Le consentement du locataire au changement de forme

fait cesser l'art. 1723.

COMMENTAIRE

241. L'art. 1723 s'occupe du cas où le bailleur apporterait un trouble à la jouissance du preneur, en changeant, par son fait, la forme de la chose louée.

Il ne s'agit plus ici de troubles provenant de cas fortuits ou du vice même de la chose. L'art. 1723 nous reporte au principe dont nous avons donné déjà le développement aux n" 184, 185 et suiv. Le bailleur a contracté l'engagement de faire jouir le preneur. Responsable envers lui de la force majeure, combien à plus forte raison ne doit-il pas être tenu de ses faits personnels ? Le bailleur doit donc laisser à la chose louée la forme qu'elle avait lors du contrat. S'il prétend la changer contre le gré du preneur, celui-ci a une action en résiliation ou en dommages et intérêts.

242. Ainsi, le propriétaire n'aurait pas le droit de convertir une terre labourable en prairie ou en bois. Je fermier serait fondé à s'opposer à ce changement. Car, par le bail de son immeuble, le locateur a con-

CHAP. II.- DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1723.) 389

tracté Tobligation de laisser les choses dans Télat où la convention les a trouvées (1).

245. Il ne serait même pas nécessaire que la forme de la chose fût changée ou affectée en totalité. Un changement partiel qui nuirait au preneur pourrait être repoussé par lui. Ainsi, si le propriétaire bouchait des fenêtres (2), il s'exposerait aux justes réclamations du locataire. Il en est de même s'il voulait agrandir sa maison ou l'élever d'un étage. Ce dernier cas s'est présenté devant la cour royale de Bordeaux, et par arrêt du 26 juillet 1831 il a été jugé suivant les vrais principes (3).

244. Pothier pense cependant que si le changement de forme portait sur une partie peu considérable de la chose, et que le propriétaire y eût un intérêt réel, il pourrait opérer les modifications en indemnisant le fermier.

Sans doute, les juges seront toujours maîtres de voir si la plainte du fermier ou du locataire ne repose pas sur un désir de tracasser le propriétaire qui n'a porté aucun préjudice à leur jouissance, et ils repousseront des vexations mesquines, condamnées par la pensée qui a dicté notre article.

Mais en général il ne faudra pas accorder au propriétaire des ménagements et des faveurs dont le fermier aurait à souffrir. Pothier va trop loin, ce me semble, dans le tempérament qu'il apporte à la règle que le Code a puisée dans ses écrits. Il suppose que le changement occasionnera un dommage au fermier, puisqu'il propose de ^indemniser ; et cependant, sous prétexte que ce changement est utile au propriétaire, il veut qu'il s'exécute malgré le bail. Cette doctrine n'est plus admissible sous le Code civil. Quelque respectables que soient les droits du proprié-

(1) Pollîier, Louage, w" 75.

i2)Supr., ir 186.

(3) J. Palais, l. 24, p. 74. D., 31, 1, 235. Infr., n" 248.

taire, ceux du fermier méritent une égale protection, et les magistrats ne doivent pas se laisser aller à d'injustes préférences (1).

245. Du reste, toute difficulté disparaîtrait si le locataire avait donné son consentement au changement total ou partiel.

Mais remarquez que si la matière excédait 150 fr., la preuve de consentement ne pourra être faite que par écrit (2).

Si^ durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incomnîodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais si ces réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail (5).

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