Le locateur pourra-t-il priver le conducteur de Tallu

vion. Dissentiment avec Pothier.

191 . La convention peut autoriser de la part du bailleur cer-

tains faits personnels.

Conciliation de ceci avec la disposition de l'art. 1629 du Code civil, qui, en matière de vente, ne veut pas que le vendeur puisse s'alfranchir de la garantie de ses faits personnels. Preuve que l'art. 1629 s'appliqua au contrat de louage comme au contrat de vente.

COMMENTAIRE

159. Le contrat de louage impose au bailleur des obligations qui sont de la nature de ce contrat, tellement qu'il n'est pas nécessaire de les stipuler expressément pour qu'il en soit tenu. Nous allons voirie tableau de ces obligations se dérouler, soit dans l'exposé de notre article, soit dans le commentaire des articles suivants.

La première obligation du bailleur, c'est de délivrer au locataire la chose louée.

Pothier (1) elles rédacteurs du Code civil ont dit que celte obligation est de la nature du louage. Ce n'est pas assez dire ; elle est de l'essence du louage

(1) N" 53 et 54, Louage.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 501

des choses. Car, puisqu'il est de l'essence de cette convention, qu'il y ait, comme le dit Polhier luimême (1), une cerlaine jouissance ou un certain usage d'une chose, il faut bien que le propriétaire effectue entre les mains du preneur celte délivrance sans laquelle le droit de jouir serait impossible.

160. La chose doit être délivrée avec tous ses accessoires actuels (2). Une maison est-elle louée : le propriétaire doit remettre au locataire toutes les dépendances non exclues du bail, le bûcher, le hallier, les greniers, la cour, le vestibule, les clefs des portes intérieures et extérieures (5).

S'ogitil d'un bail à ferme : le propriétaire doit délivrer la métairie avec les pailles , engrais , fourrages , tonnes , vases vinaires, etc. , que l'usage des lieux donne au preneur pour l'exploitation (4). Mais le fermier n'aura pas le droit de jouir du logis destiné pour le maître, des bâtiments voluptuaires, des parcs et jardins réservés à l'habitation principale , des bois déboute futaie, etc., etc. (5). Tous ces objets de plaisance sont étrangers au but qui appelle le fermier dans la ferme (6).

Si c'est un moulin ou une usine, il faut que le locataire soit mis en possession du cours d'eau qui est son moteur, des machines attachées à l'établissement, des agrès (7), mais non pas des approvisionnements dont l'usine est nantie et qui ont été achetés pour entretenir son roulement sans interruption. Car ces objets ne sont pas immeubles par destination et accessoires nécessaires de l'usine, comme les machines et les agrès. Ils ne sont compris dans l'étendue du

(1) Louage n" 22.

(2) Infi\, n" 188 et suiv.

(3) Polhier, n' 54.

(4)Icl.,ibi(l.

(5) Ulpien, I. 19, § 2, D. Locat. cond.

(6) Polhier, n" 271). M. Duvergier, t. i, w" 555.

(7) Ulpien, loc. cit. M. Proudhon, Usufruit, t. 3, n" 1135.

bail qu'autant qu'il y en a une clause expresse (1).

S'agil-il d'un bail d'une chose mobilière (qu'il me soit permis d'en parler, quoique la rubrique de notre section nous renferme dans les baux de maisons et de biens ruraux) (2) ; le locateur vous loue-t-il un cheval: il devra vous le livrer tout harnaché et avec son équipage (5).

Il faut remarquer toutefois que cette obligation accessoire qui s'attache à celle de délivrer, n'est pas de l'essence du louage comme celle-ci ; elle n'est que de sa nature, et il peut y être dérogé par convention. Hœc omnia sic siint accipienda, ditUlpien (4), nisi si quid aliud specialiter acttim sit.

161- Parmi les accessoires des domaines ruraux donnés à bail, les fermiers ont eu quelquefois la prétention de faire comprendre le droit de chasse. Mais l'opinion commune des auteurs et les arrêts des cours (5) les ont condamnés avec raison.

MM. Duranton (6) et Duvergier (7) ont cependant pris en main leur défense, et ce dernier auteur se prévaut d'une consultation délibérée par M* Philippe Dupin et insérée au Journal des Conseillers municipaux (8). Je crois que ces efforts doivent rester infructueux.

Il ne s'agit pas ici de faire revivre des préjugés

(1) M. Proudhon, n" 1143. Supr., 85,

(2) Nouvelle preuve du mauvais classement dont l'amendement de M. Regnaud a été cause {Supr., n°' 102-103).

(3) V. du reste mon Comm. de la Vente sur les accessoires de la chose, t. 1, n" 3'23 et suiv.

(4) L. 19, § 2. Locat. cond., 1135.

(5) M. Favard, v° Chasse, n° 15. Touiller, t. 4, nM9. Zacharise, t. 3, p. 7, § 366, note 2. Paris, 19 mars 1812 {J. Palais, t. 10, p. 223. S., 12, 2, 523, D., Citasse, p. 429 et 451). Angers, 14 août 1826 (J. Palais, t. 20, p. 808. S., 27, 2, 4. D., 27, 2, 6). Cass., 12 juin 1828 (J. Palais, t. 21, p. !5i0. S.,28,1, 351. D., 28, 1,282).

(7) T. l,no73.

(8) 2* année, p. 1.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) oO^

aristocratiques qui considéraient la chasse comme un droit honorifique exclusivement réservé à la classe privilégiée (1). Ce n'est pas à ce titre que je la place en dehors du bail. Je ne dirai pas non plus, avec les canonistes, que la chasse est un divertissement odieux, et qu'il faut autant que possible en défendre l'exercice à ceux qui ont besoin de faire un bon emploi de leur travail (2). Ces idées, si contraires, d'honneur et de mépris ont fait leur temps. Personne n'y attache plus d'importance. Nous n'examinerons donc que les principes du droit, et, pour nous alfranchir des préventions que M. Duvergier redoute sur cette question, sautons par dessus l'époque féodale, et remontons aux Romains, pour qui la chasse ne fut ni un plaisir pervers ni un attribut honorifique.

La chasse n'est pas un fruit du fond^, nous dit le jurisconsulte Julien. Venationem^ fructus fundi negavitesse (3). Elle n'est un fruit qu'autant que le fonds est destiné à la chasse et qiis la chasse en est le revenu principal. Nisi fructus fundi ex venalione constet (4). Que si le propriétaire ne retire pas de la chasse un produit annuel régulier, s'il ne chasse que quand il lui convient, la chasse n'est plus un fruit. C'est un plaisir mis en réserve par lui; c'est u!î simple droit voluptuaire qui n'a rien d'utile. Cette idée est exposée très nettement par Duaren, dans son commentaire sur cette loi.

« Computari venatio in fructu, si praedii fructus » ex venalione constet, id est, si solitum est ex » prœdio quotannis aliquid lucri confici. Et si pater-

(t) V. Brillon, \° Chasse, n" 1 elG.

Cl) Venatores, disait de Perusio. legibus et canonibus5M«/. odiosi... decretum dicitnullum venatorem legibiisfore sanatum. .. Venatio déviai ah omni bono opère.., Esaû venalor erat quia peccator erat. {De syndicalu, au Tract, tract., t. 7, p. 228, n"40,4l et 42)

(3) L. 26, D. De usuris.

(4) Même loi.

