentaire développé dans notre ouvrage Gur la Vente (3).

124. Mais quelle serait l'influence des arrhes sur une convention de louage qu'on prétendrait être parfaite ?

De deux choses l'une, ou la location dont on excipe est verbale, ou elle ne l'est pas.

Si elle est verbale et contestée, l'art. 1715 ne con-

(1) J. Palais, t. 2, p. 597. Dalloz, Louage, p. 912.

(2) Brillon, v Bail. M. Dalloz, Louage, p. 912, n° 16.

(3) T. 1, n» 135. Junge M. Duranton, t. 17, n° 49. M. Dalloz, toc. cit., n° 17.

sidère pas les arrhes comme un signe de la conclusion du marché; il suppose que s'il a élé donné des arrhes, c'est précisément parce qu'il n'y avait rien de définitif, parce qu'il n'y avait qu'un simple projet. Aussi ne permel-il pas qu'on fasse la preuve de l'existence du bail verbal, alors même qu'il y a des arrhes. Il me semble que cet article confirme pleinement ce que j'ai dit dans mon Commentaire de la Vente, sur les arrhes qui accompagnent la vente verbale dont les caractères sont incertains (1).

Si la location est avouée ou constatée par écrit, on s'aidera des distinctions que j'ai proposées dans mon Commentaire de la Yente (2).

La location est-elle soumise à une condition suspensive, potestative, ou mixte: les arrhes seront un dédit (o).

Le bail est-il soumis à une condition résolutoire* la slipulalion d'arrhes équivaudra à un dédit (4).

Enfin, est-il pur et simple: M. Duranton croit que les arrhes doivent alors êlre considérées comme un à-compte sur le prix, et non comme une circonstance qui aut"iise à se dédire (5). C'est aussi le sentiment de M. Delvincourt (6). et l'on peut s'autoriser d'un arrêt de la cour de Colmar, du 15 janvier 1813 (7).

Toutefois, je préfère appliquer l'art. 1590 qui règle le sort des arrhes dans les promesses de vente, et qui ne voit en elles que la représentation des dommages et intérêts en cas de dédit.

A la vérité, j'ai enseigné le contraire pour les ventes pures et simples dans mon commentaire de l'art. ISUO (8). Mais c'est par des raisons particu-

(2)ï. l,n-14l, 142etsuiv.

(5) Loc.cil., n° 142.

(4^ Loc. ci7.,n° 143.

(7)Id.,n°140.

(8) T. l,n'»144etsuiv.

CHAP. II. DU LOUAGK DES CHOSES. (aRT. 1716.) 269

lières au contrat de vente et qui ne trouvent pas leur place dans le contrat de louage. J'invile le lecteur à y recourir; j'espère qu'il ne les trouvera pas sans force.

A côté de l'analogie que présente l'art. 1590, plaçons ensuite la disposition de l'art. 1714 qui refuse de voir dans les arrhes ce que les jurisconsultes romains appelaient argumenlum contractiis ; et l'on se convaincra d'autant mieux, qu'il a été dans l'esprit de la loi, dans sa propension naturelle, de voir dans les arrhes la simple représentation de dommages et intérêts. Enfin, consultons l'usage, qui est le meilleur interprète des lois. Vous arrêtez votre place à une voiture puhlique et vous donnez 50 fr. d'arrhes. Quelle idée attache t-on invariablement à ces arrhes, lors même que la convention est avouée? N'est-ce pas celle de pouvoir se dédire en perdant la somme donnée?

Vous louez un domestique et vous lui donnez des arrhes. Qu'est-ce que cette somme, sinon le si':;ne d'un dédit possible? Enfin, dans tous les exemples qu'on pourrait citer, n'est-ce pas toujours l'opinion qu'on peut se dédire qui prévaut dans les convictions populaires (1).

(1) J'ai engagé le lecteur à recourir aux raisons que j'ai données dans mon Commenlairedela Venle, et qui expliquent les différences que je meis à l'égard des arrhes entre le contrat de vente et le contrai de louage. Mais peut-être n'ai-je pas donné à mon argumenlalion toute la clarté désirable, car je m'aperçois qu'elle n'a pas été bien saisie par M. Diivergier (t. 1, n° 140, note 4). Il ne sera donc pas inutile de la retracer en deux mots.

