Cas où cependant on peut en exiger de lui

COMMENTAIRE

192. Nous avons vu aux numéros précéJeiit.s que le locateur, semblable en cela au vendeur, doit garantir le preneur du trouble provenant de ses faits personnels. Ici nous allons continuer à marcher dans les voies du contrat de vente; l'art. 1721 va attirer noire attention sur les vices ou défauts cachés qui font le sujet des art. 1641 et suiv. du Gode

193. La disposition de l'art. 1721 se compose de deux parties. Dans la première, la loi veut que lorsque le propriétaire livre une chose atteinte d'un défaut ou d'un vice qui en empêche l'usage, il doive garantie au preneur; garantie qui a lieu soit qu'il ait connu ou non le vice de la chose (1). Cette obligation

(1) V. l'art. 1643 du Ce.

536 UV COiNTRAT DE LOUAGE.

donne ouverture à l'action ex conducto, qui a pour but d'obtenir la résiliation du bail et h dech.irge du prix (1). C'est une espèce d'action rédhibitoire.

194. Dans la seconde partie, l'art. 1721 exige que le locatesir indemnise le preneur, si les vices ou défauts lui ont occasionné quelque perte. Mais ces dommages et intérêts sont-ils dus dans tous les cas, c'est-à-dire soit que le locateur ait connu le défaut de la chose, soit qu'il ne l'ait pas connu?

Au premier coup d'œil, l'affirmative semble in contestable, et pour la colorer, il suffit de lier le second § de Tart. 1721 avec le premier.

Mais défions-nous de cet aperçu : il est trompeur.

Nous avons parlé plusieurs fois de l'affinité de» principes de lu vente avec les principes du louage. Eh bien! dans le contrat de vente, le vendeur n'est tenu des dommages et intérêts que quand il a connu le vice rédhibitoire (2) ; il n'y est pas sujet lorsque le défaut n'était pas à sa connaissance. Pourquoi en serait-il autrement dans le contrat de louage ? Le second § de l'art. 1721 ne porte rien de contraire, tandis que les lois romaines, dont l'autorité est si grave, font expressément, pour le louage, la même distinction que pour la vente.

Ecoutons Ulpien : « Si quis dolia vitiosa ignarm " locaverit, deinde vinum effluxerit, tenebiturin id » quod inlerest, nec ignoraniia ejus eril excmala; et » ita Cassius scripsit. Aliter atque si saltum pascuum » locasli, in quo herba mala nascebalur : hic enim » si pecora vel demorlua sunt, vel eliam détériora » facta, quod interest prsestabitur, «/ smii; siigno- » rasti^ pensionem non pelés : et ita Servio, Labeoni, » Sabino placuit(3).

Arrêtons-nous à cet exemple d'un propriétaire qui

(1) Ulpien , L. 19, § 1, D. Lot: conâ. Pothier, Louage, n" 116.

(2) Art. 1646. Mon Comm. de la Vente, a* 574. (3)L. 19, §1, D.Z/Oc. cond.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aTsT. 1721.) 557

loue des prairies dans lesquelles i! y a des herbes vénéneuses. Que ditUlpien? Il veut que l'on distingue, ainsi que nous proposons de le faire. Si ce propriétaire a su que ses herbages étaient dangereux pour les troupeaux, et si ceux du preneur ont péri ou se sont amaigris, il devra des dommages et intérêts. Mais s'il l'a ignoré, il en sera quitte pour ne pas exiger le prix du bail.

A la vérité, la première partie de la loi, celle qui concerne le loueur de tonneaux, semble contredire cette solution. Mais ce n'est là qu'une vaine apparence. Si Ulpien veut qu'il supporte des dommages et intérêts, sans distinction de sa bonne ou de sa mauvaise foi, c'est qu'il s'agit d'un homme du métier, qui, par état, doit connaître la qualité de ce ([u'il loue, et qui est coupable de faute quand il l'ignore (i). On voit que ce cas rentre tout à fait dans les principes généraux que j'ai exposés dans mou commentaire de la Vente (2).

Toutefois, la cour de cassation (chambre civile) a décidé, par un arrêt du 50 mai 1857, que les articles 1645 et 1646 ne sont pas applicables au contrat de louage, et que l'art. 1721 contient des dispositions différentes et spéciales à .^e contrat : elle a en conséquence rejeté le pourvoi 'onlre un arrêt de la cour royale de Paris, qui avait condamné à des dommages et intérêts le bailleur d'un moulin situé dans le voisinage d'eaux insalubres et dangereux à habiter, et cela, quoiqu'il ne fût pas établi que le bailleur eût connaissance du vice de la chose.

Mais, à mon avis, cet arrêt de rejet ne saurait tirer à conséquence. Après avoir statué en point de doctrine en commençant, il semble se repentir d'a-

(1) C'est l'interprétation de Voët. Loc. cond., n° 10 ; de Domal et de Polhier, n° 119.