» familias non habebat venationis rationem in fruc- » tibus suis, sed cùm illi placuisset, ut ferè fit, tune » venabatur, in fructu esse non dicelur. Quia... » voluptatis potiùs qiiàm liicri causa videbilur ve- » nari (1). »

Et comme l'usufruitier profite de Tagrémenl comme le propriétaire lui-même (2), il jouit de la chasse dans tous les cas prévus ci-dessus (3). Soit qu'elle produise un revenu utile, soit qu'elle ne soit qu'un plaisir, elle lui appartient.

Celte différence entre le cas où la chasse est mise en produit et celui où elle ne s'exerce qu'au gré du propriétaire, a échappé à M. Duvergier et aux avocats distingués qui ont délibéré avec lui la consultation dont il rappelle un fragment. Ces jurisconsultes croient avoir fait faire un grand pas à la question en prouvant « que lâchasse étant de nature à être affer- » mée, n'est plus un plaisir seulement, mais un pro- » duit utile de la propriété. » Je leur ferai remarquer que l'observation n'est pas nouvelle; elle date de quelques siècles avant le régime féodal, et je ne sache pas que de nos jours personne se soit entremis pour soutenir que la chasse n'est qu'un pur objet d'agrément. Nous accordons que la chasse peut dans certains cas donner à l'immeuble un produit qu'il n'aurait pas sans elle. Par exemple, s'il consiste en une garenne peuplée de lapins, ou en friches stériles, mais tellement abondantes en gibier, qu'on en retire un produit périodique et annuel. « Si is ager, dit » Cujas, sit saltuosus vel montuosus et prœruptus ; si y ager sit cunicularius (4). Nous accordons qu'un bail' de ces natures d'immeubles qui ne rendent rien autre

(1) Liv. 4, cap. l,n»8, p. 218.

(2) Duaren, loc. cit.

(3) L. 9, § 5. D. De usufr., art. 597 C. c. M. ProuJhon, t 3, n* 1209. L. 62, D. De usufr. M. Duranlon. t. 4, n" 285.

(4) Sur la loi 26, D. De usuris, Recil. solemn. sur le liv. 6 àeluMen, Ex minicionatali.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1748.) 305

chose que du gibier, donnerait au fermier le droit d'en tirer par le moyen de la chasse l'unique émolument qu'il a voulu s'assurer. Mais nous soutenons que le bail d'une ferme, ou de tout autre hériiage productif, dont la eh isse n'est pas mise en revenu ordinaire, ne confère pas le droit de chasse au fermier. Nous disons, avec les lois romaines et avec les commentateurs, que dans ce cas la chnsse n'est pas un fruit; que c'est une réserve voluptuaire dont le propriétaire n'est pas censé avoir voulu faire cession au fermier.

Et en effet, qu'est-ce donc que le droit de jouir, conféré au preneur par le bail à ferme? C'est le droit de percevoir les tVtiits, c'est le droit de profiter de tous les produits utiles de la chose. Nous disons utiles!! M. Duvergier ne nous contredira pas: car lui-même en convient, et l'expression se trouve sous sa plume (1). Or, la chasse n'est ni un fruit ni un produit utile. A qut-1 titre se trouverait-elle donc comprise dans le bail?

Sans doute le fermier profite accessoirement de certaines laveurs, par exemple, de loger dans les bâtiments, d'user des aisances de la propriété, de parcourir le fonds librement, etc. Mais la raison en est évidente. C'est que ce sont là des concessions fondées sur la force des choses, ce sont des coroll lires de son obligation d'exploiter la chose en bon père de faîTiille, de la conserver en bon état, de la surveiller. Il faut bien que le propriétaire lui laisse l'usage <ies moyens nécessaires pour parvenir à ce résultHl. Mais la chasse reste en dehors de ces avantages. Elle ne se rattache pas aux choses dont le fermier a nécessairement besoin pour procurer la fin du bail; elle est une agréable distr «ction , un honnête passeteraps d'oisif; elle ne donne aucun secours pour la

(1)T.1,p.67, n'TS.

mise en valeur et l'exploitation du sol confié aux mains industrieuses du cultivateur.

Si l'on objecte cependant qu'il faut bien que le fermier, dans un intérêt de conservation pour les récoltes, détruise les animaux nuisibles, je répondrai que personne ne conteste au fermier celle f.iculté, éciiie en toutes lettres dans la loi du 28 30 avril 4 790 (art. 15). Mais enire la chasse propremeni dite, et la conservation des récoltes par la diminution du gibier trop abondant q^ii les menace, la différence est immense, et je m'étonne d'autant plus, qu'un aussi bon espril que M. Duvergier n'en ait pas été frappé, que M. Duranton, dont il n'a fait que développer en grande partie les arguments, la reconnaît de bonne grâceetsans hésiter (I). L'art. V\ en effet, délenil la chasse dans un certain temps de Vannée; au contraire, 1 art. 15 autorise en tout temps la destruction des animaux dévastateurs, ou du gibier dommagfable par sa trop grande abondance. Pourquoi cela? C'est que la chasse est bien autre chose que ce droit passager et conditionnel, accordé par l'art. 15 au fermier; c'est que la chasse s'exerce soit qu'il y ait beaucoup de gibier, soit qu'il y en ait peu ; c'est qu'elle a lieu particulièrement aux époques de l'année où la terre est déponilléee de ses produits ! ! c'est qu'au contraire celte faculté, conférée par l'art. 15, ne peut légitimer son exercice que sous la réserve de jusiilier qu'il y avait des récoltes à préserver et des essaimsdommagcablesd'animaux qui les menaçaient. Voyez d'ailleurs l'économie de la loi de 1790, que M. Duvergier, et avant lui, M. Duranlon, ont considérée comme si fiivorable à leur thèse. Je part'gerais leur avis, si celle loi désignait explicitement ou implicitement le fermier, parmi les personnes à qui le droit de chasse est de plein droit dévolu. Mais il n'en est rien, et l'on va voir qu'il se trouve plutôt

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 307

exclu formellement, qu'appelé à en profiler par une attribution virtuelle!

En effet, quand le législateur, renversant d'antiques privilèges, a voulu rétablir la propriété foncière dans un droit que la féodalité lui avait ravi, il a commencé par déclarer, dans l'art. 3 du décret du 11 août 1789 : « que tout propriétaire aurait le droit de détruire et faire détruire, seulement sur ses p ssessionSf toute espèce de gibier. Ici le propriétaire est seul mentionné, etc. » Mais, malgré tout ce qu'on pourrait tirer de ce texte contre les prétentions des fermiers, je ne m'en prévaux pas ; je comprends qu'au moment où le législateur abolissait un privilège odieux, il se soit borné à réintégrer celui qui avait été princinalement dépouillé.

Puis es! venue la loi de 1790, qui a organisé et limité le droit de cbasse. Ici le législateur emprunte un langage plus précis et mieux calculé. Toutes ses expressions vont porter coup. Eh bien! dans son article 1^', qui règle les époques où la chasse est permise, se sert-il de quelques mots qui permettent d'étendre aux fermiers sa disposition? Non, il ne parle que des propriétaires et possesseurs, et de leurs terres non closes ! ! I Certes, MM. Dur.mlon et Duvergier conviendront avec moi que le ferjiiier n'est pas plus possesseur que propriétaire, et que les terres cultivées par ses mains, ne sont pas ses terre.s! î

5ièmes expressions dans les art. 13 et 14, qui autorisent la chasse en tout temps dans les propriétés closes, les lacs et étangs, les bois et les forêts ( 1).