Le Code civil ne parle pas des arrhes ajoutées à une vente parfaite. Pour en préciser les effets, il faut donc recourir à l'ancienne doctrine et à l'interprétation; mais la doctrine ne nous offre que des opinions divergentes. Les uns voulaient que les arrhes fussent la représentation des dommages-intérêts au cas de dédit; les autres voulaient, au coniraire, qu'elles fussent un à-compte sur le prix. Au milieu de cette lutte, l'interprétation pouvait seule me donner une solution,

125. Il est, du reste, inutile de dire que lorsque le contrat a reçu un commencement d'exécution, il

et c'est à elle que je me suis adressé, en ayant soin de tenir compte du caractère nouveau que le Code civil a imprimé au contrat de vente. Dans l'ancien droit, la vente ne produisait que de simples obligations, et il fallait la tradition pour qu'elle transportât la propriété à l'acheteur. Rien d'étonnant alors que (|uelques anciens auteurs aient été amenés à considérer comme dédit les arrhes ajoutées à une vente non consommée par des faits quelconques d'exécution. Mais leurs idées peuvent-elles s'accommoder au Code civil, qui attribue à la vente une puissance bien plus énergique que l'ancien droit? Non ! car la vente a aujourd'hui le pouvoir de transférer la propriété sans tradition ; par la seule vertu du consentement, elle opère ce que la vente ancienne ne pouvait faire qu'avec le secours de la tradition. Il suit de là que, dans les principes actuels, une fois que la vente est ])arfaite,les choses cessent d'être entières; car la propriété a été sur-le-champ déplacée et elle a quitté le patrimoine du vendeur pour entrer dans le patrimoine de l'acheteur. Or, quand les choses ne sont plus entières, les arrhes ne sauraient être un moyen de se dédire. Tous les jurisconsultes sont univoques à cet égard, et si quelques-uns de ceux qui ont écrit avant le Code civil ont attaché aux arrhes l'idée de dédit, c'est à la condition que la vente n'aurait pas été exécutée, et que l'acheteur n'aurait pas pris tradition (Mon Comm.de la Vente, t. Ijn" 137.)

C'est sous l'influence de ces pensées que j'ai été amené à conclure que, sous le Code civil, les arrlies ne peuvent être consi:lérées, dans le doute, comme moyen de se dédire, et qu'il faut les regarder comme à-compte sur le prix. J'ai terminé mon argumentation par une observation sur le sens du mot dédire. « On se dédit d'un engagement, ai-je dit, mais on » ne se dédit pas d'un droit de propriété. Se dédire d'un y> droit acquis et consommé, est une idée qui implique con- » tradiclion (n° 144). »

Ces notions, dont M. Duvergier paraît n'avoir eu connaissance qu'après la composition de son travail, ne lui ont pas semblé assez fortes pour le déterminer à s'écarter des voies ouvertes par les anciens auteurs et dans lesquelles il s'est renfermé. Voici seulement ce qu'il répond à mon observation. qu'on ne se dédit pas d'un droit acquis et consommé. « Le droit » de propriété, (juelque étendu, quelque respectable qu'il » soil. se transmet par la volonté desparties, et peut, par l'effet » DE CETTE VOLONTÉ, revcuir à celât, qui s'en est dépouillé. » Eh ! vraiment oui, la volonté seule suffit pour faire des-

CHAP. M. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1716.) 271

devient définitif, et que l'une des parties ne peut, sans le consentement exprès de l'autre, s'en dégager.

cendre et remonter la propriété. Mais c'est précisément là ce qui, condamne le système de mon honorable contradicteur; car il ne pourrait y avoir dédit qu'autant que ces déplacements ne seraient pas effectués, et, tant qu'ils le seront, l'idée de dédit ne sera qu'un non-sens. Qu'est-ce, en eifet, qu'un dédit ? C'est la rélradallon d'une parole donnée. On se dédit tant qu'il n'y a que des promesses ou des engagements personnels non exécutés. Mais quand est-il venu dans la pensée d'un jurisconsulte quelconque d'enseigner qu'on se dédit d'un droit acquis, d'un fait consommé ? Tous les auteurs ne disentils pas, sans exception, qu'il n'y a lieu à dédit que lorsque les choses sont encore entières? M. Duvergier n'en convient-il pas lui-même? Pourquoi cela? parce qu'on peut bien renoncer à un droit acquis et le transférer à autrui, mais non pas s'en dédire ! parce qu'on se dédit d une parole, d'un dire^ mais non pas d'un fait! parce qu'il serait aussi contradictoire dans les termes de se dédire d'un droit que de renoncer à une obligation. On renonce à un avantage et nullement à une charge. On se dédit d'une obligation qui ne s'est pas réalisée par des faits et on ne se dédit pas d'un droit. Se dédire d'un droit, cette locution m'en rappelle une autre qui, quoique assez vulgaire, n'en est pas moins souverainement ridicule : 3ovm d'une mauvaise réputatioti.