(2) T. 2, n° 574. Junge M. Durantoo, t. 17, n» 65. M. Duvergier, t. 1, n- 341. Contra, M. Delvinconrt, t. 3, notes, p. 191.

voir été si loin, et il déclare que de pareilles questions rentrent dans l'appréciation souveraine des juges du fait; de telle sorte qu'une cour royale qui prendrait pour règle de conduite la distinction de l'ancienne jurisprudence, verrait aussi son arrêt confirmé par un rejet; è sempre hene. Les tribunaux qui voudront faire du droit et de la saine doctrine, adopteront l'interprétation que nous proposons; car elle est seule juridique.

195. Puisque l'art. 1721 est placé sous la rubrique du louage des maisons et biens ruraux, il est inutile de dire qu'il concerne surtout les immeubles ; mais dans la pratique, il a une application non moins fréquente pour les locations d'objets mobiliers. Nous trouvons donc ici une nouvelle preuve du défaut de classement que nous avons reproché si souvent à notre section et qui n'existait pas dans le projet primitif du Gode, au moins sous certains rapports (d).

196. Les vices ou défauts dont il est question dans l'art. 1721, ne sont pas ceux qui rendent la chose incommode, mais ceux qui en empêchent l'usage (2). Pothier (3) l'avait dit avant le Code. Le Code a trouvé l'observation si juste, qu'il en a fait son profit.

Mais ceci ne veut pas dire que le preneur ne sera fondé à demander garantie qu'autant que la perte éprouvée par lui sera totale et absolue. Ce n'est pas par l'étendue du dommage qu'on juge de l'impropriété de la chose à satisfaire à sa destination. Il est même possible que le preneur n'éprouve du vice de la chose qu'une simple contrariété, qu'un désappointement trop faible pour motiver des dommages et intérêts. Mais il lui suffit que l'objet loué ne rem-

(1) Supr., nMOS.

(2) Mon Comm. de la Vente, t. 2, n° 547. (5) Louage ^11" HO.

r.HAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1721.) 339

plisse pas son but par suite de quelque vice inhérent, pour qu'il fasse résoudre le bail et se dispense de payer le prix.

Par exemple, voulant, dans un jour d'oisiveté, faire une promenade à cheval dans le bois de Boulogne, je loue une monture qui se trouve affectée de défauts tellement graves, que je ne pui.s la gouverner et me mettre en route. Evidemment il y aura là un de ces empêchements prévus par l'art. 1721 ; mais comme je n'attachais pas une grande importance à ma promenade, je n'aurai pas la pensée de demander des dommages et intérêts; je me bornerai à rendre au loueur son cheval sans lui payer le prix. Cette distinction entre l'empêchement d'user de la chose et le dommage occasionné par cet empêchement, résulte clairement de la combinaison du § premier de notre article avec le second.

Toute la question sera donc de savoir quelle est la gravité du vice ou du défaut allégué comme cause de garantie. Si cette gravité est telle qu'elle rende la chose impropre à son usage (art. 1721), ou qu'elle diminue tellement cet usage, que le preneur ne l'aurait pas louée (art. 1641 ), il y a lieu à garantie.

Ainsi, si les vases vinaires que je vous loue sont d'un bois poreux qui laisse échapper le liquide, c'est là un vice que je dois vous garantir, parce qu'il empêche l'usage de la chose.

Si les cheminées de la maison fument incessamment et avec opiniâtreté, ce sera encore là un inconvénient majeur qui n'engendre pas une simple incommodité, mais qui altère la santé en irritant la vue et les organes respiratoires, et détériore le linge, les livres, les meubles.

Que si, au contraire, l'objet loué n'a que quelques vices légers, comme si le cheval loué est un peu rétif, s'il est sujet à broncher, ce ne sera pas là une cause de garantie , parce que l'usage du cheval,

quoique peu commode, peut cependant avoir lieu.

De même, le locataire d'un moulin n'aura pas droit à garantie par le seul fait que l'un des tournants n'aura pas une célérité égale aux autres (1).

497. Dans la simplicité naïve des mœurs de nos aieux, il y avait un vice rédhibitoire qui a souvent occupé nos vieux jurisconsultes. C'était l'apparition des spectres et des fantômes dans les lieux loués. « Ayant quelqu'un loué une maison, dit Charon- » das (2), à peine est-il entré en icelle, qu'il oyt or- » dinairement grand et effroyable bruict d'esprits » revenans en la dicte maison, et lui donnent et à « sa famiile des fascherieset ennuys insupportables; » mesmemenl les nuicts qu'aucunes visions se pré- » sentoyent à ses enfants qui les tourmentoyent. A » cette cause il requiert à l'encontre de ceux qui luy » avoyent faict le bail, qu'iceluy fut résolu et cassé, » parce que les bailleurs sçavoyent bien lors du dict » bail que telles illusions elspectres revenoyent en la » dicte maison, l'ayant ainsi entendu des précédents » locataires, que pour cette cause en esloyent sorti?. » Le faict estoit amplement prouvé, le droict estoit » seulement en controverse. » — Là-dissus Charondas cite toute l'antiquité païenne et chrétienne, sans oublier l'anecJote du philosophe Alhénodore que j'ai rappelée dans mon Commentaire de la Vente (ù). Puis il rappelle un arrêt du parlement de Paris, du 6 mars 1576, qui, dans un cas pareil, avait ordonné que le bail tiendrait. « En quoi, di- » sait-il, la cour usa de grande prudence, parce » qu'elle ne voulut décider la question, pour le re- » gard des apparitions des spectres, parce quelle » appariient à la religion. Et néanmoins elle a jugé » ce qui étoit de sa cognoissance, pour la conserva-