Ce n'est que dans 1 ; rt. 15, qui est relatif aux moyens de diminuer la trop grande abondance du gibier dans l'intérêt des récolles, que, pour la première foîs, le législateur accole les fermiers aux propriétaires et possesseurs, et ( remarquons-le at-

(1) Propriétaire : Posfessi ur... Ses lacs et étangs,., ses.possessions . . Ses buis et forêts.

lenlivement) il se sert alors d'une particule augmenlative qui prouve mieux encore que, dans les articles précédents, le fermier était loin de sa pensée.

« Il est pareillement lihre, en tout temps, aux » propriétaires ou possesseurs, et même aux fermiers, » etc , etc. ! ! ! »

Assurément ce rapprochement est on ne peut plus signiOcatif. A mon avis, il suffirait pour trancher la question.

M. Duvergier voit cependant encore une raison de douter dans Fart. 1*' de notre loi qui condamne celui qui aura chassé, sans permission, sur le terrain d'autrui à une amende envers le propriétaire des FRUITS. Ce n'est pas, dit-il, envers le propriétaire du fonds, c'est envers le propriélaii^e des fruits, c'est-àdire envers le fermier. Or. que résuite-t-il ds là? C'est que le proj)riétaire liii-ménie, qui, en chassant, aura coiimis un dommage au préjudice de ce dernier, pourra être pour-uivi par lui ! î C'est que .vi le propriétaire n'a pas le droit de chasse, ce droit ne peut appartenir qu'au fermier, qui seul n'est pas responsable du dommage, puisque les fruits qui réprouvent sont sa chose ! !

Celte argumentation ne me semble pas bien diflici!e à réfuter.

D'aHord, j'ai peine à comprendre comment cet article de la loi de 4700, qui punit celui qui aura chassé sur le terrain d'autrui, en tout temps, sans son CONSENTEMENT, Serait apf.licahle au propriétaire chassant sur son propre terrain , et en tertips non prohibé. Evidemment, c'est par oubli que M. Duvergier oppose cet aiticle au propriétaire. Le propriétaire qui, usant de son droit de chasse, otcasionnerail un dégât aux récoltes de son fermier, serait sans doute obligé de le dédommager ; mais de l)onne foi, ce ne serait pas par l'action tirée de l'art. 1" de la loi de i790.

Du reste, je sais bien que le propriétaire commet

CHAP. If. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 309

un délit lorsqu'il chasse sur son propre terrain en temps prohibé. C'est encore l'art. 1" qui le décide ainsi; mais, dansée cas, il n'accorde aucune indemnité pénale au propriétaire des fruits. C'eût été mettre le propriétaire aux prises avec son fermier et allumer le feu de la discorde dans des relations civiles qui doivent rester amies. Le propriétaire, chassant hors des temps de permission légale, n'est condamné au'à l'amende de W fr. envers la commune. Preuve bien évidente que la loi répressive ne s'inquiète du fermier que lorsque le délit de chasse procède du fait d'un étranger non autorisé, mais jamais lorsqu'il procède du propriétaire.

Mais il y a un aperçu qui fait encore mieux ressortir les vices de la thèse que je < ombats.

Supposons que le propriétaire chasse sur les jachères de la ferme en temps non prohibé ! Supposons qu'il ne conduise ses meutes et ses piqueurs que sur les terres dépouillées!!! je le dem;mde, le fermier trouvera- t-il, soit dans la loi de 1790, soit ailleurs, un texte qui l'autorise à dire, avec M. Duvergier, que le proprié laire n'a pas le droit de chasse F car, enfin, ici ne se présente pas l'argument tiré du dommage, puisqu'il n'y a pas dégât ! ! !

Le grand vice de tous ces raisonnements, dont le germe a été fourni à M. Duvergier par M. Duranton, c'est de supposer que la chasse ne peut s'exercer qu'aux dépens du fermier, qu'elle est une cause incessante de dévastations pour les récoltes ; que le fermier étant appelé parla loi à profiler des réparations civiles auxquelles les délits donnent lieu, ce n'est jamais à lui à les supporter ; que dés lors il peut chasser impunément, et que la chasse est placée dans ses attributs, comme le plus intéressé à en faire un usage non abusif et prudent. Mais ces idées me paraissent fausses, inadmissibles.

Si la chasse était un droit nuisible, la loi ne l'autoriserait dans aucun cas.

Si el'e la permet sous certaines conditions, c'est qu'elle a vu en elle une oonséquenre du droit de propriété tout à fait couciliable avec la conservation des fruils de la terre, si nécessaire aux populations. Elle n'ouvre en effet h», chasse qu'à des époques déterminées, alors que le sol est dépouillé de ses récotes et qu'il n'yaplus (le péril pour les moissons(l). A ce moment, le fermier n'a rien à redouter de la présence du propriétaire qui se livre sur ses domaines au plaisir de la chasse; et d'ailleurs le propriétaire n'est-il pas le premier intéressé à ce que son héritage soit préservé de ravages imprudents?

Vous êtes frappés de ce que la loi accorde au fermier une indemnité contre les tiers qui, en chassant, ont dévasté les produits de son travail! Miis qu'y a t-il à conclure ce là contre le prt»priétaire? Que conclure surtout de ce droit à une indeiniiiié, au droit privatif de chasse à l'exclusion du bailleur? De ce qu'un étranger n'a pas droit de chasser sur la ferme, s'ensuit-il que le fermier soit seul appelé à profiter de cet avantage malgré le pr priéiaire?

Maintenant, veut- on que nous allions plus loin et que nous fassions uî^e large concession ? Nous accorderons (car nous ne voulons pas pousser la controverse sur un point inutile à la discussion actuelle), nous accorderons que le propriétaire ne pourra pas s'autoiiser de la loi de 1790 pour faire punir le fermier, qui, anticipant sur son droit de propriété, aura chassé au préjudice de ses plaisirs ! Nous accorderons que le fermier trouvera l'impunité dans l'art, l" de cetle loi, qui lui attribue une partie de l'amende, et nous laisserons nos adversaires conclure avec confiance que, puisque c'est à lui que l'indemnité est accordée, il serait ëbsurde (2) de la lui faire payer.

(1) V. l'arrêt de la cour de cassation du 9 juin 1858 (J. Palais, t. 2 1858, p. 505. D.. 38, 1, 369).

(2) M. Duranton, p. 241.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 311

A nos yeux la question est ailleurs. Si la loi pénale, dont nous sommes peu curieux, échappe ; si le fermier n'est passible d'aucune peine correctionnelle, restera toujours à savoir si le propjiétaire n'aura pas contre lui l'action locall pour le contraindre à se renfermer dans les limites du contrat, pour le forcer à s'abstenir d'un droit que le bail ne lui a pas virtuellement transféré. Sous ce point de vue, il n'y a pas à lié:<iler. Commen', le fermier, cessionnaire d'un droit aux fruits et aux émoluments utiles du fonds, pourrail-il revendiquer sans convention une chose qui n'est ni un fruit ni un produit utile?