Maintenant, puisque M. Duvergier a reconnu avec nous que la volonté a rendu la vente parfaite, que l'acheteur est devenu propriétaire, malgré les arrhes, que le \endeur s'est dépouillé (je copie textuellement), comment a-t-il pu croire que les choses sont encore entières et qu'il y a facilité de se dédire? Il cite Corvinus, qui a dit : « At contractu, per consensum, ah omnibus partibus absoluto, pœnitere no>^ est integrum. » Je n'en demande pas davantage; car je vois là la condamnation de mon estimable adversaire, à qui je pourrais dire avec Perse : o Qnàm temere in nosmet legem sancimiis iniquam, » En efi'ct, la vente produisant ce résultat immense de saisir l'acheteur de plein droit de la propriété, et réalisant par conséquent ces grands effets d'exécution auxquels Corvinus fait allusion, quelle apparence qu'on puisse aujourd'hui attribuer aux arrhes qui l'accompagnent, le sens qui leur était donné jadis, à l'époque où le consentement ne produisait que de simples obligations !!! Je suppose qu'on eût demandé à Corvinus : « Voilà une vente pai faite; le coniral a été » exé< ulé, et l'acheteur est investi de la propriété par la ■» tradition. Ce dernier pçut-il s'en dédire en perdant les ar-

Les arrhes alors s'imputent sur le prix, et c'est en vain que celui qui les a données offrirait de les per-

» rl'es? » Je n'ai pns besoin de dire quellfi eût été la réponse du jurisconsulte. Eh bien ! ce que la tiatlilion faisait jadis, le consentement le fait aujourd'hui par sa propre énergie. Sous le Code civil, il n'est pas possible qu'il y ait vente parfaite, sans qu'un effet actuel ne soit enfjendré virtuellement par le contrat. Or, si les effets qui jadis s'opposaient au dédit et qui ne s'obtenaient que par la tradition, sont acquis maintenant de plein droit par le consentement, n'opposeront-ils pas un égal obstacle à la faculté de se dédire? Cnr qu'importe la cause, si les effets sont les mêmes! N'est-il pas vrai de dire que, puisque la propriété est transmise, et qu'il faut la faire revenir au vendeur, les choses ne sont plus entières? No.N EST iNTEGRUM, comme disait Corvinus

M. Duvergier me reproche d'avoir combattu Pothier et d'avoir cependant adopté son opinion. Est-ce qu'il voudrait par là me [jlacer en contradiction avec moi-même? Mais je le prie de considérer que, quand je me suis séparé de Pothier, c'est lorsqu'il s'agissait de savoir quel était le véritable sens de la législation de Justinien. Mais je n'ai pas discuté le sentiment de Pothier sous le point de vue rationnel. D'ailleurs, Pothier aurait pu avoir tort sous l'ancien droit, qu'il n'y aurait rien d'extraordinaire à ce que les principes nouveaux consacrés par le Code forçassent à revenir aux résultats que le jurisconsulte avait défendus. M. Duvergier a pu voir d'ailleurs que si je conclus comme Pothier, c'est pur des raisons bien différentes; ce qui me donne occasion de dire en terminant que M. Duvergier se laisse aller à une grande distraction qu3nd il m'oppose les objections avec lesquelles il a cherché à réfuter Pothier. Entre Pothier et mon système, il y a toute la distance qui sépare la vente de l'ancien droit d'avec la vente du Code civil. Que me fait donc à moi la lutte de M. Duvergier contre l'inlerprèle d'une théorie qui n'est plus la nôtre? Pour m'atlaquer sur mon terrain, il aurait fallu que cet auteur me prouvât que je me trom|)ais, en soutenant que le déplacement virtuel de la propriété empêche que les choses ne soient entières, ou bien que, quoique le contrat ait engendré ses principaux effets, on peut soutenir néanmoins, malgré les idées reçues de tous temps, qu'il est conforme à la vraisemblance et à la logique, de supposer que les parties ont entendu par la dation d'arrhes pouvoir revenir sur ce qui était consommé et faire au gré d'un seul une vente nouvelle et rétrotranslative. Mais celte démonstration n'est pas encore faite, et, franchement, je la crois difficile.

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dre. Comme aussi celui qui les a reçues ne sera pas fondé à vouloir discéJer de la convention en reslituant le double.

ARTICLE \*t\7.

Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur.

SOMMAIRE

126. Le droit à un bail est cessible tle sa nature; seuleinfnt

le preneur ne peut le céder à (pielqu'un qui userait de la cbose d'une manière dommageable.