(1) Celmar, 14 novembre 1825 (J. Palais, t. 19. p. 944. D,, 26,2. 166, S., 26.2, 182).

(2) Piéponses, liv. 7, cli. 232.

(3) T. 2, n" 548, note 3.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1721.) 541

" lion (les conventions et contiacls d'entre les pci- 0 sonnes, ne trouvant, par le droict civil françois ou » romain, que la crainte des spectres fust jus4e cause » pour faire résoudre et casser un bail à louage. Et » ainsi j'en ai répondu et jugé. »

La jurisprudence du parlement de Paris ne fut cepeiidant pas toujours! uniforme à cet égard (1). Néanmoins elle inclinait vers le maintien des baux. Mais le parlement de Bordeaux décidait invariablement que les apparitions de fantômes étaient une cause légitime de résiliation. « La raison de cette dif- » rence, dit Brillon, entre la jurisprudence des deux » parlements, peut être de ce que les visions ne sont » pas si fréquentes à Paris qu eu Guyenne (2). •

Aujourd'hui, cette source de difficultés est entièrement tarie ; car toute la France est un peu faite comme le Paris d'autrefois. Les morts ne secouent plus leur linceul pour troubler le repos des vivants. Ils reviennent sans doute dans le cœur des parents tendres et des amis qui les chérissaient. Mais ces retours, loin d'être pénibles, sont un allégement à la douleur. C'est le bonheur du malheur, suivant la belle expression de madame de Sévigné.

11)8. Pour que le locateur soit tenu de garantir, il faut que le preneur n'ait pas eu connaissance des défauts et des vices (3). Ainsi, c'est tant pis pour vous, locataire, si, ayant besoin pour l'exercice de votre profession d'un appartement éclairé par un jour éclatant, vous prenez ma maison qui est sombre et non exposée aux rayons du soleil.

Il en est de même si vous avez su que les cheminées de ma maison fument habituellement.

[i)\.Kri\lon, r Bail, n" 12.

i2) V. encore sur ce point Despeisses, T. du louage, sect. 5, n*» 4, et tous les autewr.^ qu'il cite. M. Duvergier, t. l,n°528.

(3) Potliier, 115. M. Duvergier. t. 1, \\° 542.

Le locateur est également exempt de garantie lorsqu'il a stipulé clause de non-garantie (1).

199. Dans la vente, le vendeur n'est tenu que des vices existants lors du contrat. Il en est autrement dans le contrat de louage, le locateur est garant de ceux qui surviennent depuis (2).

La raison de cette différence vient de ce que, dans la vente, la propriété étant transférée, la chose passe aux risques et périls de l'acheteur aussitôtque le contrat est parfait, tandis que dans le contrat de louage, dont l'objet essentiel est la jouissance, le propriétaire doit faire cesser toutes les causes de trouble, antérieures ou postérieures, qui empêchent cette jouissance ; sans quoi le sujet de la convention viendrait à manquer (3).

Supposez, par exemple, qu'un horloger, qui a besoin d'un logement très-éclairé pour exercer son art, vous ait loué une boutique qui, lors du contrat, remplissait cette condition ; mais il arrive que depuis, le propriétaire d'un site voisin élève un bâtiment considérable qui masque le jour. Vous ne pouvez vous empêcher d'accorder à cet horloger décharge de son bail ; car il éprouve, par suite du vice dont la chose est atteinte, un empêchement qui le prive de l'avantage qu'il s'était promis en contractant avec vous (4). C'est la décision de Gaïus dans la loi 25, § 2, D. Locat. conducti, et ce jurisconsulte ajoute que, si le locataire consent à ne pas demander la résiliation du bail, du moins il a droit à obtenir une diminution sur le loyer.

Il en sera de même si les cellules inodores d'un appartement, ayant éprouvé des changements dans leur construction ou dans la direction des conduits, viennent à répandre, pendant la durée d'un bail com-

(1) Pothier, n° 113.

(2) Id., n- 112.

(3) Id.,ibid.

(4)Id.,ibid.

CHAP. 11. DO LOUAGE DES CHOSES. (àRT. i721.) 543

mencé, des exhalaisons putrides et méphitiques. Le locataire est fondé à exiger décharge de son bail.

200. Mais comme le vice arrivé depuis le contrat est de ceux que le propriétaire ignore, au moins presque toujours, il ne devra pas de dommages et intérêts (1).