On le voit!! la loi de 1790 n'a rien proclamé qui puisse faire considérer le fermier comme invesli de plein droit de la faculté de chasser; bien plus, elle semble, dans son art. 15, révéler à son égard une pensée d'exclusion. Enfin, l'ensemble de ses dispositions phice le propriélaire sur le premier plan, et si elle fciil intervenir le fermier, ce n'est que sous le rapport desimlemnités pour raison des fruits endommagés, jamais pour lui attribuer l'exercice de la chas>^e, et pour intervertir la position que son contrat lui assigne à l'égard du bailleur.

Après cela, on sera certainement convaincu qu'il y a beaucoup à retrancher de cette proposition de M. P. Dupin, savoir, que /e droit de chasse est attribué à la possession et à la jouissance foncière!! A la possession, je ne le conteste pas ; mais à la jouissance c'est tenir un langage trop absolu. La jouissance précaire , la jouissance à titre d'usager (1), etc., ne sauraient se prévaloir sans une cession claire, évidente, d'un droit inhérent à la propriété ou à la possession. Que l'usufruitier jouisse de la chasse sans convention, c'est son droit ; car il cumule dans sa jouissance tous les avantages utiles ou voluptuaires de la propriété. Que l'em-

(1) Art. 14 de la loi de 1790.

phytéole et le superficiaire profilent de la même faveur, c'est ce qui tlécoule naturellement de leur quasi-domaine ; mais n'argumentons pas de ces jouissances si restrictives du domaine de propriété, à la jouissance du fermier, qui ne possède même pas à l'égard du maître. Ce serait fausser des rapports civils bien délliiis et tomber d:ins la confusion.

162. Mais de celte conclusion qui, je le pense, demeurera inébranlable dans la jurisprudence, il ne faudrait pas tirer la conséquence que le fermier n'a pas le droit de se plaindre devant les tribunaux correctionnels des délits de chasse que des tiers viendraient commettre sur les terres cultivées par ses soins. Ce droit a été reconnu par vn arrêt de la cour de cassation, du 9 avril 1856 (i), arrêt tout à fait juridique, et qui a très-bien aperçu que le fermier, troublé dans la jouissance des fruits par un tiers non autorisé, est partie intéressée à se plaindre dans le sens de l'art. 8 de la loi de 1790, qui ouvre la plainte non-seulement au propriétaire, mais encore aux autres parties intéressées ('2). La jurisprudence ne s'était pas rendue du premier coup à cette idée (3); mais je la crois fixée maintenant par l'arrêt du 9 avril 1856. On sentira aisément qu'autre chose est chasser, autre chose est empêcher qu'un tiers ne chasse, et que le droit de chasse peut être refusé au fermier sans qu'on puisse rien en induire contre ce droit qu'il a de défendre ses récoltes et de poursuivre ceux qui lui portent tort (4).

163. Les raisons qui nous ont servi à résoudre la question de savoir si la chasse est un accessoire de

(1) J. Palais, t. 27, p. 1240. D.. 36, 1, 334.

(2) Arrêt semblable, Angers, 20 janvier 1836 (J. Palais, t. 27, p 956. D ,58,2, 143).

(3) Arrêt d'Angers du 14 août 1826 (J. Palais, t. 20, p. 808. D. 27 2 7).

(4) Junge M. Toullier, t. 4, n° 21. Bruxelles, 6 novembre 1822 (J. Palais, 1. 17, p. 652. D., v- Chasse, p. 440).

cHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 315

la chose louée, s'appliquent à la pèche. Si la propriété affermée comprend des étangs dont la pêihe est un revenu, le fermier a, sans aucun doute, le droit de les pêcher. C'est là un fruit dont le bail a voulu hii assurer la jouissance ; mais si le fermier voulait pêcher, à l'exclusion du propriétaire, dans les cours d*eau qui traversent la propriété, et dont la pêche n'est pas une branche de revenu, je pense, d'après la distinction du jurisconsulte Julien (1), qu'il n'y serait pas fondé.

M. Duvergier (2) objecte cependant, dans l'intérêt du fermier, que le dommage que lui occasionne le voisinage des eaux, et les soins qu'il est obligé de se donner pour le curage des ruisseaux coulant sur ia propriété, doivent être du moins compensés par les petits bénéfices de la pêche. Je réponds à mon tour que les petits dégâts dont les récnltes peuvent être menacées par la proximité des cours d'eau, sont ordinairement calculés d'avance dans la fixation du canon ; que d'ailleurs ces déuâts d'une année peuvent se compenser par les bénéfices que la culture retire dans d'autres années de l'irrigation. Si des inondations imprévues surviennent, si elles submergent les terres, et enlèvent la moitié des récoltes, le fermier demandera etobtiendra une diminution de canon (o), et la perte sera pour le maître ; s'il faut faire des dépenses de curage, qui sortent de la classe des réparations d'entretien et des fiais de culture, ces travaux, ordonnés par l'administration pour la salubrité publique et la police des eaux, ce ne sera pas le fermier qui les supportera. De tels ha vaux sont réputés extraordinaires, et, à moins de clauses expresses, ils ne sont pas à la charge du fermier.

On voit donc, qu'en équité, les raisons peuvent

(1) Supr., n'iei.

(3) Art. 1769 et suiv.

se balancer, et qu'il vaut mieux s'en tenir aux principes.

Du reste, la question est beaucoup moins importante que celle de la chasse, et elle n'est pas de nature à se présenter souvent. Le droit de pêche est moins jaloux, u oins exclusif que le droit de chasse. Il s'exerce avec moins d'ardeur et de pas-ion , et comporte plus de tolérance. On verra donc rarement le propriétaire et le fermier se disputer les médiocres profits de la pêche, et la bonne intelligence se maintiendra presque toujours entre eux p;)r de mutuelles concessions.

i64. Il ne suffit pas que le propriétaire délivre matériellement la chose; il faut encore qu'il la délivre en bon état de réparations de louîe espèce (art. 1720), de manière qu'elle puisse servir à l'usage pour lequel elle est louée. Ea effet, l'art. 1719, n° 2, exigeant que le propriétaire entretienne la chose en état de faire ce service, c'est dire as-ez qu'elle doit se trouver telle quand il entre en possession.

Ainsi, le propriétaire qui loue un moulin doit mettre les meules en état de marcher, le canal et les écluses en état de fonctionner.

Le propriétaire d'une maison doit faire tous les travaux néces aires pour qu'elle soit habitable, de manière que les fenêtres et les portes ferment bien, que Teau n'entre pas dans les appartements, que les cheminées ne fument pas, etc., etc.

165. Mais il faut observer que cette obligation est encore une de celles auxquelles il est permis de déroger. Le locataire pourra donc consentir à prendre les lieux dans l'eiatoù ils se trouvent, sauf à lui à y faire les ouvrages convenables.

