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ce qui liii a été loué; or l'alluvion n'a pas pu se Irouvèr comprise dans le bail, puisqu'elle n'exislaif pas encore. Il est vrai que dans le contrat de vente, Faugmentation appartient à l'acheteur; mais c'est parce que, depuis le contrat, la chose est à ses risques. Mais dans le contrat de louage^ la chose est aux risques du propriélairf'.

Celle argumentation de Pothier ne me paraît pas concluante. Ce n'est pas par la question de péril que la dilficulté doit se résoudre; c'est {lar les principes sur le droit d'accession, qui identifient l'alluvion avec là chose, et ne permettent pas de l'en séparer. La preuve que la question de pêne est étrangère à notre point de droit, c'est que dans la matière des hypothèques, le droit du créancier s'étend à l'alluvion (art. 2133), quoique, cependant, le débiteursoit tenu de donner un supplément d'hypothcque lorsque la chose hypothéquée a péri en tout ou même en partie (art. 2131). Le point de vue du péiil delà chose n'a donc aucune influence sur l'extension du droit du créancier, et celte extension ^e juslifie uniquement par les règles du droit d'accession. Pourquoi en serail-il autrement dans le contrat de louage ! Pourquoi serait-il permis de détacher l'âccessohe du principal?

Je pense donc, avec M. Duranton (1), que le propriéiaire ne peut empêcher le fermier d'étendre sa jouissance jusqu'à l'alluvion. Mais je ne voudrais pas ajouter à ce droit une condition que quelques auteurs ont voulu y mettre (2). C'est que le prix de ferme serait augmenté dans une proportion équivalente au bénéfice donné par l'alluvion. Nous verrons plus bas que les événements heureux qui augmentent les proï\l< du fermier contre toute espérance, ne sont pas

(1) T. 17, n* 81. Ses raisons ne sont pas tout h fait les mêmes.

(2j M. Chardon, De l'alluvion, n" 157. M. Duvergier, t. t, n'556.

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une cause d'augmentation du prix an Inii! (1). Pouri|Uoi (ionc M. Ûuvergier, qui est aussi de cet avis, vetil-il que le cas d'alluvion soit pour le fermier l'occasion d'une surtaxe?

i9l. Revenons à la garantie que doit le bailleur pour ses fails personnels. Nous avons expliqué dans queli cas et dans quelle mesure la nature du contrat oblige le bailleur à la fournir. Mais les conventions des parties peuvent limiter et modifier cette obligation. Rien n'empêcherait qu'il ne se réservât le droit d'introduire dans la maison des professions incohimodes, d'ajouter à l'immeuble certaines servitude^T gênantes, de cueillir, pour sa consommaiion, des fruits de la vigne ou du verger donné à bail (2); de restreindre la jouissance du preneur à certains accessoires, et de lui interdire l'usage de certains autres. Il serait même en droit de stipuler dans le cohiWil qu'il pourra faire cesser le bail en occupant luimêiijé les lieux, en vendant la ferme (1743), en démolissant la maison pour en reconstruire une autre, etc.

La validité de ces stipulations a porté un auteur raoïierne (5) à se demander si le louage ne différerait pas de la vente en ce point, qu'il autorise le bailleur à se soustraire à la garaniie de ses faits personnels , tandis que la vente ne comporte pas une telle convention (art. 4028).

Mais le doute de cet auteur tient, à mon avis, à une confusion d'idées. La règle de l'art. iG28, telle que nous l'avons interprétée ailleurs (4), s'applique au contrat de louage comme au contrat de vente. Elle tient à la nécessité de maintenir la bonne foi dans les conventions ; à l'obligation de l'une des parties de né pas inquiéter l'autre par des actes injustes et contraires à ses promesses.

(4)7w/'r..n"23aet240.

(2) Poihier, n° 75.

i3) M. buvergier, t. 1, n* Ôlîi.