166. Il est censé prendre les lieux tels qu'ils sont, lorsqu'il y entre sans avoir préalablement exigé que le propriétaire fit disparaître les traces de vétusté, ou les dégradations dont la chose était atteinte.

r.llvr. II. DU LOUAGE DES CHOSES, (art. 1720.) 315

Mais il ne serait pas censé avoir renoncé à exiger du propriétaire rexéculion de l'art. 1720, par cela seul que, lorqu'il a visité les lieux pour conclure le mnrché, ils é aient en mauvais état: car, avant de louer, il fallait bien qu'il vît les lieux, et s'il a termi: é, sans exiger expressément que le propriétaire mît les lieux en élat, c'e-t que cetle clause était inntile, attendu que la loi fait p^ser de plein droit celte oblij^ation sur le propriétaire ; c'était à celui-ci à stipuler qu'il sf rait dérog's en ce qui le conci3rne, à l'art. 1720 (1). C'est ce qu'on peut iiiforer de ce que dit Ulpien, dans la loi 19, § 2, au D. Loc. condiicii. Apiès avoir donné le détail de certains accessoires de la chose louée, par exemple, des meubles, pressoirs, vases vinaires, il ajoute : « Dolia utique » coloiio esse preestnnda et praslum, et Irapetum » inslrucla funibus : si minus, dominum ea inslruere » debere; sed et jwœlum vilialum, dominum reficere » debere. » *

467. La tradition se laita^ix frais du locateur (2). Elle s'opère au lieu où elle était au timps du contrat (3) ; quelquefois néanmoins les usages modifient cette régie. Les loueurs de fiacre sont obligés de conduire leur voiture devant la maison de celui qui les emploie ; les loueurs de meubles sont astreints à les faire arriver, à leurs frais, dans les mains de celui avec qui ils ont traité (4). Tel est l'usage général; niiis on voit que cette modification n'a lieu que pour le louage des meubles ; matière étrangère à notre section.

1G8. Le teîî^ps de la délivrance est réglé par la convention ou par l'usage des lieux ; il faut que le locateur s'y conforme avec exactitude.

(1) M. Diiranton, t. 17, n" 6!.

(2j Art. 1608 Ce, et monComm.de hVenleA. l,u"'288. Junge Pothier, n° 55.

(3) Art. 1609, et mon Comm., t. i, n° 291.

(4) Polhier, n° 57.

Si le contrat ne porte pas de terme, le locateur doit la délivrance aussitôt qu'il a été requis de le faire (1).

Faute par lui de remplir son obligation, le locataire peut demander la résiliation du bail avec des dommages et intérêts, s'il y a lieu (^).

469. Il peut aussi préférer poursuivre sa mis3 en posse-^sion. Il a alors une action appelée, en droit romîiin, aclio condiicli, acliw ex condiicto, pour forcer le locateur ou ses héritiers à lui délivrer la chose mannmUilari (5).

4 70. Cette aciion était jadis purement mobilière, alors même qu'il s'agissait du bail d'un hérit-^ge. La rai.' on en élait que, dans l'ancien droit, l'action du conducteur ne tendait pas à avoir Ihéritage ou même un droit dans l'héritage, mais à en percevoir les fruits, lesquels devenaient quelque chose de mobilier par la perception qu'il en faisait (4) ; et quant au locataire d'une maison, lequel ne perçoit pas de fruîls, on ne le consiilérait que comme créancier d'un fait, et pas de la maison; il n'était créancier que du quanti inlerest in eâ doir.o hiibiiare, ce qui plaçait également son droit dans la classe des droits mobiliers (5).

Je crois qu'en ce qui concerne les baux de maisons et de biens ruraux, il n'en est plus de même aujourd'hui, par les raisons que j'ai exposées aux n"' 44 et suiv. Je sais que celle assertion choquera beaucoup d'idées reçues, parce qu'elle est entièrement nouvelle. Mais ce qui m'étonne, c'est qu'elle

(1) Mon Comm. de la Venle. n° 295. Pothier, n" 58.

(2) Art. 1610 et 1741, C. c. Mon Comm. de la Vente, t. 4, n" 293 Arrêt de la cour de cassation du 7 novembre 1827 (J. Palais, t. 21, p. 844. Dali., 28, 1, 45). Pothier, Louage, n° 72.

(3) Pothier, n° 68. Tnfr., n» 501.

(4) Pothier, n° 59.

(5) Pothier, Des clioses, § 2.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 317

ne soit pas plus vieille. Au surplus, je prie le lecteur de peser mes raisons avec maturité. J'ai la conviction qu'il n'y trouvera pas une précipitation légère. J'ajoute (toujours contre le sentiment dominanl) que l'action ex conduclo me paraît devoir être rangée parmi les actions mixtes (1), d(3puis que le bail a été revêtu, par le Gode, de la puissance de produire \q jus in re.

171. Ce qui le prouve avec évidence, c'est que, contrairement à l'ancien droit, le fermier et le locateur peuvent intenter leur action contre le tiers détenteur de la chose, tandis que, d'après les principes de la jurisprudence antérieure au Code civil, son action était limitée contre la personne du locateur ou celle de ses héritiers. Nous verrons la preuve de cette vérité dans notre commentaire de l'art. 1743. Du reste, elle a déjà apparu à nos yeux parles dispositions des art. 1428, 1429 et 52i) du Code civil,

(i) Mon Comm. de la Venle, n" 262, donne les raisons explicatives île celle proposition, l/on trouvera les plus frappantes analogies entre la Vente et le Lowige sur ce point comme sur beaucoup d'autre-^.

Et puisf|ne j(î renvoie aux do^rines que j'ai exposées dans l'ouvrage cité, je ne ilois pas laisser ignorer que M. Duvergier(t. 1, n° 258) s'élève contre la (pialiticalion rr^ci/on mixte, qu'avec la cour de cassalion j ai donnée à l'action en délivrance de l'aclietenr. iM.iis cet auteur n'essaie pas même de donner les raisons qui seraient de nature à me convaincre d'erreur, Or, qu'est-ce qn nue opinion qui ne cherche pas à se faire valoir |)ar la dénionstialion, qui élève des dissentiments sans engager la lutte? M. Dnvcrgier se borne à prétendre que c'est sans fondement que j'ai dit (pie M. Carré n'avait ])ti voir nn cniacière purement personnel dans l'action en délivrance dirigée contre le vendeur, que parce qu'il avait oublié qunuji'urd'hui la propriété est transmise par la force duconlnit. « M. Carré, dii M. Duvergier,7ie dit rien qui « doive le faire accuser d'avtnr oublié eu méconnu le prin- » cipe de la transmission de la propriété par la vente; il ne » refuse pas à l'aclietenr devenu piopriétaire les moyens de • faire valoir son droit contre les tiers par l'exercice d'une » action réelle ; il dit seulement que de l'acheteur au ven-

qui autorisent le fermier elle locataire à poursuivre la délivrance \\e la cho>e contre la femme et contre le nu-propriétaire, quoiqu'ils ne tiennent leurs baux que du mari seul Oii de rusufruitier. Avant le Code, où l'action ex conducto était personnelle, on avait bien senli que le fermier et le locataire ne pouvaient exiger la délivrance de la chose du nu- propriétaire avec qui ils n'avaient pas contracté. Aussi n'avaientils pas d'action contre lui ; mais aujourd'hui leur Dclion est spécialement consacrée par la loi ! ! ! Pourquoi cela, si ce n'est parce que le bail affecte la chose, qu'il la suit en quelques mains qu'elle passe, qu'en un mot il est droit réel, et qu'à ce titre il milite contre tous détenteurs quelconques ! ! Au reste, ces idées recevront de plus amples développements dans le commentaire de l'art. 1743.

172. Le jugement rendu sur l'action ex eonduclo équivaut à la délivrance, et en cas de résistance à cet

B (leur l'action est personnelle, et en cela il paraît avoir par- » faitement raison. »

Mais comment M. Duvergier n'a-t-il pas vu l'évidence de, mon reproclie conire M. Carré, dans celle phrase de l'antenr qu'il delend : « Il nous sullira d'invoquer la doctrine de Po- » tfupr, suivant latjiielle toute action personnelle naît d'un » droit à la chose (jus adrcm] conféré par un contrat. •

C'est don* parce que, pourM. Carré comme pour Pothier, la vente ne donne que le jus ad rfin, (pie ce contrat ne doit engendrer de l'acheteur au vendeur qu'une action personnelle!!! Or. quoi de plus faux sous le C. c, qui fait transférer \h propriété par la seule puissance du contrat'? Quelle méprisiî plus grande, que d'invoquer ta daclrine de Pulhier sous le Code, qui en a embrassé une toute dilferente !!!

Je suis donc étonné du reproche que M. Duvergier m'adresse d'avoir mal compris M, (^arré J'ai saisi, au contraire, sa véri'alde pensée, et j'ai montré au grand jour une erreur qu'il était utile de couihallre.

Apres cela, je sais bien que M. Carré donne à l'acheteur une action contre les tiers détenteurs; mais ce n'est qu'une preuve de plus de linconséquence de cet auteur, à aller prendre dans Pothier des d' finitions usées et condamnées par le Code civil.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 319

ordre de justice, le locateur peut être contraint manu mililari (1).

175. Quant aux dommages et intérêts que le locataire et le fermier peuvent obtenir, on peut consulter mon Commentaire de l'art. IGll, au titre de la Vente (2).

174. L'action ex condiicto nâ pas lieu seulement lorsque le locataire ne fait aucune délivrance de la chose; elle a aussi un fondement légitime lorsque la chose que le locateur lui délivre ne se trouve pas entière ou ne se trouve pas dans le même état que lors du contrat (5).

Dans ce cas, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution de prix ou la résiliation du bail (4).

Et si c'est par le fait du locateur que l'empêchement est arrivé, le preneur sera fondé à demander des dommages et intérêts.

Mais si l'impossibilité de faire une délivrance complète provient de la force majeure, le preneur ne pourra exiger que la résiliation ou la diminution du prix, mais non pa>5 des dommages et iiilérèls (5) '

1 75. Lorsque la délivrance est faite et que le preneur est en possession, le locateur a une nouvelle obligation que la nature du contrat fait peser sur lui : c'est d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent être nécessaires, autres que les locatives (G).

Nous verrons par l'art. 1754 quelles sont les ré-

(1) Mon Comm. de la Vente, t. l,n°293. Pothier applique ces principes an louage, n° 66.

(2) W 1, n°'296etsiiiv.

(5) Polliier, Loungn, n° 74.

(4) Ar^'. lie Tari. 17:12.

(5i Polliier, n° 74.

(fi) Art. 1719 et 1720. Gains, 1. 25, § 2, D. Loc. condncl. Il donne comme cause de résiliation du bail si le propriétaire ne réparait pas les portes et fenêtres très-endonunagées.

parations réputées localives dans les baux de maisons. Celles-là soiîl à la charge du iocalaire; elles ne portent que sur des objets de menu entrelien. Mais si l'état des lieux exige qu'il en soit fait de plus considérables pour que la chose serve à sa destination, le propriétaire ne peut s'y refuser. Cette règle est juste. Le propriétaire reçoit les fruits civils de la chose, il faut qu'il en supporte les charges. Et comme par compensation du payement de ces fruits, il a promis au preneur de le faire jouir, il est de toute nécessité qu'il maintienne la chose en état de faire son service et de procurer au conducteur celte jouissance pleine et entière, qui est le but du contrat. Or, il est clair qu'il y manquerait, s'il laissait la chose se dégrader et devenir incommoile par son état de détérioration. Que si le propriétaire a été exempté des réparations purement locatives, ce n'est que parce qu'elles sont censées avoir lieu par la faute du preneur ou de sa famille (1).

i76. Cette obligation d'entretenir la chose en bon état s'applique au louage des meubles comme des immeubles (2). J'en fiiis l'observation pour protester contre les paroles trop restreintes de la rubrique de notre section (5).

177. Au reste, un locataire ne serait pas écouté s'il prétendait que le pro|)riétaire doit lui procurer toutes les comme lilés et les agréments dont on cherche à jouir dans la vie confortable de notre époque. Il n'tst ici question que de l'entretien de la chose dans l'état où elle était au moment de l'entrée du locataire, et non d'additions voluptuaires, ou même utiles Les art. 1719 et 1720 ne s'occupent que des réparations nécessaires alin que la chose remplisse sa destination.

(l) Potliier, n^ 107. Infr. . n« 585.

(2)ld.,nM06.

[7>)Supr., n" 103.

CHaP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. i7'iO.) 321

178. L'art. 1754, dont nous parlions au n^ 175, a donné le détail des réparations locatives dans les baux de maisons (1). Mais aucune disposition du Code n'a défini ce que Ton doit entendre par ces expressions dans les baux de biens ruraux, d'usine, de cours d'eau , etc., e!c. L'interprétation doit suppléer à ce silence.

Suivant une dislinction tort ancienne dans le droit, il y a deux genres de réparations : les grosses réparations et les réparations d'entretien (art. 605 G. c). Celles-ci se subdivisent en deux espèces, les réparations de gros entrelien et les réparations de menu entretien, appelées réparations locatives (2). Les réparations de gros entrelieii sont à la charge du propriétaire; notre texte est en effet positif à cet égard, puisqu'aprés avoir déclaré que le propriétaire doit entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, il n'excepte de cette obligation que les réparations de menu entretien, c'est-àdire les réparations locatives. La règle est donc que le poids des réparations principales tombe sur le propriétaire. Nous en avons dit la raison au n''175; le locataire n'est soumis qu'à des réparations de peu d'importance et de valeur, occasionnées par sa faute présumée (5).

On a demandé devant la cour royale de Nancy, si les réparations à faire au canal d'une usine afin de boucher les trous ou entonnoirs que la nature du terrain causait dans le lit du cours d'eau, sont des réparations à la charge du propriétaire ou bien à la

(1) V, les détails que j'ajoute aux exemples du Code, n" 551 et suiv.

(2) Traité des réparations, par Piales, t. 1, p. 40, chap. 5. Lois des bâtiments, par Desgodets, part. 2, p. 6. M. Proudhon, Ujufruil. t. 3, n" 16i5. Happort de M. Tripier dans le J. du Palais, t. 24, p. 1585; dans Dalioz, 55, p. 142; et dan» Sirey, 35, 1, 238.