(4) Mon Comm. de la Vente, t.. 1, ri" 477

Les clauses dont nous avons reconnu tout à l'heure la légalilé ne sont pas une objection contre cette solution ; il est vrai que toulcs se réunissent pour autoriser de la part du bailleur des faits personnels postérieurs au contrat ; il est vrai encore que nous avons dit dans notre commentaire do l'art. i629, que cet article prohibe principalement la convention par laquelle l'acheteur ferait remise au vendeur de ses faits postérieurs à la vente. Mais la raison indique qu'il ne s'agit dans l'art. 1629, que des faits postérieurs qui seraient en contradiction avec les obligations scellées par le contrat, et non pas de ceux qui auraient taxativement et spécifiquement reçu, dés l'origine, l'approbation des parties, et feraient corps avec la convention. Ainsi, par exemple, on reconnaît que le vendeur peut faire résoudre la vente en exerçant le pacte du rachat, quoique ce soit là un fait postérieur à la vente ; mais ce fait est sauvé parce qu'il procède d'une condition viscérale de la stipulation. On reconnaît encore que le vendeur a droit de se réserver sur la chose vendue une servitude, une charge, quoique l'exercice de la servi lude et l'usage de la charge ne se réalisent que par des faits postérieurs au contrat. Pourquoi? parce que ce sont là des restrictions conventionnelles qui ont enlevé tout d'abord à la chose vendue quelques parties de son intégrité ; ce sont des réserves qui font qu^'on n'a pas vendu la chose entière, mai^ bien une certaine chose dépouillée de tels et tels attributs. L'acheteur n'a donc pas à se plaindre ; car il n'éprouve pas de trouble. Le vendeur, en jouissant de ses réserves, ne va pas contre ses promesses ; il ne donne pas ouverture à garantie ; il ne fait que délivrer la chose telle qu'il l'a promise.

Eh bien ! il en est de même dans les conventions du bail, que nous avons énumérées il n'y a qu'un instant. Si le bailleur se réserve de rentrer dans la ferme louée pour l'occuper lui-même, ou même de renverser la maison pour la reconstruire, c'est une

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clause résolutoire imprimée ab initio au contrat, et licite comme toutes les clauses résolutoires dans lesquelles il n'y a rien de contraire aux bonnes mœurs. Si le bailleur se réserve la jouissance de certains fruits, l'addilion de certaines servitudes gênantes, l'introduction dans les lieux loués de professions bruyantes et incommodes, c'est que la jouissance que le preneur a entendu se procurer, n'était pas une jouissance pleine et parfaite ; c'est que la chose qui a fait l'objet du contrat élait limitée pour lui par des restrictions qu'il a connues et acceptées. Dans tous ces différents cas, le preneur n'est pas troublé, le bailleur lui délivre ce qu'il lui a promis, rien de moins, rien de plus.

Mais si le conducteur voulait, par des faits postérieurs au contrat, défaire ce à quoi il s'était engagé, c'est alors que l'art. 1C29 viendrait se présenter avec toute la force que lui donne la bonne foi ; c'est alors que la stipulation par laquelle le bailleur se serait alTranchi d'avance et d'une manière générale de la responsabilité de ses faits, serait attaquée comme impuissante; c'est alors que le preneur serait fondé à lui demander une garantie ausM nécessaire dans le contrat de louage que dans le contrat de vente ; c'est alors enfin qu'il ferait effacer des faits tendant à détruire la convention ou à en empêcher l'accomplissement!!!

Ainsi, supposons que le bail d'une maison soit passé avec la clause que le locateur n'entend fournir aucune garantie, pas même celle de ses faits et promesses en général. Je pense qu'une telle stipulation ne Tautorisera pas à expulser le locataire avant les termes fixés par le contrat, sous prétexte qu'il veut occuper la maison ou en changer la forme. L'obligation de faire jouir le preneur, obligation si nette, si formelle, l'emportera sur la stipulation de non garantie, stipulation vague, indéfinie et qui laisse dans l'incertitude les faits et promesses dont le bailleur

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voulait se réserver la liberté. G'étail à lui, bailleur, à les détailler d'avance avec précision. Quant au preneur, il n'est pas censé avoir voulu se mettre à la merci du bailleur et sabir tous les caprices de sa volonté.

Vainement le locateur observera-t-il que le fait qu'il veut imposer au preneur n'a rien que de licite. 11 n'importe ; n'étant pas expressément réservé par la convention, il ne saurait être protégé par une clause dont la généralité lue refficacité. Pense t-on que le vendeur qui aurait stipulé une clause semblable, serait fondé à s'en prévaloirpour venir ensuite exercer sur l'immeuble vendu des actes de servitude, des faits (ie p.'^issage, etc. ? Non sans doute ; il aurait beau dire inxi" de tels fails n'ont en soi rien que la loi défende; qu'il aurait pu s'en réserver l'exercice par une clause expresse!! on lui répondra, avec l'art. 1G28, que cetle clause expresse n'existe pas, et qu'elle ne peut être remplacée parla clause générale et équivoque de nongarantie de faits personnels tenus secrets et imprévus. Or, la même réponse sera adressée au bailleur avec une égale force et un égal succès. Ce n'est pas avec des réserves trompeuses par leur étendue, avec desstipulations mystérieuses qui ne disent rien à force de sembler dire beaucoup, qu'on s'affranchit des obli gâtions commandées par la nature des contrats et par la bonne foi !!!

il est dii garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne lés aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perle pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

CUAP. II. Dy LOUAGE PES CHOSES. (aRT. 1721.)

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