(3) Supr., n" 175, et infr., n» 585,

charge du preneur. Par arrêt du 8 août 1831 , la cour royale a décidé, d'après un ensemble de circonstances tirées delà nature des dégradations, des clauses du bail, de l'usage et de l'intention des parties que le preneur devait en rester chnrgé. Le pourvoi contre cet arrêt a été rejeté par la chambre des requêtes le •24 novembre 1832 (1). On le voit, cette décision est plus de fait que de droit : elle laisse la question sub indice (2) ; il est vrai que les circonstances, ainsi que l'usage des lieux attesté par If s cours, exerceront toujours sur la solution une influence que l'art. 1754 consacre comme très-respectable; mais en thèse générale, je crois qu'il ne faut pas se montrer trop dur envers le fermier et que toute réparation forte ou onéreuse doit être reportée du côté de la propriété. On mettra sans doute avec justice au compte du fermier quelques petits travaux nécessaires pour maintenir les bords d'un canal et pour préserver la digue d'un étang, quand ces petits travaux rentreront dans les devoirs de surveillance qui sont imposés d'une manière plus spéciale à un fermier à longues années ; mais s'il s'agit d'un ouvrage considérable, si le canal du moulin, les digues, les déversoirs sont endommagés par de graves détériorations, telles que brèches, éboulements, ruptures, etc.; s'il faut enlever les atterrissements ou amas de sable et de vase qui se forment au-dessus ou au-dessous des moulins (3), on fausse* rait l'art. 1719 en condamnant le fermier à supporter un tel entretien. Ce serait intervertir les rôles et les obligations (4),

(1) J. Palais, t. 24, p. 1585. S., 35, 1, 238. D.. 53. 1, 142.

(2) M. Duvergier croit cependant cet arrêt décisif, t. 2, n°105.

(5) V. Desgodets, Goupy et Lepage {Lois des bàtiinents, part. 2, p. 161 etsuiv.

(4) Je dois même ajouter que Desgodets et Goupy vont jusqu'è décider qu'en général les réparations des digues el \e fauchage des herbes qui croissent dans l'eau et en ralentissent la YÏtesse, sont de» dépenses du propriétaire.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CftCSES. (aRT. 1720.) 525

179. M. Diivergier décide sans dislinclion que le curage des fossés est une charge du preneur (I). Je crois, cependant, que celle proposition est trq'p absolue.

Lorsque les fossés sont pratiqués sur le domaine pour le clore et le défendre, ou pour faciliter l'écoulement des eaux pluviales, le curage fait partie des travaux de culture et de conservation des récoltes; c'est l'ouvrage du fermier, surtout si ce ciirement a coutume de se renouveler dans un temps qui n'excède pas celui de la durée du b;ùl (2). Ma s il arrive souvent, dans les pays de pidus et de marécages, que des fossés sont pratiqués en forme de saignées, à l'effet de donner cours à des eaux malsaines, et d'assainir la contrée. Les lossés qui servent de conduite à ces eaux croupissantes se remplissent promplement de limon, et le curage est alors une opération bien plutôt commandée par un intérêt de salubrité, que par un besoin de la culture. Je pense que, dans ce dernier cas, le fermier serait fondé à reporter sur le propriétaire la dépense du curage. C'est ainsi, du reste, que cela se pratique dans les localités où la présence des marais a forcé les populations à se garantir, par des travaux d'art, de la funeste influence des eaux st^ignantes (3).

180. Le fermier doit encore placer au nombre des travaux qui dérivent de son obligation de cultiver et de récoter les fruits, ceux qui ont pour objet l'entretien des haies vives, des échalas, des pressoirs, des vaisseaux vinaires, de Taire des granges, de Téchenillage, etc. (4).

(1) T. 1, nM04.

(2) I*olliier, Louage. n° 224. V. infr., n" 669, je reviens làdessus. ••'

[Z)J linge arg. de l'art. 1756.

(4) M. Ruetie, Manuel clei propriélaires, n» 516. M. Vaudoré, Droilrural, t. 2, n^ôSS, à54, 558 et 88. M. Duvergier, t. 2. n» 105. y. infr., au n" 669, de nouveaux détails.

On suivra, au reste, la recommandation de Fothier, qui renvoie aux usages locaux pour les cas divers qui pourront se présenter (1). C'est aussi ce que fait l'art. 1754 pour les baux de maisons.

181. Lorsque le bail porte sur des objets mobiliers, lels qu'un moulin ou un élablissement de bains sur bateaux, un navire» etc., le locataire s'affranchirait difficilement de l'obligation de veiller au calfatage partiel, qu'on peut comparer au récrépisscment du bas des murailles d'un édifice, jusqu'à la hauteur d'un mètre (2); il devrait aussi prendre à sa charge les enduits de goudron sur les planchers et sur le pont, parce que cela tient lieu des réparations localives des pavés et carreaux des chambres (3).

1 82. Desgodets, Goupy et Lepage (4) se sont livrés à des détails pratiques sur les réparations locatives des moulins. Il y a, à cet égard, des usages spéciaux, dérivant de certaines circonstances particulières et surtout des obligations, plus étroites, imposées au fermier, à raison de la longueur habituelle des baux de moulin. Ainsi, on a coutume de mettre dans la classe des réparations locatives celles qu'il faut faire aux paiées, aux vannes,, aux tournants et travaillants (5) ; aux cables, vérins, pinces de fer; aux corbeilles à engrener, et autres objets mobiliers servant à l'exploitaiion du moulin; et cela, quand même le fermier pourrait objecter que la dégradation provient de l'usage naturel de la chose.

Je dois remarquer, toutefois, que ces usages ne sont pas généraux, au moins en ce qui concerne l'obligation du fermier de réparer les suites de l'usure arrivée pendant sa jouissance. Il a été rendu, par la

12) An. 1754.

(3) .Même article. Junge M. Proudhon, t. 3, n° 1728,

(4) Lois des bâtiments, pari. 2, p. ICI et suiv.

(5) Bourges, 21 avril 4819 (J. Palais, t. 15, p. 230. Dali., Louage, p. 934).

CHÂP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 325

cour royale de Nancy, un arrêt dont je n'ai pu me rappeler la date, mais qui décide qu'un meunier n*est pas responsable de l'usure do la meule de pierre dont il n'avait fait que se servir suivant la destination de la chose (1).

S'il s'îigit de moulins à eau, le fermier est, d'après 'f^s auteurs cités, -responsable de tous les dommages arrivés aux bateaux qui supportent les moulins. La rigueur est telle qu'on ne regarde pas comme force majeure, les pertes occasionnées, lors des grandes eaux ou des glaces, par la rupture des câbles, les frottements ou le choc des autres bateaux, etc., etc.

Ce sont des accidents annuels contre lesquels le fermier a pu se prémunir, en prenant certaines précautions, ou en se faisant donner par son propriélaire des pieux de garde. On considère le bris par les glaces du même point de vue que l'incendie. On suppose la faute tant que le fermier ne prouve pas qu'il en est exempt (2).

Dans les moulins à vent, le locataire est tenu de réparer le dommage causé par le vent, s'il était prouvé qu'il a négligé de tourner le moulin pour éviter l'accident.

Je le répète, ces régies ont été empruntées par les auteurs que j'ai cités aux usages suivis dans le ressort de l'ancienne coutume de Paris; c'est tradilion (Tusage, disait Desgodets (5); ils sontdignesde considération, carils sont attestés par des hommes expérimentés qui les ont constatés dans leur longue pratique ; ils sont même devenus de style dans les baux de moulins, passés dans les localités dont je parle.

Mais il faut les prendre avec précaution, lorsqu'il s'agit de baux passés ailleurs, et dans tous les cas où ils font peser sur le fermier des présomptions ou

{i) Arg. de l'exemple cité, et des autorités rappelées dans mon Comm. de la Vente, t, 2, n" 738.

(2) Vovcz n" 363, 364, et n"' 222 et 342.

(3) Part. 2, p. 1.

526 bW CONTRAT DE LOUAGE.

des conveulions tacites qui sonl en dehors des principes généraux. On n'oubliera pas, qu'à moins de clauspsbien formelles ou d'usages bien certains, I'ctfticle 1755, écho des principes généraux, affranchit le locataire de toutes réparaiions locatives, dans le cas de vétusté (I) et de force majeure (2).

d85. Lorsque le propriétaire ne'salistait pas à son obligation de réparer la chose, le preneur a contre lui une action, branche de l'action ex conducto. Si le locateur assigné ne convient pas des dégradations, le juge ordonne la visite des lieux, et si elles sont constatées, il condamne le propriétaire à les faire dans un certain délai, passé lequel le preneur les fera faire à ses frais, et en retiendra le montant sur lés loyers par lui dus; ou s'il n'en doit pas, il sera rembourv'é de ses avances par le locateur (5).

Si les dégradations étaient tellement considérables qu'elles empêchassent l'exploitation ou l'habitation, le preneur, qui n'aurait pas le moyen d'avancer les frais de réparation, serait fondée demander la résiliation contre le propriétaire, si celui-ci ne se mettnil pas en mesure tie remplir ses ohlignlions (4).

184. Ce n'est pas assez pour le propriétaire de délivrer la chose et d'en procurer au preneur une jouissance matérielle conforme à la destination du contrat; il faut encore que pendant toute la durée du bail il lui en assure la jouissance paisible.

Le trouble peuî provenir de quatre causes.

1° De la force majenn^ Nous nous en occuperons en commentant l'art. 1722.

2° Des vices ou défauts caches de la chose ; ce cas est spécialement prévu par l'art. 1721.

(l)7î/fr.,n<'588.

(2) Bien erilendii cependant qu'il n'y a force majeure qne dtianiti H n'y a pas de la faute du preneur, fn/r. , n" 222, U% 563. 364 et 50 L

(S) Polhier. tt» 108.

(4 Id.

CHAP. II. duloDagé des cifosfes. (aIit. 1720.) SÎT

3" De prétenlions élevées par des tiers sur là chose. Ce sera Kobjet du commentaire des articles 1725, 1720,1727.

4" Enfin, du fait du locateur lui-même, qui manque à Ja loi du contrat en inquiétant le preneur dans sa libre jouissance. Les art. 1725 (1) et 1724 louchent quelques points qui se rattachent à celte quatrième cause. Occupons-nous ici de ceux auxquels il;; restent étrangers.

185. Le locateur peut troubler la jouis5a,nce du preneur en donnant accès dans la maison dont celuici occupe une partie à des établissements qui sont contraires à la morale, ou à la santé, ou à la tranquillité de sa famille.

Si , par exemple , j'occupe dans la maison de François un appartement situé au premier, et que ce dernier loue dans un autre corps de logis à une noàison de jeux, même autorisée par la police, il est certain que le voisinage sera tellement incommode èl dangereux que je pourrai demander la résiliation et des domroages et intérêts. C'est ce qu'a jugé la cour royale de Paris, par un arrêt du 11 mars 1826, auquel tous les amis des bonnes mœurs doivent applaudir (2).

Il en serait de même si la location était faite à une maison de prostitution ; si contre l'usage des précédents locateurs, le propriétaire ouvrait ses appartements à des réunions tumultueuses, telles que bals publics, cafés ; s'il y créait une auberge ou bien un bureau ou une station de voitures publiques; s'il y établissait des ateliers insalubres.

18G. Ce serait encore un trouble apporté par le propriétaire à la jouissance du preneur, s'il grevait l'immeuble de servitudes de vues, d'égout, de pas-

{l)Infr.,n'Ui.

2) .T Palais, t. 20, p. 260, Dali.. 26, 2,215. Sirey. ^^, 5.286.

sage qui n'existaient pas avant le bail el qui seraient unecaufieincessanted'incommodités(l);8'ilobstruait vies fenêtres qui donnaient au locataire de l'air, du jour ou de la vue (2). C'est troubler la possession du preneur que de la rendre moins commode (5).

187. Le locateur n'y porterait pas une moindre atteinte si, ayant donné à ferme un domaine rural, il y envoyait paître ses bestiaux; si, ayant loué une vigne, un verger, il se permettait d'en cueillir, sinon la totalité des fruits, au moins une partie, sans la permission du preneur.

188. Et comme l'obligation de délivrer la chose emporte avec elle celle de la délivrer avec ses accessoires, il s'ensuit qu'il y aurait manquement à la loi du contrat dans le fait du propriétaire qui entreprendrait de priver le locataire de l'usage de ces accessoires (4).

Ainsi, dans les maisons oii il y a des cours, le locataire a le droit d'y déposer son bois à brûler et de l'y faire scier et fendre avant de l'emmagasiner dans son bûcher ; le propriétaire doit souffrir cet usage naturel de la chose ; il ne peut se plaindre, sous prétexte qu'il en éprouve quelque gène. Il n'a qu'à ne pas louer s'il prétend conserver, dans sa maison, une entière liberté.

Le locataire a aussi l'usage de la porte cochère (5). Il peut même entrer en voiture dans le vestibule, el le faire ouvrir aux personnes qui viennent le visiter en voiture. C'est ce qui a été décidé, avec grande raison, par arrêt de la cour de Paris du 4 mars 1828 (6).

(1) Polhier. n-Te.

(2)Domat. 1. l,t. 4, seci. 3, n'Ô. M. Duvergier, 1. 1, n*309, Infr.,n'2iZ.

(3) Polhier, n" 76.

(4) Supr , n° 160.

(5) Bourges, 24 avril 1828. J. l'alais. t. 21, p. 1401. 0., 29 2 139

(6)' J," Palais l. 21, p. 1243. D., 28, 2. 96

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1720.) 329

i89. Une question intéressante a été jugée par la cour royale de l'île Bourbon. Jacquemain et Burdet élaient adjudicalaires de la ferme du droit sur les boissons. Plus tard, TEtat trouve utile de supprimer les employés chargés de constater la fraude. Les fermiers demandent alors la résiliation du bail pour trouble occasionné par le fait personnel du locateur ; mais la cour royale pensa qu'il n'avait pas été porté atteinte au contrat par celte suppression, et la cour de cassation rejeta le pourvoi par arrêt du 46 décembre 1828 (1), par la raison que la cour n'avait fait que se livrer à une appréciation de conventions et d'actes.

Les faits de cette cause, singulièrement écourtés dans les recueils d'arrêls, ne rne sont pas assez connus pour que je puisse émettre mon opinion sur le bien jugé de l'arrêt de Bourbon, lequel s'explique peut-être par des circonstances que j'ignore. Toutefois, il me semble qu'en équité et à part tout point de fait spécial, les preneurs avaient dû compter pour l'exploitation de leur bail, sur le concours des employés de la régie; que ces fonctionnaires, chargés de réprimer la fraude, étaient les auxiliaires naturels des fermiers, et que tous les profits du bail s'évanouissaient dés l'instant que la fraude restait sans répression; cet événement amené par le fait du gouvernement, qui était en mêiie temps locateur, ne pouvait rester sans influence sur la position des parties.

190. L'alluvion qui se forme pendant la durée du bail, étant un accessoire de la chose, doit être également laissée au preneur pour qu'il en profite. Pothier Vivait une opinion différente et combattait Caroccius, au sentiment duquel nous nous rangeons. Le fermier, disait Pothier (2), n'a le droit de jouir que de

(llJ. Palais, L 22, p. 466. D., 29. 1.6.5.